广州南站高铁区域城市设计及产业规划研究.docx

1、广州南站高铁区域城市设计及产业规划研究广州南站高铁区域城市设计及产业规划初步研究杨宝民 米韶莹作者简介杨宝民，深圳新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班主讲教授。米韶莹，诺丁汉大学建筑学硕士，祈福地产集团设计部副总经理前言高铁广州南站区域城市设计和控制性规划于2010年完成编制。广州南站地区整体规划设计范围36平方公里，核心区面积4.5平方公里。早前规划定位为华南地区综合客运交通枢纽；以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。目前调整后的规划定位变成：华南商贸中心，枢纽乐享活城岭南魅力之窗，面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。作者依托深圳新摩尔商业管理公司服务长沙、长春和青岛

2、高铁区域产业规划和城市设计以及土地一级开发顾问服务的经验，对广州南站区域进行系统的研究，提出了初步的建议，希望今后能够在番禺区委区政府支持下深入研究番禺区的产业规划和城市发展战略。一、高铁广州南站产业规划建议广州南站地区建成后，该地区将容纳35万人，其中居住人口14.4万人，就业人口20.6万人。整体城市设计将南站地区分为南站核心商贸区、西部商务办公区、东部生活服务区、3个村镇综合发展区，提升广州南部的文化、教育、体育、医疗卫生等地区服务职能，形成以车站商务为核心的活力新城。广州南站规划范围约36平方公里，可开发利用土地面积约18平方公里。图 广州南站区域规划图番禺区政府提出广州南站地区重点发

3、展商业贸易、商务服务、专业会展博览和休闲旅游四大主导产业 图 番禺区政府提出的产业规划布局图广州南站产业规划需要突出自己的高铁卫星城特点，突出生态型商务办公，让更多的番禺居民就近工作，减轻广州主城区的交通压力。广州南站产业规划需要结合番禺产业基础，与老城区产业有所区别，要服务周边的卫星城，特别是东部区域的镇区。作者结合调研，提出广州南站产业规划的具体意见。（一）服装产业规划广州是“海上丝绸之路”的起点，广东拥有3万多服装企业，形成了26个服装产业集群，服装产量占全国服装产量的4分之一，仅流花商圈就拥有34个服装专业市场，成为世界最大的服装生产基地和流通基地。2006 年广东省服装总量为 461

4、406 万件，同比增加 9.83%, 占全国比重 27.14% 。广州作为华南地区最大的中心城市和商品集散地 , 其服装产业紧紧依托着以珠三角地区为主的产业基地 , 连续多年保持着中国最具规模的产业优势，年产值 350 多亿元的广州纺织服装业 , 有力地促进了广东服装行业的发展，同时也带动了华南以及泛珠三角地区服装业的发展。2013年广州服装产业年产值达到2000亿元亿元以上。2013年深圳服装全行业实现产值1800多亿元，出口总值超过80亿美元。深圳服装有相当部分服装通过广州对外批发，广州是国内重要的服装批发中心。至2012年底，东莞市虎门镇有服装服饰生产加工企业2300多家，生产面积274

5、万平方米，从业人员超过20万，年工业总产值约300亿元;现有服装服饰市场区域约7平方公里，经营面积230多万平方米，有40个专业市场、1.5万经营户，年销售额约600亿元。2013年虎门600多家童装企业年产值约50亿元，年销售额为96.85亿元，年产值、年销售额以及企业数量均占虎门服装业的1/4，畅销品牌有100多个，在国内业界具有较大知名度和影响力。建议广州南站重点发展创意产业，服装面料研发和服装设计作为一个重点。建议鼓励大型服装企业在南站商务区创立服装设计中心和服饰博物馆等，在教育区预留中外服装大学办学用地。不仅服务广州服装产业，而且要支持虎门服装产业做强和升级。（二）电子信息产业规划电

6、子信息产业是广州市的战略支柱产业，经过多年发展，已形成了一定规模和竞争优势。“十一五”取得的成绩（）产业规模快速增长“十一五”期间，广州市电子信息产业发展迅速，年均增长率17%，高于全国和全省平均水平。2008年，规模以上电子信息产业首次突破1000亿元大关，2010年实现产值1802亿元，比2006年增长了121%。2010年电子信息产业对全市工业增长的贡献率为25.0%，占三大支柱产业的27.1%。2011年，规模以上电子信息产业实现产值2024亿元，迈上2000亿元台阶。（）结构调整初见成效通过实施电子信息产业重大专项，形成了平板显示、宽带移动通信、数字音视频三大高端产业集群。2010年

7、，新型平板显示、宽带移动通信等高端新型电子信息产业占全市电子信息产业的比重达到55%，增速达36.4%，成为全市电子信息产业增长的主力军。（）自主创新能力有所增强“十一五”期间，广州市加大了对信息技术创新的支持力度，承接了一批国家“核心元器件、高端通用芯片和基础软件”、“新一代无线宽带移动通信”等科技重大专项，集聚了DRA、AVS等一批国家级标准，获批移动通信、数字家庭等国家级工程中心。涌现出了广州无线电集团、京信通信、杰赛科技、威创视讯、国光电器、鸿利光电等一批自主创新型骨干企业，电子信息领域的上市公司超过12家。广州十二五电子信息产业规划布局结合广州市现有产业基础和城市功能区定位，建立“1

8、+6”的电子信息产业发展集聚区，即以广州开发区科学城为核心集聚区，同时在番禺、花都、天河、南沙、增城、荔湾构建一批产业基地和特色园区。（）一核广州科学城。重点以广州开发区科学城、知识城为主体，大力发展新型平板显示、新一代通信技术、物联网，软件和现代信息服务业，优化计算机整机制造业升级等，依托省平板显示产业基地建设、物联网产业基地、新一代宽带无线移动通信战略新型产业基地建设，打造成为全国重要的电子信息制造业基地和创新基地。（）六基地中2.1、番禺数字家庭产业基地。依托国家数字家庭应用示范产业基地，大力发展数字家庭研发设计、制造、媒体运营、内容服务，引进一批国内外有影响力的数字家庭和数字视听企业总

9、部、研发和运营机构，打造国际数字家庭产业和创新高地。依托国家现代服务业集成电路设计产业基地，大力发展集成电路设计，打造成为华南地区集成电路设计产业高地。2.2、花都声光电产业基地。2.3、天河软件园新一代信息技术产业基地。以天河智慧城核心区（天河软件园）为重点，打造成国内一流、国际知名的软件和信息服务业集聚区。重点发展信息通信增值服务、数字内容创意、软件服务外包、物联网、云计算等新一代信息技术产业。2.4、南沙电子信息产业基地。依托南沙电子信息产业园重点发展新型显示、电子元器件、数据保税业务和以LED芯片生产为龙头的半导体照明产业；依托南沙资讯科技园引进和培育一批面向港澳和珠三角地区，以研发、

10、检测、设计等为主的电子信息企业和软件外包服务企业。2.5、增城电子信息产业基地。依托省LED产业基地、省光伏产业园、电子商务及物联网产业园，大力发展太阳能光伏、LED、汽车电子、数据服务、电子商务、物联网等高技术产业，打造广州东部战略性新兴产业核心区。”2.6、荔湾光电科技产业基地。依托大坦沙光电科技产业园重点发展半导体发光器件、LED照明产品、集成电路、太阳能光伏、液晶显示等产业，致力于打造成为全国平板显示产业基地及集研发、培训、检测认证、会议展览、物流信息、采购销售于一体的产业中心。广州在电子信息产业龙头企业自主创新和发展规模方面缺乏类似深圳华为这样的龙头企业，今后番禺区政策可以加大电子信

11、息产业方面企业自主创新方面的扶持政策力度，鼓励创业，宽容失败，鼓励诞生类似华为这样的龙头创新电子科技企业。建议广州南站区域设立电子信息研发中心和展示贸易中心，密切和深圳以及东莞的产业分工合作。 过去番禺居住地产发展较快，企业总部相对较少，广州南站开通后，番禺的区位优势凸显，总部经济对于促进番禺经济和文化发展意义重大。建议广州南站区域积极吸引金融、电子信息和服务等企业总部来南站区域发展，出台促进政策，对于年产值达到50亿元以上的各类企业总部，建议给予2000万元奖励。 （三）广州南站和番禺教育产业专题研究番禺区现有广州科技贸易职业学院。广东艺术职业学院。广东女子职业技术学院。最出名的是番禺理工职

12、业技术学院。番禺距离广州大学园很近，今后可以充分利用大学城优势。目前，学校拥有玩具设计与制造、计算机网络技术、金融管理与实务、装潢艺术设计、酒店管理、珠宝首饰工艺及鉴定等6个国家示范性高职院校重点建设专业、9个省级示范性专业和6个市级示范性专业；建议番禺区政府协调相关院校和欧洲一流服装设计学院合作，设立服装设计专业。重点和如下服装设计大学合作，创办广东一流的服装设计专业。1.法国高级时装设计学院ESMOD1841年，法国时装设计大师阿列克斯拉维涅（ALEXIS LAVIGNE）先生创办了世界上第一所时装学院法国ESMOD高级时装艺术学院，阿列克斯拉维涅先生是著名的服装卷尺和女子模特(人台)发明

13、家。图3 ESMOD从那时起，ESMOD学院就已经成为全球纺织服装行业中最为重要的培训中心之一。作为一所历史悠久、贡献卓著的时装学院，ESMOD 在整个行业中声名显赫，被称为“时装界的哈佛”。2. 马兰欧尼时装设计学院马兰欧尼时装设计学院坐落于世界时装之都意大利米兰，它是第一所被意大利教育部认可的专业时装艺术院校。2002年学院 在另外一个世界时装大都市伦敦设立了分校。1935年意大利著名的时装设计师和服装教育专家Giulio Marangoni先生创办了马兰欧尼时装设计学院，学院位于市中心的米兰大教堂附近。建校至今60余年，马兰欧尼学院已成功培育了25,000名时装设计人才，其中包括国际知名

14、的D&G的创办人Dolce先生和Moschino先生。马兰欧尼学院对意大利的时装产业的发展功不可没，意大利时装业就是马兰欧尼学院强大的后盾。这是该学院的传统也是其优势。每年超过1000名来自全球52个国家的学生到马兰欧尼学习时装和相关课程。 图4 Dolce & Gabbana创始人（多梅尼科多尔切） 国际声誉：今天的马兰欧尼学院被誉为意大利最为著名的时装学院以及世界前三位的专业时装院校之一。 建议在电子信息产业方面，建议广州市政府考虑华南理工大学、中山大学等和美国等著名院校合作，利用专项教育经费或者至少筹集万美元，聘请名电子信息方向一流教授和博士来广州大学任教和企业研究。 二、汉诺威火车站城

15、市规划案例德国汉诺威是世界知名的会展城市，拥有大型国际会展中心，火车站和机场设计具有自己的特色，在生态规划方面走在世界前列，汉诺威举办了2000年世界博览会，汉诺威和广州具有较多类似的特征。图5汉诺威火车站区域规划图城市设计特点如下：1铁路，地铁，公共汽车交通无缝衔接，共同服务城市交通，满足大型会展要求。2注重生态规划优先，保留较大规模绿地和水面。注重垃圾处理和雨水收集处理。3注重能源高效率利用，合理利用太阳能系统，减少二氧化碳排放。4注重地下空间利用，采用开放和封闭两种方式规划创下商业街区。在德国汉诺威（Hannover） 火车站前的地下街就采取了封闭与不封闭的双重作法，在进入地下街的阶段采

16、取开放式的空间设计，让大家都可以一目了然的看到各个地上地下的复合式商圈的热闹景象，同时在开放与封闭空间的交集处，安排了吸引人群的游乐设施，所以不论你走地上或走地下都可以到达一样的目标；当然在火车站的内部区域及轨道的下方则必须是封闭式的。图6 汉诺威火车站地下商业街区的开放节点这个汉诺威站前地下街的整体设计，综合的截取各家的优点，部分开放再封闭、部分封闭再开放、有开有关、有阳有阴，就形成了一幅错落有致的画面。图7 汉诺威火车站独创性地下商业街区入口深圳新摩尔公司和德国莱茵建筑设计公司密切配合，在青岛火车站城市设计中吸收了德国火车站区域城市设计的成功经验，从产业发展到城市设计的结合，从地面综合体和

17、地下商业空间开发联动，人流动线和货流动线考虑了立体布局。 地铁和公共交通以及长途汽车站与高铁车站无缝对接，长途汽车站和服装批发市场综合体一体化设计。三、广州南站区域城市设计研究图8南站周边地区区位分析 广州西南部、广佛交界处往北：与花地生态城、花都空港经济区紧密联系；往东：与长隆-万博商贸旅游区、广州国际创新城快速联系，联动番禺区空间产业发展；往西：联动佛山南海三山新城、顺德陈村发展区及北滘发展区等区域的产业发展；往南：联系市桥-沙湾综合发展区，通过有机联系南沙新区，实现空铁港三位一体联运，辐射珠三角。图9广州南站核心区城市设计方案依托核心区规划水系，设置岭南文化、岭南水乡商业、娱乐服务设施等

18、公共性节点。打造岭南文化与时尚魅力、传统与现代相融合的岭南风貌展示窗口。目前城市设计存在的问题之一是主题文化的深度思考，核心商务区在公园和重点综合体节点建议考虑岭南文化的体现，特别是番禺地域文化的特色。一心、二轴、三环、六片区、圈层式辐射发展一心：商务商贸服务核心广州南站交通枢纽；二轴：汉溪大道和兴业大道两条主轴；三环：山水生态休闲环 、岭南文化活力环、公共服务环；六片区：枢纽核心商贸区（4.50平方公里）西部时尚商务区（6.94平方公里）东部休闲服务区（6.54平方公里）石壁商贸物流区（8.32平方公里）屏山综合发展区（3.68平方公里）沙湾综合发展区（6.19平方公里） 图10广州南站片区

19、图图11规划结构&功能分区 广州南站的城市设计规划完成后，执行是关键，在执行中要积极支持企业做好建筑设计，在符合总体规划的前提下，鼓励重点综合体项目做好主题文化创新，求得区域城市设计的和谐性。 四、广州南站核心区商业规划与旅游规划研究 建议打造一流综合体关于广州南站区域的商贸规划，我们建议充分发展大型专业商贸市场，在电子和服装市场方面重点突出自主品牌特色，得到服装设计和电子产品研发方面的支撑。关于广州南站旅游规划特点，要充分考虑番禺现有的宝墨园，长隆野生动物园等重点旅游景点优势，在南站设立游客服务中心。宝墨园位于广东省广州市番禺区沙湾镇紫坭村，建于清末，占地五亩，毁于二十世纪五十年代。后在原番

20、禺市委书记梁伟苏的大力推动下，于一九九五年重建，历时八载，宝墨园经过四期建设，现在园面积扩至168亩（约10万平方米），集清官文化、岭南古建筑、岭南园林艺术、珠三角水乡特色于一体，建筑、园林、山水、石桥等布局合理，和谐自然，构成一幅幅美丽壮观的景色。图12 作者参观番禺宝墨园图13 宝墨园采用过滤清水养鱼技术宝墨园中的赵泰来藏品馆按珠江三角洲晚清时的祠堂（宗祠、家庙）规格而建，外面是双卷耳山墙（即子子镬耳），水磨青砖白石脚，正面是“回”字大门，匾和联的刻字是已故著名岭南画家黎雄才先生在94岁高龄时的手笔。赵泰来先生是英国籍华人、广州市荣誉市民、宝墨园永远名誉园长。卢中坚先生是香港著名收藏家、宝

21、墨园顾问。他们都热心向宝墨园捐赠名画，而赵泰来先生更捐献了41幅大型的西藏“唐卡”，以及明代的铜观音、铜马、铜香炉等巨型重宝。图14 赵泰来藏品馆三彩马建议区域旅游规划中，重点发展乡村度假旅游和文化体验产品，与现有宝墨园，长隆野生动物世界和谐发展。借鉴深圳华侨城开发深圳东部旅游区的投资成功经验，旅游文化综合体的投资强度不能少于30亿元人民币,规划起点要高，对整个旅游设施和文化设施在设计和建造阶段和开业前要进行安全运营评估。选址界线内用地主要控制为基本农田和村镇建设用地。用地现状主要为耕地和简易房屋。选址用地涉及11个规划证及46个国土证。小结：选址用地面积为296.99公顷,位于南站西部； 图

22、15广州南站旅游用地我们根据商业规划和旅游规划研究土地用途和用地比例，合理确定综合体项目位置和产品定位。目前，广州南站4.5公里核心区范围内已有31宗经营性用地具备了出让条件，其中，商业总建筑面积201万平方米，住宅总建筑面积108万平方米。番禺区四星和五星级酒店图16 广州南站周边酒店布局图商业总建筑面积中建议物业类别百分比酒店面积24万平方米五星酒店面积10万平方米四星酒店面积3家6万三星以下酒店面积10家万平方米批发物业面积40万平方米零售物业10万平方米办公物业80万平方米5A 25万平方米4A 35万平方米酒店公寓面积27万平方米文化艺术类物业10万平方米合计201万平方米对于万人的

23、社区商业，我们建议按照人均平方米以内配置，严格控制盲目开发社区商业街区。图17广州南站交通规划图结合我们对南站区域多年研究，应该在广州南站核心商务区打造世界一流的城市商业和文化综合体。一流的商业和文化综合体不仅能够提升广州南站以及番禺区域的形象，而且有利于吸引一流金融和企业集团总部入驻，鼓励民营银行和企业投资广州南站，将广州的改革推向深入。图18适合建设一流综合体的位置建议规模为100亩，容积率建议为左右，其中超五星酒店万平方米左右，零售购物中心万平方米，总部办公楼10完平方米，文化艺术中心万平方米，健身中心6000平方米，配套公寓万平方米。鉴于广州南站的窗口作用，吸引各地商会进驻南站商务区是

24、很好的构想，建议广州南站零售购物中心和酒店综合体和各省产品展示中心结合，形成互补优势。图19 名优商品展示贸易中心五、高铁广州南站核心区综合体地块土地出让和规划设计建议广州南站地区位于广州市番禺区西北部，整体规划范围北至滨河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中学，西起陈村水道，东至新105国道。总面积月36.2平方公里。涉及石壁街、钟村街、沙湾镇、大石街、沙头街、洛浦街6个镇街。核心区规划范围北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路的区域，总面积约4.5平方公里。南站地区规划总用地面积36.2平方公里，其中，城乡建设用地面积28.72平方公里，非建设用地7

25、.48平方公里；在城乡建设用地中，城市建设用地缪安吉24.26平方公里，村镇建设用地1.52平方公里，区域交通设施用地2.94平方公里。在36.1平方公里的范围内规划总人口35.2万人。图20广州南站土地利用规划图通过对比2012年南站地区的旧规划和2013年南站地区的新规划发现，规划范围内多处地块的用地性质都变更为商业用地。其中，位于核心区外的西南部变化最为明显，原来大片的住宅用地都变更为商业/商务用地，核心区的南部临近广新高速旁大片的商务商业用地被分割成若干小块。增加商业和商务用地需要考虑企业总部经济发展所需要的条件，不仅是办公条件，还要考虑企业总部高管的居住、子女教育，更要考虑文化娱乐和

26、体育休闲设施等。总部经济的发展有自身的规律，商业的批发和零售用途也有体量限制，只有在一个大主题文化的引领下，做到城市规划和商业旅游、旅游规划和产业规划四个结合，才能高起点建设和管理好广州南站区域。建议首先在已经出让部分居住和商业用地（一般不要在前三年超过）的基础上，抓紧做好医疗和教育配套，发挥区域内祈福医院的优势，中山大学孙逸仙纪念医院已经申请在南站地区建设三甲医院，规划好社区医疗点。引进优秀的中学小学和幼儿园学校，规划建设好公共体育和文化休闲设施，今后在祈福学校等基础上，广州南站区域要增加布局一流的小学，初中和高中。通过一流公共医疗和教育配套合理提升地价后，再出让后面的商业用地和住宅用地，鼓

27、励大家就近工作，为广州市民就近工作提供便利措施。总结广州南站南铁区域是广州东南最有发展活力的区域，我们衷心期望提高发展质量，突出区域主题文化，落实好城市设计成果。2008年深圳新摩尔公司服务了广州中华广场购物中心综合体项目商业经营论证项目，2009年服务了广州东部综合体项目产品定位研究项目。2014年杨宝民先生应邀为香港祈福集团指导综合体项目，实地考察了广州南站区域。深圳新摩尔商业管理公司联合美国和国内一流设计院，组成城市综合体服务联盟，为广州南站区域专业市场和会展综合体，城市商业和文化综合体商业规划，建筑设计和招商运营一条龙服务。我们建议以开放的心态完善广州南站城市设计，借鉴法国巴黎高铁车站

28、区域发展经验，我们建议注重文化艺术设施在城市设计中布局，增强区域的文化艺术气息。借鉴德国汉诺威火车站区域城市设计的经验，注重生态规划和环境管理，提高城市设计和管理水平。我们鼓励城市设计和综合体建筑设计一体化考虑，商业规划和产业规划一体化考虑，鼓励高铁车站游客中心和旅游文化综合体项目作为旅游规划的重点，将番禺宝贵的旅游资源串联形成强势旅游线路。通过重点节点项目的设计和建设，有效实施广州南站区域的城市规划，将广州车站区域城市管理提升到新的水平。如果说广州火车站是七十年代脏乱差的形象，那么广州东站是九十年代立体交通的典型，广州南站应该是中国在二十一世纪进入高铁时代良好形象的代表，要体现以人为本，生态环保优先。