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1、财务报表分析案例万科股份有限公司2008-2009年财务报表分析 万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析一、 背景分析(一) 背景资料1. 公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 公司法定英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.（缩写为VANKE）2. 公司法定代表人：王石3. 公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心4. 公司股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：万科A 股票代码：000002(二) 股东构成1. 股份总数：10,995,210,218 （股）2. 截至2009年12月31日

2、，公司共有股东1,487,388 户（其中A 股 1,446,970 户，B 股40,418 户）拥有公司股份前十名股东持股情况如下：股东名称 股东性质持股比例持股总数华润股份有限公司 国有法人14.73%1,619,094,766中国人寿保险股份有限公司分红个人分红-005L-FH002 深其他1.67%184,121,543刘元生 其他1.22%133,791,208融通深证 100 指数证券投资基金其他0.91%99,575,114TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.外资股东0.80%87,455,642易方达深证 100 交易型开放式指数证券

3、投资基金（易方证基（2009）947）其他0.79%87,047,066HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 外资股东0.75%82,406,712博时第三产业成长股票证券投资基金其他0.73%80,000,000易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2006）20）其他0.67%74,032,782博时新兴成长股票型证券投资基金其他0.64%70,000,000(三) 企业发展状况万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年

4、，已在20多个城市设立分公司。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2009 年公司实现营业收入488.8 亿元，同比增长 19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32.1%。报告期内，公司销售额首次突破 600 亿元，实现销售面积 663.6 万平方米

5、，销售金额 634.2 亿元，分别比 2008 年增长 19.1%和 32.5%。实现结算面积 605.2 万平方米，结算收入 483.2 亿元，同比分别增长 34.1%和 19.3%。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。(四) 行业状况从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。由于竞争日趋激烈，房地产创新

6、不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2009年房地产业发展状况：1. 政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，

7、商品住宅销售额38157.21亿元，同比增长80.0%。2. 房价强劲回升，各地区价格普遍上涨；3. 房地产企业投资增加，新开发土地面积增长；目前房地产业发展形势：1. 进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；2. 预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；3. 低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。二、 关注审计报告的措辞从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为

8、，公司的财务报表，符合以下条件：(一) 会计报表的编制符合企业会计准则和国家其他财务会计法规的规定。(二) 会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。(三) 会计处理方法遵循了一致性原则。(四) 注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。(五) 不存在影响会计报表的重要的未确定事项。(六) 不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计

9、报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。三、 资产负债表分析根据万科2009年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。表1 资产负债表趋势分析表2009年12月31日项目20092008增（减）%结构%20092008流动资产：货币资金23,001,923,830.8019,978,285,929.9215.13 16.72 16.76 交易性金融资产740,470.770-0.000540.00 应收票据00-0.00 0.00 应收账款713,191,906.14922,774,844.24-22.71 0.52 0.77 预付款项8,736,3

10、19,500.733,160,518,998.56176.42 6.35 2.65 应收利息0.000.00-0.00 0.00 应收股利0.000.00-0.00 0.00 其他应收款7,785,809,435.413,496,096,906.25122.70 5.66 2.93 存货90,085,294,305.5285,898,696,524.954.87 65.46 72.04 一年内到期非流动资产0.000.00-0.00 0.00 其他流动资产0.000.00-0.00 0.00 流动资产合计130,323,279,449.37113,456,373,203.9214.87 94.

11、71 95.15 非流动资产：0.00 0.00 可供出售金融资产163,629,472.66167,417,894.55-2.26 0.12 0.14 持有至到期投资0.000.00-0.00 0.00 长期应收款0.000.00-0.00 0.00 长期股权投资3,565,383,001.512,485,725,268.9943.43 2.59 2.08 投资性房地产228,143,157.99198,394,767.0514.99 0.17 0.17 固定资产1,355,977,020.481,265,332,766.187.16 0.99 1.06 在建工程593,208,234.13

12、188,587,022.90214.55 0.43 0.16 工程物资0.000.00-0.00 0.00 固定资产清理0.000.00-0.00 0.00 生产性生物资产0.000.00-0.00 0.00 油气资产0.000.00-0.00 0.00 无形资产81,966,325.940.00-0.06 0.00 商誉0.000.00-0.00 0.00 长期待摊费用31,318,689.6525,268,164.9723.95 0.02 0.02 递延税款资产1,265,649,477.661,449,480,632.53-12.68 0.92 1.22 其他非流动资产0.000.00-

13、0.00 0.00 非流动资产合计7,285,275,380.025,780,206,517.1726.04 5.29 4.85 资产总计137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41 100.00 100.00 项目20092008增（减）%结构%20092008流动负债：短期借款1,188,256,111.114,601,968,333.32-74.18 0.86 3.86 交易性金融负债01,694,880.00-100.00 0.00 0.00142 应付票据30,000,000.000-0.02 0.00 应付账款16,300,047,905.75

14、12,895,962,836.6326.40 11.85 10.82 预收账款31,734,801,163.7623,945,755,139.8532.53 23.06 20.08 应付职工薪酬806,504,472.20517,762,853.1955.77 0.59 0.43 应缴税费1,176,877,640.28-861,985,122.52+236.53 0.86 -0.72 应付利息122,643,721.10219,884,034.75-44.22 0.09 0.18 应付股利0.000.00-0.00 0.00 其他应付款9,258,734,468.309,968,304,37

15、0.93-7.12 6.73 8.36 一年内到期的非流动负债7,440,414,366.7813,264,374,576.45-43.91 5.41 11.12 其他流动负债0.000.00-0.00 0.00 流动负债合计68,058,279,849.2864,553,721,902.605.43 49.46 54.14 非流动负债：0.00 0.00 长期借款17,502,798,297.119,174,120,094.8390.78 12.72 7.69 应付债券5,793,735,805.145,768,015,997.010.45 4.21 4.84 长期应付款0.000.00-0

16、.00 0.00 专项应付款0.000.00-0.00 0.00 预计负债34,355,814.9541,729,468.03-17.67 0.02 0.03 递延所得税负债802,464,465.02867,797,927.60-7.53 0.58 0.73 其他非流动性负债8,408,143.8212,644,849.82-33.51 0.01 0.01 非流动性负债合计24,141,762,526.0415,864,308,337.2952.18 17.54 13.30 负债合计92,200,042,375.3280,418,030,239.8914.65 67.00 67.44 股东权

17、益：0.00 0.00 股本10,995,210,218.0010,995,210,218.000.00 7.99 9.22 资本公积8,557,716,583.447,853,144,319.558.97 6.22 6.59 盈余公积8,737,841,436.856,581,984,978.1432.75 6.35 5.52 未分配利润8,808,398,744.056,184,277,986.6642.43 6.40 5.19 外币报表折算差额276,721,078.80277,307,760.05-0.21 0.20 0.23 归属于母公司所有者权益合计37,375,888,061.1

18、431,891,925,262.4017.20 27.16 26.75 少数股东损益8,032,624,392.936,926,624,218.8015.97 5.84 5.81 所有者权益合计45,408,512,454.0738,818,549,481.2016.98 33.00 32.56 负债及股东权益总计137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41 100.00 100.00 (一) 资产负债表总体状况的初步分析1、 资产状况的初步分析公司的资产总额由年初的11923657.97万元增加到年末的13760855.48万元，同比增长了15.41%。

19、资产总额增加的主要原因在于：流动资产增加了1686690.62万元，长期股权投资增加了107965.77万元，固定资产增加了9064.43万元，在建工程增加了40462.12万元，无形资产增加了8196.63万元。可见流动资产的增加仍是最主要的原因。从资产结构来讲，流动资产占比为94.71%，这一比例很高，说明公司经营较为灵活，但应注意自身的稳定性。非流动资产占比由年初的4.85%增长到年末的5.28%，公司的资产结构略有调整。相比较来讲，流动资产和非流动资产在当年都有增长，其中流动资产的增幅为14.87%，非流动资产增幅为26.04%。很明显的，非流动资产增长速度快于流动资产。另外，公司当年

20、销售收入增加19.25%，大于流动资产的增长比，说明公司流动资产的经营质量和利用效益有所提高。2、 负债与所有者权益的初步分析负债与所有者权益增加的原因在于：流动负债增加350455.79万元，非流动负债增加了827745.42万元，所有者权益增加了658996.30万元。可见，非流动负债的增加额最大。从负债和所有者权益的结构来看，流动负债占比为49.46%，非流动负债占比为17.54%，所有者权益占比为33.00%。由这些比例可见，公司对短期资金的依赖性还是很强的，面临的偿债压力也较大，风险水平相对会高些。相对而言，流动负债、非流动负债和所有者权益都有增加，流动负债增加5.43%，非流动负债

21、增加52.18%，所有者权益增加16.98%。可见，长期资本增长速度快于流动资本，且长期资本总额比重上升了4.68%，说明公司调整了资本的构成，使风险有所减弱，当然筹资成本也会相应增加。(二) 资产主要项目分析1. 货币资金及其质量分析从总体规模来看，公司货币资金同比增长了15.13%，略小于资产的增幅，因而其占资本总额的比重由年初的16.76%下降到年末的16.72%。虽然稍有下降，但公司货币资金持有量在同行业中也处于较高的位置（如图1所示）。相对来说，资产的安全性较强，质量较高。另一方面，货币资金的增加速度由快于流动资产（14.87%），货币资金占流动资产的比重有所上升，公司应对市场变化的

22、能力得到增强。货币资金较充裕，能满足公司交易性、预防性和投机性动机。但公司在运用资金方面可能比较保守，存在资金闲置问题。2. 应收账款及其质量分析应收账款同比下降了22.71%，其在资产总额中的占比由年初的0.77%下降到年末的0.52%。在同行业中，公司的应收账款自2006年以来处于相对较高的水平（如图2所示）。在当年，公司营业收入上涨了19.25%，在此种情况下，应收账款占比不但不升反而有较大幅度的下降（如图3所示），说明公司销售商品回款非常好，公司当年加速了货款的回笼，可能采取了较为严厉的信用政策。而公司当年货币资金增加也证明了这一点。从应收账款附注披露可以看出，公司应收账款中1年以内的

23、应收账款所占的比例非常大，并且3年以上的应收账款计提了较为充分的坏账准备。从应收账款前5名单位欠款情况来看，均属非关联方且账龄在1年以内，相对较为安全，回款可能性较大。3. 预付款项及其质量分析预付款项同比增长了176.42%，其在资产总额中的占比也由年初的2.65%增加到了年末的6.35%，公司预付款项有大幅的增长。根据预付款项附注披露，公司应付账款主要包括预付地价款、土地保证金、工程款及设计费等。其中3年以上预付款项中有1.75亿元土地过户已在积极处理中，收回几率很大。但鉴于对公司预付款项金额、账龄的考虑，还是应当积极加强对预付款项的管理。4. 其他应收款及其质量分析其他应收款同比增加了1

24、22.70%。就其他应收款的规模而言，它由年初的349610万元激增至年末的778581万元。从附注中了解到，其他应收款增加的主要原因是单项金额重大的其他应收款主要是为合营公司项目开发所垫付的资金的增加，说明其他应收款收关联方交易影响较大。按照账龄来看，则主要是账龄在1年以内的其他应收款。而对于账龄较长和风险较大的其他应收款公司集体较为充分。但应注意的是，公司其他应收款的数额远大于应收账款，可能有一些不明原因的占用，是否存在操纵利润的情况需要进一步分析。5. 存货及其质量分析存货同比增长了4.87%，在资产总额中的占比由年初的72.04%减少到了年末的65.46%。在同行业中，与其他企业水平接

25、近，处于相对较低的位置（如图4所示）。存货的增加速度慢于流动资产增加速度，使得存货的比重下降，公司存货占用资金相对下降。但就公司自身来讲，存货占比还是很高的，在流动资产中，年末存货占比更是达到了70.84%，因而它的质量决定了流动资产的质量，公司仍应当注重对存货的管理。值得注意的是，存货总额增加，但依据存货附注披露，已完工开发产品却有所下降，可见公司产品销售状况还是很好的。6. 长期股权投资及其质量分析长期股权投资同比增长43.43%，在资产总额中所占的比重也由年初的2.08%增长到年末的2.59%。公司的长期股权投资额在当年有了较大幅度的上涨。根据附注披露，公司的长期投资主要用于对合营公司和

26、联营公司的投资。长期股权投资增长的主要原因也主要在于对这两类公司投资的增加。长期股权投资的增加以及前面对于货币资金项目的分析，说明公司资金来源比较充足，并且在不影响正常生产经营的情况下，公司从长期股权投资中获得了更多的收益。另外，公司当年没有计提减值准备，预示着公司长期股权投资的质量保持了上年水平。但这里需要注意，根据附注披露，公司对长期股权投资采用的是权益法确认投资收益。公司所确认的投资收益通常会大于所收到的现金，形成投资收益与现金流入不一致的情况。7. 固定资产及其质量分析固定资产同比增加了7.16%，但由于固定资产增长速度慢于资产总额，所以致使固定资产在资产总额中的占比由年初的1.06%

27、变为年末的0.99%，略有下降。在同行业中，公司固定资产在近年来处于较高的水平（如图5所示）。由附注披露可知，当年固定资产新增9064万元，主要是由于在建工程的转入，表明公司前期投资建设的技术改造和改建扩建项目已转化为公司的生产能力。另外，由于公司没有暂时闲置的资源，可见其对固定资产的使用还是比较有效的。8. 无形资产及其质量分析公司在当年拥有了占资产总额比重为0.06%无形资产。据无形资产附注披露，该无形资产主要为自用物业的土地使用权。作为非高新技术类企业，公司目前的无形资产构成比重还是合理的。在同行业中，由于当年公司获得了这一土地使用权，使得公司的无形资产相对于其他同类企业处在了较高的水平

28、上（如图6所示）。如果公司能在无形资产项目上保持这种上升的态势，那么公司将具有更强的可持续发展能力。(三) 负债主要项目分析1. 对短期借款的分析短期借款同比下降74.18%，在权益总额中所占的比重由年初的3.86%下降到年末的0.86%。就行业特点而言，房地产企业的短期借款占比和绝对额都不会很高，而且近年来呈现出一定的下降趋势。在同行业中，公司的短期借款处于较合理的水平（如图7所示）。当年短期借款的减少很明显，由短期借款附注披露可知，减少的主要原因是公司的质押借款即公司持有的子公司的债权作为质押的急剧下降。并且据披露，公司当年已无到期未偿还的短期借款。相对来讲，公司未来面临的短期内偿债压力较

29、低。2. 对应付票据的分析 当年公司增加了3000万元的银行承兑汇票。由于应收票据付款时间具有很强的约束力，如果到期不能支付，会对公司的信誉和今后的资金筹集产生负面影响。所以，应当预测未来的现金流量，保证按期偿付。但是，公司应付票据的金额并不算多，所占比重也较低，所以相对来讲，偿付压力不大。3. 对应付账款的分析应付账款同比增长了26.40%，占权益总额的比重也由年初的10.82%增长到年末的11.85%，并且应付账款的增长速度明显快于流动负债。在同行业中，公司的应收账款处于一个较高的水平（如图8所示）。据应付账款附注披露，公司应付账款的增加主要来自于预提地价和应付及预提工程款的增长。值得注意的是，在当年公司一方面较大幅度地减少应收账款，另一方面又增加应付账款，充分利用无息的营运资金，这种快收慢付的商业运营模式，对公司来说未尝不是一种高明的理财方式。但公司应注意保证及时偿付应付账款，从而不会对公司信誉和未来发展产生不良影响。4. 对预收账款的分