避难层不计容积率若干问题之欧阳生创编.docx

1、避难层不计容积率若干问题之欧阳生创编东方广场商业楼项目消防避难层时间：2021.02.08创作人：欧阳生不计算容积率若干问题的商榷意见（初稿）一、情况简介：安徽房地产开发公司开发的广场商业楼地处市火车站对面，未来城市地铁东端入口处，城市主干道北京路与向阳路交叉口，该地段人流大，是塑造阜城形象重要窗口之一。该项目为政府重点招商引资项目,经发改委发改中心201350号文件批准项目立项。根据土地出让规划设计条件，地块指标为：容积率6.5，建筑密度50%，绿地率20%，商业用地为13534平方米（约21亩）。建筑总高度150米。广场商业楼批准总建筑面积为115241平方米，其中：地上总建筑面积为877

2、97平方米。总建筑层数42层，其中：地下3层，1-5层商业裙楼，6-39层以商用办公为主（其中16层、30层为消防避难层，层高为3.4米）。该工程建筑总高度为130米。广场商业楼消防避难层，层高为3.4米，护栏高度为1.1米，上部围护结构为0.5米，四周均有柱。广场商业楼项目规划方案审定于2012年，由于当年市并无消防避难层的相关规定，市城乡规划局在向其他部门征询意见未果的情况下，暂按消防避难层100%计算容积率，为了保证项目的按时开发，房地产开发公司接受审定的规划方案，同时向市城乡规划局报送了关于消防避难层不计算容积率的请示报告，但消防避难层的问题一直未得到解决。附广场商业楼项目批准规划指标

3、一览表广场商业楼项目批准规划指标一览表二、消防避难层占容积率计算消防避难层占容积率=避难层建筑面积/总用地面积=4169/13534=0.31消防避难层占容积率为：0.31三、消防避难层投资情况分析：框架核心筒结构与框架剪力墙结构相比较，造价增加主要体现在以下几个方面：1.建筑1）避难层的设置，增加2层避难层，计4169平米。2）通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。3）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。4）由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本。5）消防

4、电梯要在3台或以上。6）电梯利用效率相对较低，电梯数量有所增加。7）超高层建筑的配套人防面积也较大。8）进户门要求为甲级防火门9）超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加。2.给排水1）消防-避难层增加设备间，设备间内增设消防接力泵（消火栓两台、喷淋两台）。3.暖通1）避难层需设置机械防排烟系统。4.强弱电1）消防报警系统要求严格，除卫生间以外所有房间都要有报警探测器；2）需增设转输消防水泵房，防火系统需分区。3）供电系统：随着高度的增加，供电安全等级相应提高。双电源+自备电源普通框架-剪力墙建筑（100米内）的造价大约在2200元/平米，全部落地框剪核

5、心筒结构的成本则会增加大约1300-1500元/平米，该项目建安成本约3500元/平米 - 3700元/平米左右。消防避难层建安成本：4169平米*3700元/平米=1543万元。四、广场商业楼给市带来的社会效益和区域经济效益：1、地标商业第一楼 阜城发展新引擎广场商业楼刷新了城市的天际线，建筑本身不重要，重要的是建筑带给城市的改变。它融合于城市之中，影响着城市发展进程，并引领着这座城市的文化进程，代表着城市的文脉。东方广场商业楼成为这个城市的代表，无疑是这座城市里的一道风景线。超高层商业建筑是近年来城市经济发展中涌现的一种新型经济形态“楼宇经济”，楼宇经济占地少、无污染、效益好，强调城市土地

6、集约利用和可持续发展，实现立体式开发，能够很快集聚一大批业态先进的企业和机构，可以说是“立起来的开发区”，成为阜城经济发展的重要力量之一。在土地资源日益短缺的当下可谓“恰逢其时”， 能够全面满足人们居住、办公、购物、休闲娱乐等需求的地标性商业综合体，前景一定看好，并后劲十足。2、强大的影响力为阜城区域经济发展推波助澜通过开发、招商引资，从而引进税源，以带动阜城区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态，以其强大的影响力对城市的发展推波助澜。总体来看，东方广场商业楼对阜城经济具有一下几点效应。其一是集聚效应，体现在其不断将经济要素聚合在一起，写字楼、商务办公、公寓式酒店、文化影

7、视产业等，形成中央商务区。其二是品牌效应，东方广场商业楼必将成为阜城经济发展的窗口，并展现区的发展方向、政策导向、城市风貌、人力资源素质等。因此，“华纺新天地”就是在塑造一个城市的品牌。其三是规模效应，资本集中、技术高端、信息丰富、人才充足，无论同质或异质企业之间，广泛的交流碰撞，可以互通有无，整合要素，共享资源，形成一种具有乘数绩效的生产力，强大的规模效益放大阜城经济能效。市是安徽省人口大市，属经济欠发达地区，鉴于地区差别，更快更好的推动该项目开发建设尤为重要，通过政府政策扶持，加之企业努力做大做强品牌,树立打造精品的理念,定会形成“做强一家、带动一批、发展一群”的良性区域经济效应。五、消防

8、避难层不计算容积率依据国家房产测量规范的规定：根据中华人民共和国国家标准房产测量规范B3 共有建筑面积的分摊中规定，消防避难层不进入共有建筑面积的分摊。消防避难层在不围闭、不允许改变设计功能挪作他用，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不用于出租或作为营业性场所的前提下，企业只投入，所以消防避难层就不能收取地价，也不能参与项目容积率计算，这样对企业相对公平合理。城房屋面积计算细则（试行）的规定：根据市城乡规划局、房地产管理局2014年3月28日签发的文件，文号为：阜规办201440号，关于实施阜城房屋面积计算细则（试行）的通知规定之第六条 不计算容居率面积范围 第4项 设备层兼做避难层的，其高度可

9、适当放宽，但不得超过4.4米，建筑面积不计入容积率。广场商业楼16层、30层为消防避难层，层高为3.1米。东方广场商业楼项目完全符合阜城房屋面积计算细则的条件，该试行细则明确的规定了设备层兼做避难层的可适当放宽，而阜阳市东方广场商业楼项目为消防安全专门设置的供人们疏散避难的避难层完全符合阜阳市城乡规划局、房地产管理局签发的试行细则不计入容积率的条件。他山之石：参照省内其他地市如黄山市、宿州市避难层面积不计入容积率，阜阳市也属于经济欠发达地区，与他们有同质可比性，故阜阳市消防避难层面积也应不计入容积率。六、企业的诉求政府与企业不仅要契合，更要做到“相濡以沫”，企业是经济活动的主体，企业离开政府的

10、扶持就难以快速发展，政府的职责更多的是关怀于企业。通过上述对投资成本分析、社会效益经济效益分析以及国家与地方政府对消防避难层面积不计计算容积率的相关规定的阐述，我单位恳请政府给予东方广场商业楼项目容积率调整，特别是今年全国经济下滑的大环境下，这样做对我们房地产企业来说无疑是“雪中送炭”，同时对于市城市规划也是件“里程碑式”的大事，在阜阳市城市规划史上将留下浓墨重彩的一笔。七、我们的承诺目前广场商业楼项目工程建设、商业项目招商正在如火如荼的进行中，预计2018年将全面建成并投入运营，建成后的广场商业楼在提升城市形象，配合城市升级，促进阜城经济增长、引进税源都将起着重大作用。企业承诺东方广场商业楼

11、建筑消防避难层严格按照高层民用建筑设计防火规范设计施工，在交付使用的过程中不会将建筑消防避难层转变使用功能。否则，建设单位愿意承担相关责任。总之，通过上述对投资成本分析可以看出，两层消防避难层造成建安成本增加2769万元，造成总投资增加为20069万元。消防避难层不像人防地下室平时建设单位具有使用功能，而消防避难层在运营使用过程中还需要投入维护费用，开发企业为此要承担巨大投资费用。希望政府多考虑企业难处，同时还要考虑到企业为提升城市形象，配合城市升级所做出的贡献。超高层消防避难层是否计容，无论于国、于民、于企、于公，于未来我市的城市发展都是极其重要的课题，为此恳请政府给予东方广场商业楼的消防避

12、难层规划设计条件和容积率作出调整。附件一：关于实施阜城房屋面积计算细则（试行）的通知附件二：中华人民共和国国家标准房屋测量规范 GB/T17986附件三：佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区商服建筑避难层容积率计算方法的补充规定的通知附件四：黄山市建设项目容积率指标计算规则（试行）关于印发黄山市建设项目容积率指标计算规则（试行）的通知安徽阜阳华纺和泰房地产开发公司二一五年十二月十一日附件一：关于实施阜城房屋面积计算细则（试行）的通知为确保在规划审批、房屋确权、竣工测量时对房屋建筑面积计算的一致性，市规划局会同市房产局根据“中华人民共和国国家标准GB/T179861-2000房产测量规范第一

13、单元：房产测量规定”，结合阜阳实际制定阜城房屋面积计算细则（试行），现予以公布。附：阜城房屋面积计算细则（试行）阜阳市城乡规划局 阜阳市房地产管理局2014年3月28日阜城房屋面积计算细则(试行)第一条 为确保在规划审批、房屋确权、竣工测量时对房屋建筑面积计算的一致性，根据“中华人民共和国国家标准GB/T179861-2000房产测量规范第一单元：房产测量规定”，结合阜阳实际制定本细则。第二条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 第三条 计算全部建筑面积范围1、

14、永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2、房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上的部位。3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积。4、楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均按房屋自然层计算面积。5、房屋天面上，属永久性建筑的层高在220米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 6、有柱或有围护结构的雨篷、门廊、门斗，属永久性建筑的有柱车棚、货棚等按其柱或

15、围护结构的外围水平投影面积计算。7、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。8、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。9、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。10、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。11、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算建筑面积。12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算；同一楼层外墙，既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。13、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计

16、算建筑面积。14、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20米以上的部位计算建筑面积；房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。15、其它有与以上情况类似的，参照执行。第四条 计算一半建筑面积范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2、独立柱、单排柱的建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6、其它有与以上情况类似的，参照执行。第五条 不计算建筑面积范围1

17、、层高在2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高在2.20米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱。5、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。6、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 7、活动房屋、临时房屋、简易房屋。8、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。9、扶梯不计算建筑面积。10、飘窗底板伸出外墙，高度在2.20m以下，不计算建筑面积。11、外墙保温层不计算建筑面积。12、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论

18、是否利用均不再计算建筑面积。13、一层有顶盖（二楼阳台底板），但无维护物，不视为阳台，也不计算建筑面积。14、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。15、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑的空间安置箱罐的平台不计算建筑面积。16、其它有与以上情况类似的，参照执行。第六条 不计算容积率面积范围1、地下室的建筑面积不计入容积率。2、半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，建筑面积不计入容积率。3、建筑底层架空且无围护结构，用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，不计入容积率。其中有围合的部分按围合面积计入容积率。

19、架空层不得围合封闭改做他用或出售、出租。4、设备层兼做避难层的，其高度可适当放宽，但不得超过4.4米，建筑面积不计入容积率。第七条 面积计算特别规定1、居住及办公建筑层高大于等于4.4米，商业建筑大于等于5米，超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积计入容积率，但发证面积不增加。增加的计容建筑面积按以下规定计算：住宅及办公建筑当层高小于4.4米，计算容积率指标时，建筑面积按该层水平投影计算；层高大于等于4.4米，小于4.9米，计算容积率指标时，建筑面积按水平投影面积乘1.5计算；层高大于等于4.9米时，建筑面积按水平投影面积乘2计算。商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建

20、筑面积均按该标准层面积乘2计算。单层达到500平方米以上的大型商业用房（如超市、大型商业、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）建筑高度可根据功能要求适当提高。2、房屋内有类似于阳台功能的空中花园、入户花园等部位，按阳台计算建筑面积。3、阳台：阳台的顶盖不能覆盖底板的2/3,不计算建筑面积；覆盖底板超过2/3时，按实际覆盖底板的部分计算建筑面积；不封闭阳台顶盖高度超过1.5个层高的，视为无顶盖，不计算建筑面积；进深超过1.8米的不封闭阳台，1.8米以内按投影面积一半计算，超出部分按投影面积全面积计算。4、设备平台应为出挑形式，出挑进深不得超过0.6米，不得有墙体围合。5、房产面积测量

21、误差应严格按照房产测量规范 （GB/T179861-2000）要求控制，采用三级精度，其限差为1.4%。第八条 本细则适用于阜阳市城区及三区内建设的房屋建筑。第九条 本细则由市城乡规划局负责解释。附件二：中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000第一单元：房产测量规定1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标

22、准最新版本的可能性。GB/T22601995中华人民共和国行政区划代码GB696219861：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T1798622000第二单元：房产图图式CH10031995测绘产品质量评定标准附录B（提示的附录）成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊B1 成套房屋建筑面积的测算B11 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。B12 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕

23、所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。B13 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。B14 套内阳台建筑面积按82的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按

24、水平投影的一半计算建筑面积。B2 共有共用面积的处理和分摊公式B21 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。B22 共有共用面积的处理原则a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。b) 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。B3 共有建筑面积的分摊B31 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影

25、面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。B32 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。B33 共有建筑面积的分摊方法a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢

26、的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。c) 多功能综合楼共有建筑面积

27、的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊附件三： 南府201456号佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区商服建筑避难层容积率计算方法的补充规定的通知各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：现将佛山市南海区商服建筑避难层容积率计算方法的补充规定印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到问题，请径向区国土城建和水务局（规划）反映（联系电话：86293310）。佛山市南海区人民政府2014年5月26日佛山市南海区商服建筑避难层容积率计算方法的补充规定为了进一步落实佛山市南海区商服建筑在招商引资、建设投资等方面的要求，以及支持建设单位建设超高层的商服建筑

28、，提升城市形象，配合城市升级，特此制订我区商服建筑避难层容积率计算方法的补充规定。一、适用范围在2013年4月10日前已经办理建设工程规划许可证的商服项目（包括酒店、办公、商场等）。注：2013年4月10日之后（含2013年4月10日）办理建设工程规划许可证的项目，其避难层容积率计算方法按佛山市国土资源和城乡规划局文件建筑避难层、设备管道（夹）层、结构转换层等容积率计算方法的补充说明(佛国土规划通201365号)执行。二、管理规定（一）建筑高度超过100米，按消防要求需要设置避难层的商服项目（包括酒店、办公、商场等），其避难层层高4.5米的，不计算容积率面积。（二）设计单位承诺建筑避难层严格按

29、照高层民用建筑设计防火规范(中华人民共和国建设部公告第361号)合理设计，不存在有意配合建设单位多设置避难层“偷容”的行为，否则，建设部门将依法追究该设计单位的有关责任。（三）建设单位承诺不将建筑避难层转变功能，否则，城管部门将依法纠正。（四）规划部门在核发的建设工程规划许可证中明确建筑避难层的位置（即所在的建筑层数）、建筑面积等信息。建筑避难层一经确定，不得转变使用功能。（五）消防、住建、规划、城管、安监、环保、工商等部门按照各自职能监管建筑避难层的使用，避免建设单位将建筑避难层转变为其他使用功能，造成灾害隐患。三、该补充规定自印发之日起执行，有效期为两年。附件四：黄山市建设项目容积率指标计

30、算规则（试行）黄山市黄政秘2011100号关于印发黄山市建设项目容积率指标计算规则（试行）的通知各区、县人民政府，黄山风景区管委会，黄山经济开发区管委会，市政府各部门、各直属机构：黄山市建设项目容积率指标计算规则（试行）已经2011年11月25日市政府第50次常务会议审议通过，现予印发施行，有效期为两年。黄山市人民政府二一一年十二月二十一日黄山市建设项目容积率指标计算规则（试行）第一条为规范我市建设项目容积率指标计算方法，根据中华人民共和国城乡规划法、城市居住区规划设计规范、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）等法律法规和有关技术标准，并结合我市实际，制定本规则。第二条本规

31、则适用于我市行政区域范围内各类建设项目在规划设计、土地出让和建设管理过程中的容积率指标计算。第三条容积率系指项目用地范围内的计入容积率建筑面积总和与用地面积的比值。项目总建筑面积由计入容积率建筑面积和不计入容积率建筑面积组成。第四条建筑面积计算值依据建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）规定执行，对规范中涉及以下内容的，按照下列条款执行：（一）涉及建筑层高，在建筑面积计算时：1.当住宅建筑标准层层高大于或等于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按照该层建筑面积的2倍计算；当住宅建筑标准层层高大于或等于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按照该层建筑面积的3倍计算。2.当办公建筑标准层层高大于或等于5.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按照该层建筑面积的2倍计算；当办公建筑标准层层高大于或等于8.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按照该层建筑面积的3倍计算。3.当普通商业建筑标准层层高大于或等于6.1米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按照该层建筑面积的2倍计算；当普通商