南宁华侨投资区民涵农场六折屯国有土地上房屋征收补偿安置方案征求意见稿模板.docx

1、南宁华侨投资区民涵农场六折屯国有土地上房屋征收补偿安置方案征求意见稿模板南宁华侨投资区民涵农场六折屯国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）根据广西东盟经济技术开发区经济发展计划，需对南宁华侨投资区民涵农场六折屯范围内房屋实施统一征收。依据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）及南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(南府发20126号）、南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知（南府规201620号）、南宁市人民政府关于印发的通知（南府规201719号）及南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收补偿奖励政策有关问题的补充通知（南府规201815号）等法规、

2、规范性文件的相关规定，结合本项目实际，现制订南宁华侨投资区民涵农场六折屯国有土地上房屋征收补偿安置方案。一、项目概况开发区民涵农场六折屯位于调味食品产业项目用地范围内，坐落于百威英博大道东侧，长庆路（规划路）西段，占地面积约7557.89平方米（折后11.34亩）。该区域范围内的土地级别为：住宅用地为南宁市五级以外。经初步调查，本方案涉及被征收范围房屋总面积约为2902，住宅面积约为2168，非住宅面积约为734。本方案涉及被征收单位1个，被征收人12户（具体数据以实际签约为准）。二、房屋征收范围民涵农场六折屯12户：1号房屋、1号西侧第一座房屋、1号北侧第一座房屋、2号房屋、2-1号房屋、3

3、号房屋、4号房屋、5号房屋、6号房屋、6号北侧第一座房屋、6号东北侧第一座房屋、6号西北侧第一座房屋。上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线，均以规划红线图确定的范围为准。规划红线图自公告之日起在项目实施地点张贴公布（张贴地点在涉及房屋征收的六折屯信息公开栏处），相关单位或个人可以到广西东盟经济技术开发区（南宁华侨投资区）房屋征收补偿和征地拆迁办公室查询。（地址：武华大道35号华强产业园5号楼310室，联系方式：*） 三、房屋征收部门房屋征收部门：广西东盟经济技术开发区建设局，日常管理工作由广西东盟经济技术开发区（南宁华侨投资区）房屋征收补偿和征地拆迁办公室负责。征收实施

4、单位：广西东盟经济技术开发区管理委员会。四、评估机构确定和救济途径（一）根据国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）和南宁市人民政府办公厅关于印发国有土地上房屋征收补偿工作规程的通知（南府办2012120号），房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，在征收决定发布之日起15日内协商不成的，由征收实施单位组织被征收人投票选取、或者采取摇号、抽签等随机方式确定。（二）被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。（三）房地

5、产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。（四）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向南宁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为补偿依据。五、评估与补偿（一）被征收房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收政策有关法律、法规等有关规定进行评估，评估报告作为征收补偿依据。（二）被征收房屋价值的补偿，不低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、

6、面积、建筑结构、新旧程度、权利性质等方面相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格，既包括被征收房屋的价值，也包括房屋占用范围内土地使用权的价值。（三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估机构出具的分类评估报告按本方案第九条规定进行补偿。（四）补偿具体内容：被征收房屋价值补偿；因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。（五）征收实施单位与被征收人应当订立房屋征收补偿安置协议（以下简称协议）。协议生效后，按照协议约定进行搬迁。六、住宅房屋的补偿根据本项目情况，本项目有货币补偿、产权调换(产权调换+商铺安置)、宅基地转换安置和安置新村安置四种

7、补偿安置方式，由被征收人自行选择其中一种补偿安置方式。（一）选择货币补偿选择货币补偿主要包括被征收房屋的价值补偿、构筑物（附属物）的补偿、搬迁补助费、货币补偿临时安置补助费、搬迁奖励。1.被征收房屋的价值由第三方评估公司出具的分户评估报告确定。评估时点为本项目征收决定公告之日。2.被征收房屋价值补偿不低于发布征收决定公告时开发区同类普通商品住房平均销售价格。本方案被征收砖混结构房屋价值补偿参照发布征收决定公告时开发区普通商品住房平均销售价格, 被征收砖木结构房屋价值补偿参照发布征收决定公告时开发区普通商品住房平均销售价格的三分之二。第三方评估被征收房屋价值低于此价格的,不足部分由征收人补齐。3

8、.被征收人选择货币补偿方式并在规定期限内签约交房的，按前款确定的价值的30%给予奖励。房屋装修补偿费、构筑物（附属物）的补偿费、搬迁补助费、货币补偿临时安置补助费、搬迁奖励不计入奖励基数。上述新建普通商品住房平均销售价格由开发区管委会按发布征收决定公告时的开发区普通商品住房销售统计数据测算。（二）选择产权调换补偿选择产权调换补偿主要包括用于产权调换房屋的价值、构筑物（附属物）的补偿、搬迁补助费、产权调换临时安置补助费、搬迁奖励。1.产权调换房源：市场购买方式筹集房源。开发区根据意向选择该类房源的被征收人数量和户型，向市场购买商品住房作为调换房源。原则上从现有已筹集的商品房安置房源解决安置。目前

9、用于产权调换房屋的房源地点位于本开发区的宏湖壹号欧洲小镇、华盛东盟国际棚户区改造三期、华侨城二期、兴侨小区、华盛东盟丽园等楼盘。产权调换的安置房源、户型、面积等具体以实际公布为准。2.产权调换面积：参照南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知（南府发201620号）文的规定，结合本项目实际，被征收住宅房屋选择产权调换的，按符合开发区安置补偿政策的住宅房屋建筑面积（符合开发区安置补偿政策的建筑面积认定见本方案第九条）1:1.3调换,实行产权调换的安置房屋建筑面积含公摊面积。原住房建筑面积不足50的，按50补足，补足面积部分的费用由房屋征收人承担。3.差价结算：（1）安置房

10、屋建筑面积超过应安置面积的，差额部分应结算差价。差额面积按发布征收决定公告时开发区普通商品住房平均销售价格结算差价。（2）被征收住宅房屋符合开发区安置补偿政策的建筑面积大于安置房屋建筑面积的，超出部分，按开发区房屋征收项目分类评估价格进行评估补偿。4.调换后的房屋产权办理由产权人按国家有关规定交纳契税和产权登记手续费。5.被征收人签订房屋征收补偿安置协议同时，通过直接选房方式确定安置房。6.特别安置政策：属于自然村屯的被征收户，选择产权调换方式的，符合安置条件的人员可享受特别安置政策商铺安置。即征收人给予每个应安置实有人口（政策性增加的安置人员除外）安置一层6或二层以上12产权商铺。被征收户符

11、合享受特别安置政策条件，但自愿放弃商铺实物的，由征收人按开发区现行商铺市场平均价格（即一层商铺15000元/，二层商铺7500元/）支付货币安置款给被征收人。商铺的价格可折算为等价值的车位，车位的价值统一按照8万元/个计算。原则上，一套安置房只能对应选择置换一个车位（安置小区有车位的前提下）。（三）宅基地转换安置本方案被征收区域内属于“自然村屯”，该区域内的被征收自建房屋适用宅基地转换安置方式。选择宅基地转换安置方式的补偿主要包括被征收户房屋重置价值、构筑物（附属物）的补偿、宅基地使用权补偿费、搬迁补助费、宅基地转换安置补偿临时安置补助费、搬迁奖励。1.宅基地转换安置房源：被征收人选择宅基地转

12、换安置的，宅基地转换安置房屋的房源地点位于本开发区的宏湖壹号欧洲小镇、华盛东盟国际棚户区改造三期、华侨城二期、兴侨小区、华盛东盟丽园等楼盘。安置房源、户型、面积等具体以实际公布为准。安置房源由被征收人自行选房确定。2.宅基地转换安置面积及计算方式（1）宅基地转换安置是指通过取消原有的宅基地分户单独安置方式，它的安置面积是以可安置宅基地面积折算安置房面积。（2）宅基地转换安置面积计算方式符合安置人员条件的人员按人均22的可安置宅基地面积折算为人均60的安置房面积标准给予安置补偿，转换的安置房面积含公摊面积。（3）安置房源面积差价结算被征收人选择的安置房面积大于宅基地转换安置面积的，超出部分应结算

13、差价。超出面积，按照发布征收决定公告时开发区普通商品住房平均销售价格。被征收人选择安置房屋面积小于宅基地转换安置面积的部分，由征收人按发布征收决定公告时开发区普通商品房市场平均销售价格回购。回购面积应小于开发区安置房源最小户型面积。（4）住宅房屋补偿标准选择宅基地转换安置方式的被征收户，现有房屋中符合开发区安置补偿政策的建筑面积全部按房屋重置价折合成新率后给予补偿。（5）宅基地使用权补偿费核算及补偿标准被征收户选择宅基地转换安置方式的，其原宅基地面积符合土地管理法规定的，按安置人口人均22折算为宅基地转换安置面积后，原宅基地面积仍有盈余的，盈余面积按690元/的宅基地使用权补偿费给予补偿；被征

14、收户安置人口较多，且原宅基地面积较小，不足人均22，却按安置人口人均22折算为宅基地转换安置面积的，对超出原宅基地面积部分，被征收人应按690元/的价格向开发区补缴土地划拨成本费（政策性增加安置人员应缴纳）。（6）被征收房屋重置价格被征收房屋重置价格：钢筋混凝土结构（框架结构）1500元/，砖混结构1200元/，砖木结构800元/，简易结构300元/。（四）安置新村安置六折屯属于“自然村屯”自建房屋，该区域（范围）内的被征收房屋适用安置新村安置方式。选择安置新村安置方式的补偿主要包括被征收户房屋重置价值、构筑物（附属物）的补偿、搬迁补助费、宅基地补偿临时安置补助费、搬迁奖励。1.安置地点： 被

15、征收人选择安置新村安置的,异地安置地点在太七新村剩余安置地块。2.宅基地面积地块面积以新村规划为准，约分为66.00、87.36、99.84、100.00。3.供地方式：划拨方式供地。4.安置地块确定：安置地块由被征收人根据国家宅基地管理办法政策法规规定，以谁先签约谁先选；以符合安置的家庭人口、人均22的标准，按所选择的安置小区中现有的地块选择最接近应安置面积来确定。5.宅基地回建安置严格按关于印发广西东盟经济技术开发区农场居民宅基地审批管理工作实施方案的通知（东盟经开区政办201614号）政策执行。房屋征收安置新村安置按人均用地面积22为标准，以一户只能拥有一处宅基地为原则安置。“户”的认定

16、方式以房屋产权户为准。被征收人除被征收房屋外，在开发区内他处另有住宅房屋占用宅基地的，此次涉及房屋征收的暂不安排宅基地。被征收人要求安排宅基地的，经书面申请并报管委会批准，可以安排，日后，征收被征收人他处宅基地上房屋时，不再安排宅基地安置，房屋按重置价补偿;已享受过宅基地安置的人员或家庭户本次不再享受地块安置权利。征收范围内被征收人拥有两处及以上住宅房屋的，征收安置时合并为一宗产权补偿安置，但计算宅基地使用权补偿费补偿时，按一户一宅原则，被征收人只能选择其中一处住宅房屋占用的宅基地作为计算依据。6.面积差异结算：被征收人原宅基地面积核定参照南宁市人民政府办公厅关于存量农村宅基地确权登记工作的意

17、见（南府办201543号）（以下简称“南府办201543号”）和东盟经开区政办201614号执行。有证据证明被征收房屋是建设于1987年中华人民共和国土地管理法之前，迄今未改、扩建的，按现有实际使用面积认定。1987年国土管理法实施以后，按一户一宅原则，每户宅基地最大面积不超过150。被征收人原宅基地面积符合上述标准，但新安置地块安置面积小于该户原宅基地面积的，差额部分根据关于印发武鸣县辖区内划拨土地使用权价款最低标准规定的通知武政办201358号规定“中心城区范围内划拨价款为46万元/亩，折算后690元/。”给予补偿。被征收人的新安置地块面积大于该户原宅基地面积，但不超该户的应安置面积的，被

18、征收人不需补缴土地划拨成本费；被征收人的新安置地块面积大于该户原宅基地面积，且大于该户的应安置面积的，超出该户应安置面积部分，被征收人按前款规定690元/的价格向开发区财政部门缴纳土地划拨成本费。7.关于新村回建安置方式，如遇国家、自治区或者南宁市等上级国家机关政策变化、调整，以上级国家机关调整后的规定为准。8.安置户按人均22的标准选择地块后，仍有剩余应安置面积，但剩余应安置面积未达到新村规划内最小安置地块50%的，按照土地划拨价格折算成货币予以补偿。剩余应安置面积超过新村规划内最小安置地块50%的，可另选一块面积最小的安置地块，超额部分按照土地价格交纳划拨成本费。由于开发区管委会已经明确开

19、发区停止宅基地安置，本方案适用安置新村安置方式以开发区现余规划宅基地为限，现余宅基地安置完毕后，不再另辟。七、安置人员的确定安置人员的确定，以征收决定公告发布之日前在征收范围内的常住户口计算。（一）同时符合下列条件的人员可计入应安置人数1.项目征收决定发布之日前，户口为被征收自然村（屯）常住户口；2.属自然村（屯）经济组织成员（指有承包土地，或依托父母承包地为主要生活来源）。（二）有下列情况之一的非常住户口人员，可计入应安置人数1.结婚三年以上的配偶，其中一方的户籍登记不在被征收房屋地址内，且未在户籍登记地享受过拆迁安置，未享受房改房、集资建房、经济适用房、限价房、租住公租房等住房保障，或者虽

20、租住公租房，但在签订房屋拆迁补偿安置协议书之前已办理了退房手续，可以按相关规定予以安置；2.原户籍登记在征收范围内的大中专院校的在校学生；3.被征收人的未成年子女因入托、入学等原因，户籍登记不在被征收房屋地址的；4.原户籍在征收范围内现在监狱服刑的人员；5.入伍前户籍在征收范围内，现仍在部队服役的现役军人（不含已转任军官或其他退役后由国家计划分配工作的人员）；（三）被征收户家庭常住户人员属于上述安置人员条件（一）的，已婚尚未育有子女的，可增加一个安置人员，但不纳入商铺安置补偿认定范围。（四）有下列情况之一的常住户口人员，不计入应安置人数1.已享受过拆迁安置政策和住房保障政策的；2.因入托、入学

21、等原因，户口报在征收范围内其亲属处的；3.房屋承租人。八、非住宅房屋的补偿非住宅房屋征收补偿主要包括被征收房屋的价值补偿、构筑物的补偿、搬迁补助费的补偿。本项目范围内涉及的养殖房、杂物房等非住宅用房，实行货币补偿，不再另行安置。此类房屋占地，不计入现宅基地转换安置及安置新村安置面积。九、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿（一）住宅房屋补偿面积的认定本方案所称住宅房屋为已建成，具备居住条件并实际用于居住生活的私有住宅房屋（不含附属设施），包括合法住宅房屋、手续不全住宅房屋和无手续住宅房屋。鉴于开发区自然村(屯)未开展宅基地土地确权登记工作，绝大部分房屋报建手续不全或没有报建手续，被征收

22、房屋的合法性认定工作存在困难。为了妥善解决被征收房屋的安置补偿面积的认定问题，结合开发区实际，统一按照被征收家庭现有住宅房屋占地面积最高不得超过150，建筑面积最高不超过450。（二）超政策住宅房屋的处理办法被征收家庭户在本项目征收范围内拥有一处住宅或两处以上（含两处）住宅的，其符合开发区安置补偿政策的住宅房屋建筑面积合并达到450以上的，450（含）以内的住宅房屋建筑面积，全部按现行政策规定的标准给予安置补偿。其余超出450的住宅房屋建筑面积，在征收决定发布之前，未经执法部门查处的，按材料费给予补偿。经执法查处的建筑不在补偿之列。材料费补偿标准为砖混结构480元/，砖木结构330元/（含装修

23、费）。十、房屋装修的补偿被征收人认为其房屋实际装修标准高于分户估价报告设定的装修标准的，应在收到分户估价报告之日起10日内向房屋征收部门书面提出。房屋征收部门与被征收人应就高于分户估价报告设定的装修标准的补偿进行协商。协商不成，需要对被征收房屋装修进行估价的，被征收人应协助估价机构对房屋的装修部分进行实地查勘。估价机构应当根据实地查勘结果依法出具分户估价报告并作为征收补偿的依据。被征收人拒绝估价人员入户实地查勘，或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，估价机构应当在估价报告中说明有关情况，原分户估价结果作为征收补偿的依据。房屋征收部门或被征收人对房屋装修分户估价报告有异议的，应自收到估价报告之

24、日起10日内向估价机构申请复核评估。对估价复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起10日内向市房地产价格估价专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为征收补偿的依据。十一、住宅房屋搬迁奖励搬迁奖励参照南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知（南府规201620号）执行。被征收人积极配合房屋征收，按下列规定给予搬迁奖励（奖励以户为单位，私有房屋按房屋所有权证或一套房屋计，房屋共有权证合并计为一户）：（一）被征收人积极配合征收，按下列规定给予搬迁奖励1.被征收户在征收决定发布之日起30日内配合测绘、评估并签订征收补偿协议且按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励30000元。2.被征收户在

25、征收决定发布之日起第31日至90日内配合测绘、评估并签订征收补偿协议且按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励15000元。3.被征收户在征收决定发布之日起第91日至120日（含）内配合测绘、评估并签订征收补偿协议且按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励10000元。4.被征收户在征收决定发布之日起，超过120日签订征收补偿协议的，不予奖励。（二）本征收屯（队）积极配合征收，按下列规定给予搬迁奖励：1.整屯（队）被征收户在征收决定发布之日起90日内全部签订征收补偿协议的，每户给予20000元的整体搬迁奖励。2.整屯（队）被征收户在征收决定发布之日起第91日至120日内全部签订征收补偿协议的，每户给予10

26、000元的整体搬迁奖励。3.整屯（队）被征收户在征收决定发布之日起，超过120日未全部签订征收补偿协议的，不予奖励。整屯（队）搬迁奖结合房屋腾空交付实施，房屋征收部门通知领取补偿款之日起60日内，整屯（队）腾空被征收房屋供拆除的，奖励全部兑现；单个被征收户未按规定时限腾空被征收房屋供拆除的，取消该单个被征收户整体搬迁奖励。（三）被征收户已领取独生子女证，且在房屋征收预公告发布日之前未再生育或未申请再生育的，按2000元/证给予奖励。十二、搬迁补助费、房屋临时安置补助的标准（一）搬迁补助费1.住宅、非住宅房屋电话迁移费260元/部，有线电视移装费340元/户；2.住宅、非住宅房屋宽带迁移费260

27、元/户或按实际安装费用补偿；3.住宅、非住宅房屋空调迁移费：窗式、壁挂式350元/台；柜式400元/台；4.三相电源安装费：按供电部门规定收费或按评估价格的标准；5.水表移装费250元/表；6.供电农网移装费200元/户；7.搬家补助费每户 600元/次产权户（支付2次）；8.房屋所有权证办证补助费：300元/证；9.误工交通费1000元/户；10.农具放置费2000元/户（在被征收区域所属农业单位无承包地的被征收户除外）。（二）住宅房屋临时安置补助费住宅房屋临时安置补助费按被征收房屋住宅面积计算，13元/月。按面积计算临时安置补助费低于1000元/月户的，按1000元/月户补助。登记常住人口

28、较多的，可按人均租住面积不超过30计算临时安置补助费。临时安置补助费最高不超过每户2000元/月户。过渡时间从被征收房屋交付之日起计算。1.货币补偿的，征收人一次性支付9个月的临时安置补助费。2.征收人提供现房进行房屋产权调换、宅基地转换安置的，从征收人将产权调换、宅基地转换安置的安置房交付被征收人之日起，支付给被征收人6个月的临时安置补助费。3.征收人提供期房进行房屋产权调换、宅基地转换安置，且被征收人自行安排周转房过渡的，征收人先预付24个月临时过渡补助费。征收人交房之次日（以征收实施单位通知办理交房使用时间为准）起，再按预付临时安置过渡补助标准支付给被征收人6个月的临时安置补助费。被征收

29、人实际临时过渡期间加6个月，仍未达到24个月的，被征收人应当将剩余预付临时过渡补助费返还征收人。不足一个月的除外。因房屋征收部门的责任未在过渡期限24个月交付房屋，但在南府规201620号文件规定的过渡期限42个月以内交付房屋的，发放临时安置补助标准不变，超出过渡期限42个月未交付房屋的，则按下列标准发放临时安置补助费：从逾期之日起至6个月内（含6个月）的，按规定标准的1.5倍支付临时安置补助费；逾期6个月以上12个月以内（含12个月）的，按规定标准的2倍支付；逾期12个月以上（不含12个月）的，按规定标准的3倍支付。4.宅基地安置，被征收人自行安排周转房过渡的，征收人一次性支付临时安置补助费

30、18个月。5.被征收人需征收人安排周转房临时过渡的，征收人不支付临时过渡安置补助费。6.被征收人、房屋承租人对临时安置补助费、搬迁补助费的归属有约定的，从其约定；无约定的，支付给承租人。十三、构筑物及附属物的补偿（一）围墙12墙每平米按30元，24墙每平米按50元补偿；（二）水泥地面按厚度和埋设钢筋等不同情况确定，厚度在0.1米至0.3米,分别按每平米30元80元补偿；（三）水池、水井、水塔、排水沟、花池、大门等其他附属物，可按实际情况给予补偿。十四、税费减免符合国家税费减免政策的，由被征收人自行到相关部门办理减免手续。十五、房屋征收补偿费用的支付方式征收双方签订补偿协议后，按协议约定支付征收

31、补偿费。被征收人为个人的，由其本人提供指定银行本人账户，或提供身份证在指定的银行开户，征收人将征收补偿费存入该账户；被征收人为单位的，补偿费通过银行转账支付给被征收单位。十六、不当行为不给予补偿房屋征收相关公告发布后，房屋征收范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。十七、被征收人的权利与义务（一）被征收人有义务提供房屋权属证明材料，对手续不全房屋应配合征收实施单位进行确认，并在规定时间内与征收人签订征收补偿协议。（二）征收实施单位与被征收人签订协议并支付补偿费后，被征收人按协议约定将房屋所有权证、土地使用权证移交给征收实施单位，并由征收实施单位统一办理注销手续；权属证明丢失的需登报声明作废，公告费由被征收人负责。（三）按协议约定双方办理房屋移交手续。房屋移交前被征收人应与有关单位结清水、电、燃气费用等报停手续，并维持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施。房屋移交后由征收实施单位安排拆除。（四）按协议约定获得征收补偿、补助、奖励费。十八、征收人的权利与义务（一）对选择货币补偿的，征收实施单位按补偿协议约定，支付给