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1、合同法案例选最高院合同法案例选1.重庆雨田房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司重庆市分行房屋联建纠纷案裁判摘要一、双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议，符合法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份合同(协议)均属有效合同(协议)，除当事人有特别约定外，如果前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同(协议)目的，可根据合同(协议)成立的时间先后，确定以后一合同(协议)确定的内容为准。如果前后两份合同(协议)所约定的内容并不冲突，只是对合同(协议)的内容进行了不同的约定，因此，不能简单地认定后一协议是前一协议

2、的变更，或后一协议是对前一协议的补充和完善。二、当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。最高人民法院民事判决书(2011)民抗字第48号抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。申诉人(一审被告、二审上诉人)：中国农业银行股份有限公司重庆市分行。负责人：冯建龙，该分行行长。委托代理人：陈莉。被申诉人(一审原告、二审上诉人)：重庆雨田房地产开发有限公司。法定代表人：雷鸣，该公司董事长。申诉人中国农业银行股份有限公司重庆

3、市分行(以下简称农行市分行)因与被申诉人重庆雨田房地产开发有限公司(以下简称雨田公司)房屋联建纠纷一案，不服重庆市高级人民法院(2001)渝高法民终字第 118号民事判决，向检察机关申诉，最高人民检察院以高检民抗20119号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2011年6月 17日作出(2011)民抗字第48号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭进行了公开开庭审理。最高人民检察院指派检察员田力、书记员王柳玉出庭宣读抗诉书，农行市分行的委托代理人陈莉、雨田公司的法定代表人雷鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院再审查明：1996年1月8日，雨田公司(甲方)与农行市分行(乙方)签订联合建房总协议书，第一

4、条联建形式约定：1甲方负责雨田大厦项目的全部实施工作，决定项目运行中的一切重大事宜；2乙方以投资方式与甲方联合建房，并参与分房。第二条联营及义务约定：1甲方负责整个项目的前期工作及相关手续的完善。包括方案设计、规划、国土、消防、环卫、市政等有关手续的办理；2甲方负责整个项目的拆迁安置和土建施工；3乙方保证资金准确到位以使工程顺利进展。第三条工程标准约定：1大厦外装为铝合金玻璃幕墙，采用进口比利时玻璃和美国雷诺兹铝板；2地面为花岗石地面(芦定芝麻白)；3设备：A美国奥的斯电梯411型3台；B苏迅SDS扶梯14台；C中央空调系统为美国产约克牌水冷螺杆机组；D消防报警设备为日本“日探”报警装置；4。

5、公用设施：在交房后二个月内交付使用；公用设施包括： A、供电；B、供水；C、通讯；D、消防；E、环保；F、临时过渡房的拆除、清理、人行道的平整及绿化、光彩工程实施；C、其他公用设施均由甲方负责完善等。5乙方对上述设施、设备要求更改，在征得甲方同意后办理，其增加的投资在联合投资中同增同减。第四条投资方式及分配约定：1乙方以投资方式联合建房，在房屋建成后分得房屋； 2双方经协商确定，乙方以投资的方式分得负一层商场，最后核算以双方认可的产业面积为依据；3乙方总计投入人民币现金5700万元给甲方联合建房。(最后以实际产业面积进行核算)；4乙方以投资方式联合建房，在房屋建成后分得负一层商场；经双方协商，

6、负一层商场分为两部分进行核算：第一部分由乙方下属营业部出资人民币2000万元，分得一层商场1000平方米建筑面积。第二部分为负一层商场其余部分(其中包括商场1598平方米，大厦公摊面积39853平方米)，该部分人民币 3700万元投资款在交付使用时投入80，产权转移过户时投入15，其余尾款在保修期满结清。如乙方投资不能按时到位，所产生的利息由乙方承担。5为了保证联合建房顺利完成，乙方应多渠道协调贷款及引资支持项目建设，此贷款按当时国家规定的标准利率计息；协调贷款及引资额，不得低于第二部分投资额。第五条移交房屋的相关事宜约定：1甲方应于1997年7月在保证第三条第四项公用设施完善后将房屋交与乙方

7、由其进行精装修，甲方应进行配合。乙方装修不能破坏结构，不能破坏公共设施及共用场所，装修期间应服从甲方整体安排；2甲方应为乙方办理好乙方所分房屋的产权登记。登记产权时所发生的税费，按双方应承担的金额各自缴纳；3乙方进入大厦后，应服从整个大厦统一的物业管理，遵守大厦的有关规定，其中负一层商场的保安由乙方负责。第六条违约责任约定：1甲乙双方如任何一方违约退出，则按投资总金额的5作违约金；2如乙方投资额不能按协议投入到位，每日按其差额的01作滞纳金；3甲方不能按时交房给乙方，每日按投资总额的01作滞纳金。第七条其他约定：双方未尽事宜，另行协商解决，所签的补充协议均具同等法律效力。1996年1月20日，

8、雨田公司(甲方)与中国农业银行股份有限公司重庆市分行营业部(以下简称农行市分行营业部、乙方)签订联合建房协议，其中第三条投资与分配约定：1乙方总计投资人民币2000万元给甲方联合建房，应分得大厦负一层 1000平方米；2待该大厦建至第八层，乙方将投资现金全部到位，并监督使用；3经协商双方同意，下列内容包含在分配项目内：A、主楼门厅额头上由乙方使用，做中国农业银行的大字额头；B、主楼屋顶朝临江门方向之一方和裙楼屋顶给30米宽无偿提供给乙方作广告牌；C、乙方分得的部分房屋应安装电表，今后乙方按表计费，不参加大厦分摊。水、冷气的费用按比例分摊。D、在房子分配时，乙方有权在负一层内优先选定位置。第四条

9、移交房屋的相关事宜约定：甲方应于1997年7月30日将房屋交给乙方使用。其他内容与联合建房总协议书规定的基本一致。1996年3月16日，雨田公司(甲方)与农行市分行营业部(乙方)签订联合建房协议，约定：甲方于1996年1月20日与乙方下属营业部签署了联合建房协议，现经甲乙双方友好协商，乙方决定在 1996年1月20日联合建房协议基础上，继续以投资的方式参与甲方雨田大厦工程的建设。其中第三条投资与分配约定： 1乙方总计投资人民币3700万元给甲方参与联合建房，应分得大厦负一层199653平方米(其中商场1598平方米，按每建筑平方21 650元计算，大厦公摊39853平方米，按每平方米4500元

10、计算)；2投资方式为：甲方分房给乙方时，乙方投入3700万元的80给甲方，产权转移给乙方时再投入总额的15，余下部分在保修期满付清。第四条移交房屋的相关事宜约定：甲方应于1997年7月30日将房屋交给乙方使用。另，除“如农行分行投资不能按时到位，所产生的利息由农行分行承担”以及“为了保证联合建房顺利完成，农行分行应多渠道协调贷款及引进项目建设，此贷款按当时国家规定的标准计息。协调贷款及引进额，不得低于第二部分投资额”等没有记载外，其他内容与联合建房总协议书规定的基本一致。1995年12月28日，雨田大厦工程开工。1996年7月12日，雨田大厦获得重庆市计划委员会的重计委固1996462号立项批

11、准，建设规模为46 810平方米。1996年9月2日，雨田公司取得雨田大厦的渝国用1996字第053号国有土地使用证。1996年12月7日结构验收记录载明，工程名称：雨田大厦；结构型式、层数：框、剪结构、29层；验收部位：基础结构；建筑面积：51 000平方米；对相关内容进行了检验，在“存在质量隐患”处进行划除；对质量保证资料进行核查，结论为符合要求或合格；“结论”一栏空白；质监、设计单位、建设(或监理)、施工单位等四方代表在相应栏处签名，均未加盖所在单位公章。1997年4月17日结构工程验收记录载明，施工日期：1995年12月28日；验收日期： 1997年4月14日；其他内容与1996年12

12、月7日结构验收记录相同，“验收结论”一栏空白。质监、设计、建设(或监理)、施工单位四方代表在相应栏处签名，亦均未加盖所在单位公章。1997年5月13日，雨田大厦获得重房97预字第0039号商品房预售(预租)许可证，载明：工程竣工时间为1998年9月，有效期限为1998年12月；2000年5月8日，重庆市土地房屋管理局同意延长雨田大厦的商品房预售(预租)许可证有效期延长至2000年10月底。1997年10月28日中间验收记录载明，工程名称：雨田大厦；交验部位：- 445层、负一层及消防中心；开工日期： 1995年12月28日；中间交工日期：1997年10月28日。中间交验项目包括框剪结构主体、木

13、门、防火门、吊顶喷头、消火栓箱、烟探等内容；验交意见为“验收合格符合使用条件，同意移交下一道工序精装修”；质监站、设计单位、接收方、移交方等单位代表均签名和加盖单位公章，消防部门未盖章。1997年12月17日，雨田公司与农行市分行营业部办理了房屋交接手续，并签订移交使用核定单(以下简称核定单)，该核定单载明：工程名称：雨田大厦，工程项目：农行营业厅，楼层：为负一层 9J11轴线；属农行市分行部分是负一层1-9轴线范围。雨田公司作为建设单位移交人，农行市分行营业部作为业主在该核定单上盖章确认。农行市分行营业部亦按约定付清了房款。1998年10月19日，雨田公司发函给农行市分行称“贵行于1996年

14、1月8日与我公司签订的购房协议，现房屋建设已完工，请贵行按协议履行，在本月23日前接收房屋，并将欠我司的购房房款3700万元从我司在贵行的贷款中扣除。从10月23日起，我司不再承担3700万元购房款的利息。另请贵行按协议第4条第5款支持我司贷款”。农行市分行未接收房屋，亦未付款。1999年5月5日雨田公司向农行市分行发出关于催收农行联合建房的函，其内容为：“我司与贵行于1996年1月签订了联合建房协议，并于1996年12月收到贵行部分联合建房款人民币2000万元。余下联建款按协议应于1996年7月支付给我司，我司已于1997年12月将房屋交给贵行，并多次发出通知，但贵行至今没有回复，目前工程尚

15、余装修部分工程。现资金欠缺已停工多时，造成我司既不能支付贷款利息，又不能支付工程资金，损失巨大，每一天损失人民币十数万元。望贵行及时研究并支付联建房款，如再不回复，恐影响银企关系，我司不得已时，也只有诉诸法律。”2000年7月19日雨田公司向农行市分行发出关于催收农行联合建房的通知，其内容为：“贵行于1996年1月与我司签订了联合建房协议，我司根据协议规定，已于1997年将房屋交付贵行，但贵行却迟迟未将建房款3700万元付与我司，现再次通知贵行将房款支付给我司。”2000年11月8日重庆市建设工程质量监督站出具证明：“重庆雨田房地产开发有限公司所开发建设的雨田大厦主体工程，已经甲乙双方、设计单

16、位、质监站进行验收，质量已达到验收标准。”另查明：2000年5月24日，雨田公司与四川麦当劳餐厅食品有限公司(以下简称麦当劳公司)签订麦当劳房屋租赁合同，将大厦负一层1-9轴线临街面782平方米房屋出租给麦当劳公司，租期自餐厅开业日起算，至经营满15年。麦当劳公司从起租日起每月向雨田公司支付租金，该租金按每月税后销售额提成5计算。2000年8月8日，雨田公司起诉至重庆市第一中级人民法院，要求：1判令农行市分行立即支付首期联合建房款2960万元；2由农行市分行承担延期支付购房款的利息(从1997年7月30日至2000年8月共计39个月)7 272 720元。3由农行市分行承担未支付购房款的滞纳金

17、(从1997年7月30日至2000年8月共计39个月)每日万分之一，共计3 463 200元。4由农行市分行承担本案的全部诉讼费用。2001年6月22日，重庆市第一中级人民法院作出(2000)渝一中民初字第1696号民事判决，雨田公司不服，于2001年7月3日提起上诉，要求农行市分行不仅应按一审判决支付购房款，还必须按照双方约定承担资金不能按时到位的利息和违约金，其中不能按时到位的资金利息(从1997年11月至2001年7月)11 03447172元；农行市分行承担全部诉讼费。2001年11月12日二审法院询问雨田公司的法定代表人雷鸣时，雷鸣明确要求对滞纳金和利息计算到执行日止。农行市分行在上

18、诉时，提出一审判决对雨田公司超过了约定的交房时间三年多，没有追究雨田公司应当承担延期交房的滞纳金(每天按01计)，显失公平。另查明：2003年2月25日，重庆市公安局消防局出具渝公消验字(2003)第 4119号关于雨田大厦消防验收合格意见书载明：“雨田公司申报的雨田大厦(位于解放碑，验收范围9至26层和负一层，属一类公建)进行了消防验收，现判定该工程消防验收合格”。另查明：2001年11月26日，重庆市高级人民法院作出(2001)渝高法民终字第 118号民事判决，并于同年12月10日作出(2001)渝高法民终字第118号民事裁定，对上述判决笔误内容进行补正，即“将第15页上第一行中的投资总额

19、3600万元改为3700万元。”上述判决内容于2001年 12月10日履行完毕。2003年8月，农行市分行起诉至重庆市高级人民法院请求雨田公司为其划分大厦负一层房屋的位置，交付房屋并办理房屋产权登记，重庆市高级人民法院作出 (2003)渝高法民初字第14号民事判决： (一)雨田公司于本判决生效后立即将大厦负一层1-9轴线范围的190383平方米产权交付农行市分行并办理房屋产权登记手续。(二)雨田公司于判决生效后赔偿农行市分行2960万元的利息损失(从2002年1月1日起至房屋权属证交付时止，按中国人民银行同期贷款利率分段计息)。 (三)驳回农行市分行其他诉讼请求。雨田公司与农行市分行均不服，上

20、诉至最高人民法院。最高人民法院于2004年6月17日作出(2004)民一终字第8号民事判决： (一)维持重庆市高级人民法院(2003)渝高法民初字第14号民事判决第一项；(二)撤销重庆市高级人民法院(2003)渝高法民初字第14号民事判决第二项、第三项；(三)雨田公司支付农行市分行199653平方米房屋的租金，以每月每平方米140元租金标准计算(自2001年12月11日起计算至房屋实际交付之日止)；(四)驳回农行市分行的其他诉讼请求。另查明：根据中国银行业监督管理委员会银监复200913号中国银监会关于中国农业银行改制为股份有限公司的批复，中国农业银行重庆市分行变更名称为中国农业银行股份有限公

21、司重庆市分行。重庆市第一中级人民法院一审认为： 1双方于1996年3月16日所签订的联合建房协议是名为联合建房实为购房合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。因为，双方于1996年1月6日所签订的联合建房总协议书中明确了分房以及投资款是包括了农行市分行营业部的分房部分，之后农行市分行和农行市分行营业部又分别就各自所投资分房部分重新与雨田公司签订了联合建房协议，后两份协议是对前一份联合建房总协议书的变更，同时雨田公司所起诉的标的也是农行市分行所投资部分，因此，本案争议的事实应以1996年3月16日双方所签订的联合建房协议为准。从该协议的内容来看，房屋的分配形式与一般的联合建房不

22、同，一般的联合建房是直接划分轴线或层数，而双方所约定的分房形式则是以每平方米21 650元计算所分平方面积价款，并还涉及公摊面积的结算方式，按每平方4500元计算；投资款的支付方式不是合同签订后就支付，而是在雨田公司房屋建成后交付农行市分行使用时支付第一期投资款即3700万元的80；所交房屋的产权手续由雨田公司办理，并把产权转移作为农行市分行支付第二期投资款的时间；违约责任约定，雨田公司迟延交房则承担总投资额每日01的滞纳金，农行市分行迟延支付投资款也按差额的每日01计付滞纳金。从上述内容来看，该协议更符合购房合同的外表特征，因此该协议是名为联合建房，实为房屋买卖。就其协议所约定的内容而言，并

23、未违反法律、法规的规定，虽然雨田公司在与农行市分行签订该协议时，还未取得雨田大厦的国有土地使用权证和商品房预售(预租)许可证，但事后雨田公司取得此两项手续，按照最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第三条以及中华人民共和国合同法第五十一条的规定，对该协议应认定为有效。双方虽有规避法律的行为，但未给国家造成损失，不影响合同的效力。农行市分行关于联合建房协议因未办理联建手续应属无效，即或是名为联建实为买卖也应无效的辩解理由不能成立。2雨田公司拟交付的房屋符合交付条件。双方所签订的协议为有效协议，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。只要雨田公司拟交付的房屋符合交付条件，农行市分行就应接收该房并支

24、付首期购房款。农行市分行认为雨田公司拟交付的房屋未经竣工验收合格，不符合法律规定的交付条件。一审法院认为，虽然法律规定竣工并经验收合格的房屋才能交付使用，但房地产开发业系经济发展的支柱性产业，为有利于经济发展的需要，目前许多的大型项目在裙楼部分进行验收后就投入使用的情况也是存在的。本案雨田公司拟交付给农行市分行的房屋仅系雨田大厦的负一层，且该楼层已经重庆市建设工程质量监督站验收，并于2000年11月7日签章认可。因此，重庆市建设工程质量监督站于2000年 11月7日签章的雨田大厦中间验收记录可以作为雨田公司拟交付给农行市分行的房屋符合交房条件的依据。农行市分行应依照协议的约定支付首期购房款。据

25、此，一审认为，双方于1996年3月16日所签订的联合建房协议为有效协议，雨田公司拟交付的房屋已符合交付条件，农行市分行应依照协议的约定支付首期购房款，雨田公司的此项诉讼请求予以支持。由于重庆市建设工程质量监督站在中间验收记录上的签章时间是2000年11月7日，雨田公司具备交房条件的时间应以此为准，农行市分行应支付的利息或滞纳金的起算时间也应以房屋符合交房条件时为准，因此雨田公司关于农行市分行应支付 1997年7月30日至2000年8月期间的利息和滞纳金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，于2001年6月22日作出(2000)渝一中民初字第1696号民事判决：1由农行市分行于判决

26、生效后立即支付雨田公司首期购房款29600000元；2驳回雨田公司的其他诉讼请求。案件受理费221 6995元，其他诉讼费1500元，共计2231995元，由雨田公司承担74600元，由农行市分行承担148 5995元(此款已由雨田公司预交不退，由农行市分行在判决生效后立即支付给雨田公司)。雨田公司、农行市分行均不服一审判决，提起上诉。重庆市高级人民法院二审认为：1雨田公司与农行市分行双方于1996年1月 8日签订的联合建房总协议书与1996年3月16日双方签订的联合建房协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，均应属有效合同。一审法院认定后一协议是前一协议的变更，因此只认定后一协议为定案准

27、则不妥，后一协议实质上是对前一协议的补充和完善，两协议均属有效协议。因为：雨田公司与农行市分行于1996年1月8日签订了联合建房总协议书，约定：农行市分行以投资方式总计投入 5700万元给雨田公司联合建房，在房屋建成分得大厦负一层商场。农行市分行所分得的负一层商场分两部分进行核算，一部分由农行市分行下属营业部出资2000万元，分得负一层商场中1000平方米：一部分由农行市分行出资3700万元，分得负一层商场的其余部分，其中，商场1598平方米、大厦公摊面积39853平方米，公用设施在交房后二个月内交付使用(合同约定的公用设施包括：A、供电；B、供水；C、通讯；D、消防；E、环保；F、临时过渡房

28、的拆除、清理，人行道的平整及绿化，光彩工程的实施等；G、其他公用设施等)。该3700万元在交付房屋时投入80，产权转移过户时投入15，其余尾款在保修期满结清。违约责任为：如农行市分行投资额不能按协议投入到位，每日按其差额的01作滞纳金。如雨田公司不能按时交房给农行市分行，每日按投资总额的01作滞纳金。随后按协议要求雨用公司与农行市分行营业部于1996年1月20日签订联合建房协议，雨田公司与农行市分行亦签订了一份联合建房协议，雨田公司与农行市分行亦签订了一份明确了该大厦建到第八层时，农行市分行营业部应将投资款全部到位，并明确农行市分行营业部的交房时间和计价标准，投资2000万元，分得负一楼 10

29、00平方米，1997年7月30日交房，农行市分行营业部有权在负一楼内优先选定位置。该协议已于1997年12月17日全部履约。1996年3月16日，农行市分行总投资 3700万元给雨田公司参与联合建房，应分得大厦负一层199653平方米(其中商场 1598平方米，按每建筑平方21 650元计算，大厦公摊39853平方米，按每平方米 4500元计算)。雨田公司分别与农行市分行、农行市分行营业部签订的两份联合建房协议是对联合建房总协议书的补充和完善，均应认定有效。而一审判决认定联合建房协议是对联合建房总协议书的变更，只认定后一协议有效，是不正确的。据此，雨田公司上诉理由应予支持。2两份协议是联合建房

30、还是房屋买卖的问题。该协议从内容看，房屋的分配形式与一般的联合建房不同，一般的联合建房应直接划分轴线或层数，而双方所约定的分层形式则是以每平方米21 650元计算，所分平方面积价款，并还涉及公摊面积的结算方式，按每平方4500元计算；投资款的支付方式不是合同签订后就支付，而是在雨田公司房屋建成后按合同约定交付时，农行市分行支付第一期投资款即3700万元的80；所交房屋产权手续由雨田公司办理，并把产权转移作为农行市分行支付第二期投资款的时间；从上述内容看，该协议完全符合购房合同的外表特征；从实际履行的情况看，农行市分行营业部已履行总协议的一部分，而且已将该房屋置换到其他楼层。就其协议是否违反法律

31、、法规规定内容看，虽然雨田公司与农行市分行签订该协议时，还未取得雨田大厦的国有土地使用权证和商品房预售(预租)许可证，但事后雨田公司取得此两项手续，按照最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)第三条以及中华人民共和国合同法第五十一条的规定，对该协议应认定为有效。双方虽有规避法律的行为，但未给国家造成损失，不影响合同的效力。农行市分行关于联合建房协议因未办理联建手续应属无效。一审判决该协议名为联建实为买卖是正确的。农行市分行称合同违反法律规定的上诉理由不能成立。3雨田公司拟交付的房屋应以什么标准作为交付条件。一审法院将交付条件认定为：重庆市建设工程质量监督站验收，并于20

32、00年11月7日签章认可作为交房条件，并作为农行市分行首期购房款付款的时间是不正确的。因为：(1)按双方签订的联合建房总协议书及两份联合建房协议，协议在第三条工程标准第4款公用设施部分明确了在交房后二个月内交付使用，公用设施明确约定有七部分是交房后二个月完成(七部分为：一、供电；二、供水；三、通讯；四、消防；五、环保；六、临时过渡房的撤除、清理、人行道的平整及绿化、光彩工程；七、其他公用设施)，此时交房农行市分行付款80。合同没有约定必须经质监站综合评定后作为交房的条件。(2)雨田大厦1995年12月26日动工，1996年 12月7日、1997年4月17日经施工单位、设计单位、质监站对大厦结构工程验收，并作了验收签收签名。1997年10月28日对大厦-445层、负一楼和消防中心进行