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1、参考文档写字楼招商经理的工作计划推荐word版 16页本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！= 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ = 写字楼招商经理的工作计划篇一：甲级高端写字楼招商方案甲级高端写字楼招商1、甲级（5A级）写字楼的定义、标准写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 （1）甲级写字楼乃是行业内从综合品质角度出发评定写字楼的等级，是一种通行叫法，没有固定标准。国际上判断甲级写字楼有8

2、大特征：管理国际化24小时写字楼人性化空间的舒适性和实用性数字化节能化便捷的交通商务化 甲级写字楼的内涵（标准），包括有如下原素：位置于中心商业区CBD内有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务甲级专业物业管理楼层间格等恰当楼底净高在2.8米每层建筑面积最少1千平方米有零烦恼的停车场（2）5A标准是目前较为流行的评定标准，一种是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；一种是广义的指综合A级评定标准，包括品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，其品牌要与城市有大的关联性，对城

3、市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。地理位置标准：只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。客户层次标准：客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，较高的客户层次对他们公司的形象有较好的提升作用。服务品质标准：服务品质体现在两个方面，一个是高效的物业管理，一个是对入住企业的专业化商务服务上，两者皆备则认为其具备服务品质A级标准。硬件设施标准：考核建筑设计和建筑功能的创新，以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，在上述方

4、面若有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。 2、招商的定义：根据中华人民共和国商法、易店商务百科的定义，招商，即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展。招商是企业营销过程中的关键环节之一，是企业将产品推向市场的必由之路。通常，招商工作可以从以下三方面着手： （一）确定适合自己的目标招商群根据产品的市场定位、产品特点、渠道特点、来确定适合自己的经销商目标群。（二）用什么样的方式去找广告招商（通过各种广告媒体将企业的招商信息传播出去，通过电话、传真、信件等方式来收集客户资料，通过进一步谈判，引导人们来经销本企业的产品。）；业务人员走访招商（在

5、企业确定招商群体后，针对竞争对手和相关产品的经销商有目地进行走访和沟通，传达企业的招商信息，进行招商。）； （三）如何让他们愿意做无论是哪一种招商方式，其最终目的就是要将招商信息传播到目标招商群中去。 在招商会上，企业可以从以下几个方面去做准备：1展示企业实力，让经销商了解企业的过去。2建立样板市场，让经销商看到自己的未来。3做好长久规划，让经销商看到发展的前景。4建立可操作的经营模式，让经销商放心经销。5事实胜于雄辩，经销商现身说法。6专家洗脑，消除经销商的疑虑。7业务人员跟进，趁热打铁。选择适合自己的经销商，诚心诚意地去合作，招商会结束后要有诺必现，只有这样才能实现良性循环，保证后期的招商

6、工作能够有序进行。企业无论采取什么样的手段，招商的最终目的不在于圈钱，而是要服务于产品的销售。 3、写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下6个环节组成：1、市场调查2、项目定位3、广告推广4、预招商5、正式招商6、二次招商。 一个项目的成功招商，是以上6各环节都顺利实施并且完美的结合。项目招商的阶段性工作构思根据项目现有的实际情况，对项目招商工作进行一定的工作计划策划。1、项目招商的试探期项目招商的筹备期主要是对项目进行一个全案的策划和对策划方案中的系列工作进行试运行。筹备期需要完成以下工作：A、加强市场调研工作，深刻挖掘项目内涵，提炼项目的特色；B、分析讨论项目招商的整体策划方案，并

7、确定招商工作的要点、重点和项目的定位；C、制定阶段性项目形象宣传方案和招商计划；D、筛选并统计招商广告目标群体；E、组织制作现场广告和落实招商小组成员，并布置好招商专用办公室。F、制作完成项目招商宣传所需要的项目手册和单页广告，并投入合适的场合进行试宣传；G、搜集各类招商文本性资料；H、其他各类准备性工作。2、项目公开期A、根据前期方案，落实项目招商广告的传播；B、接洽广告、媒体，进行广告宣传合作谈判；C、接待来访求租人员；D、落实各类租赁合同等文本；E、根据实际效果制订并落实阶段性的宣传计划。F、联系物业管理公司和各类配套设施服务型公司，并针对性的进行招商公关； G、其他各类工作。3、项目强

8、推期A、根据前期的运行结果，及时进行招商策略的调整；B、扩大招商宣传力度，修改并落实各项广告宣传计划；C、统计各类租赁意向企业名单；D、加强各类招商公关，并策划组织各类招商活动；E、其他各类工作4、项目的收割期A、落实园区各类配套服务工作；B、总结归类招商各类企业的档案库；C、处理入驻企业和园区之间的矛盾、摩擦；D、其他各类工作。写字楼招商计划全案（招商策划报告）1、产品价值构建与项目介绍项目主要特性地段价值一个事实：城市的文化和环境影响力。项目主要特性区位价值一个机遇：综合型业态的稀缺价值。项目主要特性地标价值一个突破：区域鲜明的识别标志。（区域内地标建筑: 来源于建筑的节能、绿色、环保前瞻

9、性创新设计: 打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。）项目主要特性品牌价值一个品牌：打造成功产品的规律性。（雄厚的实力与良好的声誉丰富商业地产运作经营经验高端的物业服务）2、区域市场研究与项目定位市场分析（地区，如厦门写字楼市场现状综合）形象定位：主题化（专门针对高新科技、金融、文化、旅游等的主题式办公楼）； 个性化（室内空间设置、服务配套方面强调特性特色；自由无柱办公空间；可依客户要求，上下层增设可拆楼板，适合不同功能组合和空间布置） 人性化（共享性极强的新型办公形态；写字楼净高2.65-2.

10、75米，10-20米的最佳进深，四面采光、周边景致尽收眼底）生态化（节能玻璃；外遮阳设计；设置雨水贮集利用系统；引入共享绿化平台）3、项目设计分析与探讨项目的写字楼楼宇指标.写字楼细节形象展示.目标客户类型分析一：商业集团；开发建设集团；目标客户类型分析二：外资机构分公司、国内知名企业；省内大型企业、上市公司；本地知名企业和事业单位4、项目招商策略招商宣传：年度招商大会项目签约仪式新闻发布会记者见面会媒体网络广告发布项目施工围挡喷绘高炮大型广告牌招商策略：提前进行主力客户招商，后进行零散品牌招商。招商步骤：创新商业地产模式订单地产（招商和商业规划在建筑规划设计之前）价格策略篇二：商业写字楼招商

11、策略目 录商业招商概括 2招商策略 5大型商业物业招商策略 5本案场分析（飞洲国际广场） 11优势 13弱势 14机遇 14本案招商策划方案 15一、招商原则 15二、招商策略 15三、品牌形象定位 15四、实施方案（分割出租） 16五、商场布局 17六、人员配备计划： 18七、招商人员岗位职责 18八、商场租金预测 20周边租金调查 20本公司推荐方案 26后续：商场招商管理 27招商管理原则 27商业招商概括完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组

12、建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。第一步是招商的组织框

13、架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：1、 招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。2、 大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。3、 区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。4、 商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人

14、洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：1、 项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。2、 沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。3、 招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。4、 招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定招商手册、制定媒体发布计划

15、、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。 从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体-各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。 招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：第一次信息的处理（来函、来

16、电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。 在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动

17、的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。 对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。面对面的沟通方

18、式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。 1、 有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。2、 有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。3、 有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。4、 有办法：详细、可行的营销方法

19、对于经销商有极大的吸引力。5、 有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。招商策略大型商业物业招商策略第一部：招商原则和准备过程招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市

20、场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：(一)项目自身的市场定位；(二)项目所在地的消费状况；(三)投资商和发展商的自身资金情况；(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。(一)招商谈判的特点1、 谈判对象的广泛性、多样性和复杂性商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。 2、 谈判条件的原则性与灵活性

21、项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。 3、 谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。 (二) 招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：1、 坚持平等互利的原则2、 平

22、等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。3、 坚持信用原则信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。 4、 坚持相容原则相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：（一） 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，

23、关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：1、 通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。2、 通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。3、 招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。4、 第一 承租户的选择确保租金的来源。5、 第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性。6、 第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。（二）准备谈判的依据1、 明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；2、 规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，

24、谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；3、 选定谈判方式；4、 确定谈判期限。（三）组成谈判小组1、 挑选谈判小组的成员；2、 制定谈判计划；3、 确定谈判小组的领导人员。第二部：确定招商方式与渠道商业物业项目招商的方式1、 项目洽谈会。项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。 2、 项目发布会项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。3、

25、 经济技术合作交流会经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。4、 投资研讨会投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。 5、 登门拜访登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目

26、，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。 第三部：制订谈判策略明确谈判目的招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。招商洽谈的目标可以分为三个等级：第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；第三级的目标是最低接受目标，如

27、能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。 本案场分析（飞洲国际广场） 一、徐家汇商圈背景介绍徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商

28、业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。 徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞

29、猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经

30、营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。 徐家汇商业中心现有的(来自: : 写字楼招商经理的工作计划 )东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64，201X年度销售达39亿 篇三：大厦写字楼招商部流程管理手册楼宇招商租赁手册目 录第一部分 招商部岗位职责 一、招商部职责 二、组织架构三、招商经理岗位职责 四、招商代表岗位职责

31、 第二部分 招商流程一、招商人员基本工作程序图 二、重要客户接待流程 三、招商考核流程图 四、招商审核流程 第三部分 招商制度 一、招商人员礼仪守则 二、招商接待守则三、招商合同管理制度第一部分 招商部岗位职责 一、招商部职责招商职能（一）掌握市场动态，搜集市场信息，搞好市场预测，积极配合公司的开发、市场战略。（二）根据市场预测和招商趋势，协助部门编制季度、年度招商计划。 （三）向上一级上报实现招商情况。（四）加强合同管理，建立用户档案，经常走访用户，反馈用户的建议及意见。 （五）努力做好售后服务工作，树立良好的企业形象，维护质量，提高企业知名度。 （六）配合策划部门做好企业产品的广告宣传工作。 （七）负责合同的签订，并对接中绿集团财务部辅助完成首期款项的催缴。 （八）加强招商人员的专业知识学习，不断提高招商人员素质。二、组织架构1三、招商经理岗位职责（一）在公司分管副总的领导与监督下，协调及处理部门内部人员工作安排与分配，并根据各人的表现做出相应的奖罚建议；（二）主持日常招商工作，沟通上下级及招商部与其他部门的关系。