房地产市场调研报告4篇.docx

1、房地产市场调研报告4篇2019年房地产市场调研报告 4篇南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不 平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额亿元，同比增长 27% 20xx年12月房地产开发完成投资额亿元，同比增长 41% xx年以来平均销竣比为，xx年全年呈现供不应求的局 面，但是xx年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原 因可能是受市场”拐点论”的影响。xx年南京商品房销售均价平稳增长， xx年初售价同比增长%环比略有下降。20xx年，南京市商品房全年销售均 价为元/平方米。xx年12月份商品房销售均价为 5331元，同比xx年2 月份增长%相比xx年全年销售均价增长 %但是比较x

2、x年 末的销售均价略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量 显著放大，XX年前两个月成交量较少， 相比xx年12月份同 比减少60%多。xx年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较xx年同比有所减少。xx年3月份累计成交面积约 40万平方 米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交万 平方米，有望超过 3月份的成交量，但同比 xx年4月仍有 缩减。南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土 地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建 设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型 商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比 较多，XX年土地供

3、应相比xx年减少135万平方米左右，但 是XX年将在XX年的基础上增加 200万平方米的土地供应， 因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。二，xx年以来南京商品房销售情况20xx年，南京市商品房全年销售额为亿元， 销售面积万平方米，销售均价为元/平方米，其中住宅全年销售额亿元， 销售面积为万平方米，销售均价为 5011元/平方米，现房全年销售额为亿元，销售面积为万平方米，销售均价为 4xx7元/平方米，期房全年销售额为亿元， 销售面积为万平方米， 销售均价为5214元/平方米。xx年12月份南京市商品房销售额为亿元，销售面积万 平方米，销售均价为5331元，售价同比xx年2月份增长

4、% 相比xx年全年销售均价增长 %其中住宅销售额为亿元，销 售面积万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长% 现房销售额为亿元，销售面积为万平方米， 销售均价为4691元/平方米，同比下降 %期房销售额为亿元，销售面积万平 方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长 %从各月商品房销售均价的走势来看， xx年南京商品房销 售均价呈现稳步上涨态势，但是 xx年末到XX年初房价有略 微的下降。从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份南京市商 品房成交量显著放大，XX年初可能受淡季因素和房地产 拐 点论影响，成交量较少，相比 xx年12月份同比减少60%多。xx年以来，南京市各区域板块

5、住宅成交数量不一， 成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到 XX年4月22日，江宁板块累计成交近 5000套，约万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约万平方米。江宁板块 3月份成交约万平方米，浦口板块成交约万平方米，分别占全市总成交 额的29%和 31%河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板 块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对 比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费 群体，XX年该板块成交量位居全市第三。 城南板块4月份成交量有显著放大，截至到 4月22日，城南板块4月份成交近万平方米，占全市总成交量的 %四，南京各区域主要在售楼盘根据搜房提供的信息，

6、南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表9所示。玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前 三位。玄武区的楼盘售价在 9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在 9000元/平方米15000元/平方米左 右，鼓楼的房价普遍在 10000元/平方米以上，位置较偏的 苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集 中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知 名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开 发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块 的销售均价都在10000元/平方米以上。新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发 区，环境也

7、比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的 外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右， 各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较 低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将 受惠于即将开通的地铁 2号线，预计江宁区的房价会有较大 升值空间。五，南京未来两年住房建设计划根据南京市住房建设计划，XX年南京各类住房上市量将 达1120万平方米，其中普通住房上市总量约 850万平方米， 经适房（含廉租房）约240万平方米，比xx年120万平方米 的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约 30万平方米。XX年南京廉租房建设计划投入资金亿， 筹建廉租住房100

8、0套，约5万平米。XX年各类住房建设用地计划供应 量为850万平方米，其中住房建设用地 700万平方米，保障性住房建设用地约 150万平方米，相比xx年土地实际供应 量985万平方米减少约135万平方米。XX年南京普通住房上市量约 800万平方米，相比 XX年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品 房约560万平方米，将逐步落实90/70政策；经济适用住房 约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含 限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为 60万平方米，比XX 年30万平方米的供应计划将近翻了一倍 ；廉租房建设计划投入资金亿元，筹建廉租住房 1000套，约5万平方米

9、。XX年各类住房建设用地计划供应 1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地 850万平方米，保障性住房建设用地 200万平方米，相比 XX年的土地供应量有所增加，预示土地市 场将持续活跃。XX年南京市住房建设计划总量与 XX年大致持平。总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实 90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量， 加大保障性住房的投入， 由于存量土地比较多，XX年土地供应相比XX年减少135万平方米左右，但是 XX年将在XX年 的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京 房地产市场不会受到土地供应的限制。关于我县房地产市场发展的调研报告随着我县经济的快速发

10、展，居民生活水平日益提高，教 育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消 费成为民众首选。我县的房地产业从 1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品 住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城 等高档次的住宅小区。XX年，我县房地产的主要行业税费 （营业税、企业所得税、土地增值税、契税 ）和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经 济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健 康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等 情况进行了调研，形成了一些认识与思考。一、我县房地产市场发展的现状（一） 县

11、城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市 北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安（安仁）耒（耒 阳），全县辖8镇17乡，土地总面积为平方公里，占湖南省 土地总面积的 %全县人口万，是郴州市人口第二大县，县 城区面积约14平方公里，城市化率达到 %根据XX年统计 数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户， 城区现有居住建筑面积约 240万平方米。（二） 房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有 1家。近几年我县高品房年平均开发量达万平方米。 其中：XX年开发量万平方米，完成投资亿元；xx年开发量达万平方米，完成投资亿 元;XX年万平方米

12、，完成投资亿元；XX年开发量万平方米， 完成投资亿元。XX年16月份房地产开发投资亿元，房屋施工面积万平方米，房屋新开工面积万平方米 ，全县商品房销售面积万平方米。（三）商品房销售及价格情况：XX年，我县商品房销售面 积万平方米，住宅均价 1193元/平方米;XX年，我县商品房 销售面积万平方米，住宅均价 1269元/平方米;XX年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1316元/平方米;XX年， 我县商品房销售面积万平方米，住宅均价 1380元/平方米;XX年，16月县城区普通住房均价为 1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。1.需求方面分析：

13、一是进城经商者和外出打工族的安居 性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移， 不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活 ；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中 远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入 水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与 时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量 生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国 债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现 背景下，不少群众将投资投向向房地产业。2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在

14、11001400元/平方米，高层建筑成本价在 17001900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致 房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实 行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推 动成本上升。房地产方相关的税费多达 10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上 涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格 不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨 的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不 断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相 应增加了商品房开发成本，从而拉动住房

15、价格的上涨。二、我县房地产市场存在的主要问题（一） 市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整 的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪 浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因 素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增 多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别 是高层建筑销售状况低迷。（二） 总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开 发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小 区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理， 商业区和生活区混杂，缺乏层次感。（三） 楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的 住房主要以90

16、平米140平米的户型为主，而小户型的住房 为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型 的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大， 开发商不愿意建造小户型住宅。（四） 资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业， 资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。 在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资 呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受 XX年金融危机的 影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓， 资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。（五） 房地产开发企业实力不强。我县的房地

17、产开发企业 从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目 都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园 等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、 实力不强，开发产品品位不高。（五）住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市 场（二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。但我县住房 二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作 用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够 规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广 力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房 并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。（七）

18、、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低， 技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造 成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不 顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重， 大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到 设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落 后。（八） 物业管理滞后。我县现有 7家物业管理企业，8个 小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的， 处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业 管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小 区的业主

19、自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和 氛围没有形成。（九） 非市场化动作依然存在。 “委托代建”、“定向开 发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房 内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房” 开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。三、加快我县房地产市场发展的建议针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房 地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地 产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目 标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市 场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及 县城品位得到进一步提升。

20、（一） 制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社 会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支 柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定 城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房 地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业 和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“ XX ”住房建设规划，健 全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城 市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保 障。（二） 控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地

21、出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发万平方米 左右（1280套）建筑面积来控制，按照容积率计算，共120亩 土地。同时，房地产开发项目的规模应在 4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团小区” 式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实 力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府米取有效措施， 沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为 建设用地量的1015%,用于产业用地和调控房地产市场。（三） 控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市 场改善住房条件，建设部、监察部、国土部联合下发的建

22、住 房XX196号关于制止违规集资合作建房的通知再次强 调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合 作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影 响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单 位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住 房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场” 的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”“联合建房”等变相福利分房的现象。（四） 注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。 以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建 设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层 住宅小区，完善服务功

23、能，提升城区住宅档次和现代化水准， 努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层 次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房 开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。 三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策， 鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开 发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发 展，提高物业管理水平及服务质量。（五） 优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、 邮电、通讯、电信部门必须将水、电等各种管及通

24、讯络设施 统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入 着力改善道路、交通等城市基础设施 ,加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境 ，以吸引实力更强的房地企业来我县投资。（六） 破解产业资金瓶颈。受 XX年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府 要当好银行与房地产企业之间的“红娘” ，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融 机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。（七） 培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼 并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，

25、优化管 理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概 念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力 的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展， 把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。（八） 保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房 的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设， 增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共 服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住 房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。（九） 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促 进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导 居民的住房消费习惯，

26、形成合理的住房消费需求，以推动我 县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场 进入一个有效互补的良性循环。（十）规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监 管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规 范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全 面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经 营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经 营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境 ；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场 预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认 真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏

27、观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息的 快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。 三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。 （作者分别系县建设局副局长、房产局局长、县房产局副局长 ）四川巴中市区房地产市场发展现状调研报告自去年下半年以来，国家相继出台了取消“限购” 、降息降准、不动产登记暂行条例 （以下简称条例）等新政，为了解和掌握新政下巴中市区房地产市场发展现状，国 家统计局巴中调查队采取实地走访房产、国土等相关部门， 与问卷调查社会群众相结合的方式，开展了新政下巴中市区 房地产市场发展现状调研，现将有关情况报告如下，以期为 党委、政府及相关部门提供决策参考

28、依据。一、近期巴中市区房地产市场发展现状（一）新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产 管理局提供的数据：今年以来，受“降息降准”等新政因素 影响，12月巴中市区新建商品房市场均价为元 /川，较XX年1季度的3988元/川上涨了元/ m2,同比上涨 % 较XX年1112 月的4124元/ m下滑了元/ m,环比下降 %二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在条例颁 布实施的影响下，12月市区新建商品房销售套数与面积分别 为3093套、325451 m,较XX年12月同比下降 % % 同时 今年12月的环比增幅较去年 12月的环比涨幅降低了 % 一 家

29、二级资质开发商反映：“去年仅12月销量就达500余套， 而今年截止3月中旬才销售了不到 300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一 是XX年国内整体经济发展呈下行态势，作为巴中购房主力 军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱； 二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改 善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买” 。（二）二手房交易总体下行，租赁市场有所降温今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源 增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋 势。一是受条例影响，房源同、环比均有所增加。通过 对5家房地产中介实地走访了解，

30、今年一月以来，受条例 颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房 源同、环比小幅增加。今年 1季度较去年同期和四季度均呈 现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达 10% 18%其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。 据各中介反映，XX年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为 3： 7,而在条例实施、房产税不久将开征的背景下，今年的房 源构成比例变成了近 5: 5。第三个新特点是主动投放房源的 以有多套房屋业主居多。一家中介今年 12月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有23套以上 住宅，其中一名业主一次性投放房源 3套，条例影响可见一斑。二是交易量回落明显

31、，单价小幅下降。据 5家中介企业反映，今年12月月均交易量较去年月均交易量明显下滑， 平均降幅至少在1015%其中一家中介去年月均销售 30套，而今年月均不到 20套，降幅达到了 33测上。同时企业反映 单价下降幅度达410眩右，如去年江北120川的普装二手房 交易均价在4852万之间，而今年交易价格降到了 4448万之间。三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年 以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城 拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。 今年春节后，二手房年租金均价环比下降 812%如地处江南 老城黄金地带的南湾国际小区， 100川的二手房年租金由

32、XX年的万降到了今年的万，江北的 100平方米二手房租金由万左右降到了万左右。二、条例反响明显，心态影响市场通过对100名社会群众（包括城乡居民，机关、事业单 位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人 员）进行入户面访、问卷调查发现， 条例试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投 资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。一是新政社会关注度高。3月1日，条例正式落地四 川泸州，标志着条例正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道条例已经开始试点实施；对不动产登记改 革及条例试点实施关注度调查发现，仅 16%的受调查者表示不关注，有 49%的受调查者表示非常关注，有 35%勺受调查者表示比较关注。表明社会各界对条例实施关注度 很高。二是具体内容知之甚少。 条例已试点实施近一月，社会公众对条例