店铺设计规范.docx

1、店铺设计规范店铺业态与商圈位置的依存关系一）零售业的经营形态（含模式）简称业态，主要分类如下简述：1、百货店：（ Department Store ）特点：整体规划、统一管理，以业种为商品的构成并组合国内一线品牌与小部分国际二线品牌，而以联营即扣率为主要经营模式。（如丹尼斯百货）-边际效应面积为30000m 2-40000 m 2 （视地区市场而定）难点：很难组合好企业主及有经营团队的关系，又因为各省市到各地市的消费市场落差大，经营环境又不同，连锁规模效应难体现。2、超级市场：（ Supermarket ）采用开架式陈列，统一出口结帐。点（指成熟市场）3、量贩百货店： GMS ( Genera

2、l Merchandise Store )略）名称未统一，硬体的特点是扶梯横向在入口处。4、购物中心（ Shopping Center ）特点：有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品划分，须具有国际一线品牌为主力商品群，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物为一体的多功能商场，并以租赁为主的经营模式，又大型购物中心亦可多业态及特色大店（Key Tenant ）,甚至事业机关相组合。（如各省地市市场而定），并具大型停车场。难点：投资大回收慢，除企业主有主力业态为支撑及目前尚无国际一线品牌群驻店。5、 大卖场又称量贩店（ Hyper Mart ）特点：以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品

3、类商品组合，并以超低价促销与平价销售的超市形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管的系统，又称扁平式管理，故连锁效应由此产生。 （如法国 Carrefout ）边际效应面积为8000 m 2-12000 m（2 依地市级别而定） ，单品数约 20000个单品。难点：与超市业态同，连锁的保本家数可较少，但须具极强的讯息系统。6、仓储批发店（ Warehouse Store ）特点：以仓库型平面卖场，用重级货架陈列箱式、批量商品，可采会员制、超平价销售，单品数约为 12000 个（如荷兰 MAKRO, 美国 SAMS ）边际效应面积为12000 m2-15000 m2，单品数约16000个，大型货车

4、可抵达的环外或郊区位置，并具超大型停车场。难点：具一定规模的商品采购及物流配送能力， 其准入点难掌握。7、购物镇（ Shopping Mall ）特点：类似sc,地处大都位郊区，如同造镇，都采物业大楼方式，专门店云集，并多功能、多业态组合。边际效应面积为200000 m 2 以上。难点：中国目前应不适宜（除上海），其企业主有其他产业支撑。（如日本东急地铁集团）8、专业店或品类店（ speciality store ） 特点：以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态，以平价量大 销售，应更具连锁规模效益。边际效应面积为6000 m 2-8000 m 2或 12000 m 2左右。难点：与大卖

5、场业态同，并应具有下单与定牌策略及更强的配送、装配、维修等专业队伍支撑。9、其他：便利店、速食店、专卖店等。略）附注：专卖店不同于专业店的说明。二）商圈位置：何谓商圈：一般以所处位置为圆心划圆， 依所属业态及门店规模而定，规格越小辐射越小， 业态越专，吸纳越大。 以大型百货店为例分第一商圈半径 2 公里），第二商圈（半径 4 公里），第三商圈（半径 8 公里），边缘商圈（基本已抵达市郊） ，辐射商圈 （依地市不同， 市场差距而定） 。而商圈属性（俗称地段）其构成因素如下：1、以住户与户数人口设定，越密越好。2、以年龄层划分， 依次为壮年 （含儿童）、中年、青少年、老年。3、以职业划分，依次为行

6、政区的机关机构阶层，商业区白领工薪阶层，住宅取的住户人口阶层（台湾反之）。4、以住宅档次价位划分。5、以交通情况划分其人流、车流（含捷运系统）、周边停车位及交通顺畅尺$ 曰.等考量。6、以街道规划分街道规整，马路宽狭（太宽反而不好），单行道、人行道、地下道、分隔岛及天桥（很忌讳天桥入店）等影响。7、店铺周边环境分广场设置、 绿化景观、临街房屋等影响。三）依存关系：店铺位置与所处商圈之间的关系，有如下情况：1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争（上海徐家汇商圈及台湾依蝶女士百货为例）2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩（以健康路服饰一条街及德化步行街为例）3、以区快（或整条街）

7、行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成（以郑州欧凯龙家具专卖 2 个门店为例）4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期（以北京华联为例）5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗（以豫港世纪广场为例）6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费（以上海世纪联华为例）7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费（以西郊中原商贸城为例）8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明 （以汇龙城为例）四）总结：从以上情况分析，店铺的经营成功率按经验值，仍取决于 进入时机、 商圈地段、 店铺规模、 业态属性、 经营定位等将占 60% 70% 的成功因素，除已具有连锁规模的专业经营集团，

8、 而其成败率却很低， 顶多占 10% 20% 。切记勿“唯业”固执！（以亚细亚商场为例）二、店铺功能规划（软硬体）将对经营的结果起到关键作用。一）、商业营建工程规划的基本概念（从成本、效率、展现考量）1、甲工程即硬体工程：2、乙工程即店铺风格整体设计（甚至含外观景观）：店铺局部重点装饰（设计师喜欢刻意追求）天地壁柱墙及插座（天花板含基本照明）公共设施：如挑空区、扶梯与直梯周边、厕所、休息电话区等POS 系统（含收银台位置与制作）总机播音系统sign 系统：店招、立招、楼介、告示牌、指引牌、吊架牌等3、丙工程即店柜装潢与货架道具制作 （或冷库、卧柜、立柜等）附注：甲乙丙不宜混为一谈，从设计面、施

9、工期、工程队、发包价的角度应划分 清楚并同步实施。二）商业地产对商场的经营面积应有的认识1、一般商场面积按行业原则划分如下：建筑面积即卖场外含辅房设施，如机电房、 空调房、扶梯房、楼梯区、厕所、仓库、办公室或设备附楼及入口内面大门处等面积。营业面积即卖场内的动线、仓库等面积（即管制门以内）实效面积即店柜面积（含柜内仓库）2、动线是指商场的流动路线，如同人体的动脉，分主、次、辅三种规格，有其规划原则除业态有关外与店铺的风格定位及店柜级别等有关，极具专业技巧略）3、有关经营面积应有统一的核算标准，并不是一个行业的共同语言，依规划经验。实效面积约为营业面积的 72%-75% ，营业面积约为建筑面积的

10、 2%-75% ，也就是店柜面积约占总营建面积的 52%-55% ，在此范围都属于正常规划（商场越大，店柜值越小）4、从地产的角度，开发商讲建筑面积，经营商将营业面积，设店商讲实效面积即设店商应摊的营业指数约为 1 .38 倍，占 73% ），严格来讲经营商应统一以营业面积核算为行业标准用语或数据依据。（本文第一题业态分类的面积是指营业面积）三）经营业态与店铺规划（含辅房设施、硬体设备）的关系1、辅房设施即主机房、空调房（含空调箱）、水电间、安全梯、厕所、办公区、仓库区等配置关系（第二关键）2、硬体设备即扶梯与直梯等配置关系：扶梯：分步行梯与平面梯，其摆放的位置又分横向纵向、前中右偏、平行交叉

11、（第一关键）。直梯：分客梯、货梯、员工梯，其摆放位置应与安全梯相同及尽可能减少通道为原则（第四关键）。3、风格设计即外观立面（含广场景观）、台阶高宽、入口大门（含侧门，分主次不宜过多）、殿堂气势、挑空区域、局部重点装饰、扶梯周边等配置关系第三关键）。另补充说明：外观的立面设计与使用材质跟业态与风格有关。四）、总结：1、一般开发商都偏重百货商场的规划案因附加值高是可以理解的，所以本题所谓的店铺功能规划亦以百货商场为切入点。2、店铺功能规划能够完善，不论自主经营、整楼租赁（含分层分块）、合作经营、甚至小部分出售回租（底层与高层不宜出售）对以后的经营都提供了较扎实的基础。3、开发商如有跨入百货业态的

12、经营意向应持谨慎态度，不宜乐观，因为百货经营的门槛看似很低， 随着市场剧烈竞争或分流的到来， 其经营难度却很高 （理念高度）。又如大卖场业态，其经营门槛看似较高，其理念高度却不那麽高，但经营深度却更深（管理深度）。三、店铺经营的基本概念：因业态属性的不同其经营模式、 机制运行、 管理系统也因此完全不同， 但因 都属流通业， 故仍有很多零售业的共通性， 例举百货业态简述如下 （指筹备期的 前场部分）：一）、经营定位（依地市情况定格）规模规格、进入时机而定果、重点展现而定力（含结构）、购物观念、主力群体而定5、含品牌的属性雨级别）而定 企划定位（占 20，约 1 年）：依战略战术、广宣力度、贩促级

13、数、客服水 平而定（即预算指数）二）店铺规划1、工程规划：即甲乙丙工程的实施（如前述） 2、营业规划：平面硬体图：卖场内各项设施位置，如安全门、防火卷闸门、消防栓、分电盘等（含卖场外的辅房内设施）平面作业图（含面积）：动线区位、业种结构、柜位切割、厂商配置统一规划图：壁面墙、门套墙、隔墙（含中岛试衣间）、框架、公共造形、统一布局（特殊业种）控管规划项目：标高、切角、退缩线、 Logo 、灯箱3、营运规划：条件版本与营运分析作业三）营销理念：1、精髓思想：即商场与厂商的因果关系2、经营环境：品牌氛围、卖场管理、营业调整的专业执着等3、互动竞争：品牌与品牌、楼与楼、店与店、年与年的对比等四）品牌理

14、念：（ MD 的初级知识）1、品牌性质即厂商性质 2、品牌定位即行销通路（何谓正规品牌说明） 3、品牌属性与风格（或商品）4、品牌生态：五）招商理念：1、招商原则：自信热诚、坚持品质、严守底线3、招商动作：的，但随着开业所面临的将是不断的经营管理（含后场作业）、调整技巧、工作团队等一系列问题， 这却是常被忽略的， 尤其是企业主。 故百货经营的名言之一百货的开业才是困难的开始”，名言之二“千军易得一将难求，将帅无能累死三 军”，名言之三“百货得核心竞争力就是团队经营”作为总结。四、商业地产与店铺业态有效结合，才能创造地产的附加价值土地价格与商圈地段，业态属性与经营门槛，附加值大与风险越高等其效

15、应都是成正比的， 在这个开放的时代， 很难有奇迹出现， 故地产的开发队商业的 理解变成是一个商业地产专业性课题了， 如何有效的结合，必须 誴店铺需求切入， 提示如下：房地产商的开发理念是什么？（投资意图应非常明确）1、是原料加工、成品销售的短期操作行为 （不管买主死活）2、是品牌形象、资源整合的中期运作行为 （须珍惜并辅导）3、是物业保值、累积资产的集团投资长期行为（投入店铺招商）4、是跨足行业、规模扩大的永续经营性为 （坚强的经营团队）二）房地产商（与开发商应有所区分） 队大面积土地开发应有的认识：1、边际效应概念：土地价格、营建面积（客积率与间壁率）、规模规格等的评估2、大型商业地产整体规

16、划的概念：整体规划的运作模式虽占有容积率优势及回报丰厚的诱因，但其规模越大，经营越难，风险越高，这是常规，除非企业主属上题之“ 3”或4“”的选项，如冒然采用有年限的“出售回租”策略，其成功案例微乎其微 （台湾亦然） 如下说明：1）不论是 5 年至 7 年甚至 10 年，都有租金回馈的压力，按郑州商场现行 合理的租金上限为营业面积50-60元/m2/月，将给经营成本造成不小的负担，而 回租的租金往往超过此数甚多。2）业主（买户）的经营配合问题，管理层经营常须处理与协调，久而久之变得“不务正业”。3）业态属性之间得上下前后组合不易， 调整期协调更难， 而各自的门户不 清，系统不同，增加管理难度，

17、结合效应无法体现，甚至负面影响。3、土地适应分割增加规划灵活性的概念：如属大面积土地可作切割考虑，尤其横向土地更具切割价值：物业开发灵活，洽商容易，并门户独立，容易发挥自我的特色与管理-业态不同，相互错位，优势互补（了解业态规格=长X宽X高）单体独栋，形象鲜明，风格各异，各自表述栋与栋之间亦可考虑天桥互通，增强流动量（须有强强联合之前提）4、群楼商业的规划概念（此类型外地市偏多？）此类型的开发由于受硬体影响，如柱多梁大、管道复杂、出入口多等因素， 增加商场的规划难度， 而一般群楼部分为一层至三层或含底层， 故在开发初期队 商业的功能规划更趋重要，如下说明：因业态不同，硬体功能亦不同（如出入口、

18、扶梯种类等）色设计方案难落实。因营建周期过长，开发之前的合作对象寻觅困难，有太多不确定因素。店铺风格难定位，经营模式难确定，业态属性难组合，故房地产商一般采取临 街店铺先买断（资金回收，容易出售考量），等时机在洽商或冒然跨入经营，几 乎很难有成功案例。甚至有房地产商血癌用出售回租，年限 5 年回本的策略，边卖边盖或边盖边卖， 此模式终将失败告终，血本无亏。三）商业街的开发概念（指街长约 100m 或以上的开发案）一般商业街都属好地段，是地铺与住商的结合体，而创造地铺的附加值须 队地铺的需求有深刻的理解如下：1、马路不宜过宽（超过 30m ），人行道不能太窄或不平坦，忌讳高隔离栏杆与 大树密集，

19、此为外部因素，很难改变，其地段价值因此打折。2、发挥街长优势，越长开发深度越深（即不怕深），从开发商的角度，地铺的效应规格可以宽是长的 3 倍（一般业主总以为门面越宽而深度越浅好， 忽略其房 产也贵），设若街长是100m，地铺宽8m是12.5间，6m是16.6间，5m是20 间，后者的商业氛围浓烈组合优势越强，这与地产的土地深度有关，例举说 明（略）。3、地铺规划时其单位规格的参考，一个品牌一般需求的面积为 60 m2 -80m2即宽是6m，则深是12m或宽是5m，则深是14m，如有大店，以2个单位打通 即可，例举说明（略）。4、地铺周边的环境，将对整体商家的经营起到连动作用：地铺的台阶高度与

20、平面宽度之忌讳，例举说明（略）硬体立面可统一但地铺门面不宜，否则街景单调，店铺风格难展现（也是资源 浪费，甚至有业主要求租户保留门面）空调位置的预留，限制置放店头与大门的内开规定（或永设计手法如店的门头 线退缩，销售面积仍不变， 而强行灌输 3 赢理念）对整街的动线畅通与景观形象 是整体商户所必须诉求的共同效应，例举说明（略）5、地铺二层的开发要领（或三层），步梯与通道置于店尾或属卖场外（便于管理与利用），而现行都置于店前或店中间，如有门店能营业到二层，则自行另开 内梯，如专卖店或餐饮店，例举说明（略） 五、步行街内的商业地产开发概念：步行街在全省像雨后春笋般的展开，但都投入大、产出少，不如预

21、期，究其 原因：1 、对步行街业态属性（或个性）的了解：步行街是市民逛街休憩的场所，属一 般性消费（大众、中档或以下），应以“大文化”为商品主流，并结合大量专卖店 或特色大店（含咖啡店、速食店等）甚至专业店以活络市场。2、过于重视硬件，其街道的设施虽以到位，唯欠缺一些自然悠闲的气氛（如公共电话、休息椅、广场演示场等）。3、仍出于对“规格”概念的欠缺：街道宽度与长度比率 幅地不广，规模不够 店铺的长X宽X高的面积总量不足3 赢理念不足，尤其经营户过于自私及狭隘心态4、主导者如有更好的商业意识，应在前期规划时，与开发商充分的沟通，且提出具有主导性的主题方案， 并对商业的理解与品牌的建立有共同的认知。五）名店街的开发概念（提纲内容另说明）1、什么是名店街？ 2、名店街的店铺属性与风格（如何组合） 3、动线与店柜的规格比率及进与出的流动回转关系 4、经营模式与市场空间六）总结：1、开发商对商业认知的态度（尊重商业，虚心探讨，慎选伙伴，强墙结合）2、规划、规格、还是规格的规划原则（即地产与物产、店铺与业态、店柜与门店等的规格）3、商业地产的市场空间广阔，价值无限，但请体会“水能载舟，亦能覆舟”之道六、经营专场图示总结：商业经营：甲工事业种商圈风格定位软硬件乙工事MD商品品牌业态 档次 丙工事招商规划环境团队营销企划管理服务经营形象调整讯息效益-地产经营:条件审计招商