鹤山市东部城区规控制性详细规划草案.docx

1、鹤山市东部城区规控制性详细规划草案鹤山市东部城区控制性详细规划草案草案公示 目 录1. 总则 12. 发展目标和功能定位 23. 方案构思 24. 建设用地性质控制 55. 建设用地使用强度控制 76. 道路交通规划 97. 公共服务设施和市政公用设施用地规划 108. 附表1 规划土地使用一览表 169. 附表2 地块指标控制一览表 171. 总则1.1 为了适应鹤山市东部城区社会经济发展的需要，指导东部城区开发的建设管理，根据中华人民共和国城市规划法的规定，制定本控制性详细规划。1.2 为保证规划实施的有效性，合理有序地开发建设，确保东部城区景观、环境、生态质量良好，并指导下一步详细规划与

2、建筑、环境设计，特制定本本控制性详细规划。1.3 本文本对土地使用性质及兼容性、建筑密度、层数、容积率及相关指标、配套设施项目及景观设计等有关要求进行控制。1.4 规划依据：中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）、城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）、广东省城市控制性详细规划管理条例、广东省居住小区技术标准、广东省城市控制性详细规划技术规范、鹤山市城区总体规划（1999-2020）。1.5 规划原则： 需求原则：根据鹤山市发展需要，高标准打造新的商业中心，为城市发展注入新的活力。 经济原则

3、：根据土地经济价值的杠杆作用，以市场为导向，对用地进行优化组合。 便捷原则：理顺道路交通网络，创造方便快捷的交通体系。 可操作原则：在准确把握现状的基础上，以相对少的投入，获得较大的经济、社会和环境效益本规划经批准后，应严格执行。1.6 本规划经批准后，具有法律效力。在规划区内进行建设的任何单位及个人都有遵守本规划的义务，并有权对违反本规划文本规定的行为进行检举和控告。1.7 凡因建设需要编制本规划区详细规划的，均应按照本规划的要求进行。1.8 本规划由鹤山市人民政府批准后，由鹤山市规划管理部门负责组织实施，解释权属于鹤山市规划管理部门。1.9 如有重大调整修订本规划，须按省市规定规划修订程序

4、执行。1.10 规划范围：位于目前城区的东部，北与沙坪河、坡山相望，西与文华南路、规划鹤山公园为邻，南与规划广珠铁路、大雁山麓为界，东到人民东路、大雁山，规划区面积19.14平方公里。2. 发展目标和功能定位2.1. 发展目标将鹤山市东部城区建设成为多功能充满活力的山水园林式的生态城市新区。2.2. 功能定位鹤山市的以居住、文化、商业、旅游度假、会议、体育、教育等产业为主体的高起点、高标准、高品位的生态型城市综合新区。从形象上讲，它是山水园林的生态城市新区；从职能上讲，它可承担新行政、文化、商业娱乐、居住、旅游休闲、体育、教育等多种职能。2.3. 地块划分及编码地块划分根据道路界限、自然界线、

5、土地权属情况和出让要求，采用“编制区代码地块代码+细分地块代码”三级编码方式。2.4. 依据鹤山市在市区内的编制代码，以规划过境公路、文华路、鹤山大道、人民路为界分为A、B、C、D、E、F五个区。“A、B、C、D、E、F”分别作为各区的代码。地块代码和地块细分代码则分别以两位阿拉伯数字表示，编号次序为从上到下、从左到右的顺序编号。如A01即表示A区01号地块，A0101则表示01地块中的01号地块。A区：从A01至A18共18个地块。B区：从B01至B17共17个地块。C区：从C01至C14共14个地块。D区：从D01至D08共8个地块。E区：从E01至E3共3个地块。F区：从F01至F06共

6、6个地块。3. 方案构思3.1. 规划理念“青山楔入，蓝脉环绕，绿斑镶嵌，环格路网，有机生长。”“青山楔入”，指充分利用大雁山森林公园良好的自然生态景观，规划将大雁山引入东部城区，一方面通过开辟新路及大雁山西南入口以拉近大雁山与目前城区距离，另一方面在B区规划大雁山的延伸区，居住及公建依山而建，与大雁山融为一体，而且通过环状的绿脉与大雁山相连，使大雁山与城区绿地系统联成一个整体。“蓝脉环绕”，对目前的鱼塘、河涌进行梳理，形成环状河流与湖面，沿环状水系两侧规划公共绿地，形成环城绿带，成为东部城区的生态框架。规划结构图 “绿斑镶嵌”，指斑块状的公园（包括体育公园）结合山体、鱼塘，均匀地布置在东部城

7、区。“环格路网，有机生长”，东部城区路网以一条环状道路（谷埠路+环山路）与网状主干道路（鹤山大道、雁池路、325过境路），形成环网状道路系统，道路顺应土地权属边界及自然山水要素有机生长，具备较大的弹性。3.2. 规划结构规划形成”一廊两轴四心五区”的规划结构。一廊：指贯穿南北的生态绿廊，把沙坪河、鹤山公园、鱼塘、大雁山联成一个整体，起到改善东部城区的生态环境及城市景观的作用。两轴：指鹤山大道发展轴及文华路发展轴，沿城市轴线规划行政、文化、商业、体育等市、区城市中心，这些中心既是城市空间增长点，又是城市景观节点。四心：指新城市中心（行政、文化、商业中心）、体育中心、商业物流中心、北部行政商业副中

8、心，并由两轴鹤山大道发展轴及文华路发展轴连接成一个整体。五区：指新城市中心片区、水乡特色片区、文体居住综合片区、大雁山会议度假片区、大雁山高尚居住及商业物流综合片区3.3. 功能分区及布局3.3.1. 新城市中心片区该区总用地约310.99公顷，通过一条南北向主轴线和东西次轴来组织整个中心区布局，由北往南分别为行政中心、城市广场、文化中心（包括文化中心、图书馆、博物馆、影剧院、清少年活动中心、科技馆、广播电视中心）、商业广场、商业购物中心、会展中心等。行政中心坐朝南，前有金水相绕，左右有山体环抱，景观极佳，文化中心、商业中心与广场山体结合布局，体现其开放性及人性化的特点。文华路东侧农村可按新的

9、村庄整理规划指引进行改造规划，增加配套设施，改善环境。商业中心南侧规划二类居住用地。3.3.2. 大雁山及会议度假片区该区总用地约303.18公顷，主要项目包括会议、度假、主题公园、水上活动、大雁延伸区（包括大雁山南入口及商业配套）等内容。会议度假区：依大雁山而建，面向人工开挖的湖面，建筑形式以低层、坡屋顶为主，包括星级宾馆、会议中心、度假村及餐饮娱乐等内容，主要面向广州佛山举办的各类机关企业会议、培训、团体度假及个人旅游度假。主题公园式郊野休闲活动区：临近佛开高速公路，利用原来的丘陵并开挖人工湖面形成山水环境，开发游泳、冲浪、划船等水上项目及以参与性为主题的游乐公园。大雁山南入口配套商业区：

10、主要指大雁山南入口商业街，包括旅游商品店一条街、餐饮娱乐店等设施。大雁山延伸区低山森林景观区，该区总用地176.02公顷，延伸、扩大大雁山的规模，迎合回归自然的市场趋势，增设高尚会员制运动区（如高尔夫练习场，滑翔运动、网球会等）、拓展运动、健身休闲、徙步旅游、露天烧烤、森林露营等内容。拓展运动基地属时尚运动，目的在于培养青年人战胜自我，团队精神和创新能力。主要面向各企事业单位的员工和管理人员、大中学校的学生、社会青年等客源，通过野战、场地训练、个人项目、团队项目、野外求生、管理创新等来提高参与者的素质。森林营地：规划建议选择适当林中空地开辟为野外露营地，提供相应设备设施租赁服务烧烤场：规划为露

11、营地餐饮配套设施，以烧烤为主，可以在服务人员协助下开展自助式野外烧烤，提高参与性。森林浴：在森林中可开展多种娱乐消遣活动，如散步、对奕、打牌、捉迷藏、闲聊、品茶、小憩、倾听蝉鸣叫和松涛泉音及做健身操、漫步、跑步等，在森林活动中，人不知不觉接受大自然的保健。3.3.3. 大雁山高尚居住及商业物流综合片区占地约514.20公顷。位于大雁山南麓，分为山水别墅区和低多层公寓区，定位上属于鹤山城郊住宅和珠三角度假村而不是豪华别墅，它相当于鹤山市区的公寓的消费，目标是吸引大量购买人群。山水别墅以23层为主，户均建筑250平方米，依山面建，面向人工河湖，它巧妙地因借自然地形或顺应山势，轻吻水面，或隐匿于密林

12、中，在向阳、通风、防潮等方面都有效的应对。低多层公寓区以45屋为主、局部六层，小区布局规划以保证每户均好性为前提，每个住户都能享受到自然和人工的安全、舒适与便利，充分享受到日照、采光、通风、大雁山景观、居室户型、道路交通及生活服务设施。站前物流区：主要依托广珠西线铁路站，发展批发商业及物流业(货物中转区)。3.3.4. 水乡特色片区占地约108.72公顷。主要指F区，目前以水乡为主，已经建成了城市广场、供电公司、沙坪政政府、边检站等建筑，规划以二类居住为主，局部保留鱼塘及村庄开发成公园，以体现昔日桑基鱼塘的特色。3.3.5. 文体、居住综合区占地约302.13公顷。总体规划在谷埠规划了体育公园

13、，依托体育公园及纪元中学，鹤山大道规划商业及娱乐设施，包括康体运动、酒店、文化、娱乐等功能，共同形成该区的文体娱乐中心区，其服务不仅限于东部城区，还可以服务整个鹤山市区，这样依托体育、教育、娱乐设施带动周边居住用地开发。4. 建设用地性质控制4.1. 本次建设用地性质分类按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）分类，分至中类。在本规划区共有R1、R2、R4、C1、C2、C3、C4、C5、S3、U1、w1、G1、G2、E1十四类。4.2. 本规划确定的主导用地性质不得轻易改变。土地使用具有兼容性，一定条件下一定范围内可作适当调整。地块土地使用性质改变后，该地块控制指标应相应调整。4.

14、3. 各地块土地使用界线，用地规模一般不得变更，如有变更应符合以下规定：1 若开发建设面积不足一地块，则所开发土地内各项指标均应符合其所在之大地块的规定。2 若开发建设面积较大，需将若干地块合并进行，则在满足不影响整体交通系统和内部各地块的指标不影响外部相邻地块日照间距、不改变退缩红线距离的基础上，可进行适当调整，但其总容量不应变动。4.4. 因特殊原因，在实施过程中允许对用地性质进行调整，但调整后的土地使用性质必须符合土地使用兼容性的要求。4.5. A03、A09、A10、A12、A14、A16、A17、B17、C05、C07、D01、D02、D04、D05、D06、D08、F01、F02、

15、F05、F06地块为二类居住用地。兼容小学、幼儿园、居委会、文化站及开闭所、模块局、垃圾站、派出所、工商所、停车场等设施用地。4.6. A18、B01、B02、B06、B09、B11、B15、C09地块规划为一类居住用地。兼容小学、幼儿园、居委会、文化站及开闭所、模块局、垃圾站、派出所、工商所、停车场等设施用地。4.7. C04、D07、E01、E03、F03地块原为农村居民用地。规划应该按新的村庄整理规划指引进行改造规划，增加公共服务及市政配套设施，改善环境，规划为四类居住用地。4.8. A01、A02、A05、A08、A11、 A01、B03、B14、C06、F04地块为商业金融用地。4.

16、9. B10、D03地块为体育用地，兼容绿地、商业、停车等用地。4.10. D05地块规划为医疗卫生用地，兼容绿地、二类居住用地。4.11. C08地块现状为工业用地，规划完善配套设施及环境，适当增加一类工业用地。4.12. B07、B08地块规划为物流用地，配套1所小学、2所幼儿园。4.13. A07、B16地块为广场用地，可以适当排公厕、停车场、娱乐设施等设施。4.14. B04、B12、B13 、C10、E03地块为公共绿地，公共绿地中可以适当排公厕、停车场、娱乐设施等设施。4.15. C10地块为防护绿地。4.16. B05、C01、C02、C03地块为自然开开敞绿地。5. 建设用地使

17、用强度控制5.1. 本区内建设项目的控制指标，系根据本区的特点及各地块不同使用性质，综合各相关因素而制定，具体指标见建设用地使用强度及绿地控制指标表。5.2. 二类居住用地的开发建设除满足本文本提出的控制指标外，还应满足城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）及广东省居住小区技术规范（DBJ151194）的要求。5.3. 绿地率：地块中规定之绿地率为下限，不允许减少。5.4. 建筑物退缩应符合不同道路红线的要求，具体下表规定。建构筑物退缩道路红线要求道路红线宽（m）七层以下建筑后退红线（m）高层建筑后退红线（m）30m以上10裙房15m，主楼20m2030m6-8裙房10m

18、，主楼15m15m及以下3-5裙房7m，主楼10m注：1、上述道路红线和建筑物之间的用地只能留作城市道路预留发展用地和绿化用地，不能建临时建筑物或构筑物，也不能用作停车场。2、现有建筑物未满足后退要求的，允许保持现状；若需拆除重建，则必须符合本文本规定的建筑后退要求。5.5. 建筑间距应满足以下要求：1 民用建筑（不包括厂区内办公、宿舍等建筑）： 南北向主朝向间距不少于南侧建筑物高度的1.0倍，且不小于6米。 侧向建筑间距不小于6米。 非南北向各向间距不小于较高建筑物高度的0.7倍，且不小于6米 应符合相关建筑防火、防震、人防等规范。2 工业建筑（包括厂区内办公、宿舍等建筑）： 宿舍建筑与其南

19、向建筑应保持0.7H以上间距。其余应保持0.7H的间距。 各类建筑物长边与长边的间距应不小于10米，长边与短边间距应不小于6米，短边与短边的间距应不小于4米。 应符合相关建筑防火规范。5.6. 建筑间距由相邻建筑物双方负责退缩，凡建筑物必须后退用地界线，其后退距离不得小于间距要求的一半，若用地界线为道路，必须同时满足后退道路红线的要求。5.7. 建设用地使用强度控制指标表(见附表)6. 道路交通规划6.1. 道路交通控制的目的是提高本区的运转效能，提供高效、安全、经济的交通条件，满足客、货、人流的安全与畅通。且为地上地下工程管线和其它市政公用设施提供空间。6.2. 包括对外交通道路在内，规划道

20、路分五个等级：高速公路、国道路、主干路、次干路和支路。6.3. 道路按等级如下：。高速公路：佛开高速为鹤山市域的快速交通通道。国道：规划的过境公路，红线控制宽度60m。 主干路：承担规划区与城市组团及规划区内部各功能片区间的联系，红线控制宽度4260m。主要有文华路、文昌路、体育西路、沙坪河路、人民路、鹤山大道。次干路：是联系主干路之间的辅助性道路，起到辅助运输、划分边界和景观过渡的作用。红线控制宽度2440m。 6.4. 配建停车场（库）的规定 社会停车场库控制在公共设施集中区和生活居住区按300-500米左右的服务半径、每处100-150车位的原则设置社会停车场库，以方便社会停车。规划区社

21、会停车场库共20处，占地5.47公顷，1820个泊车位。 配建停车场库控制各地块开发配建停车场库的车位设置应符合分图图则的规定，具体配建停车位的数量可根据实际建设规模进行适当调整，停车位计算标准执行下表的规定。6.5. 地块机动车出入口设置规划确定的城市道路交叉口，沿路缘线转角切点位置向主干道方向延伸70米范围，向次干道方向延伸50米范围，向支路延伸30米范围及立交路口向连接道方向延伸250米范围内，严禁开设机动车左转方向出入口；右转出入口的位置距交叉口路缘线转角切点必须大于20米，并报城市规划行政主管部门批准。公共建筑其主要出入口面向城市主、次干道时，应妥善处理出入口与配建停车场的位置，建筑

22、物后退道路红线距离应大于10米，具体按分图图则确定。机动车停车场出入口距离人行天桥、地下通道及立交桥匝道入口应大于50米，距离城市主干道交叉口应大于70米。6.6. 道路沿线建筑退缩道路沿线建筑退缩是指按道路规划红线以外进行退缩，具体要求如下： 高速公路（佛开高速公路）：沿线建筑退缩60米，并控制50米的低密度建筑区；公路（规划国道）：沿线建筑退缩20米； 城市道路道路宽度后通红线60米：10米； 15米： 5米；15米： 3米6.7. 公交规划 站场规划区内设置中心枢纽站一个，公交保养站三个。公交停靠站尽可能设置为港湾式停靠站，宜采用公交车停靠站与出租车停靠站组合设计， 线路公共交通线路主要

23、覆盖城市主次干道。市区线、郊区线紧密衔接，各线的客运能力与客流量相协调。7. 公共服务设施和市政公用设施用地规划7.1 公共服务设施规划4 规划区以佛开高速公路、人民路、鹤山大道文化路等道路为界，分为A、B、C、D、E、F六个片区。其中A区作为全市的行政、商业、文化中心，公共服务设施以市一级的公建配置为主。其他B、C、D、E、F等区的公共服务设施根据本片区的需求来配置。5 规划形成一个主中心，六个片区中心。主中心：位于A区，是全市的行政、商业、文化中心。B片区中心：在文华路两侧设置本片区的中心。B片区旅游服务中心：在B区的北面设置一个旅游度假、会议中心。C片区中心：在鹤山大道南侧设置本片区的中

24、心。D片区中心：在人民路南侧设置本片区的中心。E片区服务中心：在文华路和鹤山大道处设置本片区的中心。F 片区服务中心：人民路北侧设置本片区的中心。6 教育设施的配置 托儿所、幼儿园A区规划3处托幼，分别位于地块A0603、A1202、A1702当中。占地分别为2851m2、3542 m2和2969m2。B区规划5处托幼，分别位于地块B0302、B0602、B0803、B0906、B1104当中。占地分别为8932m2、3008 m2、5748 m2、3692m2和4145m2。C区规划4处托幼，分别位于地块C0104、C0504、C0605、C0906当中。占地分别为3244m2、4271 m

25、2、9560 m2和3914m2。D区规划2处托幼，分别位于地块D0203、D0704当中。占地分别为2948m2、2815 m2。E区规划1处托幼，位于地块E0105当中。占地为2902m2。F区规划3处托幼，分别位于地块F0203、F0504、F0307当中。占地分别为3263m2、2483 m2和2664m2。规划的每处托幼用地，可以分别设置托儿所6班，幼儿园12班。 小学A区规划1处小学，位于地块A1401当中。占地分别为24605m2。B区扩建现状的古桥小学，面积为12951 m2。规划增加3处小学，分别位于地块B0305、B0802、B1004当中。占地分别为15487 m2、20

26、313m2和25852 m2。C区扩建现状的蚬江小学，面积19880 m2。在地块C0503新建赤坎小学，面积12859 m2。在地块C0606中建设一小学，占地面积17548 m2。D区扩建现状的汇源小学，面积为8923 m2。规划增加1处小学，位于地块D0404当中。占地为15060 m2。E区扩建现状的小学，面积为10141 m2。F区在地块F0206中建设一小学，面积为14682 m2。 中学A区规划1处中学，位于地块A1501当中。占地分别为98460m2。B区规划2处中学，分别位于地块B0306和B1002当中。占地分别为27662m2、62389 m2。C区规划1处中学，位于地块

27、C0607当中。占地25585m2。D区现状有纪元中学，规划不再增加中学设施。E区现状有沙坪中学，规划不再增加中学设施。F区规划1处中学，位于地块F0209当中，占地22514m2。7 医疗设施规划(1). 医院规划在A区和D区规划2处综合医院，分别位于地块A0402和D0503当中，占地分别为84983 m2、38819 m2。(2). 门诊所A区：在地块A0604中规划一门诊所，建筑面积20003000 m2。B区：在地块B0705 、B1005中分别设置2处门诊所，建筑面积20003000 m2。C区：在地块C0601中规划一门诊所，建筑面积20003000 m2。D区：在地块D0402

28、中规划一门诊所，建筑面积20003000 m2。E区：在地块E0209中规划一门诊所，建筑面积20003000 m2。F区：在地块F0309中规划一门诊所，建筑面积20003000 m2。8 文化设施(1). 文化活动中心规划在A区结合行政中心设置市级的文化设施，包括文化活动中心、影剧院、图书馆、青少年活动中心和博物馆。该区的设施已经启动建设。(2). 文化活动站规划在各区设置文化活动站，为小区服务，配置书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等设施，每处建筑面积400600 m2。具体如下：A区：在地块A0601、A1101中各规划一处文化活动站。B区：在地块B3601、B0705、B10

29、05中中各规划一处文化活动站。C区：在地块C0601规划一处文化活动站。D区：在地块D0401规划一处文化活动站。E区：在地块E0209规划一处文化活动站。F区：在地块F0309规划一处文化活动站。9 体育设施(1). 运动场规划设置2处体育设施用地，分别位于地块D0301和B1003中。D0301中的体育设施作为市级的体育场馆用地，服务全市，B1003地块中的体育设施主要为本区服务。地块中可规划设置羽毛球场、篮球场、网球场、排球场和健身房等设施。10 商业服务设施(1). 书店规划在地块A0901、B0705、C0601、D0401、E0209、F0505分别设置书店，为居住区服务，建筑面积

30、3001000 m2。(2). 综合市场(超级市场)规划在地块A1101、B0705、C0601、D0401、E0209、F0505分别设置综合市场，为居住区服务，建筑面积30005000 m2。(3). 肉菜市场规划在地块A1101、B0705、C0601、D0401、E0209、F0505分别设置肉菜市场，为居住区服务，建筑面积15003000 m2。11 行政管理及其他设施(1). 社区服务中心规划在地块E0209、B0705中分别设置社区服务中心，服务于居住区，提供家政、就业指导、中介、咨询等服务，建筑面积200300 m2。(2). 街道办规划在地块E0209、B0805中分别设置街

31、道办，服务于居住区，建筑面积7001200 m2。(3). 派出所规划在地块A0901、B0805、D0402中分别设置派出所，为居住区服务，建筑面积7001000 m2，配置独立院落。(4). 工商所规划在地块A0901、B0805、D0402中分别设置工商所，为居住区服务，建筑面积100m2。(5). 税务所规划在地块A0901、B0805、D0402中分别设置税务所，为居住区服务，建筑面积100m2。7.1 给水规划1、供水水源由鹤山市水厂统一向规划区供水，以鹤山大道（DN10001200）、人民路（DN600800）和广州至湛江的过境公路（DN600）上的供水管道作为本区给水主干管。2、供水管网规划1）供水管网采用环状管网。2）尽量利用现状供水管网，节约投资。3）管网尽量靠近用户，规划区大部