上海老城厢历史文化风貌区保护规划.pptx

1、上海城市中心历史文化风貌区保护与改造的现实-以老城厢的两个旧城改造项目为例,张 恺法国高等社会科学研究院（EHESS）社会学博士，注册城市规划师 上海同济城市规划设计研究院 历史文化名城保护所 所长,近代上海的城市发源：老城厢与租界,上海的历史文化风貌区立法：2003年11月，上海市人民政府批复12个位于中心城区的历史文化风貌区,包括上海老城厢（2平方公里）,老城厢在上海城市中心的位置,同治地图(1862-1874),1292年成为上海县城的所在地，700年历史,民国时期地图,1947年地图（节选）,2005年,地图,民国时期的老城厢，近代上海城市的发源地，中国传统城市功能的集中地,文庙,慈修

2、庵,书影楼,火警钟楼,今日老城厢旅游区,今日老城厢外来人口聚集地,今日老城厢老龄化与衰败街区,今日老城厢对比强烈的城市景象,今日老城厢城市中心的“孤岛”,2003年历史文化风貌区立法后，编制,上海老城厢历史文化风貌区保护规划,2005年11月由上海市人民政府批复替代原有范围内（2平方公里）的控制性详细规划,规划的核心内容:-除了法定的文物保护建筑，在规划中确定 保留历史建筑，作为保护建-在规划中确定 一般历史建筑（A等与B等），以保护城市空间肌理-在没有已批建项目的地区，每个街坊的建筑面积总量平衡，新建建筑面 超过拆除建筑面积,柯北弄旧里,普育里,建筑保护与更新措施分类,对现状道路历史价值的研

3、究,基于历史研究的道路规划,绿化与公共空间控制,生成规划管理的工具：提供规划主管部门用 于建设审批的依据分地块控制图则,老城厢建筑保护的现 实困难：已建成或已批准的高 容积率地块,沿外部交通道路尺度失衡,20世纪末期的旧城改造方式：以高容积率获得市场资金建于1998年的“太阳都市花园”,“太阳都市花园”与周边旧街区的城市肌理比较,一路相隔的两个旧城改造案例，于2003年历史文化风貌区立法之前获得土地1.Projet Xiangyuan Lu7 公顷用地4000 户居民 国有开发商获得项目方式：市政府指派2.Projet Gujia Lu5 公顷用地3000 户居民 民营开发商获得项目方式：招投

4、标,2005年11月保护规划中确定的地块法定图则，保护建筑的面积不到街坊总规划建筑面积的10%,建筑高度控制考虑已 建项目及已出让土地 的现实，沿外部交通 道路可建设高层建筑,按照保护规划要求，Gujialu项目的规划总平面图,按照保护规划要求，Xiangyuanlu项目的规划总平面图,高层区方案，Xiangyuanlu项目,低层区方案（方案国际征集），Xiangyuanlu项目,低层区方案，Xiangyuanlu项目,低层区方案，Xiangyuanlu项目,低层区方案，Xiangyuanlu项目,低层区方案，Xiangyuanlu项目,低层区方案，Xiangyuanlu项目,上海旧城改造的现

5、实困境：缺乏规范的动迁补偿,4600 RMB2003.5-2004.4,7550 RMB2004.5-2005.4,11060 RMB2005.5,4009 RMB2001.11-2002.420022003,2004,2005年份,价格,2005.6,动迁补偿价上升线,市场房价上升线,上海市中心城区2002-2005年市场房价与动迁补偿价的变动关系,Xiangyuan Lu项目的动迁补偿价格变动：-从2003年至2007年，户均补偿价格上升了10倍，从2003年的户均16万元上升到2007年 的户均170万元-同一时期中，上海市房价在2003年与2005年期间年均上涨20%,Xiangyua

6、n Lu 项目2003-2008年期间，年动迁户数,Gujia Lu 项目的困境：3000户中动迁800户后停顿,两个项目的分界地带，方浜中路,已拆与未拆区域混杂的城市空间,因动迁而产生的新的城市商业活动,因动迁而产生的新的城市商业活动,Xiangyuanlu项目基地现状，除保护建筑外已全部拆除，建设方案未确定,未确定的方案：重回”东方私宅”,旧城改造现实中的一些反思,“旧城改造”与“历史文化遗产保护”的矛盾-只能保留极其有限的历史建筑，大批拆除的现实情况-改造完成后无法避免的房屋高售价-无法避免的居民结构变更，对整个城市居民空间结构重组的影响-居民的自发改善难以实现？,可能的出路-政府的角色不可或缺，开发商不应成为主体-小规模渐进市场的鼓励形成：依靠居民或外来小业主，需要政策的扶持-社会保障住宅体系与旧城改造挂钩：动迁可能不是唯一途径，需要政策的扶持,谢 谢!,