对经济适用房廉租房政策的反思及对策.docx

1、对经济适用房廉租房政策的反思及对策对经济适用房、廉租房政策的反思与对策以XX九龙坡区为例摘要：为了尽快解决城市低收入家庭的住房保障问题，国务院于2007年8月出台了?关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?国发200724号文件，该政策出台后,XX市政府根据各我市实际情况逐步落实了国务经济适用房和廉租房的相关政策,取得了一些成果,为一局部低收入群众解决了住房问题,使他们享受到了改革开放的成果。但由于相关制度不够完善，存在政策措施还不配套等问题，实施过程中出现了一些问题，矛盾较多。特别是本区作为XX市城乡统筹综合配套改革试X区还需解决农村家庭转为城市居民的住房问题。今年，市委决定，用3-5年

2、时间完成主城的旧城改造，这是近年来的工作重点。这些政策的实施都会直接影响经济适用房和廉租房的建立进程。因此，根据本区情况，积极探索建立完善的保障性住房体系，有序地推进以上政策和工作的落实很有必要。关键词：经济适用房；廉租房；对策建议。住房问题是重要的民生问题。随着我国的住房制度的改革，居民住房由方案经济时代的由国家提供逐步开展为市场经济时代的由个人购置或租赁的市场化模式。但在这个过程中，由于城市廉租房制度建立相对滞后，经济适用住房制度不够完善的原因，住房市场出现了过于市场化的趋向。出现了商品房价增长过快，而人民群众收入增长不能适应房价增长速度的普遍情况，造成了广阔中低收入家庭难租到房、买不起房

3、的现状。加之随着大量农业人口的城市化及大量的外地投资资金进入XX市场，更是加剧了这种矛盾。对此广阔人民群众迫切希望政府能加大对房地产市场的干预，调控房地产市场，虽然国家针对以上情况也出台一些调控政策；如提高房地产业的进入门槛、对地产工程在银行的贷款进展限制，房屋面积限制在90平方米以内等一系列措施，但都没有从根本上解决中低收入家庭的住房问题。XX市作为城乡统筹试验区，由于需要解决的农业人口城市化任务比其它城市更重，加之被批准为试验区后国外及外地投资资金大量地进入XX房地产市场，更加剧处理以上问题的难度和工作量。因此政府更应加大落实该文件的力度和措施，才能保证城乡统筹试验的正常进展，保证人民群众

4、安居乐业，促进和谐社会的开展。一、保障性住房体系的概况：一)、保障性住房体系分类：保障性住房是近年来国家为解决生活困难群众的住房问题，逐步开场建立的政策性住房保障体系。保障性住房体系主要以经济适用房、廉租房、单位集资合作建房及农民工居住的集体宿舍等类型住房形式构成。但根据近期国家政策调整，已经将单位集资合作建房、农民工居住的集体宿舍及旧城改造拆迁的还建房等类型住房形式归入了经济适用房的类别，因此现行的保障性住房实际上只存在廉租房和经济适用房二大类别的住房保障形式。1、廉租房系由国家建立或其它方式组织的住房，由符合条件的城市最低收入家庭的无房户或未达最低住房标准的家庭向国家申请租赁，交纳比拟低廉

5、的廉租房租金的保障性住房。2、经济适用房系指政府提供减免土地出让金、城市建立配套费等收费的政策优惠，按照合理标准建立，限定户型面积和销售价格，拥有限制产权，向城市低收入住房困难家庭供给的具有保障性质的政策性住房。二、廉租房与经济适用房都系国家为解决低收入城市家庭住房问题的对不同层面对象进展保障的保障性住房，在保障对象上存在相互衔接的关系。但两者之间存在住房性质、保障程度、适用条件等多个方面的差异,见以下图表：经济适用房 廉租房性质 政策性住房 保障性住房功能解决城市低收入家庭住房问题解决城市最低收入家庭或特殊困难家庭住房问题房屋性质拥有有限产权,上市交易有严格条件限制没有产权,租赁使用,交纳低

6、廉租金房屋控制面积60平方米以下50平方米以下适用对象无房或人均住房建筑面积未到达市人均住房建筑面积60%的家庭无房或人均使用面积低于10平方米的低保困难家庭适用标准人均收入未到达上年度城镇居民人均可支配收入标准,08年为13715元,每年公布一次现行掌握标准为享受低保的家庭月收入人均未达260元管理部门建委房管局廉租办退出机制购置满五年，政府回购或在补交土地收益等价款后可取得全产权或交易在适用对象不符合保障条件或违反管理规定时停顿保障收回住房现在适用的法律及政策依据07年经济适用住房管理方法、XX市经济适用住房管理暂行方法九部委发布的?廉租住房保障方法?、城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及

7、退出管理方法?、?XX市城镇廉租住房住房保障方法试行?取得方式符合购置条件时申请购置符合条件的申请租赁二、 九龙坡区经济适用房、廉租房实施概况1、经济适用房实施状况根据区建委提供的数据。目前,从2006年6月30日至2008年7月1日止经市建委审批但在建尚未交付使用和准备建立的非安置房类型经济适用房工程共18个，总建立面积178.1万平方米;安置类经济适用房工程10个,建立总面积63.2万平方米,二者合计共拟建立总面积为了241.3万平方米,已申报未审批工程10个,总面积53.98万平方米。三者统计后属于经济适用房X围的在建和拟建立总面积为295.28万平方米。这些已批准或以后可能被批准的工程

8、将在今年至后几年内逐步投放到保障性住房市场。按现行适用的人均可支配年收入低于13750元的标准作为购置条件的进展初步判断,符合购置条件且具有实际购置力的家庭所需的面积,应远远小于与拟建立规模的面积。2、廉租房实施现状。1)、我区廉租住房实施情况：据在区廉租办调研收集的数据，我区自2003年8月启动廉租房保障工作以来，至2007年底为止，我区共调剂和建成面积约81000平方米，1570余套廉租住房，结合租金补贴、租金核减等方式，先后对1753户困难家庭实施了廉租住房保障。对我区人均住房面积低于6平方米的“双困家庭已到达廉租住房全覆盖,处于全市领先状况。根据区房管局廉租办在2007年九月拟定的中、

9、长期规划，准备在3-4年时间解决全区3500户城市人均住房面积低于10平方米的低收入家庭的住房保障问题。其中：2007年规划1000-1200套，2008年规划建立1500套，2009年规划建立1000套，共计拟建立和调剂廉租住房面积约近120000平方米。2 、我区低收入家庭住房情况：据我区2007年底进展的全区低收入家庭住房状况调查统计。我区现人均住房面积低于16平方米，家庭人均收入在8677元低收入家庭户数为11944户，涉及人员有35000人。占城镇总人口的7%；其中建筑面积人均8平方米以下的占3909户；建筑面积人均8-13平方米以下的有4889户；建筑面积人均13-16平方米以下的

10、有3146户。减去13-16平方米X围的3146户，余下人均13平方米以下的家庭有8798户，如按低于人均年收入5040元的标准已低于XX市最低工资标准680元/月，都应符合扩大适用标准后的廉租房的保障X围，每户按平均40平方米面积建立，共需建立约350000平方米的廉租性保障住房才能到达实物配租的要求，与我区拟建立的廉租房规模有较大的缺口。三、 我区住房保障体系存在的问题。一、经济适用房制度现存在的问题1、现行的经济适用住房对低收入家庭收入的界定的标准与实际需要经济适用房并具有购置能力的低收入家庭情况不符。现行的?经济适用住房销售管理方法?中，将家庭人均年收入未到达上年度市统计局统一公布的城

11、镇居民人均可支配收入标准现执行13715/人年作为购置经济适用住房的根本条件之一，即人均月收入低于1143元的家庭才具备购置经济适用住房的资格，而XX市城镇居民人均消费支出为10876元/年每月支出906元，但目前全市经济适用住房销售的套内均价为2384元/每平方米。显而易见，满足经济适用住房购置条件的低收入家庭的经济能力根本无力购置经济适用住房，而人均月收入在1200元至1900元X围内的低收入住房困难家庭具备购置经济适用住房的能力，却又不能满足政策规定的购置资格。故现行经济适用住房，由于没有适宜的销售对象，至少在理论上已成了一个即占用了国家资源又没有市场的“夹心产品。正因为经济适用房保障对

12、象X围的定位出现了与实际需求层面不符的偏差，所以适用收入标准确定得太低，经济适用房的现状已偏离了设立经济适用房的初衷，也未应到达应具备的社会的功能和作用。只是现在经济适用房还未大量投放到市场，问题还没有反映出来，如不及时纠正这种状况，必然出现对保障性住房负面影响，进而引起地产经济的混乱。2、经济适用住房与商品房销售价格未拉开差距，其保障功能表达缺乏。一是经济适用住房优惠政策的支持力度不够，除已明确的城建配套费、易地人防费、集中绿化费、规划综合费减免外，其他有文件规定的经济适用住房优惠政策因无具体实施细那么并未执行，如信贷利率等。二是开发商为追逐最大利润，均按市物价局核定价格上浮10%的高限销售

13、。三是经济适用房在物价核定价格程序上存在不公开、不透明的等喑箱操作的现象，也是造成核定价格偏高的重要原因之一。3、对经济适用房的建立工程及规模的审批缺乏有效的引导和控制措施。根据现行经济适用房的实施状况，除安置性工程外，其它工程都由开发商自行申报立项，并负责投资建立。在这个过程中，政府审批部门没有可以根据整体建立规模和市场需求量进展控制的标准和行政措施。只要符合土地、规划等相关手续，开发商申请报批后，审批部门主要是区级建委没有否决权，不能根据本区建立规模需求量进展限制调整，只能逐级上报市建委，由市建委审批确定。在这过程中区建委并没有根据本区情况进展决策和控制的措施。并且现行的审批制度也未制定审

14、批工程时可以参照的每区的控制规模总量数据及年度控制总量细那么方法，建委整个审批程序没有规X的审批控制规那么。正是以上原因，现本区的经市建委批准的经济适用房规模在排除区外需求前提下已经有失控的趋势，而我区经济适用房的具体管理部门缺乏有效的调控措施，也就是造成了现在我区整个经济适用房建立规模过大的一个主要原因。4、经济适用住房销售环节的监控流于形式，存在购置资格的审查的真空和漏洞。首先现行的?经济适用住房销售管理方法?规定，经济适用住房购置资格采取逐级审查的方式认定，对购置人家庭收入情况和住房现状的审核主要依靠街镇居委会或购置人现工作单位，很大程度上依赖于这些基层部门工作人员的责任心和个人素质，这

15、就为购置人资格的实质审查带来很大的难度。尤其是外地来渝常驻人员购置经济适用住房的资格由谁审查、由谁核实，几乎为管理“真空。其次从另一方面分析：由于对适用对象确定的不合理收入标准定得太低，符合条件的群体购置不起，太严格的审查购置对象资格，必然造成已建成的经济适用房无人购置的现象，进而引致开发商投入资金不能及时回收及房屋闲置的负面现象，从而影响社会经济的正常运行，产生不利的负面影响，在这种进退二难的现状下，审查部门也不可能过于严格进展审查。在这种情况下，由于客观环境上的“不能和行政审查部门主观上的“不想，造成经济适用房的销售环节中对销售对象的资格审查已是流于形式。所以经济适用房的资格审查已没有真正

16、的意义，未到达限制不符合条件的对象购置的效果。5、经济适用住房后续上市流通的有关规定不具体，给后期管理带来困难。现行的经济适用住房政策对购置资格有明确规定，但对购置后上市及回购规定太过原那么，对购置者而言具体实施时存在太多不确定性的风险。现行规定对经济适用住房上市交易按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府补交土地收益金未作明确规定，使购置家庭不知道在到了五年后政府回购是按什么价格回购，回购时是否支付一定合理收益；或符合上市条件后应补缴多少差价及这些差价的组成构造。这些问题没有明确的规定，都给经济适用房流通带来了许多的不确定性，使他们不能对购置经济适用房屋和购置后改善住房条件

17、的方案作出长远规划，从而影响了他们购置的积极性。二、廉租房实施中存在的问题1、 廉租房总体房源严重缺乏，不能保证大量不断增加的社会保障需求。 根据我区廉租房办公室进展的低收入家庭住房状况的调查报告数据,我区人均低于8677元标准的有11944户,涉及人数35000人，占我区城镇人口的7%2007年9月统计。按每人保障10平方米的标准计算，就需提供廉租房面积350000平方米。如按国家和市政府的要求，廉租房的保障X围将由最低收入家庭逐步扩大到低收入家庭，如对于低收入家庭的认定标准参照经济适用房中的界定标准按2008年统计数据为人均每年低于13715元，这样一来对于廉租房的需求将呈爆发性增长。要现

18、实我区的廉租房建立方案，实际能提供的实物房屋与未来需求之间存在巨大的差距，根本不能满足低收入家庭对廉租房的实际需求。2、 现行的廉租房建立资金的来源形式无法保证未来廉租房建立。现行的廉租房资金来源主要有以下几种：1市政府、区政府年度财政安排拨款，2住房公积金增值收益扣除相关费用后的资金，3区土地出让净收益不低于10%的投入资金，4，争取的中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金，5社会捐赠及其它方式筹集的资金。廉租房建立的以上几种资金保障方式，在实施过程中，市级补贴资金为400元/平方米；有时能向中央有关部门申请一些专项补助资金，但具有很大的不确定性；社会捐赠及其它方式的资金几乎没

19、有，主要还是靠区财政承当，区财政负担压力过大。在现行的廉租房资金保障渠道下，区政府受制于财力的原因，维持现有规模都感十分困难，更不能支持大规模的廉租房建立规划，廉租房建立体系的长远规划和逐步开展在资金上无法保障。3、 租房建立主体局限于政府,资金渠道比拟单一,由于政府的财力、人力的缺乏，限制着廉租房推广与可持续开展，有待进一步多渠道地引导社会力量介入廉租房的建立,扩大参与主体。4、 态管理中廉租房准入、退出机制与调剂机制有待改良和完善。现行的廉租房准入规定，主要按现行的XX市城镇廉租房申请的规定,实行的三级审批登记制，申请人首先向所在社区申请,社区初审后，报街镇审核后，在报廉租办复审，进展公示

20、。公示15日后没有异议或异议不成立的才予以登记，进展轮候。在整个过程中，社区与社区、社区与街镇和廉租办之间，整个程序未进展全区的网络联网，全区申请信息未通过专门进展对外公开，由于申请信息未公开，申请人对申请处于什么状态也不清楚。相对来说整个过程缺乏透明度，缺少公众监视，不能有效防止违规操作的情况的发生。现行的退出机制中,只有规定的几种情况,一种是租赁人在不符合廉租保障条件时应退出,租赁房屋,二种是在租赁中违反规定应退出,但怎样对已租赁家庭的进展条件审查,审查的时间、程序、审查的部门、审查的方式都没有规定；收回廉租房的方式和程序也没有规定。因此廉租房长期有效使用无法保证。调剂机制不完善是指对保障

21、对象在保障过程中出现，家庭成员增加，减少等情况发生后，保障面积不够或减少时，现行的管理制度中，缺乏相应的调节规那么和方式。三、对策建议。通过对廉租房和经济适用房的现状及问题的分析，我们认为，现行的保障性住房政策体系，在具体实施中，缺乏总体规划，统一指挥的问题，没有形成统一而有效的管理机构，造成廉租房与经济适用房建立各自为政，建立规模的存在巨大比例失衡。国家对保障性住房指导思想的重点要求是以建立廉租房为主、完善经济适用房建立为辅原那么的解决各个层次的低收入家庭的住房问题。而调研后发现在实际实施过程中，这两种相互衔接的保障性住房体系的住房建立存在严重比例失衡的倒挂现象，如：本区廉租房在2008、2

22、009年的规划投放总量只有约11万平方米，而经济适用房的投放在未来几年规模将到达近300万平方米。如果按这样的现状进展实施完成，不进展一些必要的改革，必然将是低收入群众最需要的廉租房严重短缺，无房可住，而建立的经济适用房又将大量销售不出去，使房屋大量的闲置，造成巨大的社会资源浪费，又不能很好的到达使低收入群众的住房问题得到逐步改善的政府目标。因此我们提出以下建议1、 可以借鉴在公共保障性住房已取得成功的XX特别行政区和新加坡管理建立的成功经历，组建统一保障性住房建立管理机构。将廉租房与经济适用房作为社会公共住房保障体系一并纳入统一的管理机构进展管理。合并现有分散的管理部门，组建专门的保障性住房

23、建立管理机构，统一规划、建立、管理、协调全区保障性住房的工作。具体可将建委负责的经济适用房管理职责、房屋管理局下设的廉租办公室的廉租房管理职能进展合并，组建统一的保障性住房管理机构。设立的机构中应设置政策规划战略、经济适用房、廉租房、拆迁安置住房、资格审查、物业管理等相应科室，分别负责各自的保障体系建立管理的日常工作，但在总体保障性住房的规划、建立比例、建立面积，那么由政策战略等部门总体平衡确定。如因为机构设置新部门有困难的，可以考虑二种方式解决缺乏统筹安排的问题，一是将这个机构设置在建委或房管局下，作为二级局单独进展管理；二是将这二类保障性住房的管理，由一个区领导统一负责分管保障性住房事务的

24、审批管理。以提高保障性住房管理工作的统筹性、可持续性、高效性及协调性，保障我区保障性住房管理工作高效有秩的进展。这样做就比拟好地协调了经济适用房与廉租房的合理建立规模比例，防止造成建立保障性住房的比例失衡的问题，也符合国家将长期开展和完善保障性住房体系的总体政策。并且保障性住房系涉及到全市统筹的工程，建议区政府应向市政府提出以上类似的建议，通过地方性立法的方式统一全市的保障性住房工作的进展。2、 完善经济适用房政策的建议1修订经济适用住房购置标准，提高家庭人均年收入标准的上限，为真正的需要的住房困难家庭提供保障。根据本次调研的情况，我市、我区现行经济适用房的销售价格，能有购置力的群体为月收入在

25、1200元至2000元X围内的家庭，比拟符合全市职工平均工资收入的标准1924元/人.月以下的家庭，因此建议区政府向市有关部门建议修改经济适用房适用对象的收入标准，将原标准修改为人均收入低于全市平均工资的家庭，也即是将适用经济适用房人群的收入标准提高到低于全市职工平均工资以内的中等偏下的家庭，这样比拟符合我市和我区的实际情况，也符合国务院相关保障性住房逐步过渡到中等收入以下家庭的文件精神。同时，通过贷款贴息，担保等方式鼓励中低收入家庭自行购置经济适用房，减少廉租房保障的对象，使廉租房源足够充分，能为真正的低收入家庭提供住房保障，做到廉租房与经济适用房的有效衔接，不断改善和逐步提高城市居民的住房

26、条件。2、加强对经济适用房的本钱控制，拉开与普通商品房的价格差距，使中低收入居民有能力购置和足够的购置动力。一方面要从落实公用企业、金融机构等支持保障性住房的扶持政策入手，减少购置家庭在税收压力和增加在金融政策上的支持。二方面要在对经济适用房价格核定上，严格审计，向市物价和建立部门建议共同制定明确的经济适用房本钱组成的政策性指引、公布的本钱构成目录，公开公布每个工程的本钱构成清单，提高核定的经济适用房的指导性价格的透明度，承受公众监视，防止开发单位与权力部门的暗箱操作，严把经济适用房定价关。通过以上方式拉大经济适用房与商品房的价格差距，使经济适用房对低收入家庭具有足够的购置吸引力，保证经济适用

27、房的建立资金快速回收，提高资金的使用效率。3、建立完善经济适用房的公开申请及严格退出的制度。如经济适用房做到了修改适用标准的提高和价格的严格控制，必然将吸引大量中低收入家庭积极购置经济适用房的热情，在初始阶段必然存在房源缺乏的情况，不能立即解决所有的符合条件家庭的保障住房问题。就需要建立合理的申请轮候制度予以解决，区政府可以派人向XX特别行政区学习的先进的公开申请轮候制度，保证公开、公正、公平的解决每个符合条件的家庭都能公平地享受到国家保障性住房的优惠政策。我们建议，鉴于申请资格审查的客观状况，难以保证资格审查的真实性。可以对经济适用房采用“公开申请社会监视，高退出标准严格执行的原那么，简单理

28、解就是“轻审查、重监管、严退出，在申请程序由申请人自行按规定申请，管理部门不主动审查只公开申请资料；购置后严格监管购置者不能进展转租、转借、空置等行为，保证自用的保障目的；符合上市条件时严格控制回购标准及取得产权条件和上市限制的方式，到达易进难出的效果。就很好地防止了非实际需要的投机、投资者购置保障性住房进展谋利的可能，也解决了限制不符合条件的家庭进入保障性住房领域，而让实际需要的低收入家庭能真正购置到房屋自行使用的难题。4、尽快完善公布经济适用房的退出方法，明确产权取得的差价补偿标准和的差价构成指引。为了保证经济适用房的长期有序实施和开展，必需向市有关部门建议尽快制定经济适用房上市流通的产权

29、补交收益差价的具体标准和回购标准，解除政策不确定的政策风险，减少社会群众对经济适用房的疑心与困惑，从而有效地使全社会对我市、我区的经济适用房的政策有准确认识，使开发企业能正确确实定各自的经营方向、能让城市居民根据自己的实际情况制定自己的住房解决和改善规划，进而引导全市、全区房地产市场由低到高端市场有秩平衡开展，减少房产泡沫的发生，保证我市、我区的地产经济的正常运行。3、 完善廉租房制度的的建议。1、加大资金投入力度，逐步扩大廉租房建立面积，逐步解决保障水平提高后的对房源的更多需求。区政府应根据本区实际财政情况，在财力允许的前提下，尽可能的增加廉租房建立资金的投入。可以适当提高土出让金收益投入的

30、比例，按国务院的规定原那么上为土地净收益不低于10%，实际操作上可在本区考虑调整到。鉴于我区在经济适用房上建立总量较大年批准的万平方米的五个经济适用房工程，就出让金和城建配套费减免二项就减少土地出让金收入到达8.亿元，因而大幅减少了本区土地出让金的收益总量，也间接减少了廉租房的资金总额度。而且现行经济适用房在实施过程中存在政策上的不太符合区情的现状，在现行状况下过多的建立经济适用房也不一定能很好地解决低收入群体的住房问题。因此建议在保障性住房体系上，对廉租房与经济适用房的建立规模比例进展一些调整，增加廉租房建立规模而减少经济适用房的建立规模，保证廉租房建立在资金上有更多的保障。2、创新廉租房建

31、立方式，逐步引导社会力量介入廉租房领域，建立低租性住房，扩大保障性房源和保障X围。在现行的廉租房的建立模式下，整个建立都属于政府主导的全保障方式，鉴于我区的经济财政能力和现状，政府不管是在财力上还是人力上，都不能很好地全部解决低收入家庭的住房改善问题，必须引导社会力量介入廉租房领域，才可能增加廉租房的建立规模。这个模式主要思路是，将廉租房或低租房的所有权与租赁权进展别离，即吸引国有、民营、外资进入廉租房建立，建立的房屋所有权归建立企业并拥有房屋的收益权，但限制其只能用作廉租或低租使用，按政府规定的方式和价格向低收入家庭出租，政府只保证其合理的收益。建立企业的投资收益由房屋租金和政府补贴组成，在租金收益未到达确定的比例时，政府用廉租房的保障资金进展补贴，保证建立企业其合理的投资收益。由于有了政府信誉的保证，对社会投资资金就有了吸引力，也有了可操作性。因此在社会力量的介入情况下，廉租房在资金投入，管理人力上就有了巨大的上升空间。具体方式可以是多种形式，可由区政府组织专门机构进展专题调研。可以采用“廉租房基金操作模式详见政协经济界肖强、X丹关于“建立XX廉租房基金的建议的调研报告，也可借鉴XX特别行政区关于公屋建立等的其它模式。改良和完善廉租房申请、调剂、退出等管理机制。