关于投资新苏工业坊工业地产项目分析报告 1.docx

1、关于投资新苏工业坊工业地产项目分析报告 1 关于投资腾飞创新园房地产基金可行性分析报告投资管理部2013年03月22日 关于投资投资腾飞创新园房地产基金项目初步分析报告2013年03月04日，本部门通过诺亚财富了解到“腾飞创新园房地产基金项目”，通过相关材料的初步了解，认为本项目可进一步深入接触。其后，我部与该基金的相关人员多次接洽沟通，并获取该基金的详细资料。通过研究分析，了解了该项目的具体情况。下面是对该基金项目的初步分析：一 项目概况 （一）基金概况基金名称： 裕廊腾飞（上海）投资中心（有限合伙）（暂定名） 投资范围： 有限合伙企业定向投资并受让腾飞创新园发展（苏州工业园区）有限公司的部

2、分股权 普通合伙人（GP）: 裕廊腾飞（上海）股权投资基金管理合伙企业（有限合伙） 有限合伙人（LP）: 具有风险识别和风险承受能力的的中国公民、机构法人。 目标规模: 总体规模人民币4.5亿元 出资: 人民币500万元起投，一次性缴付完成。由普通合伙人按照有限合伙协议提前15天书面通知。 期限 : 4+1+1年，其中投资期2年。咨询委员会可决定延长一年，全体合伙人可决定延长一年 超额收益（Carry）: 当合伙人年化收益率（单利）达到8%时，GP享受超出8%部分收益的20%的超额收益 募集费: 1%（一次性收取） 基金费: 2%/年 （收取4年）本项目通过投资腾飞创新园房地产基金，基金名称：

3、裕廊腾飞（上海）投资中心（有限合伙）（暂定名），由基金购买腾飞创新园发展（苏州工业园区）有限公司（以下简称“腾飞创新园”）的部分股权，通过腾飞创新园对房产项目运作实现资产增值，最后通过出售该地产基金获得投资回报。 （二） 腾飞创新园房地产项目概况 腾飞创新园发展（苏州工业园区）有限公司注册于2008年10月，原始注册资本金3.8671亿元。项目为腾飞集团在苏州工业园区的一个工业地产项目，位于独墅湖科教创新区，占地面积99999.94，建筑面积258223。 项目分两期开发，一期项目包括独栋研发楼面积8591，塔楼30273，地下面积12792；二期项目包括独栋研发楼面积56299，塔楼9986

4、3，商业配套3534，地下面积46871。项目一期已获得LEED设计金奖认证（LEED是一个评价绿色建筑的工具，在美国部分州和一些国家已被列为法定强制标准），项目适合ITO/BPO以及高科技企业入驻，更能满足企业设立公司总部、区域办事处以及研发中心的需求。 （三） 项目开发商简介腾飞创新园项目的开发商为新加坡腾飞集团，腾飞集团为新加坡贸易工业部控股公司“裕廊集团”旗下的公司，是亚洲领先的商务空间解决方案提供者，主要市场遍及新加坡、中国、印度、韩国和菲律宾等10多个国家30多个城市。多年来，总部位于新加坡的腾飞集团已建立了强大的区域市场，为全球1,800多家国际客户提供服务。腾飞集团专业开发，管

5、理和营销信息科技园、工业园物流园、产业园、科学园、高科技设施、都市写字楼和商场。旗舰项目包括新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园、大连软件园腾飞园区及菲律宾卡梅尔第二工业园。截至2012年6月，管理的资产总值为129亿新加坡元（约相当于人民币645亿），管理的资产面积达5340万平英尺（约496万平方米）。在中国的业务目前已拓展至上海、苏州、北京、深圳、大连、南京等十个城市。二 投资方案（一） 股权转让方式本基金募集规模人民币4.5亿元，其中3.1亿元用于购买腾飞创新园发展（苏州工业园区）有限公司75%的股权,腾飞创新园整个项目预计需要10亿元的开发成本，目前注册资本不足的部分通过增资及银行借

6、款解决。故本项目拟增资1.2亿元，另向银行借款5亿元。按75%股权，基金需投0.9亿元用于腾飞创新园的增资，另外0.5亿元用于后期运营。股权转让溢价情况及募集资金用途如下表：项目 金额（万元） 募集资金用途（万元）原始注册资本金 38671 对应基金股权 29003 基金收购股权价格 31000 31000基金收购股权溢价 6.8% 增资9000后期运营费用5000合计45000 （二） 项目运作情况腾飞创新园项目采用独栋销售及塔楼出租方式，据查阅相关资料腾飞于2008年拿到该土地开发权，根据腾飞与政府的投资协议，腾飞可将其开发的不超过40%的物业进行有条件的分割出售（即以整栋为单位出售），分

7、割后的物业具有独立的产权。独栋销售的物业预计将在项目竣工后正式出售，目前可将物业出租给意向客户，并与意向客户预签销售协议，此期间的月租金、物业费及预计售价如下表：物业类型面积（)租金（元/月）物业费（元/月）出售（元/）一期独栋研发楼859148911000二期独栋研发楼5629948912000 塔楼将一直采用出租方式，预计租金及物业费价格如下：物业类型面积（)2013201420152016一期塔楼30273租金（元/月）48495152物业费（元/月）21222223合计69717375二期塔楼99863租金（元/月）495152物业费（元/月）222223合计717375 目前，工程进

8、展情况：一期项目已经完工并交付，二期独栋结构已部分封顶，高层已打好地基，项目进展顺利。 物业出租情况：一期独栋研发楼已全部出租，高层办公楼（塔楼）出租率约30%，平均租金48元/月，物业费21元/月，租金将以每年3%递增。 物业预售情况：独栋研发楼正与客户洽谈出售细节中，预计售价约为11000-13000元/。 （三） 退出方式 在项目开发完成后，本基金可将股权转让实现退出，主要退出方式有： 1).境内外REITs收购（地产投资信托基金） 2).上市公司收购 3).保险公司收购 4).其他机构投资者收购 （注：腾飞境内外实体同等条件下腾飞有回购项目公司股权的优先购买权） 基金退出时，购买方将以

9、当时的净租金收益及项目资本化率（6.2%-8.1%）为基础计算对应合适的估价(估值=净租金收入/资本化率）。若基金期限内没有能达成退出协议，则项目本身每年提供的租金收入也可为项目提供不错的收益（预计每年租金收入为1.2亿元）。以下为腾飞近年退出案例：退出方式主要案例主要租户物业类型资本化率A-REIT退出 腾飞高科岭位于北京中关村，2011年4季度，AREIT买入。XX、瑞斯康达、冠中集创工业研发办公6.3%腾飞回购退出 腾飞新苏项目位于苏州园区，2011年4季度，腾飞回购。日立,飞利浦,楼氏电子,东电化物业类型为工业8.1%第三方收购退出 北京IBM研发中心位于北京中关村，2011年第一季度

10、，凯龙瑞收购。IBM 工业研发办公6.2% 与本项目较为接近的为腾飞新苏项目，该项目1995年开始运作，2007年腾飞基金介入，2011年4季度退出，项目实际复利回报为18%，单利年化税前收益率约为23%。三 收益测算 （一） 项目预计收入 项目运营模式为以独栋出售方式运营的销售型物业和以出租型塔楼为主的持有型物业，其中持有型物业未来几年的租金收入情况如下表： 2013-2016年预计租金收入 单位：万元持有型物业（不含地下室）2013年2014年2015年2016年出租率60.80%59.50%60.70%95.50%平均出租面积（） 23,421 38,412 84,535 130,480

11、 租金（元/月） 48 49 51 52 物业费（元/月） 18 19 19 20 税后收入（万元） 1,591 2,688 6,092 9,686 以独栋出售方式运营的销售型物业在未来出售可带来销售收入情况如下： 预计独栋出售收入 单位：万元销售型物业乐观正常保守单价（元/） 13,227 12,169 10,582 可出售面积（） 64,890 销售收入 85,830 78,965 68,667 （二） 基金收益预测 本基金期限为4+1+1年，其中投资期2年。咨询委员会可决定延长一年，全体合伙人可决定延长一年。项目期限相对较短，故以下通过静态现金流对本项目收益做一简要分析：腾飞创新园房地产

12、基金项目预计利润情况面积单价（元/）金额（万元）备注开发成本土地100000 355 3550已投入一期开发成本51656 3,352 17,313已投入二期开发成本206567 3,588 74,113预计投入财务成本1,080建设期利息合计96,055运营成本运营费用11208 财务费用10000 运营期利息，按每年2500万计营业税及附加8432 主要为销售收入、租金收入所产生的房产税、营业税等营销及市场费用1184 退出交易税费1239 退出股权交易费用土地增值税17197 销售型物业出售产生的税费合计49260 销售型物业出售收入648901216978965 按正常出售预计收入持有

13、型物业股权转让1304808000104384 等于转让当年净租金收入/预计资本化率7.5%项目期间租金收入（不含地下室）2013年 23421 661855 2014年 38412 683134 2015年 84535 707101 2016年 130480 7211273 小计23364 合计206712 基金总收益=（总收入-运营成本-银行贷款）*基金股权75%80590 基金ROE=（基金总收益-基金总投资45000万元）/基金总投资45000万元79%年化税前收益=基金ROE/基金投资期限4年-基金管理费17%若基金不能在4年内退出，则5-6年仍会产生租金收益对项目收益率影响较小（三

14、） 敏感性分析 本项目开发成本、土地成本、运营成本等都相对已锁定，对收益影响较大的主要为独栋销售收入及持有型物业通过股权转让价格,以下针对这两方面因素对项目影响进一步分析：1）独栋销售收入变化对收益的影响 在其他条件不变的情况下，独栋销售单价变化对年化税前收益的影响如下： 独栋销售收入变化对年化税前收益的影响 销售型物业乐观正常保守单价（元/） 13227 12169 10582 可出售面积（） 64890 销售收入（万元） 85830 78965 68667 年化税前收益（%）20%17%14%2）股权转让价格对收益的影响 以保守估计独栋销售的情况下，股权转让价格对年化税前收益的影响如下：

15、股权转让价格对年化税前收益的影响 持有型物业乐观正常保守单价（元/）9000 80007000面积（）130480 转让收入（万元） 117432 104384 91336年化税前收益（%）19%14%10% 由此可见，本基金在相对保守情况下也可实现10%以上的收益，正常情况下均可实现不错的回报，故项目投资风险较小。四 风险分析综合以上分析，我部认为投资本项目有以下不确定因素：（一） 租金水平。根据腾飞的报告，预计2016年底，项目可实现平均80元/月（含物业费）的租金水平，在此租金水平下出售基金可实现项目24%的年化税前收益，具有一定的不确定性。（二） 持有型物业出租率。 目前该项目仍在施工

16、中，对物业的出租产生不利的影响，有部分客户因该原因选择退出，致使目前的塔楼的出租率仅30%，未来项目全部竣工后，出租情况不太明朗。（三） 腾飞退出动机不确定。从该项目分析看，本项目的投资年化投资收益预计在20%左右，在这样的预期下腾飞选择部分退出的动机不明确。 对于以上不确定因素，我部分析如下： 1）、目前已出租物业租金水平约为66元/月（含物业费）的，若能保持每年3%-5%的租金增长，即可实现该租金收入，实现的可能性较大。另据第三方调查机构仲量联行工业部调查数据显示，2012年园区平均日租金为1.55元/日，根据市场供求情况预计未来34年市场租金增长会比较稳定，增速约为5。故预计至2016年

17、实现80元/月（含物业费）租金的可能性较大。 2）、就物业可实现的出租率问题，我部查看了相关资料，其中仲量联行工业部有相关调查数据，该数据显示：2012年1季度园区工业厂房平均空置率为17.1%，近年来将稳定在20%左右。故预计本项目建成后达到80%以上的出租率的可能性较大。另外市场本身具有调节作用，若出租率达不到理想水平时可通过将降租金等方式让项目总租金收益最大化。 3）、对于腾飞退出的原因，我部认为有以下两点：一、腾飞作为业内领先的工业地产开发商、地产信托管理基金公司，其经营理念是注重轻资产、高回报、低风险的。即在本项目退出后，腾飞依靠基金的管理费及二八分成已提前收回其投资，锁定了投资回报

18、，同时将项目的风险转移给新的投资方。若项目能成功则其所持有腾飞创新园发展（苏州工业园区）有限公司25%的股权可为其带来额外更高的投资回报。二、本项目是腾飞第一支人民币基金，腾飞以这样的方式部分退出为其以后继续发行人民币基金积累口碑和信誉。 五 可行性研究结论与投资建议（一） 可行性研究结论 1）、该项目开发商腾飞是新加坡贸工部旗下控股企业，是最早进入苏州工业园区的工业地产开发企业之一。其在业内具有不错的信誉和口碑，对类似项目具有丰富的资源和经验，目前项目已完成一期工程，二期工程也在顺利推进中，项目预期可见。 2）、项目宏观环境较好，近年来，电子商务和新兴高科技企业逐渐成为了园区新的客户，园区工

19、业厂房市场的需求和租金稳步增长，但市场新增供应逐年萎缩，为项目推出提供了有利条件。 3）、本基金进入、运作、退出机制较为完备，进入时机、价格较为合理。在风险可控的前提下，项目退出时能获得较高收益水平。 （二） 投资建议 通过以上分析，我部认为该项目风险相对较小，实现年化14%以上的税前收益率可能性较大，且项目退出机制较为完备，正常情况下均能按期实现退出获利。即使在无法退出的情况下，本基金也可实现的年均8000万以上的租金收入，故长期持有经营也是不错的选择。 综上所述，我部建议投资该项目，建议投资额1500-2000万元。先报请总经理办公会讨论审批。 江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司 投资管理部 2013-03-22