大连万达集团旗下支柱产业浅析.docx

1、大连万达集团旗下支柱产业浅析大连万达集团旗下支柱产业浅析大连万达集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。2013年，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。目前已在全国开业85座万达广场，运营51家五星级和超五星级酒店，拥有1247块电影屏幕、75家百货店、81家量贩KTV。本文通过浅析大连万达集团旗下多元化支柱产业的特点、发展现状及发展前景，探讨园区未来引入大连万达集团旗下各个支柱产业的可能性。一、 万达集团四大核心产业概况1、 万达集团商业地产产业万达集团是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业85座万达广场，持有物业面积

2、规模全球第二，计划2014年开业24座万达广场，持有物业面积2203万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场已经发展了四代。2005年之前是一、二代产品，2005年之后是三代产品，最新的第四代万达广场是2013年开始建设的“万达城”。第一代万达：所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。

3、通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。第一代万达商业规划简单，便于快速复制，代表区域为：长春、长沙、济南、南昌、南京等地最初的万达广场。但其缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已自我升级的原因。第二代万达：所谓第二代万达，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已，代表产

4、品为沈阳万达广场。第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。第三代万达：万达集团吸取了前两代万达广场开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取

5、得了阶段性的成功。代表区域为北京CBD、上海五角场等万达广场建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。第

6、四代万达：第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加了旅游文化等主题。2013年万达集团共正式签约了四处“万达城”项目，分别是：哈尔滨万达城、南昌万达城、合肥万达城及无锡万达城。其中，最新签约的第四代万达产品是无锡万达城。无锡万达城位于无锡市滨湖区，项目占地140公顷，总建筑面积120万平方米，总投资超过300亿元，其中文化旅游投资210亿元人民币，预计年接待游客2000万人次左右。项目规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容。文化项目包括大型舞台秀、电影乐园和电影城。大型舞台秀是以无锡当地文化为背景创作的高科技舞台演艺节目，由全球顶级舞台艺术大师弗兰克德贡策划导演，演出节目达到世

7、界顶尖水平。电影乐园包括3D动感剧场、3D互动剧场等世界最新电影科技娱乐项目：3D动感剧场主题为“三打白骨精”，游客乘坐6自由度动感座驾，在3D立体世界中获得身临其境的刺激享受；3D互动剧场设计主题为“封神演义”，游客在虚拟的3D立体世界中与鬼怪互相打斗，决一胜负。旅游项目规划有室内儿童主题乐园、极限运动馆、室外大型主题公园。室内儿童主题乐园是世界唯一的室内大型儿童主题公园，将儿童了解最新科技知识与互动娱乐结合在一起，设有太空体验馆、职业体验馆、室内雨林馆等多个儿童互动游乐场馆。极限运动馆将世界最具冒险的项目引进室内、有F1赛车、鲨鱼潜水、冲浪、空中滑行等。室外大型主题公园占地70公顷，由世界

8、知名公司担纲设计。主题公园设计及造景具有无锡传统文化特色，引进全球最新、科技含量最高的多台大型游乐设备，设有高度150米的最高过山车和时速200公里的最快过山车。万达城商业中心建筑面积12万平方米，是整个文化旅游城的主轴线，将各个项目有机连接在一起，有200多个零售、娱乐、美食等商家。酒店区占地40公顷。规划7个度假酒店，包括1个六星级酒店、1个五星级酒店、2个四星级酒店和3个主题酒店，共有3500间客房，5000个床位。滨湖酒吧街建筑面积2万平方米，引进20余家国内外著名酒吧、音乐吧品牌。2、 万达集团高级酒店产业2.1 万达酒店管理公司介绍万达酒店管理公司成立于2012年，是中国最大的五星

9、级酒店品牌管理运营公司，拥有五星级酒店品牌万达嘉华、超五星级酒店品牌万达文华和顶级酒店品牌万达瑞华。2012年第一批万达自主酒店品牌面世，有长沙万达文华酒店(原威斯汀)、太原万达文华酒店(原威斯汀)、泉州万达文华酒店、漳州万达嘉华酒店、宁德万达嘉华酒店、淮安万达嘉华酒店6家。目前，万达自主管理的酒店共有15家，万达的官网上也对其酒店经营方向、任务等进行了更新，在建的酒店90%变成了万达酒店。万达酒店及度假村规划截至2014年，万达投资并管理的酒店数量将会达到38家。2.2 万达为什么要成立酒店管理公司一是外资管理没有明显优势。古人说，“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。跨国公司订房系统推荐的客

10、户，全国平均占比不到5%，北京、上海也只有10%，地级城市以下几乎为零。二是负责精神差。外资管理公司不管酒店赔赚，只管收钱。万达三亚的两个酒店，生意上不去，这么好的酒店，为什么不好好做做营销，可外方总经理总说奢华酒店要慢慢养、坐着等，就是不动。后来把外方派的总经理换掉，让万达的业主代表管理半年试试看，结果万达的业主代表做得很好，半年后业绩大幅提升。三是为国争光。中国能造“两弹一星”，但到现在还没有一家奢华酒店管理公司，国家旅游局邵局长讲，中国搞奢华酒店管理公司，希望就在万达。万达要有为民族争光的雄心壮志，一定要创立自己的酒店品牌。对酒店管理公司就讲一句话，三年打基础，十年树品牌。以万达现在的酒

11、店建设速度、品质，建设方和管理方的齐心协力。雄厚的实力和品牌优势，相信几年后，万达酒店管理一定会让业界刮目相看。3、 万达集团文化旅游产业万达文化产业集团是中国最大的文化企业，注册资金50亿元，资产440亿元，2013年收入255亿元，已进入电影院线、影视制作、影视产业园区、舞台演艺、电影科技娱乐、主题公园、连锁娱乐、报刊传媒、字画收藏、文化旅游区等多个行业。电影院线万达电影院线是亚洲排名第一的院线，截至2013年12月23日开业五星级影城142家，1247块银幕，其中IMAX屏幕89块，占全国15%的票房份额。计划到2015年开业200家影城，拥有屏幕2000块。在收购全球最大的电影院线公司

12、之一AMC之后，万达集团文化产业的规模和国际形象获得了极大提升，也有利于中国电影借助万达的品牌效应和其搭建的国际化平台顺利走出国门。连锁娱乐大歌星是中国最大的连锁量贩KTV娱乐企业，为群众提供文明健康的娱乐方式。截至2013年12月23日共开业81家店，计划到2015年开业130家店。主题公园万达集团正在西双版纳、南昌和哈尔滨等地投资建设世界一流的主题公园。影视产业园万达正在青岛建设世界一流的影视产业园，项目总投资超过500亿元人民币。影视制作万达影视传媒公司从2013年起，每年投资不少于8部影片和10部电视剧。舞台演艺万达与美国弗兰克公司成立演艺公司，投资100亿元在中国打造5台世界最高水准

13、的演艺节目，创造具有全球影响力的中国文化品牌，其中武汉中央文化区汉秀项目将于2014年正式营业。电影科技娱乐万达投资35亿元在武汉建设全球唯一的电影乐园。报刊传媒万达投资经营了财经类周刊华夏时报，以及大众电影杂志。字画收藏万达专注收藏中国近现代一流名家字画，二十多年已收藏百位大师千幅馆藏级作品，市值超100亿元，多次代表国家参加对外交流活动。万达文化旅游地产从2010年起，大连万达牵头在长白山、大连、武汉、西双版纳、福州多地打造的5个文化旅游地产项目，投资规模初步估计近1700亿，加上最近宣布以百亿打造青岛、合肥、南昌、哈尔滨等地各具特色的万达城，3年内，万达集团在文化旅游地产上的投资保守估计

14、超过2300亿。其中，“武汉中央文化区”位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心。项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500 座。共设有22 个影厅，囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等。万达广场全国一号旗舰店：19 万平方米万达

15、广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。智能写字楼群：9 栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米。高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高档住区。汉街：中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国际国内外一流商家，

16、其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，并与东沙联通工程相结合（楚河），打造的一条亲水景观休闲街。4、 万达集团连锁百货产业万达百货成立于2007年5月8日，是中国商业地产龙头企业大连万达集团下属四大支柱产业（商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货）之一。截止到2013年底万达百货已拥有门店76家，是中国规模最大的百货连锁企业之一。2012年7月25日，万千百货正式更名万达百货。一字之差的背后是万达集团意图打造“大万达”

17、体系的战略调整浮出水面。这也是万达集团整合品牌资源、发力百货板块的一个重要信号。从整合与发展定位的角度来看，这样的改变对万达百货下一步的发展具有重要意义。与其他百货企业从做强一个店、一个区域，进而辐射全国的发展模式不同，万达百货从诞生之时便着眼辐射全国。万达百货目前在全国已经形成了覆盖一、二级乃至四级城市的庞大网络格局以及有效的终端。万达百货前期的重点是拓展开店，未来五年的重点得是强化终端，提升经营品质。此外，万达百货今后将逐步提高自营商品比例。相对西方百货，以联营为基本模式的中国本土百货企业在差异化及赢利能力上都有很大的差距。严重的同质化使国内的百货企业长期停留在低层次的价格竞争层面，根深蒂

18、固的经营模式已经成为百货健康发展的桎梏。一旦渠道真正成为优势，万达会尝试不断增加自营商品的比例，这样，百货的差异化就会凸显出来，同时，赢利能力也将大幅提升，这将是万达百货未来的核心竞争力。未来两年，万达百货将继续以每年超过15家以上的开店速度布局全国，到2015年，连锁店数量将达110家，经营面积达300万平方米，成为中国最大的百货连锁企业。二、 万达集团核心产业关系万达集团董事长王健林说过，“万达的目标是成为在国际上有影响的中国跨国企业，不仅是不动产，影院、酒店、百货领域同样是向着世界第一的目标挺进，万达要做就做全产业链的世界第一。” 王健林最初的想法是集中精力做不动产，把企业做大做强，但在

19、不动产规模化开发以后，王健林发现国内的百货和院线品牌，没有一个能跟上万达速度走的，所以在2008年以前万达拓展的速度很慢，一年只有两、三个万达广场开业，就是受到了相关产业链的制约。于是，万达就自己做影院和百货了。王健林表示，万达全产业链的最终目标都是做全球行业第一，成为中国在国际上影响力可媲美沃尔玛、IBM、苹果的跨国企业，使集团在完全市场化竞争环境中取得完胜。万达的模式创新并不是什么高度商业机密，而是一种“做法”。用一句话来概括万达商业地产成功，就是对商业模式的流程再造。其实万达做的事情是传统产业，购物中心也有60多年的发展历史，万达在中国一下子把购物中心做得这么好，拓展的这么快，主要是万达

20、在传统产业里面吸取了别人的做法，并因地制宜的把整个流程进行再造。国外开发商业地产的是金融企业，一般是金融企业发信托基金牵头，再以比较明细的社会分工去打造项目，建造、招商、管理选用不同的专业公司。但国内目前还不具备这样的专业氛围，万达的做法是成立自己的规划设计院、开发公司和商业管理公司和自己的开发公司，把上中下游结合在一起，慢慢积累形成一个完整的产业链，完成对传统商业的做法的流程再造。这样做好处是开发或管理中发现的问题可以及时反馈给规划院，立刻改进，例如过去洗手间设置的不合理，现在都放在了楼梯附近，小小一点的细节能带来产品竞争力的提升。这是万达商业模式再造，是别人没有办法模仿的核心竞争能力，国内

21、大部分做商业地产公司还无法做到全产业链，更没有自己强大的管理团队。万达集团扩张的产业不是孤零零的，都是围绕商业地产的核心产业伴生的。商业广场是一个消费、娱乐、交流的综合体，想达到这些功能，超市、百货、影院、游乐中心都是必须有的业态。”抱着“要什么就得有什么，没有就自己亲自来”的思路，万达力求将打造城市综合体中的关键节点牢牢把握在自己手中：2004年开始投资电影院，2005年将经济型连锁酒店列入集团新支柱产业（后调整为五星级酒店产业），2006 年成立商业规划研究院，2007年组建万千百货。在这些支柱产业中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。对万达而言，延伸发展商业

22、地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。在这种思维的直接驱使下，万达不停复制一个个商业项目，同时又在这些项目上开枝散叶出更多衍生的公司。影院作为大型商业的“吸客”业态组合，万达最初选择的是时代华纳，伴随时代华纳退出内地市场，以及综合考虑影院投资额较小、星级影院利润相对较高、自持商业出租给影院的租金低等因素，万达影院成为万达集团首个自主经营的商业配套产业。组建万千百货店出发点亦与此类似。万达每年开工、竣工七八个万达广场，但百货方面很少有哪家品牌公司能够以这样的速度开出分店。由于万达扩张心切，在与战略合作伙伴的租金洽谈中往往谈判能力不强，导致大宗商业面积的租金水平

23、并不高。急速扩张其建筑综合体计划的王健林，不希望受制于国内几个著名百货品牌的发展步伐，它希望遵循并确保自己的开发节奏。进入百货连锁行业，将有效增加自己在其他租金谈判中的筹码和能力。由此，2007年，万千百货横空出世，并保持了与万达广场同步的发展速度，截止到2011年年底，累计达40家店，营业面积120.9万平方米，2011实现年收入69亿元。还有酒店项目，刚开始也是委托国际酒店品牌公司管理，由于成本较高（平均一个酒店外来管理团队成本在几百万到上千万），万达成立了自己的酒店管理公司，不仅管理成本大大降低，还获得了额外的利润。2011年，万达酒店公司实现年收入16.3亿元，业主利润达到2.8亿元。

24、而经营情况良好的万达影院和万千百货，长期发展定位更加明确。万达影院的税后利润率有10%左右（中国电影行业平均利率约5%），除了可以给万达商业管理公司提供比较高的租金外，如今的万达院线已经向产业上游进一步延伸。万达全资兴建的大连金石国际文化产业基地，规划占地面积3000亩，总建筑面积50万平方米，包括景观区、摄影区、后期制作工厂、服装道具工厂、交易中心和影视会议中心，建成之后堪称世界一流的影视制作基地。目前称得上“模式”的商业地产路径大致有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长产业半径做加法。美国排名前几位的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产、波士顿地产等。但国内的商

25、业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这也导致大多数的商业地产企业都承担着“开发商+运营商”的双重角色。面对现实状况，万达也选择了延长产业半径的加法模式。但相比国内其他商业地产公司，万达的产业半径要更长，并处于不断地延伸过程中。在第一阶段，是利用沃尔玛作为商业号召力，与多家不同业态的主力店结为战略合作伙伴，投资建设购物中心；第二阶段，则在原有业态的基础上，增加了大型家居建材市场和其他若干次主力店，并自建影院；第三代产品涵盖范围更加广泛，从住宅、写字楼、商业购物中心、影院、豪华酒店到休闲娱乐等，形成了一整套的商业

26、地产产品及配套设施。三、 园区引入大连万达集团旗下相关产业的招商机会目前通常情况下，万达集团的经营结构均基本为进驻一个城市，开发建设一个万达广场，引入一个高档酒店，开设一家万千百货，同时会引入万达院线和大玩家超乐场或大歌星KTV。同时，在这些基本的消费群设立完成后，还会和一些知名的战略伙伴进行合作，如引入大型超市、家居卖场、家电卖场、知名餐饮机构等。这样，一个汇集购物、娱乐、住宿、餐饮、文化等多方面的综合体便应运而生。而且，这种综合体在城市化进程日益加速的当今，很受普通大众的欢迎，特别是作为主流消费群体的年轻人喜爱。同时，这样的综合体在目前国内很多城市还很匮乏，特别是一些二、三线城市。这些城市

27、积累了众多的消费能力，但传统的百货或商场往往功能单一，没有将这种全面的消费场所汇集在一起，而万达这种城市综合体产品可以良好满足人们一站式消费的需求。然而，园区目前的商业发展程度已经远超普通二、三线城市，类似万达广场的商业项目及城市综合体已有多个落户，如位于湖西的印象城、凯德Mall，位于湖东的时代广场、邻瑞广场、永旺梦乐城，以及大量的邻里中心等。如果万达集团只是以建造一座普通的万达广场形式进入园区，那么无论是从品牌影响力还是从品牌竞争力上，都没有鲜明的特色及优势。因此，以什么样的产品进入园区，是万达集团面临的最大的问题。通过前文所浅析的万达集团商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业

28、，可以看出其特色就是将其核心产业的有机整合，通过高级酒店、文化旅游和连锁百货的发展，有力推动其核心产业中的核心产业商业地产的壮大，从而形成一个规模庞大的品牌战略。因此，结合园区商业发展的实际情况，建议可以通过以下两种方式引入万达集团的商业地产前来园区发展：一是参考无锡万达城的模式，直接引入第四代万达产品，在园区开发建设“苏州万达城”，项目可涵盖文化、旅游、商业、酒店等内容。目前在园区，乃至苏州都还没有类似的商业项目，项目具有一定的唯一性和第一性。但是，由于第四代万达产品万达城对于项目占地较大（总建筑面积超过100万平方米），因此不适合落户园区金鸡湖核心CBD区域，可选择落户园区阳澄湖区域或独墅湖区域；二是借鉴第四代万达产品万达城的经验和模式，在园区金鸡湖核心CBD区域建设一个迷你版的万达城，我们可以称其为万达的三代半产品。即在有限的建筑体量内，尽量多的融合进万达城内的各种特色商业元素，从而有别于园区内现有的其它类似城市综合体，形成差异化竞争。