浅析总公司物业管理存在问题及改革建议.doc

1、初步人选改进和完善企业经营管理具体方案浅析总公司物业管理存在问题及改革建议（综合服务分公司 xxx同志）前言：企业的物业管理，很大一部分工作是企业后勤管理，是国有企业管理重要组成部分，其管理效率对于国有企业管理质量的提升有着直接的影响，因此想要不断的提升国有企业的竞争力，促进国有企业的持续稳定健康发展，推进后勤改革，走物业管理市场化是一条必经之路。我们总公司是一个有近70年历史的老企业，一代又一代汽车运输职工，在发展企业生产经营，为当地经济发展当好先行的同时，为企业留下大量的土地和房产等物业，打下企业发展的坚实根基。最近几十年，我们企业凭借着这些土地房产的资源优势，在运输市场激烈角逐中，游刃有

2、余，企业的物业收入(其中主要是房屋租赁收入)和企业运输主业，对外投资曾一度被称为企业发展的三架马车。如今，面对道路运输主业遭受市场严重挤压，充分利用企业土地房产的资源优势，加强国有企业物业管理，推进市场化改革步伐，这也许又是企业的一个新的发展机遇。下面结合自己的工作实践，对总公司司物业管理工作谈几点自己的看法，谨供领导决策时参考。公司物业管理现状分析：总公司虽然物业资产众多，但物业管理仍停留在上世纪80年代的后勤管理模式。物业的日常维护、开发管理一般由物业使用单位自行完成。远远不能适应市场经济发展的要求。总公司物业收入，很大一部分是企业物业租赁收入，处于粗放经营状态。结合我综合服务公司日常管理

3、，主要存在以下几个方面的问题：一、物业管理模式社会化程度较低。由于受企业体制，机制和思想观念等方面的制约，企业一般重视房产建设和出租，轻视房产经营管理，以出租替代管理，影响物业效益的进一步提升。这种简单的“物业管理”模式已经满足不了社会对物业管理的需求，适应不了社会化、专业化、现代化的物业管理要求。改变观念，实行物业改革才是物业管理的唯一出路。二、房屋设施严重老化，维修费用居高不下。我司房产很大一部分建于上世纪七、八十年代，楼龄相对较长。部分房产长年失修失养，造成房屋本体、公共设施设备老化，水电跑、冒、滴、漏现象经常发生，而且存在许多安全隐患。直管公房、职工宿舍内私搭乱建，道路破损严重。住户多

4、为企业老职工且收入偏低，让住户分担这部分维修费用存在很大困难，企业长期承担又是一个很大包袱。三、物业管理职工整体素质不高。一方面人员臃肿，企业物业后勤管理工作，一直被看作是“养人”的地方。许多公司专门设立物业管理员，但人员相对老化，综合素质相对较低，且权限有限，许多职工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营概念，跟不上公司日益发展的物业管理需要。而另一方面如维修、保洁，许多苦、脏、累的日常工作无人问津，需要外包或雇用临时工。这样给公司运作带来巨大的成本压力。四、代收的水电等费用亏差很大。计划经济时期，我司的职工通过企业无偿分配的方式获得住房或宿舍，职工生活用水

5、、用电等费用均由企业代为支付，然后再从职工的收入中扣除，这种办法一直沿用至今。由于现行的后勤管理制度较为松懈，缴费标准多年未变，加之设施老化，跑、冒、滴、漏现象严重，特别是梯度水、电费推行后，企业代为支付的费用和实际收回的费用存在较大的亏差。五、科技化程度低，服务质量差。现在物业的许多日常工作都是单纯依靠手工方式进行管理，不仅工作量大，而且容易出错，租住户满意率低。还有清洁、绿化以及设备设施的维修保养也都是如此。不但耗费了人力、物力、财力，而且很难达到规范化的管理效果。公司物业管理改革的规划意见以上几个看似简单的问题，就像“几座大山”，严重阻碍了我们企业物业管理的市场化、规范化进程，要解决这些

6、问题，是一个比较复杂的系统工程，我设想，问题的较好解决大致需要经过三个时期，即准备期、过渡期和发展期。下面就三个时期工作，做出粗浅的规划。一、准备期：1、编造总公司物业的“鱼鳞图册”。明洪武十四年，朱元璋开始组织对全国土地进行重新丈量，编造完整、紧密的土地登记簿册，在相当程度上摸清了地权，为以后税赋制度改革打下坚实基础。同理，总公司的土地、场地、房产等资产，虽然有相应的资料，但有些由于年代久远，结构，用途，面积均发生很大变化，为了进一步开发总公司物业资源，首先要对总公司房产和土地、场地进行全面调查，摸清楚总公司的每块土地、场地和每座房产的具体情况:包括位置，建筑年代，结构，面积，用途等等。以管

7、辖单位为序，将各类办公性用房、生产性用房、仓储性用房、居住性用房及构筑物等和土地、场地情况分门别类编造好详细图册。图册编造力求真实反映每座房屋，每块场地和土地的真实情况，严禁瞒报和虚报等情况。2、在企业内部模拟现代物业管理形式对所属物业资源进行管理，指定某部门或某单位为物业管理的责任人，在此期间，负责对总公司所有的年久失修的公用设施分批进行全面的维修，保证物业完好性和使用性。二、过渡期：1、成立具有独立经营资格的子公司，将物业管理从基层单位日常管理工作中分离出来。总公司家大业大，物业资源较多，且分散处于各县市区及乡镇，管理难度很大，为了规模化经营，没有相应专门机构，恐力不从心。况分散管理，政出

8、多门，不利规范管理。物业管理和开发涉及到公安，税务，卫生，消防等社会多个部门，由各子公司自行处理，存在的着大量重复的“无用功”，这便需要独立法人资格统一处理，让专门的人做专业的事情，便于各项物业管理工作的开展。2、捋顺与政府各部门之间的关系。A)房屋建筑是百年大计，随着房龄的增加，维修费用越来越大。维修资金短缺对于我们企业物业管理来说，表现得尤其明显。因此需要争取政府支持，研究制定既符合市场规律，又满足我们企业现状的房屋维修、开发资金的筹集和管理使用办法，通过集资、改造、开发等手段早日完成老旧物业的逐步改造。B)加强与水、电等供应部门的关系，争取完成老旧片区的“一户一表”改造，由这些部门对水电

9、用户进行直接管理。或由水电等部门委托我们的物业管理公司管理，明确授权范围，支付代理费用，以摆脱水、电费亏空包袱。C)加强与社区街道的联系，利用街道和社区的人力、财力资源，分工协作加强所属物业的卫生、治安的日常管理。3、制定完善企业物业管理制度。无规矩不成方圆，为了规范企业物业的使用，提高国有资产使用效益和透明度，维护国有资产保值增值，总公司可根据中华人民共和国企业国有资产法等法律法规的相关规定，制定物业管理办法，对监督检查，物业管理等做明确规定，确保我司物业健康有序开展。物业管理单位应该逐渐实现自负盈亏，这就要求物业管理的收费应该进一步规范化。国家发展改革委、建设部制定的物业服务收费管理办法第

10、二条规定“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”我们企业应该根据国家物业管理的法律规定，结合本企业的特点，划定物业管理的内容，制作出完善合法的物业服务合同，对总公司物业资源使用、管理服务进行“明码标价”。4、对各基层单位的物业使用进行审核。可采取生产办公用房按照当地同一地段市场价格标准计算物业使用、管理费用的方式，计入生产经营成本，以此提高各基层单位节约用房用地的自觉性，挖掘物业使用潜力，腾出更多物业空间用于再次开发。5、组建物业队伍，开展综合经营服务。从企业需求出发，充

11、分利用现有物业、人员资源条件，发挥人才特长和地域优势，由物业公司组建保洁、绿化、水电维修、房屋修缮等班组，发挥人才特长开展有偿服务。另外逐步尝试对外开展经营服务，拓宽经营范围，丰富服务内容，如：承接简单的物业改造工程。过渡期可以选择相对集中的驻泉单位为试点，由物业公司统一负责物业的日常维护开发管理，走专业化道路，分流富余人员减轻基层单位负担，探索、积累管理经验。三、发展期1、改革用人机制，努力提升职工队伍素质。为使物业管理企业尽快走向社会，适应市场，就必须加快培训人员步伐。通过对从业职工进行专业化系统培训，来提高他们的专业水平和服务意识；改革用人机制，优胜劣汰，引进一些知识型、创新型管理人才，

12、采取多种形式、多种渠道培养人才，挽留人才，造就更优秀的管理队伍，全面提高职工素质，增强企业竞争能力。只有这样才能更有效地，规范化地组织、协调和指挥公司工作。才能使公司物业管理工作逐步走向专业化。3、建立物业管理信息系统，实现智能化管理。随着物业管理公司的扩大，传统的管理模式已不能适应时代的要求，必须建立以科学技术、网络技术为基础的物业管理信息系统，逐步实行智能化管理。建立物业管理信息系统，可以改变以前单纯依靠手工操作的管理模式，在收费、设备控制、排班机制等岗位运用计算机辅助物业管理技术，可以帮助管理者将分散、孤立的各类物业信息整合纳入到统一网络物业信息平台，实现企业动态资源的过程控制，提升管理

13、水平，达到高效、及时、规范、有序的效果。通过多种信息化手段加强与客户的沟通，提高客户对物业服务的了解和认可，从而提高客户的满意度。4、完成内部管理到外部盈利转变，成为真正意义上的市场主体。转变思想，提高服务质量。物业管理的根本是服务。长期以来，由于国有企业的体制和机制问题，造成许多职工对企业的依赖，优越感强，服务意识淡薄，因此，新的物业管理公司要加强管理，正确引导职工树立服务意识，教育职工认清改革形势，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。坚持服务创新，提高服务质量。在做好企业服务的同时，通过增加多种经营方式来提高物业管理的经济效益，通过对外参加竞标的方式参与市场化的竞争，实现物业管理资源的优化配置。5、加强诚信经营意识，建立品牌企业。企业要想在市场竞争中取胜，必须以诚信经营为宗旨，以客户满意为目标，物业管理服务是关键。一流的物业必须配以一流的管理服务。物业管理公司应结合总公司实际需要，在探索和实践中建立适合运输企业物业诚信经营管理体系，开展诚信服务，主动接受客户监督，提高服务意识和服务技能，按照塑造品牌的标准要求，通过规范、科学、高效、严谨的管理，为客户提供优质服务，树立良好的企业形象。结束语企业兴衰，职工人人有责。本着对企业的爱，结合本职工作，就总公司物业管理经营，提出上述意见，请领导批评指正。