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1、昆明荣城房地产经纪人考试精髓房地产基本制度与政策第一章 法律基础知识1、法是由国家制定和认可，以权利义务为内容，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。2、中国现行法包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、特别行政区法和国际条约。宪法是国家的根本大法，是由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性地规定国家。社会和公民生活根本问题，具有最高法律效率的法。法律：这里指狭义的法律，是由全国人名代表大会及其“常务委员会”制定的，规定和调整国家，社会和公民生活某一方面根本性地社会关系或基本问题的一种法，其他位和效力低于宪法而高于其他法。行政法规是有国务院依法制定的，有关行

2、政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。起效率低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。地方性法规、自制条例、单行条例地方性法规是有省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的，效力不超过行政区域范围的规范性文件的总称。报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称，分为部门规章和政府规章两种。3、法的分类：（1）按规定内容分为实体法和程序法；（2）按效率范围分为特殊法与一般法，特殊法优于一般法。4、民法的概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人

3、之间以及他们之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系包括财产所有关系和财产流转关系，人身关系包括人格关系和身份关系。5、民法的基本原则：（1）平等原则：平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重点标志；（2）诚实信用原则：诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现；（3）公序良俗原则；（4）自愿原则；（5）禁止滥用权利原则。6、民事法律的三要素是：主体、客体内容。民事法律关系的客体包括：物、行为、智力成果，客体称为标的。7、民事权利的分类：（1）根据有无财产内容，可分为财产权和人身权；（2）根据权利的作用可分为：支配权

4、、请求权、形成权、抗辩权。人身权是指以人身利益为内容的、与权利人的人身不可分离的民事权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。8、自然人也称公民，包括本国公民、外国人和无国籍人。自然人的民事行为能力：在中国18周岁以上的公民为成年人，具有完全民事能力；16周岁以上18周岁以下的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源地，视为完全民事行为能力人。限制民事行为能力人是指具有一定行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。 监护：监护不是一种权力，而是一种职责。未成年人的监护人是父母。9、宣告失踪指：下落不名满2年的公民。宣告死亡

5、指：（1）下落不明满4年；（2）因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。10、法人是和自然人相对称的另一类民事主体。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人的4个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或经费；（3）有自己的名称，组织机构或场所；（4）能独立承担民事责任。11、合伙的法律主要特征：（1）合伙具有独立性；（2）合伙人对合伙承担无限连带责任。12、民事法律行为：是指民事主体设立、变更、终止民事权力和民事义务的合法行为。民事法律行为的形式主要有：口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。成立的条件：行为人具有相应的民事行

6、为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公益。下列民事行为无效：无民事行为能力的人实施的；限制民事行为能力的人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公益的；经济合同违法国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。13、代理的概念指：行为人根据一定方式的取得，以他人的名义以第三人的名义为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。代理的关系由以下3方面构成：代理人与被代理人的关系；代理人与第三人的关系；第三人与代理人的关系。代理权可通过

7、以下方式取得：因授权而取得代理权；因指定而发生；因法律规定而发生。14、代理的分类：（1）委托代理、法定代理和指定代理；（2）本代理和复代理：本代理指基于被代理人选任代理人而发生的代理；复代理指代理人为行使代理权以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理。15、行使代理权应遵循的两个原则：（1）代理权应为维护被代理人的最大利益而行使；（2）代理权不得滥用。16、诉讼时效期间指：权利人请求人民法院和仲裁机关保护其民事权利的法定期间，可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间、长期诉讼时效期间。民法通则规定下列的诉讼时效为1年：身体受到伤害要求赔偿的；延福或拒付租金的；寄存财物被丢失或损毁的。诉讼时效

8、期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。17、民事责任：是指民事主体违反民事义务而依法应承担的民事法律后果。 承担民事责任的方式主要有下列10种：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重做、更换；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。17、广义的行政包括公行政和私行政，行政主体包括行政机关和法律、行政法规、地方性法规授权的组织。私行政是指企业、社会组织、社会团体针对其内部事务的执行和管理活动。18、行政行为包括行政立法、依申请的行政处理、依职权的行政处理、行政指导、行政合同、行政复议。19、行政行为的分类：（1）具体行政行为和抽象行政行为；（2）作为行政行为和

9、不作为行政行为。20、行政许可的概念指行政机关根据公民、法人和其他组织的申请，经依法审查，准予从事特定活动的行为。其特点是：（1）是依申请的行政行为；（2）是一种依法审查的行为；（3）是一种受益性行为；（4）是要式行政行为。临时性的行政许可实施满一年需呀继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。21、行政处罚的种类：（1）人身罚；（2）行为罚；（3）财产罚；（4）声誉罚。22、行政诉讼的概念是行政相对人认为行政主体的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向法院起诉，法院在当事人以及其他诉讼参与人的参与下对具体行政行为的合法性，进行审查并做出裁决的活动：行政诉讼决定规定国家行为

10、、抽象行政行为、内部行政行为和终局裁定行为为不可诉讼行为。第二章 房地产法律法规概述1、房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。属于第三产业。房地产业的关联度高，带动了强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。房地产经纪业是知识密集型和劳动密集型行业。2、房地产法的概念：房地产法的调解房地产经济关系的法律规范的总称，广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法指房地产管理法。3、房

11、地产法的调整对象包括开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。4、房地产法律体系是指各种不同的房地产法规按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体。5、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律包括：（1）专门法律：城市房地产管理法和土地管理法；（2）相关法律：民法通则、城市规划法、合同法、中华人民共和国担保法。6、国务院发布的房地产管理方面的行政法规包括城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、物业管理条例、土地管理法实施条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法、住房公积金管理条例。7、物的种类：（1）动产和不动产；（2）流通物和限制流通物；（3）主物和从物；（4

12、）原物和孳息。8、物权主要有：所有权用益物权、担保物权。9、物的效力有排他效力、优先效力、追及效力。10、物权的特征包括：物权法定原则、物权公示原则、物权优先原则。11、用益物权包括承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、典权。担保物权包括：抵押权、留置权。12、房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。房地产中介服务机构应具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规的其他条件。13、合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。14、合同的分类：（

13、1）典型合同与非典型合同；（2）双务合同和单务合同；（3）有偿合同和无偿合同；（4）诺成合同与实践合同；（5）要式合同和不要式合同；（6）主合同和从合同。15、合同的订立程序是：（1）要约；（2）承诺。16、违约的形式有预期违约和实际违约。违约责任的承担方式：（1）继续履行；（2）偿还损失；（3）给付违约金；（4）定金法则。17、消费者权益保护法：经营者的义务：依法定或约定履行义务；听取意见和接受监督的义务；保障人身和财产安全的义务；不做虚假宣传的义务；出具相应的票据和单据的义务；提供符合要求的商品或服务的义务；不得从事不公平、不合理的交易；不得侵害消费者的人身权利。消费者权利：保障安全权；知

14、悉真情权；自主选择权；公平交易权；依法请求赔偿权；求教获知权；依法结识权；维护尊严权；监督批评权。第三章 建设用地制度与政策1、中国现行的土地所有制有：（1）全部土地都为社会主义公有制；（2）土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制；（3）土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式；（4）土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式；（5）城市市区的土地属于集体所有；（6）农村和城市郊区的土地除法律规定属国家所有的以外属农民集体所有。2、国家土地现实行的制度有：（1）国家实行土地登记制度，属于国有土地的发国有土地使用证，属集体土地的发集体土地所有证，使用集体土地的发

15、集体土地使用证；（2）国家实行土地有偿有限期使用制度；（3）国家实行土地用途管制制度；（4）国家实行保护耕地的制度。3、取得国有土地使用权的途径主要有：通过行政划拨方式；通过国家出让方式；通过房地产转让方式；通过土地和房地产租赁方式。4、征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度即国务院审批和省级人民政府审批；（2）征收农地的应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；（3）基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批；（4）其他用的和已经批准农用地转用范围内的具体项目由省级人民政府审批并报国务院备案。征收集体土地的原则：珍惜耕地，合理利用土地（基本国策）

16、；保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。5、设立建设用地使用权，可采取出让或者划拨等方式。国有建设用地包括：（1）现有的属于国家所有的建设用地包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、军事设施、工矿企业使用的国有土地：国营农场内的建设用地等；（2）依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地；（3）依法办理农用地转用的国有农用地。6、国有土地使用权的出让方式有：（1）招标方式；（2）拍卖方式；（3）协议方式；（4）挂牌方式。7、国有土地使用权的出让年限：（1）居住用地70年；（2）工业用地

17、50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合和其他用地50年。8、国家收回土地使用权的原因有：（1）土地使用权届满的收回；（2）国家有权提前收回土地使用权；（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；（4）司法机关决定收回土地使用权。9、国有土地租赁方式有招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标拍卖方式。10、国有土地使用权划拨的概念：是指县级以上人民政府批准在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。11、划拨土地使用权的范围：（1）国家机关用地和军事用地；（2）

18、城市基础设施和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。12、划拨土地使用权的管理规定有：（1）划拨土地使用权可以转让；（2）划拨土地使用权可以出租；（3）划拨土地使用权可以抵押；（4）国有企业改革中的划拨土地。第四章 房地产开发建设经营管理制度与政策1、城乡规划是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的布局规划，起具有重要公共政策的属性，以图纸和文本为表现形式，城乡规划经过法定程序审批确立后，就具有法规效力。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规

19、划。2、城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。城市详细规划分为控制性和修建性详细规划。3、编制城市规划一般为编制总体规划和编制详细规划。4、建设工程规划管理的主要内容：（1）建筑管理；（2）道路管理；（3）管线管理；（4）审定设计方案；（5）核发建设工程规划许可证；（6）放线、验线制度；（7）建设工程的竣工验收；（8）竣工资料的报送。5、物权法第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产。” 城市房屋拆迁的概念：是指取得房屋拆迁许可证

20、的拆迁人，拆除城市规划区内的国有土地的房屋及其附属物，并对拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。6、申请领取房屋拆迁许可证提交的资料：（1）建设项目批准文件；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；（4）拆迁计划和拆迁方案；（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。7、房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁补偿方式有2种即货币补偿和房屋产权调换。集体土地上的拆迁行为，按照土地管理法等有关法律、法规执行，不需要对拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于拆迁条例调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。8、建设工程施工和施工企业的管理制度的内容有：

21、（1）项目报建制度；（2）施工许可制度；（3）质量管理：（4）建设工程质量管理办法；（5）建设工程的竣工验收管理制度；（6）建设施工企业的资质管理和项目经理、建造师管理制度；9、持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）、验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）企业技术人员的资格证书和聘用合同；（6）房地产开发主管部门认为需要的其他文件；10、房地产开发企业资质按企业条件分为1、2、3、4个等级；11、1998年7月3日以国发199823号文件发布的，国务院关于近一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定经济适用住房建设因符合土地利用总体规划和

22、城市总体规划坚持合理利用土地、节约用地的原则；12、城市房地产开发经营管理条例第21条规定转让房地产开发项目转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30天内持房地产开发转让合同到房地产开发主管部门备案。13、当出租人与承租人对解除租赁关系达不成协议时，为保障承租人的利益不受损害，拆迁条例规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁合同，不实施货币补偿。未超过比准期限的临时建筑是合法建筑，要给予补偿。拆迁评估过程中，实地勘察记录由实地勘察的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。14、房地产开发企业资质等级条件资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年

23、）近三年房屋建筑面积累计（万）连续今年质量合格率达100%上一年房屋建筑施工面积（万）专业管理人员（人数）其中中级以上职称持有资格证的会计一级 5000 5 305 1540204二级 2000 3 153 1020103三级 800 2 521052四级 100 1已竣工的建筑工程5115、确定房地产开发项目，应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开放年度计划的要求。第五章 房地产交易管理制度1、房地产交易中的制度有（1）房地产成交价格伸报制度；（2）房地产评估价格制度；（3）房地产价格评估人员资格认证制度2、房地产转让的概念：城市房地产管理法规定：“房地产转让时之房地产

24、权利人通过买卖、赠与、或者其他方式将其房地产转移给他人非的行为。”房地产转让的特征是房地产权属发生转移。以下情形必须进行权属登记： 买卖；互换；赠与；继承、受遗赠；房屋分割、合并，导致所有权转移的；以房屋出资入股；法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；法律、法规规定的其他情形。3、合同法规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。4、房屋租赁是承租人为取得一定期限内房屋的使用而付给房屋所有权人的经济补偿。第六章房地产登记制度与政策1、城市房地产管理法规定国家实行土地使用权和房屋所有登记发证制度、2、房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类3、房屋权属登记的

25、种类（1）总登记；（2）初始登记；（3）转移登记（转移登记应在90日内申请）；（4）变更登记（变更登记应在30天内申请）；（5）他项权利登记（在30日内申请）；（6）注销登记4、土地权属登记的种类：土地登记分为初始和变更土地登记。初始登记又称总登记；变更土地登记是指初始登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记；有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。5、当使人申请房屋权属登记的时限（1）总登记：申请人应在当地人民政府公

26、告的期限申请；（2）初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月向登记机关提出申请，集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地申请应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。6、登记机关核准登记发证的时限；登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应当按照规定的时间内核准登记，并颁发房屋权属证书；初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记时限：30日；注销登记时限：15日。7、城市房屋权属登记管理办法规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：（1）申报不

27、实的；（2）涂改房屋权属证书的；（3）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（4）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。第七章 房地产中介服务管理制度与政策1、房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，实际房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动的总称；房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合

28、分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动；房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易饿从事居间、代理等经纪业务的经济活动。2、房地产中介服务的三个主要特征：人员特定；委托服务；服务有偿。2004年7月1日行政许可法实施后，对房地产估价机构的管理主要从市场准人抓起，采取资格认证、资质分级与日常监督相结合的管理措施；而对房地产经纪、房地产咨询则主要通过行业组织自律的方式进行自我管理。1设立房地产中介服务机构的条件：（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员占总人数的50%；（5）法律、法规规定的其他条件

29、。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。3、房地产中介服务内容包括：房地产咨讯、房地产估价、房地产经济。4、房地产经纪分为房地产居间、代理、行纪5、房地产咨询收费分为：口头咨询费和书面咨询费；6、国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收取3001000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多咨询报告，一般不超过咨询标的的0.5%；7、房屋租赁代理收费，按半月至一月成交租金额标准一次性收取；8、房屋买卖大量收费，按成交价格的总额的0.5%2.5%计收，最多不能超过3%；9、房地产中介服务机构的业务主要包括承办业务管理、中介服务行为

30、的管理及财务管理10、房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格考试。11、房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。12、房地产经纪人协理执业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。13、资格考试报名条件凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可申请参加房地产经纪人执业资格考试：1） 取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；2） 取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；3） 取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3

31、年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；4） 取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年；14、中国房地产估价师与房地产经济人学会按照规定，实施全国房地产经纪人注册工作，将准予注册和注销注册的人员名单报建设部备案。15、房地产经纪人注销注册1）不具有完全民事行为能力；2）受刑事处罚；3）脱离房地产经济工作岗位连续2年（含2年）以上；4）同时有两个及以上房地产经济机构进行房地产经纪活动；5）严重违反职业道德和经纪行业管理规定。15、房地产经纪人协理的职业技术能力：1）了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；2）具有一定的房地产专业知识；3）掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及能力。16、房地产经纪人协理享有以下权利：1）房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构；2）协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬；17、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务：1）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；