物业管理100问下.docx

1、物业管理100问下物业管理100问(下）51、物业服务收费争议应向何部门反映?答：根据广东省物业管理条例第五十二条规定，业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。52、业主和物业使用人之间，由谁来交纳物业服务费用?答：在业主和物业使用人之间，物业服务费用的交费义务为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。53、公房上市后，物业服务费用如何交纳?答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋

2、购买人承担。54、业主收楼前，收楼后物业服务费由谁承担?答：业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担；业主入住后的物业服务费用，由业主全额承担。前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月时间）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或其授权的物业服务企业没有事先书面通知的，以业主实际办理入住相应手续为准。55、因开发遗留问题可以拒交物业服务费用吗?答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开

3、发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。56、物业管理区域内，如何收取水、电等费用?答：广东省物业管理条例第四十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。57、装修时业主是否要交纳装修服务费?答：装修时，业主应当按照装修协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业服务公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、

4、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；调解因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天；对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报告行政管理部门。58、电梯费用如何缴纳？首层要交电梯费吗?答：电梯费用由楼内所有产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要缴纳电梯费用，业主大会决议另有约定的从其约定。59、物业服务企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任?答：物业服务企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，24

5、小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。60、物业服务企业接受供水、供电、通讯等单位的委托代收相关费用的，可否向业主收取手续费等额外费用?答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。61、物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料?答：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维

6、护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。62、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司?答：可以。一个物业管理区域应由一家物业服务企业实施统一管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务(比如保洁、绿化、电梯维护等)委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业。但不得将该区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。63、什么情形之下，物业服务企业应当退出物业项目?答：（1）前期物业服务合同期限未满，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘

7、物业服务企业签订的物业服务合同生效的；（2）物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；（3）物业服务企业依法提前解除合同或合同期届满不再续约的；（4）物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的；（5）依法应当退出的其他情形。64、物业服务企业决定不再继续提供服务的，应当做好哪些工作?答：（1）物业服务企业依法提前解除合同或不再续约，应当在终止物业服务合同3 个月前书面告知业主、业主委员会，与业主、业主委员会就退出物业项目的交接事宜进行协商；同时，应当书面告知所

8、在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。（2）物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业项目，与业主、业主委员会办理移交手续，将广州市物业服务企业退出物业项目管理办法第十四条所列的资料和财物转交给业主、业主委员会，并由双方签章确认。（3）业主、业主大会未决定自行管理且未成立业主委员会的，物业服务企业应当将广州市物业服务企业退出物业项目管理办法第十四条所列资料和财物转交给居民委员会、村民委员会，并按照广州市物业服务企业退出物业项目管理办法第十五条第（四）项的规定制作移交记录。65、物业服务用房的设置?答：建设单位应当按照规

9、定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。66、物业服务企业在履行合同义务时，是否有权对违

10、反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止?答：是。物业服务企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业服务企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。67、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定?答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定享受停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。68、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途?确需改变用途的，如何办理?答：物业管理

11、区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。69、业主、物业服务企业能否擅自占用物业共用部位、共用设施设备?答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。70、业主、物业服务企

12、业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?答：业主、物业服务企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。71、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业服务企业吗?答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一切权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多个业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业服务企

13、业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。72、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些?答：按照建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为

14、。73、业主装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查?答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止：情节严重的，及时向有关部门报告。74、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿?答：由于不履行维修责任，致使房屋附属设施已经或可能危害毗连设施安全及公共安全的。业主大会、业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。75、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾?答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业服务企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运

15、。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。76、维修、更新物业共用部位、共用设施设备时，业主有哪些义务?答：广东省物业管理条例第五十六条规定，物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。77、物业管理区域内关于停车位租售的相关要求?答：广东省物业管理条例第五十四条规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划

16、用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。78、共用场地、共用设施设备产生费用如何分摊?答：广东省物业管理条例第四十九条规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设

17、备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。79、物业服务合同应当对哪些内容进行约定?答：广东省物业管理条例第四十四条规定，物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。80、新建住宅是否必须进行招标选聘物业服务企业?答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；新建住宅物业的建设

18、单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。81、物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同如何备案?答：物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当于合同签订之日起15日内，向物业所在地的区国土房管分局备案。需提交以下资料：广州市前期物业服务合同备案申请表；前期物业管理中标备案回执；物业服务企业资质证书正、副本；前期物业服务合同；项目所在地街道办事处对物业服务企业投诉情况的意见；具结书。82、业主大会成立后物业服务企业应当与谁签订物业服务合同?答：广东省物业管理条例第四十四条规定，业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同

19、。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。83、业主、业主大会决定续聘原物业服务企业的，是否应进行招标?答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业服务企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。84、经业主、业主大会决定，业主、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同如何备案?答：经业主、业主大会决定，业主、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，物业服务企业应当于合同签订之日起15日内，向物业所在地的区国土房管分局备案。需提交以下资料：广州市物业服务合同备案申请表；物业管理区域备案回执；业主或业主

20、大会选聘、续聘物业服务企业的决定；居委会代管说明或业主委员会的备案回执；物业服务合同；物业服务企业资质证书正、副本；项目所在地的街道办事处对物业服务企业投诉情况的意见；具结书。85、业主大会决定选聘新的物业服务企业的，对原物业服务企业退出物业管理区域有哪些法规规定?答：广东省物业管理条例第五十条规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。86、物业服务合同履行期限届满如何处理?答：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服

21、务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。87、原物业服务企业退出、新聘物业服务企业进驻物业项目应当按照什么程序进行?答：原物业服务企业向业主、业主大会移交相关资料和财务并及时退出物业项目，业主、业主大会接管物业项目。

22、业主、业主大会选聘新的物业服务企业的，业主、业主大会应当在原物业服务企业退出物业项目后，按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交手续，新聘物业服务企业方可进驻项目。原物业服务企业未及时退出物业项目的，业主、业主大会、新聘物业服务企业可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业项目。88、物业服务企业退出时应当向业主、业主委员会移交其合法占有的哪些资料和财务?答：根据广州市物业服务企业退出物业项目管理办法第十四条规定，物业服务企业退出时，应当向业主、业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作：（1）物业管理用房、业主共有的场

23、地和设施设备等物品；（2）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（3）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（4）利用全体业主所有的共有部位经营的相关资料，已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财务；（5）实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件；（6）业主房屋产权清册等相关资料；（7）其他应当移交的资料和财物。89、业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，要求原物业服务企业退出物业项目的，应当做好哪些工作?答：（1）物业服务合同期限届满3 个月前，业主、业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企

24、业。（2）业主、业主委员会与新聘物业服务企业签署物业服务合同后3 个工作日内，应当书面告知原物业服务企业，并与原物业服务企业就退出物业项目的交接事宜进行协商；同时，应当书面告知所在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。（3）业主、业主委员会与原物业服务企业就退出物业项目的交接事宜协商一致的，业主、业主委员可以委托第三方专业机构或新聘物业服务企业与原物业服务企业办理移交手续。（4）业主、业主委员会应当与原物业服务企业做好移交工作，并制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，由参加移交的人员签字，业主、

25、业主委员会与原物业服务企业签章确认，存在争议的，应当在移交记录中载明。（5）新聘物业服务企业接管物业项目后，业主、业主委员会应当将本办法第十四条所列资料和财物转交给新聘物业服务企业，并由双方签章确认。90、不同等级的物业服务企业资质证书由哪里颁发？答：国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设

26、主管部门的指导和监督。91、物业服务企业的等级分类及所需条件?答：各资质等级物业服务企业的条件如下：（一）一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工

27、业厂房及其它物业50万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（二）二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）

28、8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。92、不同资质的物业服务企业能够承接的项目有何不同?答：一

29、级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。93、物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有什么行为的，资质审批部门不予批准?答：（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（三）挪用专项维修资金的；（四）擅自改变物业管理用房用途的；（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（六）擅自占用、

30、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；（十二）出租、出借、转让资质证书的；（十三）发生重大责任事故的。94、什么情形，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书？答：（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；（二）超越法定职权作出

31、物业服务企业资质审批决定的；（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；（五）依法可以撤销审批的其他情形。三、物业专项维修资金95、什么是物业专项维修资金？答：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。96、物业专项维修资金的用途是什么?答：物业专项维修资金只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。97、申请使用物业专项维修资金，按照什么程序办理?答：申请使用物业专项维修资金的，按照如下程序办理：（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（