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1、商品房买卖合同解释完整版商品房买卖合同解释商品房买卖合同解释【发布日期】201X-04-28最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；凹阳台按其净面积的一半计算建筑面积；半挑半凹阳台， 挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积， 凹进部分按其净面积的一 半计算建筑面积。 三、“房屋套内建筑面积”和“建筑面积”有什么区别？ 很明显，“房屋套内建筑面积”作为计价标准的，排除了公摊面积。而“建筑面 积”则在“房屋套内建筑面积”的基础上，另外加上了“公摊面积”。近来，一 些城市市出台了按“套内面积”计价的新规定，解除了“

2、公摊面积”的纷扰。 四、建设部新商品房买卖合同示范文本对面积约定是怎样的？ 新商品房买卖合同示范文本第五条 面积确认及面积差异处理 ：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条 款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 种方式进行处理：1双方自行约定：（1） ； （2）； （3）； （4）。 2双方同意按以下原则处理：（1） 面积误差比绝对值在 3以内（含 3）的，据实结算房价款； （2）面积误差

3、比绝对值超出 3时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30 天内将买受人已付款退还给 买受人，并按利率付给利息。 （含 买受人不退房的， 产权登记面积大于合同约定面积时， 面积误差比在 3以内 3）部分的房价款由买受人补足；超出 3部分的房价款由出卖人承担，产权 归买受人。 产权登记面积小于合同登记面积时， 面积误差比绝对值在 3以内 （含 3）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3部分的房价款由出卖 人双倍返还买受人。 产权登记面积合同约定面积 面积误差比 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。律师提醒：按不同面积标准计

4、算房屋销售价格的，差别会很大。所以当您听到房 律师提醒 屋价格时，要查看一下“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】 【套内建筑面积】 本条款中均简称面积） （ 为依据进行面积确认及面积差异处理。 ” 中，勾是打在哪个面积上，叉掉得是哪个面积。 还要注意一个问题是：产权登记是按建筑面积进行登记的；物业管理费等其他费 用也是按建筑面积收取的。 五、住宅公摊面积计算有什么新的规定？ 发展商在向业主交房时， 常常为房高、 外装主体、 斜面结构屋顶、 不规范维护物、 变形缝、非垂直墙体、公共通道中的面积测量引起纠纷，为了解决这些问题，国 家建设部日前下发了通知。通知指出，自 201X 年 5

5、 月起，对已有的房产测量 规范未作规定或规定不明确的部分，按通知新的规定进行房屋测量。通 知中明确规定：凡是计算建筑面积的房屋，层高均应在 220 米以上（含 220 米，下同）。房屋屋顶斜面结构的，层高 220 米以上的部位计算建筑面积。房 屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影计算建筑面 积。 对倾斜、 弧状等非垂直墙体的房屋， 层高 2 米以上的部位计算建筑面积。 20 房屋套内具有使用功能但层高低于 220 米的部分，在房屋权属登记中应明确其 相应权利的归属。依照规定，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主 墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙

6、体厚度不同时，分层分 别计算。 楼梯已计算建筑面积的， 其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维 护结构，均不计算建筑面积。六、房屋计量有哪些规定？ 商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了商品房 销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，国家质量技术监督管理部门也制定了 商品房销售面积测量与计算，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理 分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。 最新颁布的商品房销售管理办法与商品房买卖合同示范文本 均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积

7、计价。商品房建筑面积是指层 高在 20 米 （含 20 米） 以上的房屋外墙水平投影面积。 套内建筑面积由套 （单 元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。 （一）计算全部建筑面积的范围：1永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平 面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。 3楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。 4封闭的阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算。 （二）计算一半建筑面积的范围：1与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结

8、构 外围水平投影面积一半计算。 2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投 影面积的一半计算。 3未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。 （三）不计算建筑面积的范围：1凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。 2半园柱的雨篷。 3房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。 （四）应分摊的共有建筑面积：1各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共 门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均 作为共有部位计算建筑面积。 2套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投 影面积的一半

9、，为共有建筑面积。 （五）不应分摊的共有建筑面积：1从属于人防工程的地下室、半地下室。 2供出租或出售的固定车位或专用车库。 七、商品房买卖双方因面积误差产生纠纷的原因 商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差。其主要原因有：1.双方签 订房屋买卖合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差；因产权 登记时露台 楼顶平台 不计算为房屋建筑面积， 而买卖双方在房屋买卖合同中 将独立或不独立使用的露台 楼顶平台 面积计入房屋建筑面积造成的面积误 差；3.适用的测量规则标准不同造成的面积误差。上述原因造成的面积误差比绝 对值一般在 3以上，买卖双方往往因此产生纠纷。另外，由于施工、测绘规

10、则 允许的误差而造成的面积误差在所难免， 因误差比值较小， 双方一般能协商解决。八、什么是面积误差？什么是面积误差比？ 面积误差，是指房屋在严格按照规划核准、设计的要求进行建设，竣工后实测面 积与预测面积产生的误差。 房屋的面积误差比，根据商品房销售管理办法相关规定，房屋的面积误差比 的计算公式为：产权登记面积合同约定面积 面积误差比 合同约定面积 九、购房人怎么发现面积误差？ “很难发现。可以说公摊面积方面的误差几乎无法发现，第一合同中往往不写明 公摊部分在什么地方，没有办法确定总测量对象与总面积；第二消费者拿不到设 计与施工图纸，连墙厚都不知道，怎么测量建筑面积？第三、测量就要将全楼测 量

11、，每楼的最低测量费用大概不低于 3 万元，哪个消费者会出 3 万元来为一个整 楼进行测量呢，所以说让消费者核实面积误差不可能的。（著名房产律师秦兵） 十、发现面积误差，怎么处理？ 现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住 房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。 面积误差的处理原则：第一、依据合同约定的处理原则处理。 购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面 积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面 积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。 第二、据实结算。 如合同无约

12、定或者约定不明确，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%），按照 合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。 第三、退房还款。面积误差比绝对值超过 3%，买受人请求解除合同，返还已付 购房款及利息的，应予支持。 第四、不退房，分别对待。如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同 约定面积的，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价由买受人按照约定的 价格补足，面积误差比超出 3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。 第五、还款与双倍返还。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3% 以内（含 3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过 3%

13、部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 附一：秦兵律师对本条的释义：释义：中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语，据我所知大概有以 下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积，其实 面积就是长宽之积，为什么要做得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将 简单的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道 自己房屋的建筑面积是多少， 但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是 多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简单的内 容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行其事，就是因为实用面积太容易核实了，开发企业很难做假；而建

14、筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可 以以“由第三方测量”为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天 堂，再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。 这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有所突破，例如：业 主是否有权选择测量单位、 测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同 承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解 释依然没有说清楚这一点，例如：如果套内实用面积减少 10%，但总建筑面积仅 减少 2%，能不能解除合同？看来这又给我们留下了很多工作；中国消费者维权 的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路

15、会更加漫长。 附二：关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 建住房74 号 各省、自第四篇：对商品房买卖合同纠纷司法解释的思考对商品房买卖合同纠纷司法解释的思考建元律师事务所 王建文最高人民法院于年月日公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下通称该司法解释），并于年月日起施行。该司法解释对无效合同的确认、销售广告的性质认定、惩罚性赔偿责任、房屋的交付使用、包销期满未售房屋的处理、商品房“按揭”贷款纠纷等内容均做了较为明确、具体的规定，不少条款有很积极的指导意义。但该司法解释仍对一些问题未予明确，或在实践中将存在一定的操作性问题，现提出对其中部分条款的看法，抛砖

16、引玉，希望引起各界的重视。一、预售许可证明的追认问题该司法解释第条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在该司法解释颁布前，最高人民法院曾于年底颁布了最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（下称解答），由于解答颁布之后，最高人民法院对房地产纠纷未系统地颁布过其他司法解释，因此，直至该司法解释出台前，即便是房地产管理法施行后的房地产纠纷审理，也基本参照解答进行审理。解答第、条规定，预售方未取得商品房预售许可证明的，“在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同

17、有效”。而上述规定明确将预售许可证明的追认期限，由“一审诉讼期间”调整为“起诉前”，可以说是一个有限的进步。之所以这么说，是因为在国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例中，已明确规定“房地产开发企业预售商品房，应当已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”；“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明”。即房地产开发企业预售商品房，应取得并出示预售许可证明，这是行政法规中的一项强制性规定。根据合同法第条“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。因此，出卖人在与买受人订立商品房预售合同时，只要未取得商品房预售许可证明，就应视为无效。而本条款又通过但书形式，给开发商开了一

18、个口子，形成开发商在预售时是否取得预售许可证明无所谓，只要在发生纠纷、且一方起诉前取得预售许可证明，即可认定合同有效；如果买受人发生纠纷后始终未提起诉讼，那么，开发商在今后任何时间取得预售许可证明，均可以追认合同有效。这一条款在本质上形成了行政法规与司法解释之间的冲突。二、有关销售广告的性质认定该司法解释第条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述规定

19、中，“说明和允诺具体确定”、“有重大影响”仍不够明确，没有量化标准，客观上增加了案件审理中的变数，扩大了法官的自由裁量权。三、关于定金的处理该司法解释第条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本条中关于“不可归责于当事人双方的事由”未作详解，容易产生纠纷，现实当中，商品房预售一般要经过签订认购书，再订立商品房买卖合同两个步骤，而买卖双方一般在签订认购书前，是不会就买卖合同具体条款先进

20、行洽商的，而认购书签订，并交纳定金后，双方再订立商品房买卖合同时，往往会就具体条款发生较大争执，而导致合同不能订立，这种情况是否可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”如果可以认定，可能会导致合同一方欲放弃合同的订立时，有意在洽商中提出一些令对方无法接受的内容，而逃避定金罚则。四、关于预售合同的效力该司法解释第条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”根据现行的城市房地产开发经营管理条例、城市房屋权属登记管理办法和城

21、市商品房预售管理办法等规定，出卖人在房屋预售后须办理登记备案手续，但从未明确预售合同是否须备案才生效。本条对预售合同是否须备案才生效做了明确规定，从而解决了一个长期以来悬而未决的问题。而实际上，目前的商品房买卖合同示范文本，均约定“合同自双方签字之日起生效”；“商品房预售的，自本合同生效之日起日内，由出卖人向房地产主管部门申请登记备案”。因此在示范文本中，备案本身就不是合同生效的必然要件，当事人如需设定“登记备案手续为商品房预售合同生效条件的”，反而需变更示范文本，做特别约定。五、关于惩罚性赔偿责任该司法解释第条、第条规定了五种出卖人须承担惩罚性赔偿责任（按不超过已付购房款的一倍赔偿）的情形：

22、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这两个条款中，有四点内容值得关注：损失赔偿与违约金并举。依据民法通则和合同法的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”在司法实践当中，当一方违约时，司法机关一般是在实际损失和违约金中，二选其一，如违约金约定超

23、过实际损失，只要不是过高，司法机关一般也予以支持。而上述条款中规定，“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，亦即在赔偿实际损失的同时，买受人还可要求不超过已付购房款一倍的惩罚性违约赔偿。对于这一惩罚性赔偿责任的法律依据，最高院负责人在答记者问时指出，“是以合同法第条和消费者权益保护法第条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对消费者权益保护法第条规定的直接适用。该司法解释所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与消费者权益保护法第条的规定有所不同”。由此可见，上述的惩罚性赔偿，在我国现行的法律中确实是一种大胆的创新。惩罚性赔偿的

24、额度。这两个条款规定了惩罚性赔偿的上限（即不超过已付购房款一倍的赔偿），但这不意味着只要出现五种情形，买受人就必然可获得一倍的赔偿，法院有可能根据情节酌定赔偿的具体比例和金额。因此，买受人在主张有关权利时，应慎用有关条款，避免赢了官司而不赢钱，因为索赔额加大，诉讼的相关费用也必然增大。出卖人告知义务的履行和操作。在这两个条款规定的五种情形中，有四种提及了“未告知”和“故意隐瞒”，这实际上是要求出卖人在签约时，如果存在上述几种情形，应当履行告知义务。建议出卖人在履行有关告知义务时，采取书面形式，避免口头告知而今后发生纠纷时，因举证不能又承担相应责任。土地使用权抵押的责任。这两个条款也侧面解答了土

25、地使用权抵押的责任问题。在现实的期房销售中，出卖人订立预售合同时及订立合同后，所预售的房屋往往尚未建成，甚至工程刚处于基础状态，地上物尚未建设，因此出卖人即使是设定抵押，也是以土地使用权设定抵押，不会是所售房屋抵押（银行等抵押权人一般也不接受这种期权抵押），那么这种以土地使用权（而非所售房屋）设定抵押，又未告知买受人的，是否需承担上述惩罚性赔偿责任呢从有关条款来看是不需要承担的。在现实中，有许多买受人担心土地使用权的抵押会影响到自己所购房屋的权益，经常会要求出卖人承诺相应的土地使用权未设定抵押，事实上，这种抵押土地地上物的预售，只要保证两点即可：出卖人需征得抵押权人的同意；在买受人办理预售房屋

26、产权登记手续时，有关的抵押必须撤销，因为根据城市房地产管理法的规定，“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”。六、房屋的交付确认问题该司法解释第条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”；“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”此条款实际是确认“交钥匙”即为交房，即不以房屋所有权的移转作为交房的成立条件。由于此条款在强调对“房屋的转移占有”的同时，并未强调交房的合法性，有可

27、能会引起一些争执。国务院城市房地产开发经营管理条例明确规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。在大量入住民事纠纷中，很多是出卖人尚未通过竣工验收（即取得建筑工程竣工验收备案表），便强行向买受人发出入住通知，迫使买受人不得不在没有竣工验收手续的情况下接收房屋，后续的许多工程质量纠纷、产权办理纠纷，其实均与此有关，因此，本条款在强调“交钥匙”即为交房时，并未强调必须是“经验收合格”的交付，有可能对买受人更加不利。七、因质量问题解约的规定该司法解释第条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据

28、国务院城市房地产开发经营管理条例的规定，“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。按此规定，买受人申请解除合同的条件是“商品房主体结构质量不合格”。而根据本条解释，买受人申请解除合同的条件变为“严重影响正常居住使用”，由此使退房的条件增加了诸多变数，包括了主观因素。墙皮裂缝、卫生间漏水等等，从买受人角度看，均可认为是“严重影响正常居住使用”，这在客观上扩大了法官的自由裁量权。八、面积误差的处理问题该司法解释第条对面积误差的处理进行了规定，其原

29、则基本与商品房销售管理办法第条的规定相同。上述原则并未彻底解决面积误差问题，现实中，绝大多数项目是以建筑面积计价的，很多项目在进行面积误差结算时，往往是总建筑面积变化很小，但其中的公摊面积增大、套内建筑面积减少，使买受人多有微词，并因此纠纷不断。对此情况，北京市国地资源和房屋管理局在年月日颁布的关于商品房销售有关问题的通知 京国土房管市一号 第条明确作出了如下规定：按建筑面积计价的，应分别约定建筑面积、套内建筑面积误差比，并按照号令第条的规定办理。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在约定范围内的，根据建筑面积据实结算房价款。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出约定范围的，买受人有

30、权退房。买受人不退房的，根据建筑面积误差比，按照号令第条第款第项的规定结算房价款。应当说，北京有关主管部门颁布的规范性文件更加科学和严谨。该司法解释在起草之初，有关的规范性文件尚未出台，因此缺少有关的详尽规定作为参考可以理解，但在有关的规范性文件颁布半年后，该司法解释方颁布，而这样一个重要的司法解释在尚未施行前就已滞后于地方主管部门的规范性文件，毕竟是一种缺憾。九、合同解除权的合理期限该司法解释第条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当

31、事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。”在合同法第、条中，仅规定了“经催告后在合理期限内仍未履行主要债务的，当事人可以解除合同”；同时规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。但合同法中并未明确“合理期限”的确切时限，而本条规定中明确了解除权行使的合理期限是经催告后三个月。十、关于违约金约定标准问题该司法解释第条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本条款明确了违约金和实际损失之间的关系，不少购房人在签订预售合同补充条款时（包括一些是律师提供的签约条