运营框架建设方案.docx

1、运营框架建设方案管理的理念:统一租赁管理、统一营销管理、统一物业管理和统一服务管理统一租赁管理:对招商的品牌审核管理和完善的租约管理统一营销管理:策划1年36天的系列营销计划统一服务管理:以贴近的服务解除租户后顾之忧统一物业管理:有效地进行建筑空间的维护和保养 前言商业规划及运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。其精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。鉴于此原理,升名汇经营管理公司服务于“名汇铜锣湾广场”，为其提供商

2、业规划和运营管理。目前已基本完成商业规划之任务,进入运营管理阶段. 统一运营包含四个方面的内容:统一招租管理、统一营销管理、统一服务管理和统一物业管理。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功,更决定着后期商业项目商业运营的管理能否成功。因此,升名汇经营管理公司全体员工借鉴多年商业从业经验,依照商业发展趋势，切合市场运作规律,会议讨论并完善形成了“名汇铜锣湾广场”运营管理框架方案,本文将深入构建整个机构的组成方案。一、采用一种运作模式: 经营管理模式： “统一管理 分散经营注释: “统一管理：对内提供统一的管理服务,保证商业运

3、营有序,保证商家经营便捷,保证购物环境舒适；对外提供统一的营销战略,保证商业形象统一,商业氛围浓郁.可分为四大系统,即统一租赁管理、统一营销管理、统一服务管理和统一物业管理。 “分散经营”：根据广场格局和商业特征，在诚心经营和不违背广场管理条例的前提下，不干涉个商业单体的经营方式和策略,保证在各商家内部经营自主。包括经营人员、经营行为、经营方式、销售手段等。二、提供四大管理体系 租赁管理将自留区域的招商工作与销售区域的租赁工作整合,由专门负责部门进行对接，提供包括经营规划、接待洽谈、专业建议、经营分析、管理对接、合约制定、合约签署、备档管理、调整汰换等服务的提供。 物业管理针对本广场从商业使用

4、的角度提出物业建议,设计物业管理方案;在经营使用过程中提供切合的供水管理、供电管理、保安服务、保洁服务、设备维护、施工管理、绿化护养、停车管理、故障处理、费用制定、费用收取等相关服务。 服务管理-根据今后多样化的商业经营现状,为商家创造良好有序的经营空间,提供更为便捷的服务。包括:税务协办、执照协办、装修协助、上门收费等。为顾客创造舒适温馨的购物环境,提供各类便民服务.包括:寻人寻物、存包、包装服务、托管服务、票务预订、卡类代购等。营销管理整合营销,提升整体形象,进行合理有序的广告宣传，开展多样化的公关促销活动。三、设立七大部门运作 行政部:服务管理的执行部门并且负责经营管理公司的日常行政事务

5、。商务部：租赁管理的执行部门,负责商户、租约、品牌等管理,开展区域规划的调整.财务部：负责经营管理公司内部财务工作和本项目的管理费核算收缴工作。企划部：营销管理的执行部门,负责形象推广、活动策划、气氛营造、形象公关维护等。市场部：负责项目资源开发等.管理部:负责公司事务决策和各部门的统战协调.物业中心：物业管理的执行部门,负责本项目物业相关事物的管理。四、运营管理机构-组织架构 五、运营管理流程 管理公司 财务部 六、运营管理规范 (一)内部管理制度: 主要为公司内部管理运作所需制度规范。1、人力资源管制度: 2、行政管理制度 3、财务制度 、保密制度 5、物业制度(二）外部管理制度：主要是指

6、名汇广场项目营运所涉及的事物及人员管理的相关措施及办法。1、管理公约 2、租赁管理 3、经营管理 4、营销管理 4、物业管理七、部门职能 1、总经理室:负责公司运作整体方针的制定和控制，指挥、组织和协调、掌控公司各环节.2、管理部: 公共服务管理等工作。3、商务部:招商工作、租赁管理、商家合约商订和商家关系处理等相关工作。4、财务部：会计管理、出纳管理、财务管理等相关工作。5、企划部：广告行销、市场企划、公共关系处理等相关工作.6、行政部:行政管理、人事管理、文件档案管理等。7、市场部: 新项目的拓展工作。8、物业管理中心：商家收费管理、日常物业管理等工作.八、部门及岗位配置 序号部门总人数岗

7、位人员编制1总经理室3总经理1常务副总经理1副总经理12总经理办公室2总经理助理1秘书3经营部4管理经理4企划部5企划经理2美陈广宣15行政部行政管理1文件、投诉管理1楼层管理员 、 物业管理中心 物业公司人员物业公司可自行提报自身架构及人员九、岗位规范: 一、行政管理部（一）行政管理部经理、岗位名称:行政管理部经理2、行政隶属：上级主管:总经理助理 直接下属:前台文员、驾驶员、楼管员3、主要职责:公司行政部负有主管公司行政事务管理,人力资源调配、后勤保障服务的责任。A、认真落实贯彻执行国家有关劳动工资、社会保险、人事管理、离退休管理、教育培训管理、劳动保护等方面的方针政策和有关规定。、负责协

8、调部门关系，做好思想政治工作,妥善解决人力资源管理、职工培训管理工作的实际问题。 C、组织编制人力资源规划和计划，制定措施并组织实施。 D、研究制定用人机制、分配制度、减人增效等劳动人事改革方案，并组织实施。 E、 组织内部各专业分工，并对各专业人员的工作进行检查、督促、考核及业务指导. F、根据考核情况，对部门或员工提出奖惩意见 G、负责组织全员培训;企业内部、下岗、转岗培训,管理人员、专业技术人员的继续教育;安排外来人员的实习培训。、根据公司的具体情况，制订、修改并监督执行公司的各项规章制度. 、负责公司行政会议、行文收发、档案管理、公关事务、内外投诉,并发挥上传下达、信息沟通作用. J、

9、公共关系的积极建立、维护,及时了解、掌握政府的政策动向,积极争取各项优惠、扶助、奖励及荣誉。K、编制部门预算计划,行政事务费用的控制 、负责公司的印章管理、对外各项法律事务的处理。 、有权指导、检查、监督、审核、批准本部门负责的业务范围内的工作。N、依据公司考核制度,对部门人员进行考核。O、完成领导交代的其它任务。(二）前台文员1、岗位名称:前台文员、行政隶属:上级主管：行政管理部经理3、主要职责:A、收发传真、信件.做到传真、信件收发准确无误;B、来电接听，记录和转达。接听来电口齿清晰,运用礼貌用语，记录转达及时准确;、来宾的接待和引导。来客接待工作一丝不苟、热情大方、端庄谦逊，熟悉各部门人

10、员,来客的引导正确无误;D、每日报刊管理;E、考勤资料整理。监督员工上下班打卡,并记录当天外出员工情况及请假情况;负责每月考勤的汇总； F、负责前台及总经理室的卫生；G、负责本公司人员的费用报销;H、协助公司员工兼做部分计算机打字、复印等行政工作；、协助经理工作。(三)驾驶员1、岗位名称：驾驶员2、行政隶属：行政部上级主管：行政管理部经理3、主要职责：A、认真完成公司的派车任务要求,服从派车调度人员指挥。 B、坚持行车安全检查,每次行车前检查车辆，发现问题及时排除，确保车辆运行。C、安全驾驶,正确执行驾驶操作规程，听从交通管理人员的指挥,行车时集中精力驾驶,严禁酒后开车，不开“英雄车”、“赌气

11、车”。 、每次出车回来后，如实填写行车记录，向派车主管简要汇报出车情况。 E、车辆用毕后,车辆停泊在指定位置,锁好方向盘、门窗等。F、做好车辆的维护、保养工作，保持车辆常年整洁和车况良好。 、认真填写车辆档案,对车辆事故、违章、损坏等异常情况及时汇报，写好情况汇报。对车辆运行里程和耗油情况进行统计分析,提出报告和降低成本的确良建议。H、驾驶员确保良好的休息、足够的睡眠,以充沛的精力和体力保证安全行车。 、驾驶员应有敬业精神,熟悉交通法规、路况和车辆性能，不断提高自己的技术水平和积累行车经验. J、驾驶员要衣着整洁、礼貌待人、热情服务，不藐视公司其他普通员工。 K、单独为公司领导出车时，兼有驾驶

12、员和警卫员、服务员职责.出车送达时，未经乘车人允许不得离开车辆。L、驾驶员在工作中不该听的不听，不该看的不看,不该说的不说，不散播消息,保守机密，守口如瓶。M、完成公司领导临时交办的其他任务。(四)楼管员1、岗位名称：楼管员2、行政隶属:行政部上级主管:行政管理部经理、主要职责：A、负责楼层员工的考勤、纪律、服务、安全及卫生等方面的工作。B、教育和监督员工遵守商场规章制度，职业道德、微笑服务、诚实工作等方面情况。、及时处理和反馈营业过程中出现的问题,如顾客投诉、需求。D、负责楼层各商铺与物业公司的协调和联系。二、财务部 (一）、会计1、岗位名称:会计2、行政隶属:财务部上级主管：财务部经理、主

13、要职责：A、熟悉国家的财经制度，法规及集团制定的各项管理办法，实施细则，严格掌握各项开支标准，既要严格执行财经纪律,坚持原则，按政策秉公办事，又要耐心细致,礼貌待人。、综合管理集团财务业务及下属各中心财务业务,指导、监督下属中心财务人员开展财务工作。C、严格审核各项收支凭证的合法性与合理性，内容是否真实,手续是否完备,审核无误后填制记帐凭证。发现问题及时向总经 理提出。对不符合规定的应提出意见拒绝受理,同时耐心解释，态度诚恳，退回经办人补办手续。D、制定集团年度各项经费预算指标,熟悉各科目的列支要求,对每笔收支业务要弄清来源,用途,严禁各户头或项目出现透支。E、及时清理各项经费往来业务结算工作

14、,核对各种帐目，编制会计报表和填报财务月报表。及时整理、装订、保管当年的记帐 凭证和帐本报表.F、参与审查拟定有关经济合同，协议等并监督执行.、完成领导交办的其他工作任务. (二)、出纳1、岗位名称：出纳2、行政隶属:财务部上级主管:财务部经理、主要职责：在财务负责人的领导下,负责承办公司内各项资金的结算,现金收付和有价证券的管理工作. A、收付款前应认真审查原始凭证和单据。按户头根据记帐凭证收付现金和银行存款。 B、按户头逐日逐笔及时登记现金和银行存款日记帐。帐面要求干净整洁、字迹端正，时间序号连续,数据准确,并做到帐目日清月结。 C、结合收付款复核记帐凭证,发现问题应主动和会计人员提出并改

15、正。 D、保管现金和有价证券，及时督促办理购置有关支票并保管使用。 E、月终及时督促取回银行存款对帐单和银行对清帐目，如有不符要求者及时进行查明调正,并且要和会计人员核对相符. F、严格遵守现金管理制度和库存限额规定，不得挪用公款或以白条抵库存。登记并保管好现金记帐，银行存款日记帐。 、完成领导交办的其他工作任务,协助会计搞好财务工作。三、企划部（一）企划部经理1、岗位名称：企划部经理、行政隶属：企划部上级主管:常务副总、主要职责:A、在总经理的领导下，负责企划部的部门建设与业务管理。B、重点负责公司市场营销策略的研究、策划、组织与实施管理,不断追踪国内先进的营销理念和营销技巧，收集和剖析案例

16、并与公司比较,对公司营销战略和策略进行调整，提出有价值的建议。编制、提交公司年度市场营销整体策划方案.C、负责研究制定公司品牌规划方案,并根据公司决策组织资源投入。D、负责制定本部门工作计划，并对各项业务进行工作指导与业务报批E、负责本部门人员的工作协调与业绩考评。完成总经理交办的其他任务.(二）企划助理1、岗位名称：企划助理(含企划促销、广告、美陈)2、行政隶属：企划部上级主管:企划部经理3、主要职责:、在企划部经理的领导下,负责公司广告的策划、实施与业务管理。、负责编制公司年度广告促销活动预算，提交年度促销方案。、负责各区域促销活动的工作指导与审批管理,协助各区域市场开展活动。D、负责促销

17、活动的方案管理与文档备案,评估活动效果，提交季度促销分析报告。E、完成企划经理交办的其它任务。四、商务部(一)商务部经理1、岗位名称：业务部经理2、行政隶属：业务部上级主管:经营公司常务副总3、主要职责:、负责公司项目自留面积的招商规划B、负责公司项目自留面积的招商规划C、负责招商工作中所需的策划推广等工作实施D、负责洽寻适合本项目的意向物业管理公司E负责本项目投入运营后的日常管理及与物业公司的协调（二)商务助理1、岗位名称：业务助理2、行政隶属:业务部上级主管：业务部经理3、主要职责:A、具有良好的人际关系与丰富的客户资源,负责与客户沟通、联络与交际，巩固、发展、扩大客户范围,不断吸纳重要商

18、户B、建立快速顺畅的国内外同业最新发展动态、信息收集传递系统,及时向公司主管进行反馈。C、明确招商目标、业态分布，对招商进度有明确的计划与周到的安排，协同招商主管做好招商工作。D、保持与公司内部相关部门的密切联系，对掌握的信息、资料及时处理。E、熟悉本楼层的商铺情况,F、从事具体的招商工作。在招商过程中遇到问题要及时与本部门的招商主管沟通，步调一致。G、按计划如期完成招商、招租工作指标。、配合招商主管做好承租进场管理工作，对承租对象的进场进行全方位的跟踪、协调与管理，及时解决和反馈承租户进场过程中出现的各种问题.十、建设步骤: (一)、组织架构完善人事招聘:5年0月-0年月 岗位培训：0年0月年9月（二）、内部管理制度建设人力资源管制度：05年0月05年11月行政管理制度： 0年1月-05年12月 财务制度: 06年1月6年2月保密制度： 06年0月-6年03月 (三）、外部管理制度建设租赁管理制度建设：05年1月-0年1月管理公约制度建设 ：05年月-5年1月经营管理制度建设 ：5年1月-05年12月营销管理制度建设 :06年01月0年02月 (四)、物业管理制度建设 另行提报。