房地产开盘活动策划要素.docx

1、房地产开盘活动策划要素房地产开盘活动策划要素1、 活动背景或前言活动背景或前言主要讲述组织该活动的时间、市场、工程进度等背景。2、 活动前期调查活动前期调查属于对消费者的调查范畴，也属于开盘前期调查的一部分。活动前期调查是指通过了解该楼盘目标客户的各种背景资料，从而了解目标客户对各种活动的喜好和参与热情，使得活动策划组织者能更加有效的策划组织活动，达到促销的目的。3、 问题及机会分析问题及机会分析实际上是开盘前制订营销方案的依据，当然也就属于开盘活动方案制订的依据，其分析的基础是开盘前对市场竞争状况、楼盘现状和消费者三方面进行调查的结果。分析的方法是SWOT分析，分析的目的是使得活动的策划组织

2、能避开劣势，充分发挥优势。4、 活动目的活动目的也叫活动目标，有两种目标，一种是非量化目标，如给市场明确的项目正式销售信息，制造热销气氛，与客户良好互动，促使客户购买，吸引新客户，融洽与政府部门和企业相关合作伙伴的关系，通过媒体记者对楼盘进行全面新闻宣传等等目标；另一种是可量化的目标，如使到场客户达到300人，当天销售80套房，前期积累客户实际购买率达到70%以上等目标。5、 活动主题活动主题就是活动的名称，房地产项目开盘活动的主题简单的可以称为某某项目开盘活动。结合楼盘的特色和活动的具体内容，开盘活动的主题还可以有某某项目开盘剪彩暨签约新闻发布会仪式或某某项目开盘典礼暨茶文化节等等。6、 活

3、动形式与内容活动形式也就是活动内容，是指活动涉及到的具体的活动项目的名称，一般可用名称列出，也可以对具体活动项目进行解释。7、 活动对象活动对象就是要列出参与活动的人群。活动对象一般分三类。第一类是活动的投资、组织、策划、执行人员和参与楼盘策划、设计、施工、监理、销售、物业等楼盘开发环节的主要领导人。第二类是活动邀请的嘉宾，如政府高官、行政主管部门领导，上级主管企业领导，社会知名人士和新闻媒体记者等。第三类是已购房客户、有购买意向的客户、购买卡的客户，下定客户及其他新客户的本人及其家人朋友。8、 活动概括活动概况也称活动概要，活动总述，主要可以包括前面所列出的开盘活动的活动背景、活动目的、活动

4、主题、活动形式或内容、活动对象等等，另外一定还需要列出活动举办的时间很地点这两个重要因素。9、 活动流程活动流程也称活动程序，是指将活动内容用时间进行先后顺序的排列，并预计出每个活动内容所需要占用的时间。活动流程与活动内容不同的地方还在于，活动流程在时间、人物和具体操作上会对每个活动内容进行说明。10、 成立活动组委会开盘作为房地产项目开发的重要节点，其成功与否直接关系到楼盘的销售和资金的回笼，而且开盘活动是一个系统工程，几乎涉及到开发商内部的所有职能部门，而且还可能有策划公司、销售代理公司，广告公司或活动公司的参与策划执行。因此有必要以开发商的总经理或主管销售的副总经理为主要领导，成立活动筹

5、备组委会，制订前期工作的计划。并分配任务到个人以及限定各项任务的完成时间。活动组委会一般可设立以下一些职位和小组：1） 活动总指挥：一般由开发商最高领导担任。2） 活动总调控：一般由开发商的营销总监或销售经理等主管营销的领导担任。3） 会务组：一般由开发商行政部或办公室人员组成，负责邀请嘉宾及相关单位领导，负责与外界的接口协调，负责联系场地，负责了解天气情况，以及负责领导坐席安排等。4） 企划组：企划组有时也称秘书组或媒体组，一般由开发商的企划人员和广告公司策划人员组成，负责统一对外宣传，设计并外包制造各种形式的广告和其他所有的物料（如礼品、请柬、抽奖劵），并积极与媒体沟通，撰写给媒体的新闻通

6、稿以及领导致辞用的文稿，另外还需要和演艺公司一起制订主持人串词，在开盘现场还需要负责摄影、摄像等任务。5） 销售组：销售组主要由销售部或销售代理公司人员组成，主要负责制订开盘销售策略，制订价格策略，完善各种销售物料（如楼书、单张、户型图、销售手册、价格表、认购书、订单等）并主要对销售人员培训。6） 工程组：这里的工程指的是开盘活动这项工程。工程组主要由负责会场布置的策划部人员、活动公司人员、演艺公司人员以及开发商的工程设计人员组成，主要负责会场的科学分区，会场的布置包装、礼仪人员的培训分工，音响。灯光、道具等器材的筹备，以及负责开盘现场的通道，园林，景观，售楼部，样板房等具有销售力的地方的工程

7、施工与装饰。7） 保安组：一般由开发商的保安和物业公司的保安组成，负责指挥车辆停放，保证会务安全，维护现场次序，以及接受客户问询等工作。8） 后勤组：一般由开发商的行政部或办公室和财务部人员组成，负责提供公司车辆调度、管理卫生保洁人员及支付各项资金等。11、 活动物料准备活动物料属于楼盘销售物料的范畴。活动物料准备是指开盘活动所需要的所有物品和资料的设计、制作、安装、摆放。这些物料可以分为四大类：广告宣传物料。现场气氛和形象包装物料。销售工作必备物料。具体活动所需要的物料。这些物料主要由工程部、设计部配合，由广告公司或企划人员设计，由制作公司制作。由销售部和策划部领导监督负责完成的。由于各种物

8、料的设计、制作、安装、摆放需要花费不同的时间周期，因此，在楼盘工程达到要求的情况下（如售楼部和样板房的施工装修完成，看楼通道、入口道路和景观达标等），活动物料应当尽早安排部门和人员进行设计、制作、安装、摆放。以下是楼盘开盘所需的物料比较全面的清单，供大家参考1） 广告宣传物料礼仪绶带，罗马旗，条幅，展板喷绘，照相机，摄影机，围墙包装，户外广告牌，户外喷绘条幅，电视宣传片，三维动画片，电视机，放映机，主持人稿，领导讲稿，新闻通稿，现场问答题。2） 现场气氛和形象包装物料彩旗，花篮，彩虹门，空飘，三角彩旗，氢气舞星，各功能区导视牌（特别是停车场）、路障、隔离带、警示牌。3） 销售工作必备物料销售桌

9、椅，销控台，电话，名片，胸卡，规划平面图。模型，预售证，收据，认购书，买卖合同，资料架，海报，楼书，形象折页，促销单张，手提袋，光盘，物业管理公约，建材设备表，套内家具配置图，户型图，销售标准说辞，竞争楼盘市场调查汇总表，答客问，销售夹，预售许可证复印件，开发商营业执照复印件，小区平面图，面积表（测绘局面积测绘报告），价格表，付款方式，银行贷款利率表，贷款所需资料明细表，样本合同补充条款，管线图，来人（客户）表，来电表，预定单，退房表，考勤表，已购客户明细表，销控表等。4） 具体活动需要的物料接待部分：邀请函，签到台，签到本，笔，胸花，嘉宾名座，不干胶胸贴，普通礼品舞台部分：舞台，背景，地毯，

10、背景布，音响，话筒等。抽奖部分：抽奖箱，抽奖劵，奖品，抽奖机。剪彩部分：剪彩用品（托盘和剪刀），鞭炮，皇家礼炮。后勤部分：看楼客户接送车，饮用水（纯净水，矿泉水，饮水机），一次性水杯，休闲椅，红色地毯，遮阳棚，太阳伞，流动厕所，自助餐，方便饭盒，糕点，水果，饮料，对讲机，垃圾桶，纸篓，大小垃圾袋，清洁工具，水管，清洁剂，杀虫剂，洗手液，卫生纸，空调，复印件，传真机，点钞机，电脑，打印机等。另外，一般开盘活动需要有一些专业人员或组织的参与，这些人或组织也属于前期活动需要聘请的，包括：乐队，礼仪小姐，主持人，舞狮队，音响师，放映人，摄影师，演员。12、 主持人文稿、领导讲话和新闻通稿为了使开盘活动

11、举行的流畅，紧凑，气氛热烈，也为了使主持人和领导的讲话内容有所倾向，活动的策划者往往需要为主持人和各级领导事先准备讲话稿，另外，楼盘开盘一般都需要在媒体上发布消息，最好是以记者中立的语气来写这些消息，因此，活动策划者除了邀请各种媒体记者参加外，还需要为记者准备新闻通稿，使得记者易于编发文章。13、 场地区域划分场地区域划分也称活动现场规划或会场分区，是指将活动现场根据活动的先后顺序和功能的不同举行划分，以利于活动的顺畅举行，一般划分的区域有以下几种：1） 楼盘外围：一般指通往楼盘周边的道路。2） 小区入口：是车辆和行人进入楼盘活动现场的必经之路，一般设保安指引。3） 停车场：停车场可以根据嘉宾

12、的身份不同进行区别，如重要嘉宾，一般嘉宾，诚意客户，一般客户等。4） 嘉宾签到处：一般有签到台，签到笔和本，相关礼品以及礼仪小姐等。5） 舞台：即演讲台和表演台。6） 主席台：主席台就是重要嘉宾和领导就座的地方，一般设在舞台侧面，也可以在舞台上。7） 嘉宾台：是嘉宾就座观赏的地方，与群众的观看处区分，一般设在舞台侧面，也可以在舞台上。8） 观看处：是舞台正面所对的观众观看开盘仪式，观看节目，参与节目的地方。9） 售楼部：是展示楼盘卖点，洽谈客户和签约销售楼盘的地方，一般售楼部又分为展示区，销控区，选房区，签约区四大区域，当然还可以有办公区和休息区。10） 展示区：主要用于客户参观模型，图片，展

13、板，电视专题片的地方，也是客户拿楼盘资料和户型图的地方。11） 选房区：一般设在销控区旁边，只在楼盘开盘时设立，平时不会单独划分出该区域，主要用作客户在该区域通过销售人员的讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议的地方，平时会摆放谈判桌椅，开盘时由于人多且选房时间短，因此只用隔离带划分。12） 签约区：主要由于下定客户在该区域签订认购书，缴纳房款定金，以及之后正式签约并履行相关手续的地方。13） 休息区：一般设有饮水机，饮料，食品和桌椅，供看楼客户休息。14、 嘉宾邀约嘉宾邀约就是要在开盘活动的时间、地点、内容确定后，对特定的领导、社会名流、媒体人员和意向客户进行邀请，并确定其是否能

14、够参加的过程，邀约的方式主要有电话通知，邮寄请柬，专人拜访以及针对目标客户的广告邀约。邀约最重要的是书写邀请函。15、 活动当天工作分配活动当天工作分配是指开盘活动当天参与活动组织的所有人员的工作分工，使得活动现场的各个环节和各项活动都有人具体负责，便于活动的执行和监督，工作分配一般根据人员所属的单位和部门的职能以及活动场地区域划分和活动内容等因素来进行。人员的工作分配一般会参照活动前期的活动组委会进行调整，可设立以下一些职位和小组：1） 活动总指挥：一般由开发商最高层领导担任。2） 活动总调控：一般由开发商的营销总监或策划经理等主管营销的领导担任。3） 销售现场总控：（销控）销售经理或专案。

15、4） 嘉宾接待组：负责到场嘉宾的接待、签到及迎送工作，一般由开发商会务组或礼仪小姐组成。5） 客户接待组：负责到场客户的接待，签到及迎送工作，一般由保安，销售人员或礼仪小姐组成。6） 咨询销售组：主要由销售部或销售代理公司的售楼人员组成，一般承担客户接待，楼盘介绍，单元推荐，带看样板房，购房指导，引导下定等职能。7） 活动执行组：主要负责现场活动的人员和物料的安排，协调和指挥，使活动连贯，保持现场气氛热烈、欢快，一般由策划人员和活动。演艺公司人员组成。8） 后勤保障组：主要负责活动当天的车辆调度，卫生保洁以及食品、饮料的供应保障工作，一般由开发商的行政部或办公室和物业管理公司的人员组成，其中的

16、卫生保洁还可以单独组成小组。9） 安全保障组：负责活动现场安全防范及次序维护工作，一般由开发商的保安和物业管理公司的保安及当地公安部门人员组成。10） 工程设计组：主要负责活动现场的用电和用水保障工作，保障活动现场的工地安全通畅，样板房区域有的还派工程部或设计部的人员与礼仪人员一起为客户做产品介绍，一般由工程部或设计部人员组成。11） 媒体影像组：主要负责接待媒体人员并摄影摄像，一般由策划人员组成。16、 广告设计与媒体投放计划广告设计包括平面类广告设计（纸质广告），软文广告，现场包装，展示，礼品类广告设计，以及三维动画和电视专题片类广告设计。在开盘活动策划书中，一般可写明负责广告设计的单位和

17、人员，需要设计的范围、各种广告的设计时间，最好写明广告的推广主题、广告语、广告调性，广告要素等。媒体投放计划就是写明开盘前后的广告和推广将选择什么渠道投放，覆盖什么人群、在什么时候投放，投放的规模和频率如何，投放的形式如何，以及预计投放的效果等等。17、 各项具体活动细则的制订由于开盘活动涉及到不少的活动内容，每项活动内容又有其独立性，因此，开盘活动方案策划书就很有必要对重要或复杂的活动内容制订详细的活动细则，相关领导致辞的顺序和文稿，抽奖活动细则，有奖问答活动细则，表演活动细则，主题性活动细则，促销活动细则等等。18、 活动注意事项活动注意事项是活动策划者对活动中一些难以预测和把握的事情事先

18、进行安排和防范，或者是对活动执行者在执行过程中容易出错，遗漏的事情进行提醒，使得活动方案更具可行性。19、 开盘前后系列活动计划楼盘开盘期间，除了开盘的第一天外，开盘后的一、二周是所谓的“强销期”，而开盘前的一、二周则经常是内部认购期或引导期，这期间往往会举行一系列的活动，以使该楼盘的客户能持续关注而达到留在客户的目的。20、 费用预算费用预算是房地产项目开盘活动策划方案的重要组成部分，是该方案是否可行，能否通过领导审批的关键要素，活动费用的组成主要由活动组织和表演人员的费用和与活动相关的物品，材料，礼品的费用。而对于广告费用，现场包装费用，销售物料费用，销售人员费用等等费用，属于营销费用，严格来说不能算入活动费用。活动费用与广告费用和物料费用并称营销三大费用，属于营销费用的范畴。当然，就开盘前后这段时间而言，围绕开盘活动，将营销费用归入开盘费用也是可以的。