项目拿地可研报告.docx

1、项目拿地可研报告项目拿地可研报告拿地的可行性研究报告分析拿地的可行性研究报告分析分析说明：本次分析将从市场角度、项目整体形象、项目具体操作及未来发展等四个方面论证拿下武珞路侧地块的利与弊以供参考。项目现状：武锅项目位于武昌区武珞路586号(原武汉锅炉厂主厂区)，占地532618.44，建面：1060000，其容积率为2.0，项目地理位置如下图所示：一、市场情况：由上图可知道，相较于接近中南及亚贸的武珞路，武锅项目更为接近雄楚大街一些，在传统意义上会被消费者认定为是如滨湖名邸一样的次中心城区的项目，甚至是雄楚大街区域项目，无论市场营销还是价格制定都会受到一定影响。拿下武珞路侧地块可增加项目地段优

2、势和商业氛围及项目档次，形成从中心商业区向核心居住区延升态势。如此一来，消费者心目中对项目的认可度会上升。同时在价格制定上也能尽量向武昌中心城区的项目看齐。目前，在售的中心项目及雄楚区域项目情况如下：由上可知武昌中心城区与次中心城区销售价格相差较大，中心城区高出次中心城区20%左右，在这种情况下拿下武珞路侧地块将有助于提高项目的整体售价。二、项目形象：虽然目前项目整体形象正在努力往中心城区靠，但事实上其位置离中心城区有着一定距离，只能基本算是在中南和亚贸商圈的辐射范围内。项目大致处于一个往中心城区靠的次中心楼盘形象，颇有一些名不正则言不顺的勉强之感，消费者对之的信服力则相对并不高，只能从未来规

3、划和概念上不断进行炒作、强化。但是拿下武珞路侧地块后，就可以名正言顺地将整个项目定位为中心城区大型项目，其紧邻武珞路的主干道优势将对项目推广及销售工作起到极大推动作用。同时，如此大规模的紧邻武珞路及接近雄楚大道的大型项目板块将引起消费者及媒体的极大关注，在项目的宣传推广上有很大帮助，无形之中增加了爆光度。而中南、亚贸的商圈效应也会增加项目的商业及投资价值，并且吸引更多的投资者将目光集中到项目上来。武珞路完善的配套也可以名正言顺地为项目所用。三、项目操作武锅项目拿下武珞路侧地块以后，项目用地面积将会增加将近一倍，在具体操作中将会面临以下问题：1、项目整体运作周期将会延长一倍左右；2、所需要的资金

4、成本将会大幅度地增加；3、项目整体操作将会由此变得更加复杂；4、面临对于拆迁户的还建以及补偿问题。总体而言，拿下武珞路侧地块将会增加整个武锅项目的资金成本、运作风险以及操作难度。而事实上，运作风险主要来自市场变化，然而目前武汉房地产市场主要是由刚性需求支撑，在这种情况下，即使是有风险，只要懂得及时规避或者进行转嫁，整体影响不会太大。同时，在整体操作上，专业团队将能够很好地解决项目操作及运转上面临的种种问题。也就是说，只要解决项目的资金成本问题，其他种种问题全都是不足为虑的。并且，如此大规模的中心城区项目在武汉是极少见的，一经推出必然引起各方面极大关注。在武汉市场上，关注度高的大规模项目通常销售

5、情况及口碑较之中小项目更好，消费者对之通常更有信心，只要项目定位准确且注意整体的操作，将能为企业带来极大经济效益。目前中心城区项目售价上涨极为迅速，对于武锅项目而言是极为有利的。武珞路侧地块是武昌的黄金重地，其蕴含着极大商机，是目前市场上不可多得的机会。如该地块被别的开发企业取得，会对武锅项目产生极大不利影响，形成恶劣的同质化竞争。四、未来发展我们知道，目前房地产开发企业所面临的两个最大的问题就是运作资金不足及地块储备不足。目前土地拍卖价格节节高升及外地企业积极抢滩武汉市场使得众多中小开发企业由于资金不足无法拍到合适地块而退出武汉市场。将武珞路侧地块做为储备对于整个开发企业的未来发展有着积极作

6、用。即便将来企业做出战略转移决策，也可以用联合开发等形式进行项目转让，对企业发展所产生的不利影响极小。五、总 结综上所述，如资金方面没有问题，拿下武珞路侧地块对于整个武锅项目甚至开发企业发展都利大于弊，极有助益。只需要准确地把握项目的定位及操作即可。目前的一级市场及二级市场发展极为迅速，土地储备对于所有开发企业而言都非常地重要，武珞路侧地块对于开发企业而言是一个进可攻、退可守的好选择。附：拆迁补偿情况武汉市被拆除房屋的市场单价由拆迁房屋的“区位价”和“重置价”等确定。“重置价”是指假设对拆迁房屋进行重建时所需的费用。按照规定，房屋拆迁的货币补偿金额等于“市场单价”乘以建筑面积。目前，钢混结构的

7、房屋重置价格最高分别为高层1100元/、多层900元/。而武珞路侧地块的“区位价”将是以该区域市场的二手房售价进行计算。同时，物权法出台后，城市拆迁管理条例停止执行，拆迁补偿标准也有一定的异动，具体要等新相关法规出台后才能定论。按照目前的情况看，拆迁补偿极有可能是就地还建，其次则是按区域市场的二手房售价标准来进行货币补偿。而就武锅内部居民目前的情况，就地还建的可能性非常大。篇二：拿地项目可行性研究报告拿地项目可行性研究报告(甲级资质)【项目可行性研究报告价值体现及质量保障】项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响

8、因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。拿地项目可行性研究报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途： 用于报送发改委立项、核准或备案 用于申请土地 用于申请国家专项资金 用于申请政府补贴 用于融资、银行贷款

9、 用于对外招商合作 用于上市募投 用于园区评价定级 用于企业工程建设指导 用于企业节能审查 用于环保部门对项目进行环境评价 用于安监部门对项目进行安全审查北京华经纵横咨询公司拥有国家工程咨询甲级资质，其项目可行性研究服务的专家团队均来自政府部门、设计研究院、科研高校、行业协会等权威机构，团队成员具有广泛社会资源及丰富的实际项目运作经验，能够有效地为客户提供项目可研专项咨询服务，研究员长期的项目咨询经验可以保障报告产品的质量。【拿地项目可行性研究报告内容】第一部分 项目总论第二部分 项目建设背景、必要性、可行性第三部分 项目产品市场分析第四部分 项目产品规划方案第五部分 项目建设地与土建总规第六

10、部分 项目环保、节能与劳动安全方案第七部分 项目组织和劳动定员第八部分 项目实施进度安排第九部分 项目财务评价分析第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价第十一部分 项目风险分析及风险防控第十二部分 项目可行性研究结论与建议【拿地项目可行性研究报告目录】第一部分 拿地项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。一、拿地项目背景（一）项目名称（二）项目的承办单位（三）承担可行性研究工作的单位情况（四）项目的主管部门（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点二、项目可行性研究主要结论在

11、可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险控制问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。四、存在问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出

12、解决的建议。第二部分 拿地项目建设背景、必要性、可行性这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。一、拿地项目建设背景（一）国家或行业发展规划（二）项目发起人以及发起缘由（三）二、拿地项目建设必要性（一）（二）（三）（四）三、拿地项目建设可行性（一）经济可行性（二）政策可行性（三）技术可行性（四）模式可行性（五）组织和人力资源可行性第三部分 拿地项目产品市场分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、

13、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。一、拿地项目产品市场调查（一）拿地项目产品国际市场调查（二）拿地项目产品国内市场调查（三）拿地项目产品价格调查（四）拿地项目产品上游原料市场调查（五）拿地项目产品下游消费市场调查（六）拿地项目产品市场竞争调查二、拿地项目产品市场预测市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。（一）拿地项目产品

14、国际市场预测（二）拿地项目产品国内市场预测（三）拿地项目产品价格预测（四）拿地项目产品上游原料市场预测（五）拿地项目产品下游消费市场预测（六）拿地项目发展前景综述第四部分 拿地项目产品规划方案一、拿地项目产品产能规划方案二、拿地项目产品工艺规划方案（一）工艺设备选型（二）工艺说明（三）工艺流程三、拿地项目产品营销规划方案（一）营销战略规划（二）营销模式在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。1、投资者分成2、企业自销3、国家部分收购4、经销人代销及代销人情况分析（三）促销

15、策略第五部分 拿地项目建设地与土建总规一、拿地项目建设地（一）拿地项目建设地地理位置（二）拿地项目建设地自然情况（三）拿地项目建设地资源情况（四）拿地项目建设地经济情况（五）拿地项目建设地人口情况二、拿地项目土建总规（一）项目厂址及厂房建设1、厂址2、厂房建设内容3、厂房建设造价（二）土建总图布置1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。2、竖向布置（1）场址地形条件（2）竖向布置方案（3）场地标高及土石方工程量篇三：拿地可行性报告模板第一部分：项目概况一、 宗地位置宗地所处城市的地理位置，项目地段的定性描述。附图：项目在该城市的区位图，与标志

16、性建筑物的相对位置和距离等。二、 宗地现状1、2、3、 四至范围。 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较。 地面现状及完整性，包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等对开发有较大影响的因素；土地及周边是否有化学污染、放射性、特殊气味及易燃易爆危险源；是否有市政代征地、绿化带、铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。4、 地面建筑物及现有单位和居民情况（指未拆迁完成的项目），包括具体居住人数、户数，单位数量、规模等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。5、6、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等情况。 地质情况，包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。 附图：地形地貌平面图，标记四至范围及相关

17、数据，反映宗地地形地貌。三、 项目周边的社区配套（一） 周边3公里范围内的社区配套1、 交通：项目周边的公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 2、3、4、5、6、 教育：大中小学及教育质量情况。 医疗：医院等级和医疗水平情况。 大型购物中心、主要商业和菜市场等。 文化、体育、休闲娱乐设施。 银行、邮局及其他配套设施。（二） 周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套四、 大市政配套1、 道路现状及3年内规划：包括现状的主要道路及路幅，规划道路及路幅，规划实施的时间，与宗地的关系及影响。2、 供水、雨水、污水管线状况：现有管线走向、管径

18、及未来规划和实施时间。3、 电力及通讯（有线电视、电话、网络）管线状况：现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。4、 燃气管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。5、 供热及生活热水管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。五、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等。2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，配套设施面积，地上及地下建筑面积，计容积率建筑面积，可售建筑面积等。3、4、5、 综合容积率、住宅及公建分地块容积率，车位配比等。 建筑密度、绿化率及控高。 其他。附表：项目用地及主要规划

19、指标（参考表一）第二部分：法律及政策性风险分析一、法律风险1、土地性质、类别和土地所有权的归属，如果是系统内土地资源，应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地；股份公司土地应明确是出让地还是作价出资土地，以及原土地出让金额或作价出资额。2、项目取得的方式和步骤，应明确项目通过何种方式获得，包括土地竞拍/土地变性/股权转让/项目转让等，在项目取得过程中的不确定因素，是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。3、项目取得的主要程序，需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间，可能存在的法律风险和应对措施。4、项目合作方式及风险评估：包括是否有合作方，合作采用的主要方式，合作方的背景及实力，合作的主要

20、目的，可能存在的法律风险因素等。二、政策风险1、当地政府对外来投资者的态度，政府有关部门的工作作风和办事效率等。2、当地政府对本项目的关注程度，与政府的合作关系，可以利用的公共关系资源。3、近期已出台或可能出台的有关政策对本项目的主要影响和风险因素。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法和规性，以及项目可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价。第三部分：区域房地产市场分析一、城市宏观经济分析1、项目所在城市宏观经济状况：包括产业结构、财政收入、人口、居民收入及消费结构，与同类城市的比较分析等。、当地城市的近期和中期发展规划、功能布局、基础设施等与项目开发密切相关的其他情况。、项目

21、所在区域在城市中的地位及发展方向。二、城市及区域房地产市场发展状况、城市房地产市场的主要发展指标：包括近三年城市房地产市场的基本情况，年开工量/竣工量，年供应面积/销售面积，销售金额/销售均价，房地产开发投资及土地供应及成交情况等。2、区域房地产市场在城市中的地位及占比：项目所在区域房地产市场的主要发展状况与数据，在所在城市的地位及占比情况。3、已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况。三、区域房地产市场供求分析1、前3年及未来5年内区域土地市场状况：包括土地供应及成交的整体状况，成交面积及价格的变化，土地供应方式和供应结构等。2、区域内各档次产品的供应状况：各档次产品的主要特征，尤其是

22、与本案类似物业的特征，包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售价、平均去化率等。3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。4、结论：本案在区域(转 载 于:wWW.xIElw.COM 写论文网:项目拿地可研报告)内的市场机会与竞争态势，拟开发产品的价位区间及产品形式，本项目在开发中的营销焦点问题。四、项目目标客户群和市场定位1、本项目的主要目标客户群：分析目标客户群的主要特征，包括区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式、关注点与主要诉求等，初步确定目标客户群的辐射范围。2、项目的基本市场定位结论及产品建议。第四部分：规划设计初步方案一、规划设计的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，进行基本的建筑排列，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、