浅析金融信贷收紧对房地产市场的影响.docx

1、浅析金融信贷收紧对房地产市场的影响2017-06-29摘要：2017年以来，我国房地产市场形势出现了新变化，房贷政策不断收紧，房贷利率持续上升。受此影响，全国房地产开发企业到位资金增速持续回落，企业自筹资金延续负增长；个人按揭贷款创新低；一、二线城市房价同比涨幅持续回落。本文通过简述历年来我国房地产信贷政策的发展变化分析本次信贷收紧对2017年房地产市场的影响。一、房地产信贷政策回顾我国最早的住房信贷政策始于1991年。当年，建设银行、工商银行相继成立了房地产信贷部，承接办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。但1992年随着房地产市场过热，信贷政策开始收紧。1995年8月，央

2、行颁布了商业银行自营住房贷款管理暂行办法，标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1998年，在一系列房改文件颁布利好刺激下，信贷政策开始逐步放宽并规定了利率优惠政策，1999年，央行继续调整个人住房贷款的期限和利率，信贷政策持续宽松，2003年我国住房信贷政策迎来首个宽松期，且这一轮宽松环境一直延续到2006年，造就了住房改革以来的首轮旺市。受国际金融危机冲击，2008年，我国房地产市场十年来首次出现下跌。为此，相关部门出台了多项房地产刺激政策。这也使得央行5次降息直接催生了2009年房地产市场爆发。由于2009年地王频出、通胀明显，为进一步加强和改善房地产市场调控，防止金融风险，2010年，

3、我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨，尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政，在政府监管、金融政策、交易税费等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，政府继续加强房地产调控。“限购”、“限价”、“限贷”等政策持续加码，信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”，导致市场观望情绪浓厚，房地产市场陷入调整期。2014年之后，我国房地产市场形势出现了一些新变化，市场已处于明显的弱市调整格局，政府陆续松绑限购令，但政策效果不佳，2014年9月30日，央行和银监会联合发布了关于进一步做好住房金融服务工作

4、的通知（即“930”），支持居民合理住房贷款需求。2015年，房地产市场再次迎来金融和财税两大领域的宽松政策，与此同时，2015年央行连续5轮降息，贷款利率降至近20年新低。在信贷、货币政策双双宽松的情况下，2016年上半年，信贷环境迎来第三轮宽松期，银行与房地产相关的贷款业务规模逐步增长，随着全国房地产市场加杠杆炒房的热潮，居民房贷占新增贷款的比重居高不下。中国人民银行数据显示，2016年银行几乎都加大了对个人住房贷款的投放力度，其中，2016年平安银行个人房贷余额同比增长85.4%；中信银行个人房贷余额增长63.0%，招商银行个人房贷同比增长四成多，农业银行、建设银行、交通银行等大行个人房

5、贷增幅均在三成左右。房贷增速过快会导致房地产领域的金融风险隐患随之上升。为防止房企资金链断裂风险，自2016年底中央经济工作会议以来，防范系统性金融风险已被多次提及，而房地产金融风险已成为引起重视的风险之一，监管部门一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险，为流向楼市的资金敲响警钟。中国人民银行就此开始对银行进行窗口指导，要求控制房贷新增规模，各大银行相应地收紧房贷政策，尤其是对于一线城市及热点地区减少了房贷投放指标。随着银、证、保等金融监管部门出台的一系列房地产融资政策落地，房企的融资渠道正全面收紧，严防房地产市场价格、交易量逆转对房地产信贷及相关资产质量的影响。回顾

6、我国住房体制改革以来的信贷变化不难看出货币政策调整直接影响购房杠杆的尺度，同时，楼市走向与信贷变化也存在着一致性。表 1 1995年以来我国关于房地产信贷政策及主要内容时间政策文件主要内容发布单位1995年商业银行自营住房贷款管理暂行办法最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。中国人民银行1997年个人担保住房贷款管理办法一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。中国人民银行1998年关于加大住房房信贷投入支持住房建设与消费的通知加大住房信贷投入；扩大住房信贷业务范围中国人民银行1

7、999年关于鼓励消费贷款的若干意见将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。中国人民银行2003年关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知首套住房按揭贷款自住住房个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例。中国人民银行2005年关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知再次重申下限利率为基准利率的0.9倍。同时，房价上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由2成提高到3成中国人民银行2006年关于调整住房信

8、贷政策有关事宜的通知个人住房按揭贷款首付比例不得低于3成；对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例2成规定中国人民银行2007年关于加强商业性房地产信贷管理的通知对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的首付贷款不得低于20%；对购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的首付贷款比例不得低于30%；对利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的首付贷款比例不得低于40%中国人民银行、银监会2010年关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“新国十条”）对贷款购买第二套住房的购房者，采取贷款首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍的操作标准国务院20

9、11年新国八条强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。国务院2013年新国五条严格执行第二套（以上）住房信贷政策；进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。国务院2014年关于进一步做好住房金融服务工作的通知贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍中国人民银行2015年关于个人住房贷款政策有关问题的通知对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%中国人民银行、住建部、银监会2016年关于调整个人住房贷款政策

10、有关问题的通知不“限购”城市，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点中国人民银行、银监会资料来源：国研网行业研究部收集整理二、2017年房贷呈现全面收紧态势2016年10月份以来，全国多个城市出台限购限贷政策，限贷条件不断升级。在政策收紧和监管从严趋势下，2017年我国房贷或呈现收紧趋势，个人住房贷款激增态势或将不再持续。从政策来看，2017年3月20日，中国人民银行紧急下发了关于做好2017年信贷政策工作的意见，对房贷政策提出进一步明确要求，这意味着信贷政策正紧密配合楼市防范风险。与此同时，为防范信贷资产风险，2017年3月份，全国多个城市纷纷提高购房首付比例尤其是二套房首付

11、普遍提至60%甚至个别达80%，再加上央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导，一、二线和环一线的三四线城市投资性房贷全面收紧，首付增加且利率上升。但对刚需仍全力支持，对其他库存型三四线城市全力支持，体现了因城施策的调控思路。从贷款利率情况来看，自2017年1月份以来，全国首套房平均利率已连续4个月上升。其中，2017年5月份全国首套房贷平均利率为4.7%，环比上升4.6%。同比上升6.3%。在35个城市首套房贷平均利率中，最低的为大连4.4%，最高的为石家庄5.0%。首套首付、利率的上升，意味着购房后将需要支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息。据监测数据显示：5月份全国提供房贷利

12、率优惠折扣银行数占比下滑幅度大，涉及的城市银行数量多。二线城市银行利率上升幅度范围大于一线城市。全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有12家，较上月减少30家，占比2.3%。其中，8家银行提供8.5折优惠利率，1家银行提供8.2折优惠利率，1家银行提供8.8折优惠利率，2家银行提供8.9折优惠利率。此外，104家银行提供9折优惠利率，较上月减少170家银行，5月份共有132家银行提供9.5折优惠利率，较上月新增4家；244家银行执行基准利率，较上月增加174家银行。银行上调房贷利率一方面取决于政府的调控政策，通过调控的手段来规范房贷市场秩序，确保房贷市场的稳健发展。另一方面也是由当前

13、的货币政策所影响，资金成本的不断上升，使得银行需要控制房贷业务成本，以此来缓解资金成本压力。从贷款来看，近两年来，我国新增房地产信贷占总信贷余额及新增信贷量比重居高不下，中国指数研究院报告显示，2016年房地产贷款占比继续上升，尤以个人住房贷款最为突出：新增个人住房贷款高达5.0万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，占新增人民币贷款比重为39%，较2015年提升近17个百分点。为防控系统性风险，2016年下半年以来，央行和监管部门出台多部文件规范商业银行的房地产信贷，央行营业管理部主任周学东2017年全国两会期间曾表示，今年个人房贷在新增贷款的占比将下降到30%以内。央行数据显示，5月新增居民

14、中长期贷款为4326亿元，较4月的4441亿元下降115亿元，占新增人民币贷款总额的39%，虽然新增房贷占新增贷款比距监管意向的30%目标仍有差距，但新增居民中长期贷款增速首次下降，意味着进一步紧缩信贷的可能性较大。此外，银监会对MPA（宏观审慎评估体系）考核或侧重于对房地产信贷政策的落实方面，个人住房贷款可能成为重要考察项目，在此压力下，预计商业银行将收紧房地产信贷投放，在一定程度上严控房贷的增量。由此分析，2017年银行对于房地产贷款收紧的趋势已经很明显，房贷利率上浮大势已定，我国房地产金融将实施收缩信贷杠杆，引导资金脱虚向实、挤压投机资金获利空间的政策。图 1 2016年以来当月个人购房

15、贷款与新增贷款及月度占比变化情况数据来源：中国人民银行，国研网行业研究部加工整理三、信贷收紧对房地产市场走势影响房地产行业属于资金密集型产业，从土地交易、建筑物构建到消费和投资环节均离不开信贷资金的支撑。受限购、限贷、差别化信贷政策影响，2017年以来全国房地产开发企业到位资金增速持续回落，企业自筹资金延续负增长；个人按揭贷款创新低。整体来看，资金面继续收紧。国家统计局统计数据显示，2017年1-4月，房地产开发企业到位资金47,221.3亿元，同比增长11.4%，增幅同比回落5.4个百分点，比2017年1-3月回落0.1个百分点。其中，企业自筹资金14,217.2亿元，同比下降4.7%，降幅

16、较2017年1-3月收窄2.5个百分点，上年同期为同比增长3.7%；个人按揭贷款7,662.2亿元，同比增长14.5%，增幅同比回落40.2个百分点，比2017年1-3月回落4.1个百分点。个人按揭贷款资金规模占总投资到位规模有所下降。随着房地产调控的加强，银行房贷节奏明显放缓，住房贷款的申请难度增加，房贷规模只减不增必然会反映到房价上。国家统计局数据显示，2017年5月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格中，有15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平，70个大中城市中一、二线城市房价同比涨幅持续回落，新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29个