物业管理合同注意事项.docx

1、物业管理合同注意事项物业管理合同注意事项 篇一：签订房产物业管理合同注意事项 在签订物业管理合同之前应仔细阅读合同条款看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为目前在签订物业管理合同中应主要注意以下四点： （）第一次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前由建设单位选聘的建设单位应当与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止 （）签订物业服务合同之前应明确所购物业的类型是公寓还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等）不同类型的物业有不同的管理标准、收费标准 （）

2、关注收费项目是否符合有关规定有的物业公司承诺安装可视对讲门铃尚未安装就提前收费；有的物业公司为了多收费巧立各种名目如装修配合费等这些都是物价部门和相关部门所禁止的 （）关注收费项目是否未获批准就被先执行物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批才可收取有的物业公司在审批尚未通过时提前收取也是不对的 消费者在签订物业服务合同时应对照物业收费标准仔细核对标准中没有的收费项目可要求对方出示有关部门文件否则有权拒交 篇二：业委会签订物业服务合同应当注意的法律事项 一、物业服务合同的作用 物业服务合同是规定业主与物业服务企业双方权利义务关系的重要法律文件 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服

3、务物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任法院在审理物业服务纠纷时也以物业服务合同为主要依据之一因此物业服务合同是维护业主权益的重要依据 二、物业服务合同的种类 1、根据物业服务合同签订的主体和时间不同物业服务合同可以分为前期物业服务合同与后期物业服务合同 在业主大会成立之前由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同业主大会、业主委员会成立后业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结物业服务合同自物业服务合同生效之日起原前期物业服务合同自然终止 本文仅对由业主委员会受业主大会的委托与物业服务企业签订物业服务合同这种情况进行探

4、讨物业服务企业与业主分别签订物业服务合同的情况比较少见前期物业服务合同也不在本文叙述范围 2、根据物业服务收费的方式不同物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同 包干制是指由合同双方根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润协商确定物业费收费标准业主按此标准交纳物业费物业服务企业按照合同约定收取物业费、提供物业服务自负盈亏 酬金制是指合同双方根据物业服务成本和物业服务企业的酬金确定一个预收费标准由业主向物业服务企业预交物业费预收的物业服务成本属于代管性质为所交纳的业主所有物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出如果预收的物业费不足以支付物业服务成本及物业服务企业

5、的酬金差额部分应当由业主补交；若有结余仍属于业主所有 三、业委会与物业服务公司签订物业服务合同的流程 1、选聘物业服务企业 根据物权法、物业管理条例的规定选聘物业服务企业应当按照业主大会议事规则的规定程序由业主大会决定 2、与物业服务企业协商确定合同条款 物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定 3、签订物业服务合同 四、业委会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项 1、注意程序合法性 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的

6、主要内容应该经过业主大会通过方可生效选聘或者解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意特别需要注意的是有些小区的管理规约、业主大会议事规则对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等约定了具体规则比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订业委会的行为需严格遵守小区规则如果程序不合法可能导致物业服务合同无效或者被撤销 2、注意明确双方各自的权利和义务 如果约定不明会带来很多不必要的麻烦 物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等服务内容丰富、范围较广每个小区的具体情况又各

7、不相同由于认知上的差异很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的理解出现偏差产生矛盾因此明确各自的权利和义务对合同双方来说都具有不可忽视的意义 物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有： （1）收益归属：车库、车位的收益归属供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属其他公共部位收益的归属； （2）服务范围和标准：些事项属于物业服务范围些不属于物业服务范围些服务可以另行收费些不应当另行收费；约定应符合北京市住宅物业服务等级规范（试行）一级、二级还是三级标准如果有超过或低于该标准的特别约定应另行写明； （3）物业费收费标准、时间和方式何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩权无正当理由业主拒交物业

8、费的违约责任； （4）物业管理用房的使用有的物业公司擅自将物业管理用房出租而物业服务合同对此却没有相应规定引发一系列行政投诉和民事诉讼； （5）合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力明确业主大会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前解聘物业服务企业除经双方认可的不可抗力外物业服务企业不得提前解除合同； （6）合同终止后的交接：物业公司在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式明确需要移交的部位和资料目录财务的交接 3、注意细化双方的具体权利和义务 某些概括性条款应当加以细化合同约定得越明确越细致越有利于合同双方实现权利、履行义务比如“业主大会、业主委员会以及业主有权监督

9、物业服务企业履行物业服务合同”应当进一步补充约定“监督”的方式和步骤以及物业服务企业应当如何配合监督工作；“业主大会、业主委员会以及业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”应当进一步补充约定物业服务企业在何时或何种情况下应当以何种方式向业主大会、业主委员会以及业主公布相关情况 4、注意明确违约责任 要在物业服务合同里明确物业服务企业违反约定应承担的违约责任约定的责任要具有实用性和可操作性特别是对提前解聘的物业服务企业不及时退出或未解聘的物业服务企业提前撤出的情况虽然物业管理条例规定了国家行政机关对其处罚的内容但是它弥补不了给业主带来的实际损失所以一定要约定如果出现

10、这种情况物业服务企业应按天交纳违约金这样才能有效保护全体业主的利益 篇三：物业管理注意事项 管理项目： 一、包括养护建筑 装修应跟物业公司签订装修协议和办理装修许可证说出需要装修的期限并到该物业财务缴纳装修押金如未请装修公司装修则属自装只需业主本人到物管公司办理以上所述手续即可 物业公司对装修进行监督不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌不得占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物 物业公司审查装修图纸禁止拆或损坏承重墙跟进监督对于损坏房屋承重结构应恢复原状要求不得降低原构件的强度不得低于原构件的用料标准恢复原有构件的形状恢复

11、部位的构造措施要符合有关技术规定 二、维护设备 电子防盗门设施损坏如在保修期内应及时与建筑单位联系进行维修出了保修期内的应向业主说明归属权时这单元每户共同使用的造成的损坏由每户平摊费用购买物业无偿修理 物业管理有助于建筑空间的维护和保养对物业设施电梯、公用灯光、玻璃窗等有计划的保养与维修增加使用的安全性和耐久性公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明公共区域的照明灯损坏物业公司要及时更换维修货梯装修运行时间规定电梯使用注意事项、应急故障处理电话及时安排人及时处理电梯故障维修指导管理外挂空调或其它设备看是否影响建筑整体形象是否有滴水漏电影响行人和其它商户等等 三、保证水电气热正常供

12、应 水、电、气因维修或其它原因影响正常使用应在醒目位置电梯口或入口提前张贴告知明确停用原因和停用时间方便商租户或住户提前做好安排避免因沟通不畅产生矛盾造成损失提前做好应急预案有线电视、电话以及宽带网等做好使用对接水电气受专业部门委托后方可代收物业不是批发商只是代收者由政府定价不能随意加价公摊电费目前暂时按现行规定收取随着商户增加用电量的增加物业应根据情况适时下调 电梯、大厅、楼道公用照明要按时开关楼道能用声控可用声控灯楼宇亮化等根据季节定时开关 四、公共面积的保洁 随着招商力度加大和入住商户的增加西门厅和一至六楼楼道装修已完毕以及地下室正规化管理提上日程为满足需要各个岗位的人员配置及时到位相关

13、的人事架构和职能说明要尽快做好对接 商业物业还要确定承租户的营业时间做好配套物业管理保洁和停车场的配套服务 区域划分地下车库西、北、南、大门厅、电梯前室、商业区16楼公共部分所有电梯轿厢前门广场环形车道等要求每天定时打扫营业时间内有专人保洁时刻保持公共区域内的环境良好 对人的管理要规范就是要求员工在每一项工作和工作中的每一个环节都有章可循、有法可依避免因个性差异和人为因素造成工作操作的随意性以确保工作质量、提高工作效率保洁、岗位保安统一着装尽量做到年轻化提高形象确定好轮岗时间保洁划片区负责保安做好相对应的培训管理工作规范礼貌用语停车导引指挥手势做好后续的监督跟进工作对于承租户的安装广告招牌需接

14、受管理保证整体规划协调经公司审核批准后安装的物业不收费 定期排查安全破损破旧的广告以免影响安全和形象如管理不善或因不良天气状况造成的安全事故与开发公司无关 五、人防安防 1.商业区顾客一般流量大进出人员杂不受管制易发生意外安全保卫工作非常重要安全保卫管理是商铺物业管理的要点必须予以重视通用地方需装监控设备运用电视监控系统对商铺全方位多角度进行日常监视如电梯公用面积出入口发现可疑人员时用对讲机通知保安加以注意流动岗应着便装流动巡逻做到勤观察勤分析善于发现问题及时解决问题对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告积极配合提供监控录像作查证等等 2.地下车库或露

15、天停车场亦需安置监控探头防止车辆被盗 3.有些易燃易爆的装置用品提前做好应对措施安全管理特别要慎重商区物业一般都安有先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置这些装置直接与电视监控系统联网一旦发现火情烟雾达到一定浓度或温度达到一定高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置 4公用面积的安全出口应急出口提示到位商业服务区公用面积最好悬挂有安全指引出口路线图如因安全服务不到位造成的任何事故后果自负与开发商无关 5.大风天气关好公共面积窗户对高层窗户放置花盆、晒被子或高楼安装晒衣架容易导致高空坠物时需及时勘察收集登记业主报告给予书面通知或统一解决办法如统一安装伸缩晾衣

16、架最好安装室内晾衣架禁止安装室外晾衣架遇到恶劣天气如积水、积雪、大风以及人为燃放烟花鞭炮漏水漏电要及时组织人员清理规划建筑垃圾装修垃圾倾倒场地定期清理扫除安全隐患等辖区的涉及安全的事故及时处理物业服务为了不影响商租户的正常营业为使用人和顾客营造一个安全舒适便捷优美的经营环境需要更高要求这是物业管理服务的根本原则管理服务面向商铺置业人和使用人向他们负责一切为他们着想为使用人和顾客营造一个安全舒适便捷优美的经营环境这是物业管理服务的根本原则 安全责任根据物业管理法和相关法律由物业公司跟相关政府部门协调解决与开发公司无关 六、车辆管理 1.做好对停车场的使用可以借鉴万象城管理办法：凭借承租合同使用停

17、 车位50元/月/辆不属于本开发区的业主或承租户使用停车位120元/月/辆未购买包月停车卡的凭当天在本商区商户消费的发票或消费清单可以停车2小时两小时后按4元/小时/辆收取未签合同的使用停车位的停车一晚30元/辆车库标志标线配套车位空置提示灯光出口入口配套计时设配到位、收费人员的安排定时排岗服务到位 2、跟据本商区实际情况物业对进入地下室停车的车主收取物业服务管理费收费标准为元/月/辆按月收取不能跨月 因缴纳了月租停车时无车位物业要按规定对业主进行补偿即当月收取租金平均到每天的金额物业退还两天的金额结合实际对招商客户的支持给商户发放停车券仅用于来商户消费的车主根据消费车主的停车时间前2小时超出

18、部分按1元/小时收取超过部分可用商户发放的停车券抵扣抵扣不够剩余金额可由物业收取现金 停车券仅用于来商户消费的车主商户不能到物业兑换物业不能直接从商户手中收取兑换若发现一次公司将停止对该商户的停车券发放并对物业公司处五千元罚款 3、地面北通道已规划建停车棚专用非机动车停车用地面非机动车都停这里及时安全排查指挥非机动车到北通道停车棚停保证非机动车的停放要整齐以免停在楼外地面其它地方影响车辆通行和城管处罚为保证路面畅通出入口不堵要随时管理乱停乱放车辆 七、绿化养护 根据季节变化安排人员做好绿化基本养护管理工作：浇水排水、施肥、修剪、病虫害防治、松土除草、补栽、扶正支撑、绿地容貌、安全施工等 提示： 对于招商客户物业费的收取从给商户通水通电之日起满60天为止的客户装修期物业不收取物业费到期后按规定收费 意外事故处理等 总之物业公司要不断规范物业管理制度维护商铺的纪律、信誉协助工商、税务、卫生、消防等部门不断提升物业管理水平 相关物业条款规范明了应让租户和业主知晓共同协调好避免产生不必要的纠纷尽量避免过激言行造成不好影响