格式合同条款.docx

1、格式合同条款格式合同条款房屋面积误差过大起诉退房业主获赔万利息房屋面积的误差比绝对值超出3%时，业主就有权退房。但退房时利息该如何计算，其中大有文章。近日，常州市天宁区法院审结了一起商品房预售合同纠纷，业主成功退房，并获得赔偿款万元。XX年5月，市民张先生买了套商铺，在签订的商品房买卖合同中约定商铺建筑面积平方米，总房款为58万余元。双方还约定：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。出卖方按买受人已付款的5%利率给付利息。合同签订后，张先生按约定支付了首付款近30万元，并通过银行按揭贷款支付29万元。XX年3月，张先生提前归还了银行按揭贷款，

2、期间支付了利息万余元。XX年3月，开发商通知业主收房。收房通知书上实测面积为，照此计算，面积误差达到了%，已达到退房条件。尔后，张先生要求解除合同、返还房款。开发商很痛快地同意退房，但在如何计算房款利息的问题上，双方起了争执。在张先生看来，按买受人已付款的5%利率给付利息。理所当然是从支付购房款之日起，按照年5%的利率支付利息。开发商却说“想得太美”，称只能按照已付款的5%一次性支付违约金。按照开发商的算法，张先生最多只能拿到近3万元的利息。扣去给银行的利息，近60万元相当于白给开发商用了好几年，张先生心里不服气，在几次协商未果后，于今年5月，将开发商诉至天宁法院。审理该案的法官认为，合同是由

3、开发商提供的格式合同，根据规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。张先生的解释符合权利义务平等原则，应予以采信。计算了张先生的各项损失后，天宁法院日前作出判决：解除双方签订的商品房买卖合同；开发商全额返还购房款，并支付赔偿金万元。卖房人被诉违反独家协议法院认定格式条款无效为出售自己的房屋，王先生与一家房地产经纪有限公司签订了格式合同，约定由该房地产经纪公司按照合同规定价格独家销售该房屋。后该房地产经纪公司不满王先生提高价格销售房屋的要求将王先生告上法庭，请求法院判令其返还保证金XX元，并支付违约金33000元。近日，昌平法院判决王先生返还保证金，同时驳回房地产经

4、纪公司要求王先生支付违约金的诉讼请求。XX年11月13日，王先生与昌平区一家房地产经纪公司签订了房屋出售独家委托协议，约定王先生出售位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区的一处房屋，出售价格是人民币165万元整。该协议为格式合同。其中还规定了房地产经纪公司的具体服务内容为：提供与出售该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；寻找房屋买受人；协助并撮合王先生与房屋买受人签订房屋买卖合同等。该协议第四条第项明确约定，如果王先生在委托期限内擅自提高房价、自行或委托其他个人、机构居间、代理出售该房屋等四项情形均为违约，需要退还房地产经纪公司支付的保证金并支付约定房屋出售房屋价格的2%作为违约金。协议签订后

5、，该房地产经纪公司公司给付王先生保证金XX元。XX年11月17日，王先生通过其他房地产经纪有限公司将涉案房屋出售给案外人王女士，成交价格为170万元。该房地产经纪公司起诉称：王先生在签约后三天就要求提高房屋的出售价格，否则不再委托该公司出售房屋。这种行为违反了合同的约定，要求王先生依约承担相应的民事责任。 王先生则在庭审中表示：房地产公司没有向自己提供真实的市场行情，自己的房屋市场价格应为175万元到180万元之间。此外，对方提供的房屋出售独家委托协议是预先拟好的格式合同，其中的违约条款剥夺了他的协议解除权，并明显加重了自己的责任，请求法院驳回房地产经纪公司的诉讼请求。法院经审理认为：原、被告

6、签订的房屋出售独家委托协议第四条第项是原告房地产经纪公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。根据合同法规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，但房屋出售独家委托协议第四条第项的约定加重了委托人责任并排除委托人的主要权利，该条款无效。此外，在庭审中，原告房地产经纪公司也未提供充分证据证明其在签订合同时尽到了提醒的注意义务。最终，昌平法院判决：被告王先生返还原告房地产经纪公司保证金XX元，同时驳回原告房地产经纪公司的其他诉讼请求。【法官说法】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协

7、商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。看房人“跳单”中介索赔偿法院认定格式条款无效因为业务员曾通知看房人其相中的房屋已有买家交纳定金，看房人通过其他中介机构达成买卖协议并支付服务费。没有赚取到中介费用的华熙房地产经纪有限公司一纸诉状将看房人赵女士诉至房山法院

8、，索要服务费2万元及违约金万元。该案经房山法院审理，法院认为华熙房地产提供的委托协议系格式条款，未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，应为无效条款。但鉴于华熙房地产已向赵女士提供了相关服务，赵女士应向其支付必要的合理费用。最终法院判决赵女士向华熙房地产支付五千元费用。原告华熙房地产诉称，XX年1月份，原告与被告赵女士签订协议，约定由原告为被告提供购房居间服务，并约定了收费标准。后原告依约提供了居间服务，按照被告要求找到了位于房山区的一处商品房，原告业务员领被告看房并确认。后，被告为规避缴纳服务费，背着原告私自与原房主进行交易，违反约定。为此，原告诉至法院，要求被告支付服务费2万元及违约金万元

9、，被告赵女士辩称，被告的业务员确实带自己看过房，自己签字的委托协议是受原告业务员欺骗所签，上面的内容都是原告所填，自己只是签字。此外，业务员称自己签字只是证明业务员是出来带客户看房而不是出来玩，该业务员事后亦承认该说法。原告方曾告知自己错误信息即该套房屋已卖，后自己从其他地方获知房主并未出售，自己便通过其他中介与房主签订了买卖合同。故此，被告认为原告方存在欺骗行为，其提供的所谓协议涉嫌霸王条款，且原告的起诉已过诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。法院经审理查明，XX年1月份，原被告签订协议，约定由原告为被告提供购房相关服务，原告促成交易后，被告需向被告支付成交价的%服务费，并约定自被告看房之日起

10、十二个月内，被告及其亲属不得与原告介绍的房主以任何形式进行交易，否则，不论以何种价格、条件、方式或通过何种途径与房主或其关系人成交，被告均需按其应付中介服务费的两倍向原告支付违约赔偿金。该协议同一页下部即为看房确认单，房产地址即为被告所购房屋地址。该协议违约条款等大部分内容为原告方提供的打印文稿，仅有区域、姓名、地址、日期等不确定内容为手写部分。原告曾为被告提供了看房服务，后因原告方业务员曾通知被告上述房屋已有买家交纳定金，被告通过他处了解到该房产业主尚未出卖，遂于XX年1月15日通过我爱我家中介与该房屋业主签订房屋买卖合同。诉讼中，该房屋的原业主出庭证明：该套房屋在原告以外的中介机构等处亦有

11、登记出售信息，因原告几次未促成交易，故业主表示不再委托原告出卖房产以后彩盒被告签订的买卖协议。据此，法院认为：原告作为中介机构有权为防止“跳单”行为的发生而作出相关的违约责任的条款，但应在公平合理、兼顾双方权利和义务的前提下进行约定；被告作为购买人有权进行价格比较，选择交易成本较低的中介进行交易。如果被告在违约条款有效的情况下存在恶意规避中介费的“跳单”行为，被告应承担违约责任。该案中，原告提供的委托协议系原告单方提供的格式条款，条款中未约定原告违约的责任，却存在加重被告责任、排除被告权利条款，故原告未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，且在与被告签订协议时亦未采取合理的方式提请被告注意免除

12、或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明，故上述委托协议中关于被告违约责任的格式条款应为无效条款。另外综合原房主出庭证明的内容、原告方业务员曾通知被告房屋已有买家交纳定金、被告最终通过其他中介机构达成买卖协议并支付服务费等情节，法院认为原告方业务员在工作中自身存在疏漏，造成被告认为房屋已出卖、进而通过其他中介最终与房主交易，故被告的行为不构成恶意“跳单”。故此，原告要求被告支付违约金，法院不予支持。但鉴于，原告虽未促成交易，但已向被告提供了相关服务，故被告应向原告支付必要的合理费用。结合本案的具体情节，法院最终判决被告赵女士向原告华熙房地产支付五千元。XXX利用不平等格式合同侵害消费者合法权益

13、案一、违法行为的基本情况XX年8月15日，本局在整治格式合同打击“霸王条款”专项行动发现，当事人于XX年7月16日在经营的桃江县XXX土菜馆餐厅的墙壁上张贴了温馨提示牌，内容为“贵重物品请自行保管如有丢失本店概不负责”。至案发时止，温馨提示牌仍张贴在桃江县XXX土菜馆餐厅的墙壁上。二、监督处理法律依据当事人的行为违反了中华人民共和国消费者权益保护法第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”之规定，其行为属于合同违法行为监督处理办法第九条第一款第三项“对提供的商品或者服务依法应当承担的保证

14、责任；”的违法行为三、监督处理结果根据合同违法行为监督处理办法第十二条本局责令当事人改正违法行为并拟对给予以下行政处罚：给予警告、罚款500元。四、案例分析当事人在经营的桃江县XXX土菜馆餐厅的墙壁上张贴了温馨提示牌，内容为“贵重物品请自行保管如有丢失本店概不负责”。当事人以店堂告示的方式免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任，其行为实际上侵害消费者的合法权益。暴雨致发动机进水保险公司赔不赔车辆损失险条款中约定，遭遇暴雨致车辆受损，保险公司负责赔偿；发动机进水导致的发动机损坏，保险公司不赔。在暴雨造成路面积水的情况下，车辆涉水行驶致发动机进水，车主要求保险公司理赔，能得到法院的支持吗？朱某

15、拥有一辆大众速腾轿车，此前其在保险公司投保了机动车商业保险，包括车辆损失险、第三者责任险、不计免赔险等险种，其中车损险责任限额为 万元。XX 年7 月 12日，莒县出现暴雨天气，朱某驾车途经莒县肉联厂处时，因路面积水严重，车辆突然熄火在水中“趴窝”，朱某随即向保险公司报案。保险公司工作人员赶至现场进行拍照、勘查，车辆经由专业维修点检测，确定事故系大雨积水浸淹造成车辆发动机等配件损坏所致。经价格论证中心认证，朱某的车辆损失为 12200元，另加鉴定费等损失共计12500元。朱某认为，车辆进水熄火，维修费用理应由保险公司赔付，不料却被保险公司拒赔。无奈，朱某一纸诉状将保险公司告上法庭。在法庭审理过

16、程中，保险公司坚持辩称，发动机进水造成的损失属于保险合同中约定的免赔事项，发动机损失由附加发动机特别损失险保障范围，朱某未投保该附加险，应驳回朱某的诉讼请求。日照市中级人民法院经二审审理后认为，保险公司未举证证实投保时已向投保人送达了保险条款并就免责条款向投保人履行了明确说明义务。保险条款中约定，因雷击、暴雨等自然灾害造成车辆损失的，保险公司予以理赔，但对何种损失属于该条款规定的暴雨所致未作明确约定，被保险车辆发动机进水确系暴雨所致，包含在列明的自然灾害之内，应属理赔范围。法院遂支持了朱某的诉讼请求。近年来，随着极端异常灾害天气的增多，夏季降雨过程的时间短、雨量大，因暴雨致发动机进水而发生的保

17、险合同纠纷案件增多。如果您也是有车一族或是也遇到类似的困扰，不妨听听法官的意见。涉水行驶包括天气状况良好时，驾驶人操作失误或者故意驶入沟渠、河道及其他积水地段的情形和暴雨、洪水等恶劣天气时，驾驶人对灾害发生、降雨量、路面积水深度及对车辆损坏程度等无法预料的情形。在第一种情形下，涉水行驶是引起发动机进水的首要原因，具有人为因素，保险公司可以约定免责为由拒赔；在第二种情形下，被保险车辆系正常行驶，暴雨才是引起发动机进水的首要原因，保险公司应当承担保险责任。首先，中华人民共和国保险法第三十条规定：“采用保险人提供的格式条款订立的保险合同，保险人与被保险人对合同条款有争议的，应当按照通常理解予以解释。

18、对合同条款有两种以上解释的，人民法院或者仲裁机构应当作出有利于被保险人和受益人的解释。” 本案中，保险条款规定的暴雨责任与发动机进水免责两种情形同时出现且存在矛盾，朱某与保险公司对此种情形是否属理赔范围的理解发生重大分歧，应当做出不利于格式条款提供者保险公司的解释，由保险公司承担理赔责任。其次，发动机作为机动车不可分割的关键部位，属于保险标的的重要组成部分。在投保车辆损失险而发动机进水导致的损失不能获赔的情况下，投保人朱某仍坚持投保，表明其对该条款的法律后果认识不足，而保险公司作为拟定保险条款的一方，应该将该条款的概念、内容及可能产生的法律后果向其作出解释，提醒投保人审慎选择该项保险，并告知投

19、保人该部分损失需通过购买附加险来保障，使投保人明确条款的真实含义和法律后果。保险公司提供的证据不足以证实已向投保人提示即便投保车损险，发动机损坏亦不能获赔的特别告知义务，违背了诚实信用原则，故涉案免责条款不产生效力，保险公司应赔偿朱某的损失。整治利用合同格式条款侵害消费者合法权益专项行动案例汇编通讯服务案例一：关于对移动公司客户服务协议等格式条款进行行政指导的案例情况一、格式条款基本情况(一)客户服务协议第三条第4项规定：“有权暂停或限制其通信服务”。该格式条款排除了消费者权利。(二)IDC业务服务合同第三条3-1-3项规定：“如因对方设备问题或操作不当，造成移动公司损失的，对方须全额赔偿”。

20、该条款免除自身责任。(三)客户服务协议第八条第1项规定：“对方办理与移动公司相关的各类业务所签署的业务受理单、表单、协议等为本协议的补充，与本协议冲突部分以补充协议为准，补充协议中未约定部分以本协议为准”。该条款排除消费者权利。(四)IDC业务服务合同第四条4-6项规定：“因不可抗力或政策因素等使合同部分或全部不能履行，双方互不承担违约责任”。该条款免除自身责任。(五)客户服务协议第五条第1项规定：“对方的通信自由和通信秘密不受侵犯，移动公司对对方的客户资料和通信信息负有保密义务”。该条款免除自身责任。二、行政指导法律依据当事人的上述行为违反了合同违法行为监督处理办法第九条第(四)项、第(五)

21、项的规定，以及第十一条第(一)项、第(六)项规定。属于经营者在合同格式条款中免除自己依法应当承担的其他责任和因违约依法应当承担的违约责任，以及排除消费者依法变更或者解除合同的权利和消费者依法应当享有的其他权利。同时违反了安徽省合同监督条例第十条第(四)项、第(五)项规定，以及第十二条第(一)项、第(五)项规定。三、行政指导结果依据安徽省合同监督条例第十四条规定，以及合同违法行为监督处理办法第十二条、第十三条规定，对其进行行政指导。行政指导结果如下：(一)客户服务协议第三条第4项规定：“有权暂停或限制其通信服务”。经行政指导，现修改为“移动公司应提前通知对方及时交费，对方未及时交费的，移动公司有

22、权暂停或限制对方的通信服务”。明确了依法应当承担的其他责任。(二)IDC业务服务合同第三条3-1-3项规定：“如因对方设备问题或操作不当，造成移动公司损失的，对方须全额赔偿”。经行政指导，现修改为“如因对方设备问题或操作不当，造成移动公司损失的，对方须全额赔偿；如因移动公司原因造成对方损失的，移动公司须全额赔偿”。明确了因违约依法应当承担的违约责任。(三)客户服务协议第八条第1项规定：“对方办理与移动公司相关的各类业务所签署的业务受理单、表单、协议等为本协议的补充，与本协议冲突部分以补充协议为准，补充协议中未约定部分以本协议为准”。该条款排除消费者权利。经行政指导，现修改为“对方办理与移动公司

23、相关的各类业务所签署的业务受理单、表单、协议等为本协议的补充”。删除了“与本协议冲突部分以补充协议为准，补充协议中未约定部分以本协议为准”的内容。维护了消费者依法变更或者解除合同的权利。(四)IDC业务服务合同第四条4-6项规定：“因不可抗力或政策因素等使合同部分或全部不能履行，双方互不承担违约责任”。经行政指导，现修改为“遇不可抗力双方互不承担责任。移动公司应停收不可抗力期间停止服务的相关费用”。维护了消费者依法应当享有的其他权利。(五)客户服务协议第五条第1项规定：“对方的通信自由和通信秘密不受侵犯，移动公司对对方的客户资料和通信信息负有保密义务”。经行政指导，现修改为：“对方的通信自由和

24、通信秘密不受侵犯，移动公司对对方的客户资料和通信信息负有保密义务；如因移动公司责任导致泄密的，移动公司须承担相应法律责任”。明确了依法应当承担的其他责任。四、行政指导案例分析本案例涉及的客户服务协议、完善客户资料协议、IDC业务服务合同、MAS业务合作协议中部分格式条款，属通讯服务领域普遍性的不公平格式条款，而且都对应着不特定的消费者，具有社会公众利益的属性，有着不特定消费者的共同利益诉求，工商部门对此类格式条款进行行政指导，示范性强，意义重大。由于我省开展“整治利用合同格式条款侵害消费者合法权益专项行动”以来，全省工商系统按照国家工商总局关于开展整治利用合同格式条款侵害消费者合法权益专项行动

25、的通知(工商市字3号)和安徽省工商局关于贯彻落实开展整治利用合同格式条款侵害消费者合法权益专项行动的实施意见(工商合字46号)精神要求，着重加强专项行动的舆论宣传，在报纸、简报通讯、电视、电台、政府网等媒体上广泛宣传并设立了专栏，通过对合同格式条款的点评，扩大社会影响，一定程度上威慑了格式条款行为当事人。在此次专项行动舆论宣传引导下，移动公司积极主动上门要求工商部门及行业领域法律专家学者为其客户服务协议、IDC业务服务合同等格式合同进行行政指导，监督。通过由工商系统合同监管处、政策法规处、市场规范管理处、消费者权益保护处、公平交易局、消费者协会，以及通讯领域法律顾问、社会专家学者等组成的格式条

26、款评审组，认真对移动公司提供的四种消费领域主要格式合同中部分不公平格式条款进行了三次互动面对面的研讨、评析，直至修改，较好地完善了格式合同。此次互动集中评审，气氛十分融洽，示范性强，效果显著，受到企业、政府和社会各界的广泛支持和好评。案例二：青岛某数码科技有限公司利用格式条款加重消费者应由格式条款提供方承担的经营风险责任案【案情简介】XX年5月，青岛市工商局某分局执法人员接到举报，称某数码科技有限公司给消费者维修使用的零配件是翻新件。根据举报，执法人员对该公司进行了检查，发现该公司是iphone手机指定维修商，其使用的iphone维修报告中有下列条款“维修更换的部件采用全新或翻新的部件，更换的

27、新备件归客户，更换下来的旧备件归苹果所有”，涉嫌利用格式合同侵犯消费者的合法权益，遂于当日立案调查。 经查，XX年2月11日，该公司取得美国苹果公司授权书后，便开始在青岛地区开展苹果手机的售后维修业务。该公司称，其在提供维修服务过程中，需要更换手机配件时，必须向手机生产商申报，并由生产商为其配送。如生产商不能按时将新配件送达，致使公司无法在规定期限内修好消费者的手机，便会引起消费者投诉，而消费者投诉量增大会导致苹果公司与其解除授权维修业务。为保住这项授权维修业务，在维修前，该公司要求消费者必须签定由其提供的iphone维修报告格式合同，并规定“维修更换的部件采用全新或翻新的部件”，如果消费者不

28、签订该合同就不能享受有关服务。该公司自从事苹果手机售后维修以来，采用翻新件替代新配件的方式共计获利元(税后)。【处罚依据、结果】当事人的上述行为违反了合同违法行为监督处理办法第十条第(二)项“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任：(二)承担应当由格式条款提供方承担的经营风险责任”的规定，构成了在格式条款中加重消费者承担应当由格式条款提供方承担经营风险的违法行为。依据合同违法行为监督处理办法第十二条的规定，对当事人做出了罚款元的行政处罚。【案例分析】随着经济不断发展，居民消费能力也水涨船高，拥有一部苹果手机不再是件困难的事，有数据显示，截至今年一季度，中

29、国已成为苹果的全球第二大市场。但值得注意的是，作为一家跨国企业，一面从庞大的中国市场攫取高额收益，一面却在维修合同中设置诸多“霸王条款”，侵害中国消费者合法权益。今年6月，中消协联合北京、天津、上海、重庆、江苏、山东等六省市消协联合发布了苹果维修合同不公平格式条款点评意见，一些地区的市场监管部门也开始行动起来，对苹果产品维修合同中的不公平条款进行调查。本案即是我市查处的一起苹果手机授权维修企业利用格式合同侵犯消费者合法权益的典型案例。根据移动电话机商品修理更换退货责任规定，三包期内，修理者“应使用与产品技术要求和质量标准要求相符的新的零配件”，这是对相关商品实行三包的最基本要求，对此，不容协商

30、。三包期外，关于维修使用零配件、部件的情况可以协商确定。但是，必须保证消费者的知情权和选择权，只有在事先告知真实情况、并经消费者明确同意后，维修者方可依约进行维修。本案中，经营者利用格式合同规定“维修更换的部件采用全新或翻新的部件”，在消费者不知真实情况的前提下，一揽子、概括性地做出同意的选择，实际上是将自己的意志强加给消费者。这种合同条款首先违反了合同法第三条的规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，侵犯了消费者的知情权和自主选择权。同时，从经营者采用该合同的主观上来讲，其目的主要是规避因不能如期修复手机而影响授权维修业务的经营风险。经营者能否维持苹果手机的授权

31、维修业务，理应通过提高自身维修效率或与苹果手机生产商协商等方式来解决，而不应采取强迫消费者接受翻新件的维修方式，转嫁其所应承担的经营风险。因此，经营者的行为还违反了合同违法行为监督处理办法第十条第(二)项的规定：“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任：承担应当由格式条款提供方承担的经营风险责任”。经营者用翻新件替代新配件的方式，所获税后收入为元，亦应被认定为违法所得。案例三：中国电信xx分公司在合同格式条款中排除消费者权利案一、违法行为基本情况XX年7月20日，xx市工商局xx分局执法人员经对中国电信股份有限公司宁波分公司检查发现，该分公司的电信业务宣传单页及正在销售的电信充值卡中，存在若干违法合同条款。经查：该分公司在营业厅中摆放的“天翼e家”、“天翼宽带”电信业务的宣传单页中，有以下格式条款：“中国电信xx分公司保留以上套餐的最终解释权，如有更改，恕不另行通知。”在“全业务充值付费卡”中有以下格式条款：“本卡不记名，不挂失，一经售出，非质量问题，概不退换”、“请在有效期限截止日期前使用，过期视为客户自动放弃卡内金额”、“中国电信保留对本卡使用的最终解释权”。执法人员当场拍摄了照片，并制作了现场笔录，并与8月13日行政约谈了中国电信xx分公司负责人，当场发放了行政告诫书。二、监督处理法律依据当事人在对外业务宣传单