滕州项目分析与定位报告.docx

1、滕州项目分析与定位报告滕州项目分析与定位一滕州市概况1滕州市基本状况滕州市位于山东省南部，总面积1485平方公里，总人口156万。滕州市区位条件优越，地处北京至上海的中间位置，自古就有“九省通衢”之称，是山东、江苏、河南、安徽四省交界处重要的交通枢纽，104国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河及京沪高速铁路穿境而过，形成了四通八达的交通网络，有利于大市场，大流通，大贸易格局的形成。2007年滕州主要经济指标 主要指标全市增长率（%）国内生产总值(亿元)404.0617.5%人均国内生产总值(元)2601916.9%财政收入(亿元)42.7826.3%财政支出(亿元)20.6529.9%社会

2、消费品零售总额 （亿元）总额113.5618.2%城区市场67.2619.8%农村市场46.3016.0%批零贸易业87.2017.2%住宿餐饮业22.4024.7%城镇人均可支配收入（元）1258514.2%城镇人均消费性支出763213.0%2滕州市总体规划与布局根据滕州市的规划目标，将把滕州市建设成为鲁南地区重要的商贸集散地，到2020年，总体上达到中等发达城市水平，使滕州市成为淮海经济区的一个重要商贸中心，全市社会消费品零售总额达到650亿元。城区发展方向为：北进、东扩、南优、西延、中疏。城市用地向北、向东扩展为主线；规划形成“一心、五片、五楔”的集中组团式布局：设1个市级中心、3个片

3、区中心。市级中心由老城中心与城东金融商贸中心共同组成，3个片区中心分别是城北片区中心、城西片区中心、城南片区中心。3滕州市楼市格局与现状图表一图表二20072008年滕州市商品房可售面积与销售面积图表三20072008年滕州市商品房每月销售面积图表四20072008年度商品房价格走势图结论：1从滕州近两年的房地产开发情况来看，数量基本稳定150170万平米之间，这个开发量比枣庄及其周边的几个县市的总量都还高，可见滕州市在周边的几个县市中有相当的影响力，是周边区域的经济中心，以致在房地产开发投资上一枝独秀，远远超出其它区域，也说明了投资者对滕州的经济与发展前景的认可；2从滕州市近两年的可售面积与

4、销售面积的情况来看，滕州的可售面积相对平稳，销售面积的量增长高于可售面积，使滕州整个楼市处于上升通道之中；3从滕州楼市的成交价格来看，滕州从2007年7月的2012元，在一年时间内，价格就攀升到现在的2717，成交均价上升了700元，从滕州一个县城的规模来看，这个价格的上涨幅度非常之大，而且速度也是非常之快；4滕州部分在售项目汇总滕州南区在售项目项目名称小区规模 售 价（元/M2）主力房型（M2）销售状况滕都帝景20万平米多层：2800（均）小高层：2600（均）951481期房源约400套，将于10月1日对外公开，已经交付诚意金1000元客户约800组；荆河首府12万平米多层：3000（均）

5、小高层：2800（均）84135项目于08年5月对外销售，多层房源已基本售完，所剩房源为部分顶层复式房，而小高层房源仍有相当大的挑选余地；滕州北区在售项目项目名称小区规模 售 价（元/M2）主力房型（M2）销售状况鸿福家园6万平米多层：3000（均）82128将于10月份对外销售通盛 上海花园93万平米小高层：3200（9F/10F）113、122整个项目从04年开始启动，目前基本已售完，仅剩几套小高层内的2房2厅户型；小区的沿街商铺将在12个月内推出；杏花村综合商住楼小高层212F8F：2740/ 9F：282011F：2980（按使用面积计价）132（使）小高层销售分为两个阶段，前期销售的

6、那些房源销售过半，并按建筑面积计价；后期房源销售不畅，目前房源有较大的选择余地，另外，采用使用面积计价的优惠方式；高层办公与住宅项目目前刚开始对外推出预订；10F：2980/11F：3080（按建筑面积计价）110（建）高层234F均：3380（分期付款）均：3180（一次付清）7090丽都水岸20万平米1期高层：282035902期小高层：3000（均）1201451期高层在售，一次性付款可优惠400元/，2期目前筹码认购，3万到时可抵4万，一次性付款，可优惠200元；1期销售完成60%；沿街商铺推出100多套，目前价格未定，但仅剩4套未被认购；紫竹怡园2幢高层起价：2720，最高：3310

7、均价：305095、114、118项目所处的区位有优势，但房型不理想，目前基本处于尾盘销售状态；一次性付款，可优惠200元/滕州市中心在售项目项目名称小区规模 售 价（元/M2）主力房型（M2）销售状况问天科技广场2期：500多套29993660130160项目于10月1日正式对外销售金地华庭共100套左右均价:2800170190因面积太大，销售有点停滞；黄金岛共50多套物业住宅：2800（均）门面：5800-620091140目前还未公开销售，但基本认购结束，仅剩3套，分别为91、97、140；滕州东区在售项目项目名称小区规模 售 价（元/M2）主力房型（M2）销售状况汇龙 领秀城10万平

8、米1期小高层：2700起价，最高价格：3039106、108基本售完，已经交房，可以入住；2期高层：价格未定100金色家园7万平米门面房：7300复式房：2250住宅：2600（均）90140目前只剩下2套复式房与部分门面房，买房可送储藏室或给折扣；贵和 世纪佳苑10万平米价格未定，但周边项目最高价可达3590元/，最低价格在2700左右941401期与2期都尚未对外正式报价销售，但1期房源的认筹基本结束，仅余6楼房源，而2期项目也有部分房源已被认购，最早认购时间为07年7月，认购金为3万元起，有1分利息优惠，3万元以上部分为1.5分利息，认购金可连本带息退还；滕州西区在售项目项目名称小区规模

9、 售 价（元/M2）主力房型（M2）销售状况香格里拉10万平米起价：2540，最高：3069均价：270090135在目前对外销售的3期项目中，可选的房型与楼层相当多，估计销售仅在40%左右；西城丽景近400套价格未定，但周边项目价格在26003100之间；80140目前处于认筹阶段，已有240多组排号交钱， 认筹方式分为三种：1.交10万元，每月利息给付为1000元，至正式开盘止；2.交20万元，可以直接选房号，利息同上；3.不买房的纯收益形式，5万元起，每月利息1.5分;华滕 中岳家园近150套2F：2700， 4F：26705F：2596 均价：2600117、120销售状况一般，可选择

10、楼层较多；结论：1滕州市各区域的在售项目来看，城南与城西由于受城区发展的限制，是目前滕州楼价相对较低区域，均价大致在26002800元/之间，而城东区域由于是滕州重点发展区域，成为项目开发的主力板块，价格也随之攀升，目前均价在28003000元/之间；2随着市政区北移，城北将成为滕州楼市一个新的主力板块，但由于现在开发项目少，整个区域还未对市场形成大的影响，但该区域内的在售项目价格不低，基本与城东区域相持平；3从滕州目前的购买群体来看，大都是以自住为主，相对于一二线大城市来说，炒房的现象不浓，价格的上涨基础相对扎实，楼市泡沫的现象并不明显；4从滕州这两年房价攀升的幅度与速度来看，在短短的1年时

11、间，均价从2012元/上升到了2717元/，有价格上涨过快的感觉，另外从这房价上涨的过程来看，阶段性的起伏落差过大，缺少平稳的过渡，而从2008年3月开始，滕州房价在上涨到2700元/以后，价格上下浮动基本保持在一定范围内，而且趋于平稳，可见房价在2700元附近将保持一定时间的稳定，短期内不会再有大的上涨幅度；5从滕州现有项目的操盘手法来看，大多采用用长蓄短爆的模式，通过长时间的客户积累，然后集中开盘引爆销售，这手法在市场项目供应量偏少，而且楼市持续上升期中，没有太大问题，但如果楼市处于平稳的过渡期，并且在市场上可供选择的项目较多的情况下，那么长蓄短爆的做法，可能会引起更多的客户等待与观望情绪

12、；6从滕州市众多的在售或待售项目来看，有相当部分楼盘，采用认筹的方式，一方面可以积蓄有效客户，一方面也可能通过这方式来筹集部分资金；但从目前操作的项目来看，通过认筹活动来筹集资金，并最终形成有效促销，实现快速回笼资金的目的表现的趋于明显，由此可见，滕州楼市的资金压力开始逐步显现；二滕州市商业格局与现状 (一).商圈分布格局1核心商圈内商业项目核心商业圈是一个城市商业的精髓所在，是城市的黄金地段，也是人流量、车流量最为集中的地段，目前滕州市的核心商业圈以火车站为核心，以大同路及荆河中路为骨架，与新兴路步行街、府前街等共同组成滕州市的中心商圈。目前滕州市核心商圈中主要的商业设施有：区域项目名称规模

13、经营特色经营状况大同路沿线银座购物中心12000精品型综合购物商场目前仍是滕州人气最旺的高档商场，属滕州当地一流商场；南洋百货20000实惠型消费百货商场以面向农村消费群体为主，由于地处火车站旁边，且规模较大，经营状况较京泰要好，目前，据传银泰有意收购、经营该商场；恒丰大厦38000以品牌专卖店为主沿街门面当初全部按6000元/价格出售产权，目前租金价格在2030万之间；荆河中路贵诚购物中心26000时尚品牌型综合购物商场高档时尚型定位已被滕州的消费群体所接位，属滕州当地一流商场，但因为刚开业一年，在购物心理与习惯影响下，人气不如银座，有待于时间的积累时代超市8000大众消费型综合超市以居家生

14、活型的超市消费为主，百货与家电做为超市的配套而设置；京泰购物广场20000中低档的购物商场在滕州当地属二流商场，商场的硬件设施尚可，但经营品牌以中低档为主，经营状况较平稳；新兴路步行街新兴路步行街商区18万规划是集购物、休闲、娱乐于一体的复合型商业街主街上的门面经营业绩开始逐步提升，但步行街商区的其他商业街，如尚善街、新乐街、市场街、书院街等还处于市场形成之中，而商业街区的2层以上部分则大多处于空置状态；2部分商业项目现状1）银座购物中心楼层经营业态租金1F生鲜、超市-2F高档化妆品、钟表、黄金珠宝、皮鞋、家用电器、办公文具、音像制品按扣率结算，化妆品的扣率为25%3F女士服装、针织内衣、饰品

15、按扣率结算，服装的扣率为2228%4F男士服装、运动服装、床上用品、儿童用品2）新兴南路步行街项目概况新兴路商业步行街号称“鲁南第一名街”， 是2003年度滕州市政府重点招商引资项目，总投资7亿元人民币，总建筑面积约18万平米，包括高层住宅、商业店铺、商务写字楼等类型。销售价格步行街上门面采用1拖2式结构，主力面积在160200平米之间，真正能对外经营的仅为底层门面，当初售价为1.1万/平米，总价为180万250万之间；步行街商铺租赁状况租赁商户经营业态面积租金正大化妆各类化妆品租赁面积近300平米，但实际经营面积仅为底楼，约150平米年租金为20万啄木鸟箱包、皮具经营面积约30平米年租金6万

16、奥康鞋业经营面积约60平米年租金8万饮料房小吃，饮料经营面积约20平米年租金5万两条腿裤业12F，共计300多平米38万/年，签了5年合同3）新兴商贸城项目概况新兴商贸城位于新兴路步行街商区内，为原先金穗商城的改建回迁项目，共计三个层面，以经营服装、鞋帽、百货、箱包、床上用品等为主，商贸城的主入口位于新兴路步行街商区的主街上，但一方面由于主入口的位置相当不起眼，另一方面也由于商户所经营的产品与经营环境与步行街的品牌有相当大的差距，导致目前商场内多数商户处于关门停业状态；销售价格新兴商贸城因为属于新兴路步行街改造项目之一，所建商铺已基本售完，底楼商铺投资总价大多为1516万/间，单价约为7000

17、8000元/平米，面积为1522之间，由开发商每年按投资额的8%给予回报，回报期限为8年；租赁状况各楼层租金楼层铺位面积经营业态租金价格1F12m2学生包9000元/年1F8 m2窗帘7000元/年2F8 m2童装3000元/年 以上铺位的租赁价格为当初金穗商场老经营户回迁的优惠租金，商场管理方当初承诺给予的优惠年限为3年，在3年内租金不上浮，但根据目前的商户经营状况，市场已基本处于停业状态；4）问天科技广场商业用房项目概况问天科技广场的沿街门面位于滕州市最为繁华的商业中心荆河中路上，其沿街门面为1拖3式结构，面积较大，基本为4001000平米左右，这些门面用房大多为当地投资者买断产权，再自行

18、出租；销售价格荆河中路门面自开始对外销售以来，经历了多次调价，从1000万/11300元/13000元/15000元/，目前其沿街门面的2期对外推出，售价为13000元/；部分沿街门面租金租赁商户经营业态面积（）租金以纯女装专卖12F约400平米38万元/年电玩城电玩3F，约100多平米3F出租给贵诚购物中心，租金为12万/年肯德基快餐12F约400多平米60万/年中国银行12F约300多平米38万/年两岸咖啡13F约900多平米60万/年（签了5年合同）问天科技广场部分沿街门面租赁状况3. 滕州市部分在售商业项目项目名称区域位置主力面积价格销售现状华汇购物广场火车站前地下广场20左右均：1.

19、1万目前处于认筹状态，1万元的卡到时可抵冲2万元问天科技广场荆河中路沿街门面400-600均：1.3万沿街门面销售状况良好，但内街有较多门面，另外内街基本没有开业；小区内街150左右80009000新兴路步行街副街的部分门面180左右8700仅剩少量门面房未售,租金为20元/月/女人街内街70左右均：55001楼销售过半，2楼销售不理想黄金岛沿街商铺5185（单层）58006200基本售完，仅剩几套；（二） 滕州市商业现状分析1新型商业形态与商业消费模式在滕州正逐步兴起随着滕州市整体经济实力的不断增强，人均消费水平的日趋提高，原先以购物为核心的消费理念与消费行为，正在向以“休闲消费理念”为导向

20、的现代商业型态、消费模式转型；2休闲型购物氛围将成为新的消费体验由于现代生活节奏的加快，人们渴望在购物过程中保持一种轻松、随意的心情，而新兴路步行街的经营环境与氛围正迎合了人们这一心理需要，将成为新型商业形态与消费模式的代表；3大众消费型商场正逐步向高档精品类商场过渡 从滕州市近两年内新开业的商场以及目前正在开发建设的商业项目，或正在进行内部设置改造的商场来看，在硬件设施上、以及经营品种上都在向中高档消费群体靠拢；4流行、时尚型的品牌消费成为当地年轻人消费的主流；充满朝气、活力的年轻一族始终是社会消费群体的主流，他们的消费理念与消费方式将深刻地影响该地区的商业氛围，滕州几大知名商场也同样被这样

21、的消费群体所主导；（三）专业市场型项目 专业批发市场作为商品交易流通环节中的重要组成部分，目前滕州市已有各类商品交易市场180处，年交易额过亿元的批发市场10处，专业市场的规划与分布如下图：其中具有代表性的专业市场主要有：1. 杏花村干杂海货市场该市场位于大同北路两侧，北辛路南侧，正对着新长途客运站，是全国三大干杂海货批发市场之一，拥有杏花村干杂调味品市场和嘉誉商城两个大型批发市场。名称经营规模/人数经营业态商铺面积租金状况干杂调味品市场7.6万平米约600家商户南北干货11205万/年南北干货2403万/年调味品201万/年南北货门面3006万/年一次性用品208000/年嘉誉商贸城5万平米

22、约400家商户沿街门面13F 约3002.8万/年沿街门面1-2F 约1501.5万/年市场内门面11-2F 约2003.5万/年市场内门面21-2F 约902万/年市场内门面31-2F 约1508000元/年注：1.市场内的经营户全国各地都有，但以滕州当地人为主；所经销的货品，在杏花村市场以南北货为主，在嘉誉商贸城则增加了海鲜产品；2.该市场为全国性批发市场，来市场进货的商户各地都有，但从近几年的经营状况来看，由于在郑州也有了类似的市场，使该市场的总体经营状况受影响，部分商户已经在考虑走出现有市场，到其他合适的地方去发展，比如有商户在上海等地了解相关的市场与经营成本；3.部分经营时间长，经营

23、业绩好的商户，其每天的进货、发货量相当可观，以恒丰食品添加剂，在市场内拥有的门面房共2个，但仓库在外面租了31个，每天的发货量，以10吨汽车来计，可以发10来车的货，其经营方式，是直接从厂家订货，每年年初就打预付款给厂家；4.做南北干货的商户，需要很深入地把握干货上市的时间与行情变化，他们采用类似于做期货的方式，在半年甚至1年前，就跟产地的供货商签订购货合同，直接锁定供货量与价格，如果对市场波动的行情判断准确的话，那么一个单子就可赚上几百万元；5.该市场的商铺结构为1拖2形式，以产权形式对外出售，当初的售价为 3000多元/ ，目前这些门面的对外售价约为1万元/；目前市场内没有外来的、新商户入

24、驻市场的需要；名称经营规模/人数经营业态商铺面积租金状况备注鲁南装饰大市场老市场：建筑面积3.8万，有营业房1500多间；新市场：建筑面积30万，可容纳商户近3000家油漆，地板、塑扣板305000元/年该市场目前正启动改造工程，为安排现有的商户，在广场及原先仓储区搭建临时摊位来过渡，采用边折边建的方式，每次折除现有商铺3排；板材、瓷砖6090000元/年2F：灯具3000元/年2. 鲁南装饰大市场3. 烟酒糖茶市场项目名称经营规模经营业态商铺面积租金状况烟酒糖茶市场共分9个区，目前6区、7区成了菜市场，实际只有7个区，约有商户1000家左右；糖，茶164000元/年酒类163000元/年4.

25、 汽车西站市场群在滕州市的客运西站，一方面依托了客运站四通八达、便捷的交通网络，另一方面也由于客运西站与滕州市的核心商业圈站前商业圈相距不远，因此在汽车客运站周边集聚了各种类型与业态的专业市场，其中主要的市场有：金道市场、针纺织品市场、百货批发市场、服装城、烟酒糖茶市场、机电摩托市场、翔宇儿童城等；这些市场的经营状况大致如下：名称经营规模/人数经营概况经营业态商铺面积（）年租金状况金道批发市场1万左右约400家商户开业有12年，商铺产权为汽运公司，商铺的租金收入用于职工退休与养老费用；家用电器、电子配件、日用百货、劳防用品土产杂品、烟糖食品2030门面：1.5万内部:50006000元针纺织品

26、市场8000左右，约260家商户有10多年的经营历史，产权为烟茶糖酒公司所有，部分商户通过拍卖取得门面房的使用权；床上用品、糖果批发、针纺布料、鞋业门面：30内部2040门面：1.5万10年前，通过拍卖花了5万元获得门面房的使用权，目前门面转让费可达89万百货批发市场6000左右，共387家商户经营约16年，从2000年开始市场有了相应的氛围，商铺产权为土产公司和运风汽车公司；以服装、鞋、箱包经营为主服装批发3060内部：40007000元鞋业1520内部：70009000元转让费为15万之间服装批发城6000，左右约300家商户市场经营了约5、6年时间，以服装零售为主；有20多家商铺以产权形

27、式出售，售价为20多万/间服装、服饰为主，品种与档次较百货市场的要好2030内部：1万/年内部商铺的转手费可达10万/间；5. 翔宇儿童用品商城名称经营规模/人数经营业态商铺面积租金状况备注翔宇儿童用品商城占地30亩，营业面积38000，约800家商户1F：五金家电、小商品、日用百货102540元/月/项目开业已近两年，但商场内人气明显不足，且整体业态布局显得凌乱2F：儿童服装、鞋帽102530元/月/3F：儿童用品、玩具102520元/月/从滕州市现有专业市场的经营状况来看，主要有以下几个特点，分别是：1市场的专业化程度不够，批发与零售功能共存从滕州现有的几大专业市场的经营来看，除杏花村干杂

28、海货市场之外，其余市场在经营中，虽然批发占了经营中的主流，但零售也占据了相当大的比重，据了解，在金道、针纺织品、百货批发市场这几个有10年以上经营期限的专业市场，零售占据了大致40%的份额；而新建的几个市场如，服装批发城、翔宇儿童用品城更是以零售为主，约90%的交易靠零售来支撑。2市场的集聚与扩散辐射范围有限滕州目前众多的专业市场，其交易的范畴基本在方圆60公里内，向北可到邹城，向南则止于微山、薛城等地，基本以周边的农村、郊县的市场消费为主；以低档次、小批量的交易为主，缺少一种专业市场应有的规模化的集聚与辐射效应；3市场内经营的产品以低档为主，注重价格，对品质的要求不高；在滕州的服装、日用品、鞋业、针织品这类经营业态，大多以中低档产品为主，导致经营模式以低档次、低价格、低利润为主要的竞争方式，缺少流行、时尚型品牌与相应的产品；4市场内的硬件设施陈旧，安全隐患严重，而交易方式相对落后；滕州现有的市场，大多采用“大棚式”的