1全国房地产市场运行情况.docx

1、1全国房地产市场运行情况统计局：2008年1-12月全国房地产市场运行情况2009-2-9 一、房地产开发完成情况1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7

2、亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%。二、商品房销售和空置情况1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。三、房地产开发企业资金来源情况1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257

3、亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。四、70个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比下降0.8%，环比下降0.7%。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格下降0.9%，其中普通住宅销售价格下降0.9%，高档住宅销售价格下降1.1%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.8%，其中普通住宅销售价格下降0.6%，高档住宅销售价格下降1.6%。

4、分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.4%，环比下降0.1%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有48个，其中涨幅较大的城市是：银川9.1%、温州8.1%、金华6.9%、北海6.6%、三亚6.1%；价格下降的城市有21个，其中深圳下降18.1%、广州下降9.4%、南京下降5.8%、重庆下降5.2%、桂林下降5.2%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有4个，价格涨幅在0.1%-0.3%之间；价格下降的城市有50个，其中徐州下降4.2%、岳阳下降3.2%、广州下降3.1%、长春下降2.6%、湛江下降2.5%。二手住宅销售价格同比下降0.1%，环比下降0.3

5、%。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有41个，其中涨幅较大的城市是：三亚15.0%、南宁12.0%、兰州7.5%、银川7.2%、西宁6.6%；价格下降的城市有28个，其中深圳下降18.7%、厦门下降6.9%、包头下降4.8%、岳阳下降4.7%、重庆下降4.5%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有11个，除兰州上涨6.3%外，其余城市价格涨幅在0.1%-0.6%之间；价格下降的城市有52个，其中岳阳下降4.1%、济宁下降3.6%、石家庄下降3.3%、沈阳下降3.2%、吉林下降3.0%。五、全国房地产开发景气指数12月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为9

6、6.46，比11月份回落2.0点，比去年同期回落9.99点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为99.66，比11月份回落1.32点，比去年同期回落4.80点；本年资金来源分类指数为91.06，比11月份回落0.88点，比去年同期回落13.81点；土地开发面积分类指数为93.47，比11月份回落1.32点，比去年同期回落3.66点；商品房空置面积分类指数为100.18，比11月份回落0.14点，比去年同期回落11.18点；房屋施工面积分类指数为98.38，比11月份回落3.58点，比去年同期回落9.8点。国研专稿2008年房地产市场运行情况（上）2009-2-252 2008年房地产市场运行

7、情况2008年上半年，在国家调控政策主导下，我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但第3季度，市场开始快速下行，房地产开发投资增速明显回落、开发企业资金来源全面趋紧、市场观望气氛浓厚，商品房销售量持续萎缩，并显现出加速下滑的趋势；第4季度，在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展态势，但综合来看，市场已步入调整周期。2.1 房地产行业综合景气度分析受一系列宏观调控政策影响，2008年4季度房地产行业企业景气指数及国房景气指数均出现明显回落，房地产行业综合景气度呈

8、现持续下滑态势。2.1.1 企业景气指数已进入“微景气”区间全国企业景气指数是国家统计局对1.95万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行和企业生产经营状况。调查数据显示：2008年4季度，全国企业景气指数为107.0点，比三季度和去年同期分别回落21.6点和36.6点，这是该指数自2007年二季度创下146点的周期高点后连续6个季度回落。与上年同期相比，建筑业企业景气指数较三季度小幅回落，房地产行业则出现了10点以上的明显回落，并低于全国企业景气指数5.3个百分点，进入“微景气”区间。房地产企业景气指数的持续下滑

9、显示了企业家对未来发展前景的忧虑，未来企业的经营风险比较严峻。表 4 2007年4季度-2008年4季度全国企业及房地产企业景气指数企业景气指数07.08.08.08.08.全国企业景气指数143.6136.2137.4128.6107.0建筑业146.4 136.7 144.2 135.3 134.3 房地产业140.3132.2131.8118.9101.7数据来源：国家统计局（注：企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景

10、气状态，越接近0状态越差。为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，180-150为“较强景气”区间，150-120为“较为景气”区间，120-110为“相对景气”区间，110-100为“微景气”区间，100为景气临界点，(100-90)为“微弱不景气”区间，(90-80)为“相对不景气”区间，(80-50)为“较为不景气”区间，(50-20)为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。）图 2 2005年4季度-2008年4季度全国行业企业与房地产企业景气指数走势数据来源：国家统计局2.1.2 “国房景气指数”进入“不景气”区间反映全国房

11、地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落。国家统计局2009年1月23日发布的数据显示：2008年12月全国房地产开发景气指数为96.46点，比11月份回落2.0点，比去年同期回落9.99点，这是该指数自2007年以来的最低值，也是该指数连续13个月环比回落，并于10月份进入“不景气”区间。从具体运行指标来看，房地产开发投资分类指数为99.66点，比11月份回落1.32点，比去年同期回落4.80点；本年资金来源分类指数为91.06点，比11月份回落0.88点，比去年同期回落13.81点；土地开发面积分类指数为93.47点，比11月份回落1.32点，比去年同期回落3.66点；商品房空置

12、面积分类指数为100.18点，比11月份回落0.14点，比去年同期回落11.18点；房屋施工面积分类指数为98.38点，比11月份回落3.58点，比去年同期回落9.8点。表 5 2007年12月-2008年12月房地产综合景气指数及主要分类指数走势综合景气指数开发投资指数土地开发面积指数销售价格指数2007年12月106.45104.4697.13109.972008年1月106.11105.0799.78105.632月105.55104.8399.34104.263月104.72104.4898.11102.894月104.07104.2896.88102.535月103.34104.08

13、96.42102.156月103.08104.7996.69102.137月102.36104.7796.71101.518月101.78104.4096.42100.389月101.15103.2295.6998.8910月99.68101.9495.0597.7011月98.46100.9894.7996.8312月96.4699.6693.4797.23数据来源：国家统计局 图 3 2006年12月-2008年12月国房景气指数及主要分类指数走势数据来源：国家统计局“国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房

14、地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。“国房景气指数”曲线图显示：自2007年12月以来“国房景气指数”已出现连续13个月下滑并于2008年10月下降到100点以下，12月份更是下降到96.46点，表明目前我国的房地产行业步入调整期。从各项分类指数来看，资金仍是房地产企业面临的最大问题；同时，房地产市场因之前涨幅过大透支了行业景气度，故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面，目前楼市正处于价格回归理性的过程中。从目前形势来看，预计这一态势将延续到2009年上半年

15、，2009年年底时可能会企稳反弹。2.2 房地产市场供给情况分析2.2.1 房地产开发投资增速出现明显回落受2007年房地产投资过热的影响，2008年上半年全国房地产开发投资延续了2007年略高于30%的同比增长幅度。下半年，国际上受国际金融危机影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响出现了涨幅下降趋势，全国房地产开发投资额同比增长由1-6月的33.5%一路下滑到1-12月的20.9%，增速同比下降9.3个百分点，其环比增速连续6个月下滑。同时，自9月份房地产投资增速低于固定资产投资增速之后，房地产投资与固定资产投资的差距不断拉大。但综合来看，尽管

16、下半年房地产投资增幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，与房地产销售较大幅度下滑相比，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。表 6 2007年12月-2008年12月城镇固定资产投资/房地产开发投资及同比增长情况单位：亿元，%固定资产投资同比增长其中：房地产开发投资同比增长2007年1-12月117413.925.825279.730.22008年1-2月8121.324.32373.732.91-3月18316.925.94687.732.31-4月28410.125.76952.132.11-5月40264.225.69519.331.91-6月58436

17、.026.813195.733.51-7月72160.127.315883.530.91-8月84919.727.418430.029.11-9月99870.727.621277.726.51-10月113189.127.223917.724.61-11月127614.126.826545.722.71-12月148167.226.130579.820.9数据来源：国家统计局图 4 2003年-2008年各月累计固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况数据来源：国家统计局从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇

18、人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2008年1-12月，在房地产开发投资中，住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，占房地产开发投资的比重为72.2%；办公楼投资1111亿元，同比增长为7.4%，所占比重为3.6%；商业营业用房投资3200亿元，同比增长14.9%，所占比重为10.5%；其他投资4186亿元，同比增长22.9%，所占比重为13.7%。从保障性住房的供给情况来看，经济适用房建设规模仍然偏低。尽管自2006年以来，经济适用房投资增速出现了加快增长的良好势头，但受前几年增速下降的影响，目前经济适用房开发投资占住宅投资的比

19、重仍处于1998年以来的历史较低水平。2008年全年经济适用房完成投资982亿元，同比增长19.7%，占住宅投资的比重仅为4.4%，较2000年（比重为10.9%）下降了6.5个百分点。与中等偏下收入户和低收入户占全部城镇居民家庭的比重（30%）相比，现有经济适用房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。表 7 2008年1-12月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况单位：亿元，%房地产开发投资完成额同比增长比重(以投资总额为100)自年初累计去年同期自年初累计去年同期投资完成额30579.825279.720.9100.0100.0按工程用途分：住宅22081.318010.32

20、2.672.271.2其中：90平方米以下住房6415.64198.350.729.123.3经济适用房982.6833.819.74.44.6办公楼1111.61037.07.43.64.1商业营业用房3200.22775.614.910.511.0其他4186.83456.920.913.713.7数据来源：国家统计局，国研网行业研究部计算整理图 5 2008年1-12月不同用途房地产投资完成额比重情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部计算整理从区域分布上来看，2008年以来房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区。具体来看，东部地区完成投资18325亿元，同比增长17.1%，

21、增幅同比下降8.9个百分点；中部地区完成投资6287亿元，同比增长31.7%，增幅同比下降3.7个百分点；西部地区完成投资5967亿元，同比增长22.7%，增幅同比下降16.8个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部地区高14.6和5.6个百分点。说明政府在稳定东部及部分省份房地产开发投资的同时，要重点控制中、西部和一些增长过快省份的房地产开发投资。图 6 2007-2008年各月累计东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况数据来源：国家统计局2.2.2 房地产开发企业资金来源全面趋紧在一系列宏观调控政策影响下，2008年以来全国房地产开发企业资金来源全面趋紧，除开发企业自筹资

22、金同比仍有较快增长外，其余类型的资金来源增幅均有显著下降。由于银行对房地产行业波动性的忧虑使其进一步收缩对房地产市场的贷款，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩。具体来看，2008年1-12月全国房地产开发企业实现到位资金38146亿元，同比增长1.8%，增幅同比回落35.5个百分点。从具体来源看，国内贷款7256亿元，同比增长3.4%，增幅同比回落26.5个百分点；企业自筹资金15081亿元，同比增长28.1%，增幅同比回落8.8个百分点；其他资金15081亿元，同比下降16.4%，增幅同比回落56.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款9286亿元，同比下降12.9%，增幅同比回落42

23、.6个百分点。表 8 2007年12月-2008年12月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况单位：亿元，%资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2007年1-12月37256.66961.0650.0502.811772.06991.817872.710628.52008年1-2月5653.11536.446.036.81944.41171.82126.31243.11-3月9225.62356.3105.584.03350.61941.33413.11997.31-4月12022.52896.1148.4112.34440.62530.74537

24、.52732.41-5月15099.13423.1246.1194.25630.23176.55799.73548.01-6月19173.34058.8345.7286.97464.84165.97304.04508.21-7月22252.44571.7407.4342.18693.34886.78580.15289.11-8月25102.45048.8449.2385.69808.65523.69795.76084.91-9月28082.95562.5486.4419.411163.26346.410870.96754.31-10月30699.85960.6534.6466.412273.2

25、6968.811931.47384.71-11月33404.56416.4601.6527.813444.17611.512942.48017.01-12月38146.07256.6726.3644.015081.38688.915081.99286.1比上年同期增长2007年1-12月37.329.962.465.936.938.039.829.72008年1-2月31.936.9-41.2-27.528.333.335.435.01-3月29.533.8-19.6-18.134.336.024.626.01-4月25.924.7-6.4-10.635.035.619.923.21-5月24

26、.321.510.86.536.735.416.420.11-6月22.817.522.524.340.839.911.014.41-7月19.115.722.329.937.335.56.39.71-8月14.111.521.035.534.532.0-0.13.01-9月10.78.614.932.633.432.9-5.2-2.01-10月6.46.210.628.831.730.2-11.3-8.21-11月4.25.211.624.030.927.8-14.5-11.21-12月1.83.413.332.728.124.6-16.4-12.9数据来源：国家统计局图 7 2006年12

27、月-2008年12月房地产开发企业资金来源结构运行趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理房地产是资金密集型行业，融资能力是企业核心竞争力的重要方面。2008年12月13日召开的国务院常务会议研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施。政策将“支持合理融资需求”、“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”放到重要位置。可以预期，房企的资金来源将在未来得到政府更多的支持。2.2.3 土地开发面积增速放缓，市场供应增速逐月回落与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年土地市场开始恢复理性，房地产开发企业购置与完成开发土地面积增速持续回落。国家统计局

28、发布的数据显示：2008年1-12月全国房地产开发企业购置土地面积36785万平方米，同比下降8.6%，增幅同比下降19.6个百分点；完成开发土地面积26033万平方米，同比下降5.6%，增幅同比下降6.3个百分点，随着行业景气度的回落，房地产企业购置和拓展土地储备的速度正在放缓。土地购置与开发面积持续减缓的状况必将对房地产市场供应量产生影响。统计数据显示：1-12月全国商品房累计施工面积274149万平方米，同比增长16.0%，增幅同比下降5.1个百分点。其中，商品住宅施工面积216671万平方米，同比增长16.0%，增幅同比下降6.9个百分点；全国商品房累计竣工面积58502万平方米，同比

29、下降3.5%，增幅同比下降7.8个百分点。其中，商品住宅竣工面积47749万平方米，同比下降4.2%，增幅同比下降9.2个百分点。从其增速来看2008年以来市场供应总量已呈逐月放缓态势。图 8 2007-2008年各月累计全国房地产企业购置与完成开发土地面积及同比增长情况数据来源：国家统计局图 9 2007-2008年各月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况数据来源：国家统计局图 10 2007-2008年各月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况数据来源：国家统计局国研专稿2008年房地产市场运行情况（下）2009-2-252.3 房地产市场需求情况分析2.3.1 市场观望气氛浓厚，居民购房意愿降至历史最低目前来看，始于2007年年底以来的全国房地产市场“量价齐跌”的态势尚未改变，虽然政府于近期出台了一系列“救市”措施；开发商也动用了