潜力机会城市投资环境分析报告.docx

1、潜力机会城市投资环境分析报告潜力机会城市投资环境分析报告潜力城市投资环境分析哈尔滨 2潜力城市投资环境分析长春 6潜力城市投资环境分析 青岛 10潜力城市投资环境分析无锡 14潜力城市投资环境分析宁波 18潜力城市投资环境分析成都 22潜力城市投资环境分析广州 26潜力城市投资环境分析哈尔滨一、房地产投资环境分析经济持续稳步发展、第三产业发展较快哈尔滨市是黑龙江省省会，我国东北北部经济、政治、 贸易、科技、文化事业的中心城市。2004年GDP为1680.5 亿元，比2003年增长14.7%。2005年，哈尔滨城市综合竞 争力排名全国第三十七位。2004年哈尔滨三个产业之间的比例分别为 16.4

2、 : 38.3 :45.3，三次产业对经济增长的贡献率分别为 11.0%、50.2%、38.8%，哈尔滨农业所占比例过大，第三产业发展较快，工 业的发展相对滞后。2004年城市市区居民家庭年人均可支 配收入8940元，比上年增长 13.1% ;人均消费支出 6896 元，比上年增长 10.7%。振兴东北战略带来发展机遇党的十六届三中全会提出了实施东北地区等老工业基 地调整改造的战略决策，给哈尔滨带来重大发展机遇。为实 现老工业基地的振兴，哈尔滨市城市规划局对哈尔滨市工业 空间结构布局进行规划。该规划形成了振兴老工业基地的“四大圈层”、“九大工业园区”和“四大工业基地”。在国家统计局公布的“中国

3、百强城市”中哈尔滨排名第十,城市发展潜力位列前茅。在国家实施东北地区等老工业 基地振兴战略后，海内外投资者纷纷北上， 2004年新批外商投资企业118个，总投资15.4亿美元，协议外资金额8.9 亿美元，增长1.77倍。中国科学技术促进发展中心一项最 新调查显示，哈尔滨政府从拉动投资的战略角度出发所采取 的更加积极、更加符合市场规律的措施，已使哈尔滨成为国 内创业投资行业新的成长亮点。轨道交通提升未来城市竞争力哈尔滨市按照“两轴四环十射”道路网总体规划，完善 建成区路网，加快新区路网建设。完善内环，建成二环，力口 快建设三环和四环，启动轨道交通、第二松花江公路大桥、 越江隧道等重大交通项目，初

4、步形成立体交叉、成环成网、 快速便捷的现代化城市路网体系。2005年7月，国务院正式审批通过了哈市轨道交通建 设规划。哈尔滨市轨道交通按照近期与远期结合、地下与地 上结合、市区与郊区结合、交通与人防结合的原则，规划为 一环四线，共计5条线路，总里程143公里，估算投资384 亿元，总建设工期 20年。12月5日哈尔滨地铁一号线一期 工程的试点工程启动，哈尔滨地铁项目进入实施阶段。未来城市规划哈尔滨制定了近期与远期总体规划，以及详细的城市风 貌特色规划、大都市圈城镇体系规划等战略目标体系，旨在发展成为以区域性国际城市为核心的现代化城市群体。规划 中的哈尔滨市将形成以中心城区为中心，沿南、西向对外

5、交 通轴线发展为主，沿东、北向对外交通轴线发展为辅的手掌 式用地布局形态，形成生态城市。城市风貌规划划分为六种 区域：自然环境保护区、 公共绿地景观区、江域岸线景观区、 工业建筑景观区和其它建筑景观区（住宅区）。宏观调控促进房地产市场的健康发展2004年以来，哈尔滨市房地产开发投资增势强劲，建 设规模迅速扩大，到位资金和土地开发量明显增加，商品房 销售旺盛，存量空臵下降，房地产开发总体呈现快速增长态 势。但是，下半年房地产建设资金受国家宏观金融政策影响， 加之哈尔滨市房地产开发规模偏大，部分商品房销售价格增 长过快，这些因素势必影响房地产开发的健康发展。二、房地产市场分析中心区土地供应紧张目前

6、哈尔滨市二环以内，政府已经无存量土地供应， 可开发用地80%以上掌握在本土的开发商手中。因此，目前 参与哈尔滨市房地产市场开发获取土地有几种可选择方案： 第一种，哈尔滨市的两个新行政区松北开发区和利民开发区 尚有存量土地供应；第二种，与本地开发商合作，通过参股 的形式进行开发；第三种，通过参与国企改制及搬迁改造的 形式，获取企业原用地进行开发；第四种，获取公开出让的土地。商品房供大于求现象逐步好转2004年哈尔滨房地产业持续稳定发展，全年房地产业 实现增加值78.0亿元，比2003年增长8.9%。全年房地产 业完成投资占全市固定资产投资的比重为 22.5%。全年商品房施工面积1204.6万平方

7、米，竣工面积510.1万平方米。房 产市场日趋活跃。全年商品房销售 459.4万平方米，比上年增长17.6%。在商品房销售面积中， 个人购房比重为86.9%。市区人均住房使用面积达 15.94平方米，比2003年增加0.44 平方米。商品房存量规模偏大一直是影响哈尔滨市房地产发展的问题。近年来哈尔滨市每年竣工总量在 400万平方米左右， 而销售面积在300万平方米左右。商品房存量空臵的增长， 必然影响今后房地产业持续健康发展。随着近两年哈尔滨房 地产市场销售势头良好，供求比一路下降，基本达到供求均 衡。商品房的热销使哈尔滨市空臵房得到了大量消化。2001年前，哈尔滨商品住宅销售价格涨幅不大，自

8、从 土地实行“招、拍、挂”后，土地价格涨幅较大，建设成本 相应提高，在一定程度上刺激了商品住宅价格的上升。 2003年哈尔滨全市房屋销售价格总水平同比上涨 0.30%，商品房价格小幅上涨，住宅价格上涨，非住宅价格下跌。 2004年在旺盛的需求拉动下，哈尔滨商品房的价格一路攀升，截至2004年上半年，哈尔滨市商品房平均售价为 2615元/平方 米，比上年同期增长 5.70%，比2003年末增长了 11.30%。大规模城市改造引发普通住宅需求哈尔滨市计划3年改造完500万平方米危房棚户区，城 市改造造成拆迁量大幅度增长。2003年共审批拆迁项目101 个，共拆迁28209户，拆除有照房屋面积179

9、.20万平方米， 拆迁量同比增长了 484%。2005年哈尔滨市的拆迁计划为100万平方米，其中危房棚户区拆迁量 80万平方米，占整体拆迁量的80 %。相比于去年120万平方米的拆迁量中棚 户区拆迁量仅为32.88万平方米而言，今年哈尔滨危棚房拆 迁量更大。城市改造引发了大量的被动需求，拆迁量中除了 20%的回迁房外，其余大部分将在其它区域购房。高档住宅供大于求2003年哈尔滨高档公寓市场供应量占整体住宅市场供 应量的百分之二十四，市场上高档公寓的销售价格在 3300元/平方米4500元/平方米之间，较2002年有近百分之十 的跌幅。截至2005年初，哈尔滨市空臵住宅累计总量已达 到230万平

10、方米，其中大部分为大户型的高价商品房。这 230万平方米的空臵房多以每平方米 3000元以上的高层居多，且多分布在城市中心区域和商业中心一带，多具有户型 陈旧、绿化等小区配套条件较差、物业费标准较高等特点， 许多房屋甚至已空臵6至7年以上。写字楼市场整体供大于求哈尔滨原有写字楼主要分布在火车站 -秋林商圈和省政府-（开发区）这两大区域。而目前，市场上在售和待建写字 楼项目已经呈现东移趋势，尤其以国贸中心、会展中心为龙 头的开发区，将会在未来 2-3年内开11个写字楼项目，占 计划待建写字楼总量 73%左右，随着投资热点的集中，本区 域逐步形成哈尔滨商务办公区。需求还未达到顶峰，潜在需求巨大。哈

11、尔滨写字楼市场 的发展刚刚起步，现有的写字楼品质不佳，租售率不高，一 般维持在70%左右。随着哈尔滨经济的发展，写字楼市场的 管理将逐渐规范化，写字楼办公是必然的趋势。因而，写字 楼市场的潜在需求还是很大的。并且现在很多投资者对哈尔 滨写字楼市场也非常看好，投资写字楼的客户占很大一部分 比例，写字楼市场的需求会越来越大。供应放量。自2004年以来，哈尔滨新开工了很多写字 楼项目，2005年可以说是哈尔滨写字楼市场的放量年。尽 管国家对经济实行宏观调控，但哈尔滨写字楼开发未受到负 面影响，市场在持续增长，写字楼市场供应量急增。由于集 中供应大量的写字楼项目，因此市场能否及时消化成为目前 哈尔滨写

12、字楼市场最受关心的问题。2004年哈尔滨准开发区内准 CBD内的写字楼价格均价 1.5万，2005年哈尔滨写字楼的价格仍在不断的上升。新近开发的项目，价格也在不断的上扬。商铺市场热火朝天振兴东北发展战略对于促进哈尔滨商业的发展具有重 要意义。2005年被哈尔滨地产业人士称为大盘时代，许多 国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头都加快了进军哈 尔滨市场的脚步，新兴的商业形态不断推动商业类物业发 展。从2003年下半年开始，哈尔滨市地产业就开始了造商铺运动。2005年近一年来的商铺的开发面积已经超过 150万平方米，而正在进行的造商铺运动，尚未到高潮，新一轮 的商业地产建设还有望扩大规模。目前，包

13、括新建、在建的商业项目，哈尔滨市现有商业面积为 265万平方米，且这个数字还有可能进一步升高。商铺的销售价格将会突破新高， 预计最高售价会突破 5万元/平方米。商铺的大量新建表明投资者对哈尔滨商业市场的持续 看好，但是商铺的增量供应会给后期的招商工作带来巨大的 压力，未来哈尔滨商铺市场将会面临较大的竞争。市场尚不成熟，未来潜力巨大综合来看，哈尔滨房地产市场尚处于刚刚起步阶段，市 场潜力巨大。目前存在的问题在于尽管供需两旺，但产品的 还不够丰富，市场竞争也还只是处于地段与价格的竞争水平 上。目前哈尔滨房地产还有一些突出问题：哈尔滨的房地产 行业没有完全市场化，市场化主体不够成熟，市场机制不够 完

14、善，调控手段比较落后。潜力城市投资环境分析长春一、房地产投资环境分析综合竞争力位居前列长春地理位臵优越，是东北地区重要的交通、通讯枢纽 和物流中心。2005年中国城市竞争力排名中，长春的综合 竞争力排名第十三位；综合环境资源优势突出，排名居第一 位；综合生产率和综合市场占有率较高，分别位列第十二和 十三位，综合GDP增长率排名第二十位。2004年长春实现 GDP 1535亿元，比 2003年增长13.5%，人均 GDP达到 21285元。2005年预计全年可实现地区生产总值 1675.4亿元，同比增长8.6%。国内老工业基地长春是中国的老工业基地，具有一批颇具实力的企业、 高校和科研机构。20

15、04年长春第一产业增加值为 168亿元，第二产业增加值为742.9亿元，第三产业增加值为625亿元。 三次产业比重分别为 11%:48.3%:40.7%。2005年长春进一步调整了产业结构，旨在增强经济抗波动能力。完善和确立 了汽车、农产品加工两大支柱，光电信息、生物医药、现代 物流三大主导，能源、建筑与材料、旅游会展、文化、金融 五大重点产业发展思路。城乡居民收入继续提高2004年长春城市居民人均可支配收入达 8900元，比上年增长12.6%,人均消费性支出 7539元，比上年增长12.1%。 农村居民人均纯收入 3906元，比上年增长14.5%。城乡居 民消费结构发生较大变化，生活质量不断

16、提高。 2005年城市居民人均可支配收入可以实现 9830元，增长10%左右，农民人均纯收入可以实现 4180元，增长7%左右。交通一一以人为本，加快发展2005年，长春交通建设投资 23.7亿元，新建和改造各级 公路2300多公里。其中，国、省道 85公里，县道221.2公 里，乡道2000公里，新建运输枢纽项目 23项。“十一五”期间，长春市交通启动“二纵一横二环”工程。 “二纵”：在 京哈高速、长营高速的基础上，再构建两条纵向交通大通道。 一条为国道102线长春境内二级路改建一级路， 起点为长春至德惠松花江大桥；另一条为由省道九开线、县道九台至大 坡和国道黑大线构成，起点为双阳孔家店经由

17、九台至榆树牛 头山。“一横”：在北部再构建一条横向的连接松原、内蒙， 通达黑龙江（途经农安、德惠、九台等）的交通大通道。 “两环”:一是启动实施大外环，即将长春周边的农安、九台、 双阳、伊通、公主岭、长岭等县 （市）区连接起来，形成一小时经济圈。二是围绕长春市，连接长春周边卫星城镇的快速 通道，形成半小时经济圈的前期准备。基础设施 以人为本，步伐加快2004年，长春市加大了对基础设施的建设投入，基础 建设投资186.0亿元，比上年增长 25.7% ;更新改造投资 131.8亿元，比上年增长 41.5%。建设了轻轨二期净月线、 煤气输配分流改造、供水管网改造工程等工程，极大提高了 城市基础设施水

18、平。 全年完成道路新建和扩建长度 17公里。到2004年末，全市道路总面积达 2230.5万平方米，道路长 度达1156.3公里。2005年，路桥新建、道路大中修、巷道 改造建设等九大类102个重点工程进展顺利。 特别是与市民 群众息息相关的巷道改造建设数量达到 1557条，是年初计划的10倍。新一轮城市总体规划修编工作现已完成并进入 待批程序。进一步理顺城市管理体制，综合管理水平进一步 提高。5条轻轨线路贯穿长春城区长春市快速轨道交通线网规划提出，长春市中心城 区远景轨道交通线网总长 179公里，由3条放射线、2条半 环线共5条线组成。5条线共同构成三主两辅两个层次的轨 道交通线网，中心城区

19、线网设换乘站 12处。目前，长春市 轨道交通一期工程（3号线中段，14.6公里）已经通车运营。宏观调控政策影响不大近几年长春市的房地产市场健康发展， 没有不良“泡沫”存在。2005年初，国内大城市平均房价 3625元/平方米，全国平均房价 2758元/平方米，长春平均房价 2220.3元/平 方米，远远低于大城市与全国平均房价。据去年全国房价的 统计结果显示，15个副省级城市中，长春的房价位于倒数第 一位。而长春经济持续、快速发展应促使房地产行业持续走 强，并进入繁荣前期，即房价在一定时间内将保持稳定增长 的走势。而目前，长春房价尚未完全体现出城市的地位。随 着振兴东北老工业基地的推进，长春的

20、经济地位将需要更为 合适的房价与之匹配。在这种情况下，国家的宏观调控政策 对长春的房地产发展影响不大，未来长春房地产市场仍将保 持持续稳定增长。二、房地产市场分析土地出让价格将稳步增长长春市目前的土地开发指标已经不宽裕，随着城市进入 快速发展和扩张阶段，土地作为有限资源，价格将会不断上 涨。2002年全面推行经营性用地土地收购储备和招标拍卖 挂牌出让以来，城区范围内 2000 2004年累计供应存量土 地4026万平方米。存量土地供应年均上涨 7%，主要用于房 地产开发项目，总用地 916公顷，占21.1%。从今年年初到 9月底，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 282万平方米，与去年同期基本持

21、平。 长春市土地价格还有一定的升值潜力空间，一是在长春市经济由“快走”到“快跑”的背景下， 近期内固定资产投资规模的加大，城市建设的快速发展，从 而加大土地的需求；二是政府不断加强土地收购储备能力、 增强对土地一级市场的垄断，有效地控制土地市场供应总 量，使得土地市场不断规范，将促进长春市土地价格的升值。棚户区改造改变长春地产格局长春市已将未来3年作为棚户区改造攻坚年，完成全市 现有的773万平方米棚户区拆除工作。具体计划是： 2006 年拆除棚户区面积 269万平方米；2007年拆除253万平方 米；2008年拆除251万平方米，争取 3年拆完，5年建成。 长春市目前每年的新房交易量约为 4

22、00万左右平方米，加上每年完成的250万平方米的棚户区改造，市场容量将达到 600多万平方米，增加三分之一以上。新增的住宅需求将主 要集中在普通住宅方面， 1700元/平方米一2400元/平方米适中价格的楼盘受到普通甚至高收入者的追捧。住宅供应结构不合理长春住宅供应虽然有所增长，但是结构不合理。高档住宅供 给过剩，普通住宅供不应求。 2005年1 9月份长春市房地产市场情况及相关分析报告出台，增量住宅户型分析显示， 长春房源结构不合理，中小户型偏少，供不应求，超大户型 却大大高于市场需求。房屋面积在 60 80平方米的住宅供不应求，缺口 20% ;房屋面积在80 120平方米的住宅供不 应求，

23、缺口 10% ;房屋面积在120 180平方米之间的住宅 供大于求；房屋面积在 200平方米以上的住宅多出 20%。商品房价格稳定小幅上涨近几年来长春商品房价格上升幅度较小。 2000年，长春市商品住房成交均价约为 2240元/平方米。2001年约为2373元/平方米。 2002年约为2146.7 元/平方米。 2003年约为2111元/平方米。 2004年约为2224元/平方米。2005年上半年约为 2333元/平方米。写字楼供需稳定增长2005年长春写字楼净增长了 18万平方米，目前长春写 字楼面积总计接近 80万平方米。但是在写字楼市场，有相 当一部分写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混

24、杂。预计 在下一个建设周期内会有更多的写字楼项目推向市场，所以 写字楼的新供应量在 2006年将达到一个新的高峰时期，届 时市场放量预计将超过 15万平方米。由于长春的写字楼总体水平不高，高端客户需求得不到 满足，因而对高档写字楼的需求较旺。城市的不断发展，长 春市第三产业呈快速的上升趋势，越来越多的外埠企业进驻 长春。 预测2005年第四季度以及2006年的写字楼市场需 求仍能稳中上升。长春市写字楼市场已经改变以往零散点状布局形式，逐 渐形成了几个比较集中的颇具规模的商务中心区，区域化、 规模化发展态势良好。西安大路重庆路商圈周边地带（未来 长春CBD）均价4100元/平方米左右。“新机场经

25、济带” 均价3600元/平方米左右。火车站周边地带， 2500-4500 元/平方米左右。卫星广场周边地带近 3000兀/平方米左右。商业地产市场进入转型期2003年和2004年两年时间内，整个长春商业地产出现 低迷。2004年之前的商业地产价格出现了某种程度的泡沫， 长春的商业地产的销售价格已经超出了租金所能承受的售 价。很多开发商看到商业地产巨大的利润，纷纷上马商业项 目，而这些开发商往往无法控制商业地产的风险，造成了商 业地产后期的经营萎靡。地产商为了赚取利润，把商铺销售 出去之后，并没有好好的管理。2005年，长春商业地产进入转折期。 2005年长春的商业地产表现出一定的理性程度，商铺

26、的价格和价值基本相 符。2005年的商业地产市场的升值空间比较大，越来越多 的房地产商考虑合理定价的问题，并留给投资客户较多的升 值空间。随着振兴东北老工业基地的政策深度施展，长春经 济的增长势头越来越明显，经济的增长必定带动房地产行业 的增长，商业地产也将在新一轮的经济增长中有所提升。房地产市场群雄逐鹿长春房地产市场的巨大潜力吸引了一大批国内外知名 开发商。中国地产领军企业深圳万科不满足于沈阳市场，挥 师长春；中海地产、上海绿地集团、融创集团纷纷进驻长春； 李嘉诚旗下的和记黄埔有限公司在长春购买一块面积为827188平方米的住宅和商业用地，地点在长春市净月区， 主要用于高档住宅建设。面对强劲

27、对手，长春当地开发商不 甘示弱。迅速联盟组建了以亚泰、房地、星宇为主的本地军 团，增强实力。按照当地开发商计划，长春房地产市场要形 成五大开发集团，开发规模占全市地产开发这块蛋糕 30 %以上份额。潜力城市投资环境分析 青岛一、房地产投资环境分析经济加速发展青岛地处华北和华东的结合处，环境优美，是中国五大 外贸口岸之一。在“一五”规划中青岛提出“加快融入环 渤海经济圈，积极发挥对山东半岛城市群的辐射带动作用” ，并基本形成中国北方最具影响力的国际航运中心和区域性 物流中心、服务中心、金融中心、高新技术产业中心。 2004年青岛实现生产总值 2163.8亿元，增长16.8%，为1994年 以来的

28、最高增幅。青岛综合经济实力在全国城市中居第 11位，在15个副省级城市中居第 5位。第三产业有待进一步发展青岛的支柱产业以工业为主， 其三次产业的比例为 7.5 :54.1 : 38.4。青岛正在大力发展港口经济、海洋经济和旅游 经济三大特色经济；建设家电电子、石油化工、汽车造船、 新材料四大工业基地；培育家电电子产业群、石化产业群、 汽车产业群、造船产业群、港口产业群。目前青岛第三产业 发展过慢，已直接影响了第一产业的转型和发展以及第二产 业水平的迅速提高。青岛市在 十一五期间将进一步加快产 业结构调整，大力发展第三产业， 突出发展物流、信息服务、 旅游以及金融和房地产等现代服务业，努力提升

29、商贸等传统服务业的层次和水平，使第三产业比重明显提升。居民收入持续增长统计表明，从2002年开始，青岛市城市居民人均可支 配收入年均实现了两位数增长， 2004年青岛市农民人均纯收入增幅达到12.1 %，是1998年以来的最快增长速度。2005 年前三季度，全市城市居民人均可支配收入同比增长 16.6 %，增速加快6.5个百分点。奥运经济带动楼市2008北京奥运水上项目比赛将在青岛举行。青岛加快 了对机场、城市道路、公共交通以及其它城市基础设施的建 设和改造。在奥运会结束后，将利用体育设施开展娱乐健身 活动，同时承办国内外各种赛事，开发海上旅游，为青岛发 展新的旅游经济增长点和促进体育事业的发

30、展打下基础，这 也将大大推动青岛房地产市场的发展。城市建设着重“两点一环”“青岛市城市总体规划（1995 2010年）”提出城市 总体布局是以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿 线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城 规划为相对集中发展的区域。建设规划采用“外延式发展和 内涵式发展”相结合的模式，市内四区建设的重点区域为： 城市北部、东部地带，包含李沧区东部新区、十梅庵片区、 四方东部新区、市北浮山后片区等。在“十一五”期间，几 大组团的规划建设将成为青岛城市建设的第一大重点。鳌 山、胶南、琅琊、红岛、田横“五大组团”将加快开发建设 速度，明确产业布局结构，落实建设项目，完

31、成组团城区主 体框架的布局建设，发挥产业集聚、人口集中、辐射带动等 功能，加快城市框架体系建设进程。大力加快交通建设在青岛市城市综合交通规划（2002 - 2020年）中提 出青岛要建成以快速路和主干路为道路网络骨架，次干路、 支路为道路网基础的高效道路交通系统，缓解市区交通压 力。三环围绕一线展开城市干道网总体布局为“三环围绕、 三点放射、两连横跨、一线展开”，环间和放射线间通过快 速路和干道路联络。开建快速路和货运路结合城市中北部建 设和经济适用房建设，实施南北向一条快速路（山东路一重 庆路）建设，一条货运通道（安顺路一兴隆路）建设，缩小 南北差距。到2010年要建“放射线”规划轨道交通线

32、网由 8条线路组成，线网总长度 195公里，总体呈“放射状”格 局。整个轨道交通网络服务 269个交通小区、166万人口。 在市域轨道网概念规划中，共设三条市域轨道线，线网总长 度197.3公里。根据预测，青岛将在 2007年前后开始建设 轨道交通。房地产政策层出不穷为贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 青岛市政府办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知 对住房需求、供应结构、市场秩序、市场信息、土地供应、 住房价格等都做出了规定限制。调整房贷利率，个人住房转 让税收征税，启动网上售房制度，制定新版商品房买卖合同， 设臵商品房售后服务机构，房屋买卖租赁有了居间合同，众 多的房产政策，对青岛的房地产市场产生了一定的影响。二、房地产市场分析加大中低价商品房用地供