影视文化中心项目可行性方案.docx

1、影视文化中心项目可行性方案第一章 总论一、项目背景1、项目名称：影视文化中心项目2、项目开发单位：投资有限公司3、项目建设地点：本项目建设地点位于通港大道东段南侧。4、项目建设规模项目规划总占地面积19.0482公顷。其中：建筑占地面积68505平方米，绿化用地面积95241平方米，广场用地面积15000平方米，停车场用地面积7000平方米。本项目共设3个分区，分别为影视文化中心分区，影视制作分区以及辅助功能分区。其中，影视文化中心分区主要设有影视放映中心，中小自选厅，夕阳红文化活动中心，未成年人文化活动中心，市民健身娱乐中心，书画工作室，画廊以及会展中心多功能厅等，总建筑面积为27000平方

2、米；影视制作分区设有影视拍摄区，录音室，编辑室，摄影室等，总建筑面积为12505平方米；辅助功能分区设有客房，餐饮区，仓库及员工宿舍，办公室，购物区等，建筑面积为29000平方米。5、项目投资项目投入资金情况：本项目总投资39575.04万元，其中工程费用25860.64万元，占总投资的65.35%。6、资金筹措本项目资金来源为全部自筹。 7、财务指标该项目财务指标为138.51万元/亩。8、项目建设期项目建设期18个月。9、项目技术经济指标序号项目单位数值1总占地面积公顷19.04821.1其中：绿地面积平方米952411.2停车场面积平方米70001.3道路面积平方米16096.41.4广

3、场平方米150002总建筑面积平方米685052.1其中：影视文化中心分区平方米270002.1.1影视放映中心平方米40002.1.2中小自选厅平方米25002.1.3夕阳红文化活动中心平方米30002.1.4未成年人文化活动中心平方米40002.1.5市民健身娱乐中心平方米60002.1.6书画工作室平方米15002.1.7画廊平方米20002.1.8会展中心多功能厅平方米40002.2影视制作区平方米125052.2.1录音室平方米2422.2.2编辑室平方米2422.2.3摄影室平方米11452.2.4影视拍摄区平方米108762.3辅助功能分区平方米290002.3.1客房平方米50

4、002.3.2餐饮平方米60002.3.3仓库及员工宿舍平方米50002.3.4办公区平方米80002.3.5购物区平方米100003容积率/0.364绿地率/50%5总投资万元39575.04二、项目申报单位概况投资有限公司于2008年9月18日经市委常委会批准成立，系隶属于唐山市国资委的国有独资企业，承担国有资产保值增值责任。公司注册资金14亿元人民币，经营范围包括基础设施建设、项目投资、资产经营、投资顾问、投资业务代理等。（一）公司职能1、完成曹妃甸新城150平方公里土地的收购、整理和储备。2、负责融资和投资建设曹妃甸新城区城内的市政基础设施建设，按照新城管委会的计划要求负责相关设施的建

5、设、运营和维护，并享有相应的投资权、经营权和受益权。3、独立、合作开发曹妃甸新城区域内的住宅、商业与可研产业用地。4、成立曹妃甸新城区域税收与土地出让金中政府收益部分的返还主体。（二）公司经营管理体系1、总公司公司实行董事长、总经理分设，总经理根据董事会授权组织实施公司经营计划和投融资方案的模式，设副总经理、财务总监各1名，内设综合办公室、人力资源部、融资部、财务部、工程部五个职能部门，分别负责公司综合事务、人力资源管理与开发、融资、财务和公司所属工程项目的管理、监审等事务，各部门岗位设置完善，职责分工明确，协调配合有力，富于团队精神。2、子公司唐山曹妃甸瑞和房地产开发有限公司。系我公司的全资

6、子公司，于2009年9月12日注册成立。注册资本1亿元。经营范围包括建筑工程监理、市政工程、公路工程及房建工程监理等。唐山曹妃甸滦曹公路管理有限公司。系我公司控股的子公司，成立于2008年2月29日。其原有唐山市曹妃甸投资有限公司持有的55%股份，于2009年7月划转到我公司名下。经营范围包括滦曹公路的开发建设和维护。（三）人力资源总公司现有员工25人，平均年龄33.5岁，党员占全体员工总数的40%。公司员工队伍整体结构优化精干，年富力强，富有朝气，具有较高的管理水平、业务开拓能力和学习创新能力，公司员工中，硕士以上学历占20%，本科以上学历60%，大专以上学历97.1%，拥有测控测绘、道路与

7、桥梁、环境工程、工程管理、建筑管理、园林设计等各不同专业人才及MBA、商业管理等经营管理人才，其中高级工程师1人，工程师1人。公司已建立并不断完善新型人才管理、激励机制、着力打造一支充满活力、高效的学习型人才队伍。（四）公司目标面向未来，坚守使命，谋求发展，逐步提升盈利能力，积极追求投资效益的最大化，并在此基础上，坚持走独立自主、做强做大之路，不断加快步伐，向前推进，更好地为曹妃甸生态城开发建设提供融资、建设管理、运营维护服务，全面实现国有资产的保值增值。三、项目申请报告编制依据1、曹妃甸新城城市总体规划（2008-2020年）2、中国国民经济和社会发展十一五规划纲要3、建设项目经济评价方法与

8、参数（第三版）4、投资项目可行性研究指南5、国家规定现行财税制度以及有关规定6、河北省建筑工程概算费用定额20047、唐山市建筑工程技术经济指标20078、京唐港曹妃港区地震安全性评价报告9、建筑、结构、给排水、电气、通风空调、消防、环保、节能等相关现行设计规范10、现场踏勘资料四、研究结论该项目符合曹妃甸国际生态城的整体规划方针，是曹妃甸建设必不可少的设施建设，应用多种的先进技术，经济合理，具有良好的社会效益和环境效益。因此，该项目可行。第二章 项目背景及必要性一、项目建设背景在曹妃甸港以东5公里，京唐港以南30公里的交汇点上，400年前还是一片汪洋，鲜有人类活动。风云流变，沧海桑田，400

9、年间，海水慢慢退去，滩涂渐次显现，依海而生的人们搏风斗浪，捕鱼养虾。而今，在这片滩涂上，一座颠覆传统城市概念的生态城将从无到有，崛地而起。这就是，是智慧的唐山人在一张白纸上画出的美丽图案，将一座看似飘渺的海市蜃楼，变成触手可及的的城市图景。随着我国经济发展，社会进步，曹妃甸港区的吞吐量剧增，其重要性日益凸显。因此，开发建设曹妃甸是党中央、国务院和河北省委、省政府顺应国家能源、交通发展战略，调整优化北方地区重化工业生产力布局和产业结构，加快推进环渤海地区经济一体化发展，引领现代工业走循环经济之路做出的重大战略决策。1、自然地理曹妃甸位于唐山南部沿海、渤海湾中心地带，原本是一个东北、西南走向的带状

10、沙岛，为古滦河入海冲积而成，至今已有5000多年的历史，因岛上建有曹妃庙而得名。“面向大海有深槽，背靠陆地有浅滩，地下储有大油田”是曹妃甸最明显的自然地理特征。岛前500米水深即达25米，深槽达36米，是渤海最深点；30米等深线水域东西长约6公里、南北宽约5公里；由曹妃甸向渤海海峡延伸，有一条水深27米的天然水道直通黄海。水道和深槽的天然结合，形成了建设大型深水港口无与伦比的优势，曹妃甸成为渤海沿岸唯一不需开挖航道和港池即可建设30万吨级大型泊位的天然“钻石级”港址。曹妃甸地区属大陆性季风气候，常年平均气温11.4，平均降水量554.9mm。曹妃甸海域潮汐性质系数为0.77，属不正规半日混合潮

11、。2、区域交通曹妃甸毗邻京津冀城市群，距唐山市中心区80公里，距北京220公里，距天津120公里，距秦皇岛170公里。铁路、公路运输及海运均十分便利。（1）铁路方面京山、京秦、大秦等国铁干线东西贯通，唐遵、卑水、汉南、滦港4条国铁支线南北相连；由大秦线迁安北接轨，连接曹妃甸港和京唐港两大港口的迁曹铁路，是国铁一级双线电气化重载铁路，总投资48亿元，2005年10月21日开工建设，2006年12月26日，通往矿石码头的铁路专线已竣工通车。（2）公路方面与京沈、唐津、唐港高速和正在建设的沿海高速公路连成网络，顺畅的交通体系为曹妃甸构筑了最经济、最便捷的通道，并沟通了同华北、东北和西北地区的联系，从

12、而将整个“三北”地区纳入了自己的腹地。正在建设中的沿海高速，河北段全长168公里，2005年3月开工建设，将于07年7月竣工通车，它将成为连接环渤海地区各大港口的重要通道。唐曹高速从唐山的西外环出发经丰南、南堡到曹妃甸，全长62.3公里，2006年12月24日正式开工建设，建设完成之后，会进一步缩短从唐山到曹妃甸的行车时间。（3）海运方面曹妃甸港区距京唐港33海里，距天津港38海里，从国际海运看，曹妃甸港区25万吨级矿石码头实现了国内外通航，距韩国仁川港400海里，距日本长崎680海里、神户935海里，与矿石出口国澳大利亚、巴西、秘鲁、南非、印度等国海运航线也十分顺畅，构成了运输便捷、成本较低

13、的海陆一体化的交通运输体系。3、产业支撑曹妃甸腹地华北、西北、东北地区物产丰富，尤其是环渤海地区产业布局集中，经济基础雄厚。直接腹地唐山是一座具有百年历史的沿海城市，也是中国近代工业的发祥地。在工业文明的进程中，唐山曾诞生了中国第一座机械化矿井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一桶机制水泥和第一件卫生陶瓷，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都”。特别是震后30年来，唐山经济社会取得了长足发展，已经成为全国重要的能源、原材料工业基地，已经探明的各种资源煤炭62亿吨、铁矿石57.5亿吨、石灰岩9亿吨、天然气1000亿立方米、黄金9吨、原盐300万吨，探明可开采的矿产资源品种达47种；形成

14、了以煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸、食品为主导的十大支柱产业，聚集了开滦煤矿、唐山钢铁集团公司、唐山机车车辆厂、冀东水泥集团、唐山三友碱业集团、惠达陶瓷集团等一批国内外知名的大型骨干企业，经济和各项事业发展走在了河北省的最前列。同时，唐山具有丰富的人力资源，尤其是从事机械加工、装备制造等方面的技术工人数量大、水平高，加之京津的巨大人才储备和强大的研发能力，都为曹妃甸开发建设提供了有力的人才、技术支撑。曹妃甸水资源可供量相对充裕，引滦河9.5亿立方米入唐供水系统为主水源，引桃林口水库3.92亿立方米入唐供水系统为辅助水源，再通过海水淡化等措施,可满足曹妃甸港区和临港工业区的

15、用水需求。岛后方滩涂广阔且与陆域相连，浅滩面积达450平方公里，为临港工业和城市的发展提供了充足的空间。发展工业所依赖的资源组合条件好，腹地的煤炭、石油、铁矿石、原盐等资源丰富，产业的区域配套能力较强，适合大规模、高密度发展现代重化工业。早在1919年，伟大的民主革命先驱孙中山先生就把深邃的目光投向了曹妃甸，在他的建国方略中写下了这样一段文字：“兹拟建筑不封冻之深水大港于直隶湾中顾吾人之理想，将欲于有限时期中发达此港，使之与纽约等大。”孙中山先生心目中的北方深水大港，指的就是曹妃甸，这里寄托了一代伟人强国的蓝色梦想。随着人们对曹妃甸的认识逐步深化，曹妃甸巨大的开发价值和广阔的发展前景，逐步得到

16、了社会各界的认可，达成了广泛共识，特别是纳入国家经济发展的战略重点。曹妃甸迎来了大规模开发建设的春天。依托深水大港和国内国际两种资源及两个市场，曹妃甸将建立以现代物流、钢铁、石化、装备制造等四大产业为主导，电力、海水淡化、建材、环保等关联产业循环配套，信息、金融、商贸、旅游等现代服务也协调发展的循环经济型产业体系。根据曹妃甸港区和工业区开发建设的总体发展规划要求，目前在建和拟建的大型项目有通用杂货码头、煤炭码头、原油码头及配套设施工程、LNG码头工程、华润曹妃甸电厂工程300万吨水泥矿渣超细粉工程和首钢京唐钢铁联合有限公司精品钢材基地等。最终规划港口码头岸线约62Km。要形成各类泊位200余个

17、，临港工业区填筑面积约278Km2，2010年港城建成面积达到90平方公里。根据曹妃甸港口的发展规划，港口地区将成为重工业、第三产业和外向型产业选择的投资密集区域。主导产业的发展将带动产业链的延伸和辐射，诱发配套产业和多元产业的发展，形成主导产业、基础产业、综合产业相结合的区域产业结构。二、曹妃甸国际生态城发展总体规划开发建设曹妃甸新城，打造“双核”城市，是唐山市委、市政府贯彻落实胡锦涛总书记、温家宝总理等党和国家领导人视察曹妃甸的指示精神；落实河北省委、省政府打造沿海经济隆起带的重要战略举措。未来10-20年，这里将成为唐山沿海的中心城市。规划到2020年，城市人口将达到80万，城市面积74

18、.3km2；远期人口达百万，城市面积达150km2。新城选址在唐山曹妃甸工业区和唐港开发区之间，西距工业区18km，东距京唐港35km，距唐山80km，北京220km。京唐城际快速铁路通车后，这里将纳入“首都35分钟经济圈”，地理位置十分优越。曹妃甸国际生态城起步区规划面积30平方公里，位于青龙河和溯河之间，南到未来滨海大道，北至八里滩北边界。生态城规划近期建设用地80平方公里。选址充分借鉴了世界港口城市发展的经验，遵循港口、港区、港城协调发展的理念，使之与港区空间适度分离，为未来港口和工业区发展留出充足的发展空间。在这里建设生态城市，可以依托港口，与客户本土建立起紧密的产业联系；可以依托京津

19、唐三大城市和大油田、大项目，发展高端服务业。曹妃甸国际生态城的发展定位是“未来之城、创新之城、生态之城、幸福之城”。所谓“未来之城”，是指在世界未来城市发展中引领新理念、新技术、新材料，发展新产业，将其建设成为一座高度开放、高度繁荣、高度文明的国际大都市；所谓“创新之城”，是指营造浓厚的创新文化氛围，营造有利于创新的体制环境，聚集多种创新因素，产生集群效应；所谓“生态之城”，是指实现产业与环境协调、人与自然和谐发展，并在资源节约、人居环境、土壤改良、海滩治理等方面发挥示范作用；所谓“幸福之城”，是指通过发达的经济、宜居的城市、民主的治理、繁荣的文化、和谐的社会氛围、充分的公共服务、良好的生态环

20、境、完善的社会保障，提高人民的生活品质。遵照胡锦涛总书记建设科学发展示范区的指示，按照“世界一流、中国气派、唐山特色”的要求，借鉴世界港口城市发展的经验，以“港口、港区、港城”协调发展的理念，把曹妃甸国际生态城建设成一座“世界一流的生态城市、港口城市、滨海城市、示范性城市、国际性城市和环渤海地区的重要城市”，并且探索中国、乃至世界城市发展模式的问题。根据生态经济产业发展的趋势，结合曹妃甸工业区的临港产业特征，曹妃甸国际生态城的产业发展，将以高端产业特别是高新技术和现代服务业集群为主导，国际教育、滨海休闲旅游和城市服务业为辅助，推动城市经济持续快速发展。曹妃甸国际生态城的生态城形象定位为：蓝色港

21、湾、绿色城邦。蓝色代表着海洋。生态城将充分利用滨海条件，打造顶级的休闲度假产品，同时在城市景观、城市风情营造上，都尽量体现海洋城市的特色。蓝色是高新科技和技术的代表色。生态城将是信息基础设施发达、信息化程度较高的先进城市。港湾将是生态城的主导形态。把青龙河、溯河的水引到生态城中来，形成生态城市的内部水系，并构筑城市多处“岛”、“半岛”和“港湾”的形态。“绿色城邦”体现在，通过多元化、立体化植被（如草坪、矮小花灌木、乔木等）的种植，构建完善的城市绿地系统，使得生态城如同座落在森林中的城市一般。生态城还将致力于发展绿色环保产业，打造一座生态的、环保的、可持续发展的“深绿城市”，实现人文环境上的“绿

22、色”和“生态”。2009年是曹妃甸国际生态城开发建设的起步年。管委会按照唐山市委确定的“四点一带”和“四大主体功能区”唐山发展战略部署，迅速而全面地展开各项工作。现已初步形成“路网格局展开、城市环境明显改善、配套设施基本健全、项目建设全面开工”的6平方公里的生态城市起步区雏形，起步区规划面积12平方公里，坚持依港建城、以城促港，快速推进基础设施建设。预计到2010年，城市功能进一步完善，人口聚集规模达到44万人，为生态城建设奠定坚实基础。影视文化中心的建设是作为曹妃甸国际生态城发展的过度时期所必须的配套设施建设工程方案，其规划符合整个生态城建设的理念和定位，将为生态城的发展建设起到推动的作用。

23、三、影视文化中心项目建设的重要意义1、曹妃甸生态城是中国第一个生态意义上的城市建设，将成为生态层面有全世界象征意义的城市，显示中国强大的力量。影视文化中心项目完全按照整个生态城的规划理念，将生态建设作为第一要义，为整个生态城的规范发展做出应有的贡献。美化城市风貌，改善城市空气质量。2、加快唐山海岸线资源开发唐山是一个沿海城市，地处环渤海湾中心地带，南临渤海，依据河北省海岸线2008年12月最新修测成果，唐山市大陆海岸线总长229.7公里，比原来的延长了33.2公里。目前已进行开发的港口岸线主要包括唐山京唐港区和唐山曹妃甸港区两段，共计32.5公里，占大陆岸线总长14.1%。此外，唐山市滦河口外

24、、曹妃甸海域共有大小沙质岛屿70个，岛屿岸线125.7公里。目前，已开发的岸线主要用于港口航运、水产养殖和盐业。休闲度假开发项目为数不多，致使海岸资源没有得到充分利用。影视文化中心项目紧邻生态城规划建设区东南角，与生态城照相呼应，形成主辅之势，以“蓝色港湾”基调的景观规划彰显滨海生态特色，充分利用当地的海岸资源，并相应提升土地价值。远期的实地改造将使服务区成为以纪念生态城建设历程为主题的城市公园，满足资源节约利用与可持续发展政策的宏观要求。3、丰富曹妃甸港区的旅游项目随着各企业陆续入驻，人口规模的不断剧增，高端人群对休闲环境的要求越来越高，休闲和商务、休闲和政务等已越来越紧密地结合在一起，效益

25、和舒适、工作和休闲相结合已成为一种趋势。在这种背景下，曹妃甸将利用良好的滨海优势，通过各种高端的休闲项目的打造，营造优美的休闲环境。该项目不仅可以提升曹妃甸国际生态城的整体文化和艺术品位，解决了生态城附近产区工作人员的住宅问题，吸引国内外游客观光旅游，一举多得。4、改善了员工的住宅环境曹妃甸生态城在曹妃甸总体建设中占有重要的地位，为了更出色的完成项目，国家为其投入了大量的高级技术人才，近期(2008年-2010年)为曹妃甸生态城基础设施和起步区建设阶段，此时期的建设与管理人员生活环境质量都略有不足，有待进一步提高。本项目的投资建设能为曹妃甸建设人员提供物质上和精神上的产品和服务，满足社会需求，

26、获取部分经济利益；项目建成后将作为影视剧拍摄场地、影视制作服务场所、教育培训场所，以及住宿餐饮、休闲度假、健身疗养、旅游观光于一体的综合性配套服务设施。此次本项目能有效的促进地区经济和社会发展的需要，既符合地区建设发展的需要，也符合国民经济和社会发展长远规划的要求。四、总结本项目的建设是为了满足曹妃甸循环经济示范区生产力布局调整和经济发展的需求，适应曹妃甸示范区的开发建设，不仅能够提升曹妃甸生态园区的形象和品位，还能完善城市功能，树立对外良好形象，充分展现了曹妃甸科学发展、和谐发展的理念。对于影响和带动内陆地区的开发开放，推动东西部地区的互利合作，加速环渤海地区发展，具有重要的战略意义。因此，

27、该项目的建设是十分必要的。第三章 建设选址与建设条件一、项目选址1、建设地点项目拟建场地位于生态城规划建设区东南角，总用地面积为19.0482公顷，其中包括影视文化中心、影视制作区、辅助功能分区等区域，广场等。2、区位分析示意图如下：项目所在地二、建设条件1、气候条件曹妃甸所在地属于大陆性季风气候，具有明显的暖温带半湿润季风气候特征。极端最高气温36.3，极端最低气温-20.9，多年年平均气温11.4。多年年平均降水量554.9mm，最大年降水量934.4mm，最大一日降水量186.9mm。降水多集中在夏季，6-9月的降水量为408mm，约占全年降水的74%。本海区风的季节变化明显，冬季盛行偏

28、西北风，频率为47%，平均风速为5.1m/s；春、夏季盛行偏南和东南向风，频率为49%和64%，平均风速为5.1m/s和6.6m/s，秋季多偏西南向风，频率为34%，平均风速为4.9m/s，海域受台风(热带气旋)影响不大，平均每三年出现一次，但有时一年可发生两次。经统计台风(热带气旋)仅发生在7、8月份。台风(热带气旋)期间的风速可达25m/s，并可引起附近海岸较大幅度的增水。曹妃甸能见度低于1km的雾日数平均每年有9d，多发生在11月翌年2月，此期间雾日约占全年的77%；最长连续雾日数为3d。年平均相对湿度66%。7月份相对湿度较高，为79%；11月份平均相对湿度最低，为60%。2、地质条件

29、（1）地层概况曹妃甸位于滦河三角洲平原海岸，具有双重岸线的特征，其中内侧大陆岸线为沿滦河古三角洲前沿发育的冲、海积平原；外侧岛屿岸线与大陆岸线走向基本一致，为沙质海滩，其南段的曹妃甸沙岛由12个小沙岛组成，西南段最大，高程3m（当地理论最低潮面起算，下同）左右，内外岸线间为宽阔的浅水泻湖。曹妃甸沙岛位居渤海湾北岸岸线转折处，尤如矶头和岬角，紧贴渤海湾-20-30m深槽。拟建港区后方位于滨海浅滩之上，北接古滦河三角洲的前缘，由北向南跨越滨海浅滩、浅水泻湖两个地貌单元，南接曹妃甸沙岛。（2）水文地质条件潮汐曹妃甸海域的潮汐性质系数为0.77，属不正规半日混合潮。本港理论最低潮面在当地平均海平面下1

30、.77m，在黄海平均海平面下1.71m。由差比分析计算工程海域的潮汐特征，平均高潮位2.53m，平均低潮位1.01m，平均潮差1.54m，平均海平面1.77m。据塘沽海洋站19501981年潮位资料统计，32年中发生1m以上的增水253次，平均每年7.9次；2m以上增水7次，平均4.6年一次；最大增水值为2.52m(1960年11月)。增水主要发生在秋冬季，占全年的76.2%，是由偏东和东北向持续大风引起的。同期资料显示，32年间塘沽发生1.3m以上的减水81次，平均每年2.5次；2m以上的减水7次，平均4.6年一次；最大减水值为2.84m(1968年1月)。减水也主要发生在秋冬季，占全年的7

31、7.8%，是由偏西和西北向持续大风引起的。曹妃甸海域发生风暴潮的气象背景与塘沽基本一致，但由于位于渤海湾口北部的突出部位，缺乏水体集聚的地理条件，因此增水幅度较位于湾底的天津港要小。波浪据观测资料统计：常浪向为S，频率10.87%；次常浪向为SW，频率7.48%；强浪向为ENE，最大波高4.9m，该方向波高H4%1.5m的出现频率为1.63%；次强浪向为NE，最大波高4.1m。潮流曹妃甸海区潮流性质为不规则半日潮流，运动形式基本呈往复流，其流向与海底地形有密切关系。在浅滩外侧基本与岸线一致，涨潮时的流向在曹妃甸甸头西侧向西而略偏北甸头，东侧向西略偏南；落潮流向则反之，在甸头以西流向东略偏东南，甸头以东流向东略东北。冰况曹妃甸水域的初冰日为12月下旬，终冰日为2月下旬，冰期6070d。浅滩上的固定冰宽度为35km，冰厚2030cm，最厚45cm，堆积高度一般为12m，最高可达4m。流冰厚度一般为1020cm，重叠冰厚度可达3040cm。漂流速度一般为0.30.5m/s，最大可达1.2m/s，流向一般与涨落潮流向一致。3、抗震设防根据中国地