房地产估价理论与方法作业题计算选择题.docx

1、房地产估价理论与方法作业题计算选择题房地产估价理论与方法(计算选择题)125mf，套内墙体面积为 20mi，分摊的共有建筑 )元 /mi。2004年1 2、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为面积为25mi。该套住宅每平方米建筑面积的价格为(A 1667 B 、 1765 C 、 1875 D 2000i答案：单价=30万元/ ( 15+25)=2000元/m2 6、某宗面积为 3000 m2的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5，楼面地价为 960 元/ m 2。理论上应补地价( )。A、 78 万元 B 、 882 万元 C 、

2、1210 万元 D、 1272 万元答案：理论上应补地价 =(960 X 5-700 X 0.8 )X 3000=1272万元3 12.某建筑物的建筑面积为 2000 m2，占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为 800元/ m2,建筑物重置价格为 900元/ m 2,而市场上该类房地产正常交易价格为 1800元/ m 2。该建筑物的成新率为( )。A、 44% B 、 50% C、 67% D 、 86%答案：成新率 =( 1800X 2000-800 X 3000) /(900X2000) =67%4 14、现需评估某宗房地产 2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格

3、为 2500元/m2,成交 日期为 2004 年 1 月末,该类房地产自 2003年 7月末至 2004 年 6月末每月价格递增 1%, 2004 年 6月末至 2004年10月末平均每月比上月上涨 20元/m2。该可比实例在 2004年10月末的价格为( )。2 2 2 2A、 2648元/ m 2 B 、 2688元/ m2 C、 2708元/ m 2 D 、 2734元/ m2答案：2500 X( 1 + 1% 5+20X 4=2708 元/m25 20、某房地产的土地取得成本为 1000万元，开发成本为 3000万元，管理费用为 200万元，销售费用为 300万元,开发利润为 500

4、万元,则该房地产的投资利润率为( )。A、 10.0% B、 11.1% C 、 11.9% D 、 12.5%答案：投资利润率 =500/ (1000+3000+200+300)X 100%=11.1%6 21、某建筑物的建筑面积为 200卅，有效经过年数为12年，重置价格为 800元/吊，建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。A、 10.2 B、 11.0 C、 11.3 D、 11.5答案：建筑物现值 =16-200 X 800 X( 1-2%) - 40=11.296 万元7 22、某商铺的收益年限为 30年，年有效毛收入为 6000元

5、/m2。假设净收益率为 75%报酬率为10%则该商铺目前的价值为( )元/m2。A、 14140 B 、 42421 C 、 56561 D 、 6000030 2答案：商铺目前的价值 =6000 X 75%/10%X 1-1/ ( 1 + 10% = 42421 元 /m 22228 29、某地区商品价格自 2000年至2004年分别为681元/m、712元/m、744元/m、781元/m和2815元/m，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006年的价格为( )。2 2 2 2A、 849 元/ m 2 B 、 865 元/ m 2 C、 882 元/ m 2 D 、 915 元/ m

6、2答案：商铺 2006年的价格=P+di=681+ (712-681) + (744-712) + (781-744) + (815-781) /4 - 6=882元/ m2005年9 5、在估价中选取 4个可比实例，甲成交价格为 4800元/m2,建筑面积为100卅，首次支付24万 元，其余半年后支付 16万元，一年后支付 8万元；乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120ni,首次支付24 万元，半年后付清余款 36万元；丙成交价格 4700元/m2,建筑面积90卅，成交时一次性付清；丁成交价格 4760元/m2，建筑面积1100甫，成交时支付20万元，一年后付清余款 32.36万元。已

7、知折现率为 10%那 么这 4 个可比实例实际单价的高低排译码为( )。A、甲 乙 丙丁 B、乙丁 甲丙 C、乙 丙 甲丁 D、丙乙丁 甲0.5答案：总价甲 =24+16/(1+10%) 0.5+8/(1+10%) =47.54 万元；乙=24+36/(1+10%) 0.5=59.82 万元丁=20+32.36/ (1+10%) =52.04 万元2 2 2 2甲=4754 元/ m ;乙=4985 元/ m ;丙=4200 元/ m ; 丁 =4731 元/ m10 6、某宗地面积为 5000 m2,现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为 5.

8、0，楼面地价为1500元/ m 2,则理论上应补交地价( )万元。A、 1250 B、 1750 C 、 2050 D 、 21502200 m ,租赁答案：应补交地价 = (5X 1500-4000 ) /5000=17501 1 1 0 、承租人甲与出租人乙于 5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为期限为 8 年，年租金固定不变为 承租人甲目前的权益价值为(A、 6.19 B 、 6.42 C 、7.20 D 、9.583答案：权益价值 =(2000 X 600-200 X 480 )X 1-1/ (1+8%) =6.19 万元12 12、某套住宅建筑面积为 100 m2,套内建筑

9、面积为 92m，使用面积为80nf，每平方米的价格为 3000 元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。A、 2400 B 、 2580 C 、 2607 D 、 27602答案：建筑单价 =3000X 80/100=2400 元/ m2226800 元 /m、6700 元 /m0.3 、 0.5 和 0.2 。）元 /m2。1314、在某宗房地产估价中， 三个可比实例房地产对应的比准单价分别为和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为 如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是(A、-100 B、-50 C、50

10、 D、1002答案：差值=6200 X 0.3+6700 X 0.5+6300 X 0.2-6700=-50 元 /m14 16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120点，单位建筑面积的重置价格为 800元/吊，建筑物残值率为 6%年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值为( )元。A、 76800 B 、 79104 C 、 77952 D 、 81562答案：建筑物现值 =96000-1200 X 800X 2.2%=79104元15 18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，2估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为25%每月可出

11、租面积租金为 70元/ m，又知该写字楼可出租面积为10000卅，运营运用率为40%假若该写字楼可出租剩余年限为 30年，投资报酬率为 8%其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。A、 548.19 B 、 558.15 C、 567.39 D 、 675.40答案： V=A/RX 1-1/ ( 1+R) nA1=700X10000X12X 60%X85%30V1=A1/8%X1-1/ (1+8%) 30=4822.83 万元；V2=70X10000X 12X 60%X75%/8%X 1-1/ (1+8%) 30=4255.44 万元16 21、某房地产的报酬率为 8%收益期限为3

12、0年时的价格为4000元/帘。若报酬率为6%收益 期限为 50年时，则该房地产的价格为( )元/ m2。A、3800 B 、4500 C 、5200 D、5600答案： V=A/RX 1-1/ ( 1+R) n30 2V=4000， R=8%， n=30， V=4000/8%X1-1/ (1+8%) 30=5600 元/ m2。17 24、某商场建成于 2000年10月，收益期限从 2000年10月到2040年10月，预计未来正常运 行年潜在毛收入为 120万元，所平均空置率 20%，年运营费用 50万元。目前该类牧业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005年

13、10月的价值最接近于( )万元。A、 536 B 、 549 C 、 557 D 、 816答案：年现金流入 =120X 8%-50=46万元无风险报酬率 =5X( 1+60%) =8%35V=46/8%X 1-1/ (1+8%) 35=536 万元18 25、某在建工程土地使用年限 40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2,所净收益为480万元，自开工到建成的开发期为 3年，估计该项目至建成还需 1.5年，已知报酬率为 8%，折现率为 12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。A、 4023.04 B 、 4074.10 C、 4768.50 D、

14、5652.09答案：房地产现值 =480/8%X 1-1/ (1+8%) 40-3 / (1+12%) 1.5=4768.50 万元19 28、某类房地产 2001年初至2005年初的价格分别为 2300元/ m2、2450元/ m2、2650元/ m2、 2830元/ m2和3000元/ m 2,其增量的权重分别为 0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001 年初为预期基期，则该类房地产于 2006年初的价格最接近于( )元/ m2。A、 3100 B、 3195 C 、 3285 D 、 3300答案： d=(2450-2300)X0.1+(2650-2450)X

15、0.3+ (2830-2650 ) X 0.2+ (3000-2850 ) X 0.4=179 V=2300+179X 5=3195 元/ m220 32、已知临街矩形地块甲的总价为 36万元，临街宽度为 20ft，临街深度为75ft。在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft ，临街深度为 125ft 。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为( )万元。A、 65.4 B 、 81.8 C 、 87.2 D 、 109.0答案： V=36/ (40%X 30%+2%) =40万元， (40+40X 9%)X 30/20=65.4 万元2006年21 2、某宗土地上有一幢 8 层高、各层建筑面积

16、相同的住宅楼，建筑密度为 50%，假设该住宅楼的总价为 2000 万元，平均单价为 5000 元/ m 2，楼面地价为 1200 元/ m 2，则该宗土地的总价为( )万元。A、 B 、 192 C 、240 D、480答案：(1200 X 50%X 8)X (2000 万元十 5000)-( 50%X 8) =480 万元22 3、某套住宅的套内建筑面积为 145 m2，套内建筑面积为 132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500元/ m 2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/ m2。A、 3000 B 、 3277 C、 3295 D 、

17、35992答案： 3500X145/(145+9) =3295.45 元/ m2。23 6、某房地产现房价格为 4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每 年300元/ m 2 (年末收取)。出租运营费用为每年 50元/ m 2。假设折现率5%风险补偿为200元/ m 2,则该房地产的期房价格为( )元/ m2。A、 3300 B 、 3324 C、 3335 D 、 3573答案：期房价格 =现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿 =4000-22(300-50)(1+5%) - (300-50) /(1+5%) 2-200=3335 元

18、/ m2。247、某仓库房地产土地面积为 1000 m2,容积率为0.8，对应的土地单价为 850元/ m2，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0，并已取得规划、国土等管理部门的认可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元/ m 2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A、 93.75 B 、 115 C 、 293.75 D、 315答案：需补交地价=楼面地价X(新容积率旧容积率)=( 2000 X 2.0-850 )X 1000=315万元2511、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2,现要调整为2006年9月的价格。已知该类 房地产2006年39的价格指数分别为 99.4

19、、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3 (均以上个月 为基数100),则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。A、 2700.8 B 、 2800.1 C 、 2800.8 D、 2817.72答案：2009 X 94.8/100 X 96.6/100 X 105.1/100 X 109.3/100 X 112.7/100 X 118.3/100=2817.71 元/m。26 12、某宗房地产交易的成交价格为 30万元，其中首期支付 30%余款在一年后一次性付清。该 房地产公摊面积为建筑面积的 10%套内建筑面积为 100m2 ,假定折现率为 6%,该房地

20、产按照建筑面积计 算的实际单价为( )元/m2。A、 2593 B 、 2619 C 、 2727 D 、 2862答案：设建筑面积为 A 建筑面积 =套内建筑面积 +分摊的共有建筑面积 即 A=100/(1-10%) =111.11 吊,该房地产一次性付清的价格 =30 X 30%+30 70%( 1+6%) - 111.1仁2593.04 元/m2。27 16、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000元/m2 ,正常开发成本为1500元/卅,管理费用为前两项的 5% 投资利息占直接成本的 5% 销售费用为 100元/ m2 直接成本利润率为 6% 则开发 后地价为( )元 / m 2

21、。A、 1840 B 、 2840 C 、 2960 D、 3000答案：开发完成的地价 =土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售费用 +销售税费 =1000+15002X( 1+16%) +100=3000元/ m2。28 17、某宗房地产建筑物建成于 1991年10月1 日,经济寿命为 60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续 土地使用权出让年限为 50年(从补办之日算起) 。 2006年 10月 1 日对该房 地产进行评估。经计算 该房地产的土地重新购建价格为 2000万元 建筑物重新购建价格为 3000万元残值率为 0。则在估价时点( 2006年 10

22、月 1 日)该房地产的评估价值为( )万元。A、 4091 B 、 4182 C、 4250 D 、 5000答案：当 R=0时，V=cq=3000X( 1-t/N )X 100%=3000X( 1-15/60 ) =2181.82 万元，在估价时点的房 地产评估价值 =2250+2000=4250 万元2920、某在建工程土地使用年限 50年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为17500m2，所净收益为350万元。目前该项目已建设 2年，估计该项目至建成还需 2.5年，已知市场上同类房地产报酬率为 7%，折现率为 10%，则该项目续建完成后的总现值为( )万元。A、 3758

23、.57 B 、 3942.03 C 、 3966.10 D 、 4769.85答案： V=A/RX1-1/ (1+R) n/ (1+rd) t=350/7%X1 1/(1+7%) 50-4.5 / (1+10%) 2.5=3758.57 万元30 26、现有某待开发项目建筑面积为 3850 m2，从当前开始开发期为 2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%,半年后和一年后分别出售其余的 30%和 20%,出售的平均单价为 2850 元/ m 2。若折现率为 15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。A、 766 B、 791 C、 913 D 、 1046答案：该项目

24、开发完成后的总价值的当前现值 =2850X 3850X 50%/ (1+15%2+30%/( 1+15% 2.5+20%/( 1+15%) 3=791.24 万元31 30、已知临街矩形地块甲的总价为 40/2万元，临街深度为 50m,临街宽度为30/15m。临街深度为100m临街宽度为15m在有一相邻矩形地块乙，临街深度为 150m临街宽度为15mo运用四三二一法则，则地块乙的总地价为( )万元。A、 23.4 B 、 28.6 C、 33.4 D 、 46.8答案：设标准临街宗地总价为 A万元，40/2=A X (40%+30%, A=28.57万元，乙地块的总价=28.57+28.57

25、X( 9%+8%)=33.4 万元32 31、某居民楼总建筑面积为 5000 m2,总价值为1000万元，其中土地总价值为 500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为 150 m2,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。A、 3% B 、 3.5% C 、 7% D、 4%答案： 35- (1000-500 )/5000 X 150/500=4%2007年233 10、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为 4500元/ m,出租的年末净收益为500元/卅。假设年折现率为 8%风险补偿估计为现房价格的 3%则该期房目前的价格为(

26、 )元2/ m 。A、 3473 B 、 4365 C 、 4500 D 、 4635答案：期房价格 =现房价格 - 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿22=4500-500/ ( 1+8%) -500/ (1+8%) 2-4500 X 3%=3473元/ m 2。34 18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围 是( )万元。A、0 50 B、50 75 C、50 100 D、100 150答案： 50+50/150 X 50=6

27、6.67 万元35 20、某地区房交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3%和6%某宗房地产建筑面积为120 m2,买卖双方商定，买方付给卖方 30万元，并由买方交纳所有的税费。由该宗房地产的正常交易单价为( )元 / m2。A、 2427.18 B、 2500.00 C 、 2575.00 D、 2659.57答案：正常成交价格 =卖方实际得到的价格 /(1- 应由卖方缴纳的税费比率) =300000/ (1-6%) /120 22m2=2659.57 元/ m 2。3621、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为 780元/ m2，安装工程费为450元/ m 2

28、 (其中人工费为 50元/ m 2),装饰装修工程直接费为 900元/ m 2 (其中人工费为 45元/ m 2),又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接率的 15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的 75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 72%，税金为 3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为 ( )元/ m 2。A、 2204.55 B、 2397.99 C 、 3237.60 D 、 3345.6422答案：780 X( 1 + 15% +450+50 X 75%+900+45X 72%元/ m X( 1+3.5%) =2397.99 元/ m3722、某房地产的重建

29、价格为 2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率较大较正常情况多投入 150 万元,投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15年,估价对象房地 产的报酬率为 12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。A、 1838.00 B、 1844.55 C 、 1845.87 D 、 1850.0015答案：2000 150-0.8 - 12%X 1-1/ (1 + 12% =1844.55 万元38 27、某在建工程规划建设面积为 12400 m2，土地使用期限为 40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为

30、 60元/ m，可出租面积为建筑面积的 65%,正常出租率为 90%,运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年, 约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%,折现率为 14%,则该在建工程续建完成后的房地产现值为( )万元。A、 2281.83 B、 2474.60 C、 3798.30 D 、 4119.18答案： V=A/RX1-1/ (1+R) n/ (1+rd) t=60X 12400 X 12X 65%X 90%X ( 1-25%) /8%X11/(1+8%)40-2.5 / (1+14%) 1.5=3798.30 万元39 29、通过市场调研，获得某类房地产 200

31、2年至2006年的价格分别为 3405元/ mt 3565元/吊、3730元/ mf、3905元/ mi、4075元/ mf,则采用平均增减量预测该类房地产 2008年的价格为( )元/吊。A、 4075.0 B、 4242.5 C、 4410.0 D 、 4577.52答案：d= (160+165+175+170) /4 = 167.5 元/ m2008 年的价格 V6=P0+di=3405+167.5 X 6=4410 元/ m 2。土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.6 ,楼面地价不变,则该房地产开发用地4032、某房地产开发用地,其土地面积为 10000 m2,1.2,楼面地价为 1500 元/ m 2 。后经规划调整,容积率提高到 容积率提高需补地价( )万元。A、 375 B 、 450 C 、 500 D、 600答案：需补交地价=楼面地价X(新容积率旧容积率)= 1500X(