税务师考试辅导资料《税法二》征收管理土地增值税.docx

1、税务师考试辅导资料税法二征收管理土地增值税税务师考试辅导资料税法二：征收管理 （土地增值税）、申报纳税程序纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7 日内，向房地产所在地 的主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的， 可按月或税务机关规定期限缴纳。申报时提供的证件和资料：（ P392）典型例题 -2020 年考题单选】纳税人转让因国家建设需要依法征用的房地产而得到经济补偿， 应到房地产所在地主管税务机关备案的期限是签订房地产转让合同之 日起（ ）日内。A.5B.7C.10D.15准确答案 B答案解析纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转 让合同之日起

2、7 日内，到房地产所在地主管税务机关备案：（ 1）因国 家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人所以而得到经济补偿的； （2）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其 房地产的；（ 3）转让原自用住房的。二、纳税时间和缴纳方法1. 一次性交割付清价款：办理过户登记手续前数日内一次性缴纳 全部税款。2.分期收款方式转让：合同规定的收款日确定，按比例计算每次 税额，每次收款后数日内缴纳。3.全部竣工前转让：预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理 结算后再实行清算，多退少补。三、纳税地点：土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。 即房地产的坐落地。四、房地产开发企业土地增值税清算

3、管理一）土地增值税的清算受理：1. 符合下列情形之一的，纳税人应实行土地增值税的清算：（满 足清算条件之日起 90 日内办理清算手续）1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人实行土地增 值税清算：（在纳税人收到清算通知之日起 90 天内办理清算手续）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但 剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（ 2020 年单选题考点）2）取得销售（预售）许可证满三年仍未

4、销售完毕的； 3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4）省税务机关规定的其他情况。二）土地增值税清算时相关问题的处理：1. 土地增值税清算时收入的确认已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未 开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售 房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与相关部门实 际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增 值税时予以调整。2. 质量保证金的扣除房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安 装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保 证金开具发票的，按发票所载金

5、额予以扣除；未开具发票的，扣留的 质保金不得计算扣除。4.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。5.契税，应视同“按国家统一规定交纳的相关费用”，计入“取 得土地使用权所支付的金额”中扣除。6. 拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房 视同销售处理，按（国税发 2006187 号）第三条第（一）款规定确认 收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价 格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或 评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房 地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁

6、户支 付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发 2006187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的 购房支出计入拆迁补偿费。（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁 补偿费。7. 预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关 规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。三）清算审核方法1. 非直接销售和自用房地产的收入确定（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人

7、的非货币性资 产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺 序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估 价值确定。2. 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租 等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清 算时不列收入，不扣除相对应的成本和费用。3.其他：（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用 及与转让房地产相关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效 凭证的，不予扣除。（2）与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场 （库）、物业管理场所

8、、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、 幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用能够扣除;B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共 事业的，其成本、费用能够扣除;C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（3）销售已装修的房屋的装修费用能够计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。4.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让 的，纳税人应按规定实行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清 算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。典型例题 1-2020 年考题多选

9、】A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致E.对于应实行土地增值税清算的项目，纳税人理应在满足条件之 日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续准确答案 ABDE答案解析选项C,回迁户支付给房地产企业的补价，应抵减本 项目拆迁补偿费。【典型例题 2-2020 年考题多选】下列关于房地产开发企业土地增 值税清算的说法，准确的有（ ）。A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费能够扣除B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致C.货币

10、安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补 偿费D.房地产开发企业销售已装修房屋，能够扣除的装修费用不得超 过房屋原值的 10%E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取 得土地使用权所支付的金额”中扣除准确答案 BCE答案解析房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产企业发生的装修费能够作为开发成本扣除。典型例题 3-P403】某房地产开发公司 2009 年开发商品房对外出售，具体情况如下 （公司营业税税率 5%、城市维护建设税税率 7%、教育费附加征收率 3%、 印花税税率0.5%。（已记入公司“管理费用”中）、企业所得税税率 25%）1. 按转让产权合

11、同取得收入 4 000 万元；2. 支付取得土地使用权的金额 800万元；3. 开发成本费用 1 500 万元；4. 开发费用 250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为 10%）。公司计算应缴纳的相关税金如下：应缴纳营业税=4 000 X 5沧200 （万元） 应缴纳城市维护建设税=200X 7沧14 （万元） 应缴纳教育费附加=200X 3沧6 （万元） 应缴纳印花税=4 000 X 0.5 %0= 2 （万元） 应缴纳土地增值税：扣除项目金额=800+ 1500+ 250 + 222+( 800 + 1500)X 20%=3 232(万元)增值额=4 000 3232= 768 (万元

12、)增值率=768- 3232 X 100沧 24%应缴纳土地增值税=768X 30%- 3232X 0= 230.4 （万元）(6)应缴纳企业所得税= ( 4 0003 232230.4) X25%=134.40(万元)要求：1. 根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否准确？ 错在何处？2. 核定该公司应缴纳的各种税费是多少？准确答案1. 公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、 印花税准确，土地增值税、企业所得税错误。（ 1 ）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例 计算扣除，而企业按照实际数扣除。（ 2）按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入

13、其“管理 费用”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税 未记入其“管理费用”，可做扣除。（ 3）公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额 时的加计扣除金额，加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除 数，企业所得税的扣除项目中没有该项规定。2. 核定应缴纳的土地增值税、企业所得税如下：扣除项目金额=800+ 1500+（ 800 + 1500）X 10% 220 +（ 800 1500）X 20%= 3210（万元）增值额=4000 3210= 790 （万元）增值率=790- 3 210 X 100沧 25%应缴纳土地增值税=790X 30%- 3210X 0=

14、237 （万元）2）企业所得税：应纳税所得额=4000 800 1500 250- 220 237= 993 （万元）应缴纳企业所得税=993X 25%= 248.25 （万元）典型例题 4-2020 年考题节选】位于某市区的甲房地产开发公司， 2020 年度开发建设办公楼一栋， 12 月 20 日与本市乙企业签订了一份购销合同，将办公楼销售给乙企业， 销售金额共计 3000万元。 合同载明，乙企业向甲房地产开发公司支 付货币资金 2500 万元，另将一块未作任何开发的土地的使用权作价 500万元转让给甲房地产开发公司，并签署产权转移书据。甲房地产开发公司开发该办公楼支付土地价款 800万元、

15、契税 40 万元、房地产开发成本 360万元，开发过程中发生管理费用 120万元 （包括业务招待费 50 万元，未包括印花税）、销售费用 200 万元、财务费用 150 万元（属于向其他企业借款支付的年利息，约定利率 10%， 银行同期利率 6%）。“营业外支出”账户记载金额 160 万元。乙企业转让给甲房地产开发公司的土地使用权为抵债取得，抵债时作价 300 万元并发生相关税费 10万元。注：当地政府确定房地产开发费用扣除比例为 8%）根据上述资料，回答下列问题：万元。A.1605B.1689.8C.1701D.1702.5A.433.88B.434.55C.439.59D.477.75A.

16、55.44B.55.55C.59.94D.60.05A.568.7B.570.45C.608.7D.610.455.2020 年甲公司应缴纳企业所得税（ ）万元。A.160.49B.164.4C.165.93D.171.37答案解析1. 准确答案 C答案解析取得土地使用权所支付的金额 =800+40=840（万元），开发成本为 360 万元，开发费用 =（ 840+360）X 8%=96（万元），税金 =3000X 5%X（ 1+7%+3%） =165（万元），加计扣除 =（ 840+360）X 20%=240 扣除项目合计=840+360+96+165+240=1701（万元）2. 准确答案

17、 B答案解析增值额 =3000-1701=1299（万元），增值率= 1299/1701 X 100%=76.37% 应缴纳土地增值税=1299X 40%- 1701X 5%=434.55 （万元）3. 准确答案 A答案解析扣除项目合计 =300+10+（500-300）X 5% 1.1+500 X 0.5 %0=321.25 （万元），增值额 =500-321.25=178.75（万元），增值率=178.75/321.25 X 100%=55.64%应缴纳土地增值税= 178.75 X 40%-321.25 X 5%=55.44 （万元）4. 准确答案 A答案解析会计利润 =3000800403601202001501601.75（印花税） 165（营业税等） 434.55=568.7 （万元）5. 准确答案 C答案解析应纳税所得额 =568.7+（5015）（调整业务招待费）+150/10%X（ 10%-6%）（调整财务费用） =663.7 （万元）应缴纳企业所得税=663.7 X 25%=165.93 （万元）【总结】征税范围；扣除项目的确定和土地增值税的计算；房地 产开发企业土地增值税清算政策。