固镇县老年公寓项目可行性研究报告.docx

1、固镇县老年公寓项目可行性研究报告固镇县老年公寓项目可行性研究报告一序 言 “最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。人生最需要关爱的时期是两头：一是小时候，二是到老年。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进

2、入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心

3、。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住

4、服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。固镇县老年公寓作为固镇县政府举办的公办示范性老年福利机构，在满足孤老优抚对象、农村五保对象、城镇“三无”老人和低收入高龄、失能等特殊困难老人服务需求的同时，可适当兼顾其他有养老服务需求的社会老人。同时为全县社会化养老服务开展提供业务指导和人员培训，提高我县机构养老水平。本报告就该项目建设的可行性作深入研究。术 语1、老年公寓 Apartment for the

5、Aged专供老年人集中居住，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅。 2、老龄阶段 The Aged Phase60周岁及以上人口年龄段。3、自理老人 Self-helping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。4、介助老人 Device-helping Aged People 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。5、介护老人 Under Nursing Aged People生活行为依赖他人护理的老年人。第一章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称固镇县老年公寓项目。1.1.2 项目承办单

6、位及法人代表项目承办单位：固镇县民政局项目法人代表：郭曹之。1.1.3 项目拟建地点安徽省固镇县浍河路以北，三八河东岸。1.1.4 承担可行性研究报告编制单位固镇县民政局法人代表：郭曹之。1.1.5 研究工作依据1、有关政策文件（1）中华人民共和国老年人权益保障法；（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)；(3)国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)；（4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)；（5）安徽省人民政府关于加快推进

7、养老服务体系建设的决定(皖政201120号文件)。(6) 固镇县国民经济和社会发展“十二五”纲要；2、有关标准规范（1）老年人住宅设计规范；(2)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范； (3)建筑设计防火规范；(4)民用建筑节能管理规定；(5)建筑给水排水设计规范；1.1.6 研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2可行性研究结论1.2

8、.1 项目单位承办条件固镇县民政局作为县政府主管社会行政事务的职能部门。负责贯彻执行国家关于民政工作的方针、政策和法律、法规;负责拥军优属、优待抚恤工作;负责社会救济工作，制定农村五保户供养和城乡低保对象的生活救济、临时救济以及其他特殊救济对象的救济工作; 指导老年人和残疾人的权益保护工作。民政局作为县政府主管社会行政事务的职能部门，具有专业的社会工作人员和社会服务人员，有着独有的社会和政治资源，其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。1.2.2 项目规模新建老年公寓占地15亩，建筑面积6000，其中，餐厅300，更衣室浴室300，老年室内健身活动中心300，棋牌娱乐室

9、200，书报阅览室200、医疗卫生室等。1.2.3 项目建设进度本项目建设工期1年（2012年1月2012年12月）。拟建项目计划2012年1月开工，至2012年12月竣工。1.2.4 项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。本项目将严格按照招标投标法及有关规定进行招标、开标、评标等1.2.4环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。1.2.5投资估算与资金筹措投资估算：项目总投资900万元。其中县政府无偿提供建设用地15亩。资金筹措：地方财

10、政安排资金270万元；申请中央财政养老服务体系建设项目资金630万元。1.2.6 项目综合评价与建议固镇县老年公寓项目建成后，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必

11、要的和可行的，建议同意立项。并给予中央财政资金扶持。第二章 项目背景和建设的必要性2.1县情概况固镇县隶属于安徽省蚌埠市，位于安徽省东北部，淮河中游北岸，南距蚌埠50公里，北距宿州50公里。全县地势平坦，面积1371平方公里，耕地105.4万亩，现辖11个乡镇，227个村（居）委会，人口60.92万人。县城建成区面积7.4平方公里，城区人口10万人。固镇县交通较为便利，京沪铁路、S101省道贯穿全境，水运经浍河可入长江，县城南距蚌埠机场60公里。固镇县是一个农业大县，农副产品资源丰富，先后被确定为国家商品粮大县、国家粮油基地试点县。2010年国内生产总值（现价）80.1亿元，其中工业增加值14

12、.85亿元，财政收入3.45亿元。稳步健康发展的县域经济为老年公寓提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。2.2 项目提出的背景我国自上世纪末已经进入老龄化社会。目前老龄阶段人口已占总人口的13%以上，并继续稳步增长。固镇县总人口62.3万人，按13%计算，老龄阶段人口已达8万多人，鉴于固镇县也是劳动力输出县，留守老人、空巢老人较多，社会养老亟待完善提高。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家

13、庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退休的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡

14、养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。固镇县老年公寓建成投入运营后，使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，将取得良好的社会效益和广泛的社会效应，从而为我县社会化养老做出积极的贡献。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，百姓的期盼。固镇县老年公寓项目正是在这样的背景下提出的。2.3 项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减

15、少，大家庭逐渐小型化。预计固镇县“十二五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到9万人以上，城区老年人将接近万人，现有的敬老院、养老院，不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全县社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融

16、洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，固镇县老年公寓项目是非常必要的。2.4 项目建设的可行性2.4.1 老龄人口目前全县60岁以上的老人已达8万多人，其中仅城区内的老年人口就有8000人左右，并呈加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。2.4.

17、2 优越的地理环境项目所在地靠近城区主干道，交通便利。与三八河景观绿化带毗邻，空气清新自然，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。2.4.3 与社会（儿童）福利中心项目实现资源共享，可大幅度降低建设和运营成本我县社会（儿童）福利中心项目项目区已建成面积4000，院内路面已硬化、绿化，电力、供水、排水等基础设施配套。因此，本项目在此基础上进行扩建，可进一步完善医疗和养老功能，实现医疗和养老资源共享，加快建设进度，缩短建设工期，节约建设资金。建成运营后，资源共享也能大幅度降低运营成本。第三章 建设场地及建设条件固镇县康惠医院附属老年公寓项目，位于固镇县康惠医院院内，具有必备的地理位置优势和建设条件

18、。3.1 建设场地固镇县康惠医院附属老年公寓项目，位于固镇县城区的东北部垓下路81号，城西公园以西300多米，紧邻交通主干道垓下路。建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。3.2建设条件3.2.1地质条件1）场地地形地貌拟建项目位置属河流冲积平原地貌单元，所处位置地形平坦，无不良地质现象。2）项目区地下水水质较好，对各种砼均无侵蚀性。3.2.2 气象条件拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气候区。日照充足，四季分明，雨量充沛。一年四季皆有利于工程施工。项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。1）气温区域内极端最高气温43.3，最低气温-15，年平均气温18左右，其中以七、八月份气温最高，元

19、月份最低。7月份最高，月平均气温271月份最低，月平均气温0.72）降水量年降水量600-1000mm之间，年平均降雨量800mm，主要集中在每年的6-9月份，降雨量占全年的60-70%。3）湿度年平均相对湿度70%。4）风速主导风向为西北风，最大风速24m/s。5）气压19912005年间平均气压100.05千帕。6）光照全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。7）无霜期年平均无霜期210天左右。3.2.3地震根据“地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为7度设防区。3.2.4 基础设施条件1）给排水项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来

20、水管网供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。2）供电由固镇县城区电网供电，可以满足项目建设及运营需要。3）交通固镇县县城距市区50公里，经过固镇县县城的有京沪铁路，101省道穿境而过。该项目紧邻固镇县县城主干道垓下路，交通十分便利。3.2.5 建筑材料及运输条件项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。3.2.6 用地条件固镇县康惠医院附属老年公寓项目是使用固镇县康惠医院已有土地进行改扩建，所用土地已通过

21、出让方式取得。项目建设符合固镇县发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地等原则要求。3.2.7建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。第四章 建设规模与建设内容4.1 建设规模该建设项目总建筑面积13000，总投资2000万元。项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间80间（套），增设固定床位150张，可解决150位老年人的住宿问题。4.2 建设内容1.老年公寓综合楼：13000。为高层框架结构双面楼1栋，地

22、下1层，地上12层，建筑面积 13000。2. 楼内配套建设：老人宿舍、餐厅、阅览室、文化娱乐中心、老年健身中心、洗浴中心、煎药室、康复医疗中心等。3.设施配套：满足150人的老年人专用起居、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、绿化美化等。固镇县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见综合经济技术指标表(表1 综合经济技术指标（表1）序号项 目指 标备 注1总用地面积3495 m22建筑占地面积1200m

23、23总建设面积 13000m24停车位40辆5建筑绿化率40 %6总绿化用地面积1400m2第五章 工程技术方案5.1 项目组成固镇县康惠医院附属老年公寓项目具体平面布置详见附图规划平面图。5.2 建设模式与设计理念5.2.1建设模式固镇县康惠医院附属老年公寓项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅设计规范的标准。5.2.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可

24、能在质量、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。（2）服务定位：本项目以服务老年人为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。5.3建筑设计规范5.3.1设计原则固镇县康惠医院附属老年公寓项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年

25、龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。5.3.2 设计依据1)老年人住宅设计规范（JGJ122-99）；2)民用建筑设计通则 (JGJ37)；3)民用建筑热工设计规范(GB50176) ；4)民用建筑节能设计标准 (JGJ26)；5)建筑设计防火规范 (GBJ16)；6)住宅建筑设计规范(GBJ96)； 7）其他相关建筑设计规范。5.3.3 设计规范1、功能设计1）老年公寓楼：居室以

26、满足中低收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式主要包括：大部分为一室一卫两床模式，适量配有一室一卫一床型，较大房间为一室一卫三床模式，居室使用面积在20-40。每间居室内都配有壁挂电视、空调、电话、护理呼叫和监护系统等。2）公寓楼内设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、棋牌娱乐中心、服务管理中心等。与之相配合的还有卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。 3）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，聚在一起聊天是老年生活的一大乐趣。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。步行百米到紧邻的城西公园也是一很好的去处。2、建筑设计（1)总体要求1）老年人都存在从

27、健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公寓走廊、楼梯间、电梯间内将设有介助扶手，多提供休息座椅等。（2）出入

28、口 设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。设计规范：1）出入口内外留有不小于1.50ml.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。3）门前平台与室外地面高差不大于0.45m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。4）台阶踏步踢面高不大于130mm，踏面宽不小于320mm，坡道坡度不大

29、于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。(3) 楼梯、坡道和电梯设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。 采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施

30、。设计规范：1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。2） 缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。3）该项目多层老年公寓楼， 1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ 50）的有关规

31、定。4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。5）本项目老年公寓大楼设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。(4)居室设计老年公寓的居室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住