房地产企业增值税税率汇总手册.docx

1、房地产企业增值税税率汇总手册总包工程支出总包工程支出，应按照总包商的纳税人资格和计税方法的选择来区分。1.1总包商为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。不过，总包商为小规模纳税人的可能性比较小。1.2总包商为一般纳税人1.2.1进项抵扣税率为10%。1.2.2清包工（1）清包工（总包方采取简易计税），进项抵扣税率为3%。（2）清包工（总包方采取一般计税），进项抵扣税率为10%。分包工程支出2.1门窗适用税率进项税率16%，安装工程11%或者3%。2.2保温工程材料进项税率16%，工程施工11%或者3%。2.3地暖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。2.4外墙涂料、瓷砖工程材料进项税

2、率16%，工程施工10%或者3%。2.5防水工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。2.6智能化工程材料或者设备进项税率16%，工程施工10%或者3%。2.7玻璃幕墙工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。2.8配电箱材料进项税率16%。2.9电梯设备进项税率16%。工程物资工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是16%，但也有一些特殊情况：3.1木材及竹木制品，进项抵扣税率为10%、16%。属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品收购发票或销售发票，而非增值税专用发票，但同样可以抵扣进项税

3、，适用税率为10%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是16%。3.2水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为16%、3%。购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为16%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。3.3砂土石料等地材，进项抵扣税率为3%。生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3%机械使用费4.1外购机械设备进项抵扣税率为16%。购买机械设备取得的增值税专用发票，可以一次性抵扣，但购买时要注意控制综合成本，选择综合成本较低的供应商。4.2租赁机械4.2.1

4、租赁机械（只租赁设备），进项抵扣税率为16%，3%。租赁设备，一般情况下适用税率为16%；但是若出租方以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择简易计税方法计算缴纳增值税，使用征收率为3%。4.2.2租赁机械（租赁设备+操作人员），进项抵扣税率为10%。临时设施费临时设施费，进项抵扣税率为16%。工程项目发生的临时设施费用，例如购买的脚手架、活动板房、围墙等，这些费用的支出都是可以一次性抵扣的。绿化苗木购买苗木，可以抵扣10%。装修装饰、样板间购置的装饰材料-软装硬装，进项抵扣税率为16%。买房送家电购置的家电等随房赠送物品，进项抵扣税率为16%。水费水费

5、，进项抵扣税率为10%、3%。从自来水公司可以取得增值税专用发票，只能抵扣3%的进项税，从其他水厂购买的水，取得增值税专用发票，可抵扣10%的进项税。电费电费，进项抵扣税率为16%。电网公司直接开具的电费增值税专用发票可以抵扣；租赁房屋和施工现场业主的电表，应从出租方或业主方取得增值税专用发票，抵扣进项税。勘察勘探费用勘察勘探费用，进项抵扣税率为6%。勘察勘探服务支出可以抵扣进项税。工程设计费工程设计费用，进项抵扣税率为6%。小规模纳税人征收率3%。设计费支出可以抵扣进项税。检验试验费检验试验费，进项抵扣税率为6%。专业检测机构对样本进行检验和试验。电话费电话费，进项抵扣税率为10%、6%。电

6、信业适用两档税率，基础电信服务适用税率为10%，增值电信服务适用税率为6%。员工个人抬头发票无法取得增值税专用发票，无法抵扣进项税，带有福利性质的通信费补贴不允许抵扣进项税。企业的名义的电话费，取得专用发票可以抵扣。邮递费邮递费，进项抵扣税率为6%。快递费可以抵扣进项税，建议采用月结方式结算，较易取得增值税专用发票。报刊杂志报刊杂志，进项抵扣税率为10%。图书、报刊、杂志的适用税率可以抵扣，但是注意索要增值税专用发票。汽油费、柴油费汽油费、柴油费，进项抵扣税率为16%。汽车、机械使用的燃料费用，是施工过程中不可缺少的成本支出，这些支出的进项税是可以抵扣的。但司机师傅自己单独分次加油，可能无法取

7、得增值税专用发票，需要统一办理加油卡，在加油后凭卡或者加油凭证，再开具增值税专用发票。供气供热费用供气供热费用，进项抵扣税率为10%。一般情况下，可以从供热企业拿到税率为10%的增值税专用发票；供热企业向居民免征增值税，不能抵扣。广告宣传费用广告宣传费用，进项抵扣税率为6%。公司支付的广告费、宣传费等可以抵扣进项税。中介机构服务费中介机构服务费，进项抵扣税率为6%。聘请专业的咨询、审计等中介机构的咨询费用都可以抵扣进项，注意要选择一般纳税人。会议费会议费，进项抵扣税率为6%。公司召开大型会议，应索取会议费增值税专用发票，如果分项列示服务，单独开具餐费的发票，餐费的进项税不能抵扣。培训费培训费，

8、进项抵扣税率为6%。公司的培训支出，要向培训单位索要增值税专用发票。办公用品办公用品，进项抵扣税率为16%。企业的办公用品支出，也是成本费用中比较经常发生的，如果是从其他个人处购买，无法取得增值税专用发票，从商场、超市或电商平台购买，能取得增值税专用发票。劳动保护费用劳动保护费，进项抵扣税率为16%。公司根据劳动法和国家有关劳动安全规程，用于改善公司生产人员劳动条件、防止伤亡事故、预防和消灭职业病等各种技术、保健措施方面开支的费用，例如给员工购买个人防护用具，安全用品等用品，进项税可以抵扣。但要与福利费进行区别，如果是福利费就不得抵扣。物业费物业费，进项抵扣税率为6%。物业费可以索要增值税专用

9、发票抵扣，但必须是公司实际发生的。绿化费绿化费，进项抵扣税率为16%、10%。为了美化办公环境，自行购买绿色植物，适用税率10%；如果是租用绿植的，适用税率为16%。房屋建筑费房屋建筑物，进项抵扣税率为10%、5%。取得不动产，要区分对方不动产取得时间。在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%，公司可分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。租赁不动产，要区分对方不动产取得的时间，在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。利息支出

10、及贷款费用利息支出及贷款费用，进项抵扣税率为6%。银行贷款的利息支出，不能抵扣，与之相关的手续费、咨询费和顾问费都不允许抵扣。银行手续费银行手续费，进项抵扣税率为6%。办理转账，汇款时发生的手续费都可以抵扣，要向银行索取增值税专用发票。保险费1、劳动保险费进项抵扣税率为6%、3%。应取得税率6%（一般纳税人处取得）的增值税专用发票，进行进项税额抵扣。备注：人身保险除特殊工种职工支付的人身保险费外，暂不可抵扣。2、车辆保险和不动产保险进项抵扣税率为6%、3%。应取得税率6%（一般纳税人处取得）或3%（小规模纳税人处取得）的增值税专用发票，进行进项税额抵扣。维修费维修费，进项抵扣税率为16%、10

11、%。修理费用于有形动产的修理费用，如汽车修理费、机械设备的修理费为16%；而对于不动产的修理费税率是10%。税率（5种）：16%；10%；6%；0%。征收率（2种）：3%；5%。1.税率16%：提供加工、修理、修配劳务销售或进口货物（除适用10%的货物外）提供有形动产租赁服务2.税率10%：自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品粮食、食用植物油国务院规定的其他货物饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品3.税率10%转让土地使用权、销售不动产、提供不动产租赁、提供建筑服务、提供交通运输服务、提供邮政服务、提供基础电信服务。4.税率6%金融服务增值电信服务现代服务

12、（租赁服务除外）提供生活服务销售无形资产研发和技术服务信息技术服务文化创意服务物流辅助服务鉴证咨询服务广播影视服务商务辅助服务其他现代服务文化体育服务教育医疗服务旅游娱乐服务餐饮住宿服务居民日常服务其他生活服务5.零税率国际运输服务航天运输服务向境外单位提供的完全在境外消费的相关服务财政局和国家税务总局规定的其他服务纳税人出口货物（国务院另有规定的除外）1.征收率3%增值税征收率统一为3%（财政部和国家税务总局另有规定的除外）建筑业老项目简易征收率为3%；小规模纳税人增值税征收率为3%。2.征收率5%1、销售不动产：（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税

13、方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（2）小规模纳税人销售其取得的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），按照5%的征收率计算应纳税额。（3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法的按照5%的征收率计税。（4）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。（5）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按照5%的征收率计算应纳税额。2、不动产经营租赁服务：（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（2

14、）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。（3）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。（4）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。营改增新政文件1.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（一个办法+三个规定）-财税201636号。2.关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知-财税201646号。3.关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知-财税201647号。4.全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项（申报表）国家税务总局公告201

15、6年第10号。5.纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法国家税务总局公告2016年第14号。6.不动产进项税额分期抵扣暂行办法国家税务总局公告2016年第15号。7.纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法国家税务总局公告2016年第16号。8.纳税人跨县（事、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法国家税务总局公告2016年第17号。9.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税增收管理暂行办法国家税务总局公告2016年第18号。10.关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告国家税务总局公告2016年第19号。11.关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告国家税务总局公告2016年第23号。12.关于发布增值税发票税控开票软件数据接口规范的公告国家税务总局公告2016年第25号。10.关于明确营改增试点若干征管问题的公告国家税务总局公告2016年第26号。14.关于调整增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第27、30号。