物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护.doc

1、物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新l根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况l需要维修，属于小修范围的，及时组织修复l属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修l编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全l合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途l各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚l及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好l因房制宜，有计划地安排保养维修任务l完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度l完善的

2、管理、检查、考核制度l给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态l建立和贯彻各项规章制度及各项标准l搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】l建物维修工a.按房屋、设施维修养护规程与房屋、设备、设施（年度）维修计划表的内容要求进行修缮养护；b.每月一次按房屋、设备、设施巡视内容与要求对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；c.将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内；d.房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。l设备主管a.负责房屋、设

3、施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房屋、设施检查表，根据日常巡视及季度检查记录按照房屋完好程度评定办法，填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好情况分类记录表，经经理审核后上报公司主管部门；【供配电设备】l电工a.每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表；b.配电房每

4、周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表；c.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d.供配电设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。l设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检

5、查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h.按应急预案规定负责处理应急事件。【消防设备】l日常巡视a. 设备维修工每日一次按照房屋、设备、设

6、施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障；l定期检查a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。l维修保养a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清

7、洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 消防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内。l设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周

8、巡视消防设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】l管道工a.每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d.给排水设备、设施维修工作记录于房屋、

9、设备、设施维修记录表内；l设备主管a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查

10、验证；g.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表；i.按应急预案规定负责处理应急事件。【弱电设备】l分承包方维保人员a.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；b.弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。l电工a.每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收机房设备

11、及卫星天线，记录信号收视设备巡视记录表；b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。l保安人员a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表；b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。l设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计

12、划表；c.组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h.按应急预案规定负责处理应急事件；【电梯设备】l分承包方电梯维保人员a.

13、每周按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和电梯设备维修保养规程的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；b.电梯设备维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；c.设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于设备故障记录表上,并及时处理。l电工a.每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录设备定期启动表。l设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年12月制订下一年度房

14、屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.实施电梯设备的运行管理，按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；【水泵设备】l管道工a. 每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 给排水设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。l设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制