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1、万全城建设项目可行性研究报告 万全城项目可行性研究报告 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 1 - 第一章 项目概况 项目地理位置 （4） 项目周边主要生活、商服配套设施 （4） 项目主要经济技术指标 （5） 第二章 区域道路、交通现状规划与分析 区域道路现状与分析 （6） 交通预测分析 （7） 第三章 投资分析 投资环境分析 （16） 投资潜力分析 （11） 第四章 市场分析 市场预测分析（13） 本项目周边主要楼盘基本情况（15） 目标消费群体定位（18） 第五章 建设地点及自然条件 地理位置（20） 区域地质构造（20） 区域地貌（20） 场地地基土、基岩构成及特征（21

2、） 水文地质条件（21） 地震地质条件（22） 第六章 项目的 SWOT分析 优势（Strength） （23） 劣势（Weakness）（23） 机会（Opportunity）（24） 威胁（Threats）（24） 第七章 项目的规划与定位 项目总体规划及功能分区（25） 项目的定位和交通、建筑、立面、剖面、环境设计及设备（26） 项目工程控制性计划安排（31） “万全城”项目形象进度计划表（32） 第八章 项目营销、推广策略（33） 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 2 - 第九章 物业管理及服务 物业管理（36） 服务内容（36） 第十章 投资估算及资金筹措 投资估算

3、（37） 资金筹措方案（40） 第十一章 财务评价 销售收入、销售税金及附加测算（41） 财务现金流量分析（42） 利润测算（42） 财务偿还能力测算（43） 财务盈利能力分析（44） 第十二章 风险管理 项目风险（45） 项目风险管理的内容（47） 规避项目风险的对策（49） 第十三章 结论与建议 房地产业的发展与城市宏观经济保险了持续、协调的基本态势（53） 品质与市场，是决定销售的双重主因（54） 销售收入如期实现是收回投资的保障（54） 序 言 “万全城”是奉献给武汉的一个作品。这个作品是卓越的，更是超越的。 “万全城”代表城市的一份子，是城市经济的一个支点，是楼宇经济的至善表率，是承

4、载未来武汉CBD 发展的建筑。世界经济学权威对CBD 的定义是国家或地区社会政治、经济、文化发展到一定阶段，在传统的中心商业区聚集高度发达的金融、经贸、现代制造型商务而形成的中央商务商贸核心区域。当今城市中心商务区主要有商务写字楼、金融和服务三大职能设施构成，同时武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 3 -也不同程度地包含一定量的传统的商业零售类职能设施。CBD 既是经济运作管理中心，也是金融中心和生产服务中心，拥有大量的商务写字楼、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通和通讯条件，便于现代商务活动。在传统商业中心逐步成熟的基础上，现代商务的发展，需依托核心商务区；而传统的商业

5、中心区逐步发展演变形成的核心商务区，需依托国际甲级标准的高档商务楼宇。 “万全城”将矗立于武汉市已规划形成的商业商务中心，是全新概念商务大厦。汉口西北湖片区已逐渐形成了商务中心格局，国际品牌连锁、高端卖场、白领休闲总汇、高档宾馆、银行总部、甲级写字楼云集于此。 “万全城”以其独特的复合型态的物业构成而具有无限的发展潜力；其物业品质直达国际标准，将刷新武汉市商业楼盘配套记录。一流的物业服务、超高的性价比、非凡的综合品质，铸就极高的使用价值和投资价值，机遇赋予她带动 CBD高价值发展的使命。 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 4 - 第一章 项目概况 一、项目地理位置 “万全城”

6、是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305 号（建设大道与新华路交汇处） ，正处武汉 CBD金融一条街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖） ，毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。 二、项目周边主要生活、商服配套设施 综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市。 酒店：新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、东方大酒店。 银行证券：中国信合、建行湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工行武汉市西北湖支行、武汉市商业银行北湖支

7、行、民生银行、广东发展银行。 教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、武汉六中、武汉外国语学校。 文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。 医院：协和医院、同济医院、武汉市六医院、武汉市儿童医院。 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 5 - 三、项目主要经济技术指标(规划方案审批) 项目名称 武汉万全城 项目净用地面积 16272 m 地上总建筑面积 88468 m 其中：住 宅 38331 m 商务写字楼 26391 m 商 场 22235 m 会 所 1511 m 地下室 22143m 容积率 5.45

8、 建筑密度 38.3% 绿化率 30.3% 建筑高度 100 米 机动停车位 509 辆 其中：地上车位 59 辆 地下车位 450 辆 非机动停车位 230 辆 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 6 - 第二章 区域道路、交通现状规划与分析 一、区域道路现状与分析 本项目地处CBD 金融一条街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔。周边分布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。 (一）周边道路条件现状及规划 “万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按规划形成： 新华下路

9、：规划道路红线宽 60 米，机动车道双向6 车道，城市的主干道，连通汉口北部、中部。 建设大道：规划道路红线宽 50 米，机动车道双向46 车道，两侧各设5米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。 北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米2+车行道10 米。 西北湖路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米2+车行道10 米。 北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米2+车行道10 米。 建银大厦西侧支路：规

10、划道路红线宽 12 米，车行道宽7 米。 （二）道路交通运行状况分析 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 7 -根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路口的交通负荷度（表 1）。 表 1：区域现状道路、路口负荷水平 路口或路段名称 路口或路段流量 路口服务水平 服务等级 新华下路建设大道 6800 084 D 北湖小路建设大道 2900 076 D 北湖小路西北湖路 1 050 O73 C 建设大道 35 00 080 D 新华下路 3400 O63 C 西北湖路 450 031 A 北湖小路 650 045 B （三）公共交通现状 该区域公交线路较多，

11、周边公交站点有北湖站、取水楼站、北湖小路站等。现有9 路、46 路、47 路、58 路、69 路、70 路、207 路、208 路、519 路、527路、560 路、561 路、575 路、595 路、597 路、601 路、604 路、605 路、621路、705 路、719 路、801 路、802 路、803 路、807 路、808 路等20 余条公交线。 （四）区域停车现状 项目周边约有停车位 270 个，其中建银大厦有地下停车位 50 个，地面停车位 120 个，建银西侧餐厅停车场约有 50 个停车位，西北湖路路边停车场约有 50 个车位。从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车

12、位难以满足需求。 二、交通预测分析 （一）客流量预测 项目建成后引发的客流量包括从业人员和来访人员两部分，其中又以来访武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 人员为主，包括住宅、商场和写字楼三类性质引发的客流，其中写字楼、商业引发流量高峰与城市交通比较一致。因此高峰客流量预测应以商场高峰客流为基础，考虑写字楼和住宅的客流的加权叠加。 依据项目所处地理位置，结合国内大城市同类性质建筑客流生成的经验，参照武汉市相关吸引点调查的结果，确定“万全城”项目不同建筑性质高峰小时客流吸引率指标如下（表 2、表 3）： 表 2：高峰小时吸引率指标单位：人/小时每百平方米 - 8 -吸引率 不同性质用地

13、 高峰吸引率 高峰发生率 商业 4.5 2.8 写字楼 2.5 1.2 住宅 1.0 1.4 表 3：各类性质用地吸引发生客流量 单位：人次/高峰小时 不同性质用地 建筑面积（ ） 高峰吸引人流量 高峰发生人流量 商 业 22544 1194 743 商务写字楼 25484 608 292 住 宅 42250 424 593 （二）车流量预测 “万全城”项目所处地段为武汉市金融商贸中心，项目综合档次定位较高。考虑到项目这些实际情况以及所处区位的交通条件，以及武汉市的机动车发展水平，预测2010 年项目各类性质用地引发客流量出行方式结构（表 4、表 5）： 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性

14、研究报告 表 4：项目各类性质用地引发客流出行方式结构 单位：% - 9 -交通方式 不同用地吸引比例 步行自行车公交车出租车小汽车摩托车 楼内出行 合计 商 业 12 2 50 17 15 2 2 100 商务写字楼 1 24 29 45 1 100 住 宅 2 10 39 17 30 2 100 表 5：项目各类用地高峰小时发生吸引车流量 单位：辆（混合车） 自行车 公交车 出租车 小汽车 摩托车 商 业 39 132 145 39 办 公 9 104 202 9 住 宅 102 69 153 20 不同用地吸引比例 交通方式 注：各种车辆的平均载客人次分别为出租车 2.5 人、小汽车 2

15、.0人、摩托车1.0人。 （三）高峰小时项目诱增交通总量分析 由表（5）计算结果可知，项目商业建筑高峰小时引发车流量为 316 辆/小时，写字楼建筑引发车流量为 315 辆/小时，住宅建筑引发车流量为 242 辆/小时。由于三种性质建筑车流量高峰时间并不一致，在城市道路交通高峰时基地车流量为三种性质建筑高峰引发车流量的加权之和，其规模为：610 辆/小时。其中需要进入项目停车的有 382 辆，分别为小汽车331 辆，摩托车51 辆。 本项目建成后，区域道路交通的压力将增加，必须通过合理的交通组织、强化管理，充分利用次要道路，尽量减小对主要干道交通影响，并结合区域公交设施布局，建立安全便捷、衔接

16、良好的交通环境。 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 10 - 第三章 投资分析 一、投资环境分析 房地产业的发展是与城市经济、社会的发展相协调的。房地产业作为国民经济发展的先导性、 基础性产业， 已连续多年以20%速度增长， 并推动了钢材、建材、家具、装饰等相关行业的发展。在国家宏观经济稳定、健康、持续发展的前提下，房地产业已成为国民经济新的增长点，是城市经济的基础产业和支柱产业。 在市场经济条件下，房地产的发展是由供求关系决定的，武汉市房地产业近年来发展迅速，呈加速度发展的态势。“中部崛起”的政府政策导向也为房地产业的发展带来了新的机遇。 （一）从市场需求来看，武汉市还有较

17、大的发展空间。目前武汉市仍处于城市化发展和城市改造的高锋期， 新增的需求潜力十分巨大。 城区在不断扩张，随着旧城改造力度的加大，尤其是武汉市将推行“城中村”改造，这势必会进一步加大对住房的市场需求。 另外，从实现全面小康社会的目标来看，武汉市房地产业还有较大的发展余地。2007 年武汉市城镇人均住房建筑面积约 25.5 平方米，离全面小康的人均 35 平方米目标尚有较大的差距。居民生活水平的不断提高也将刺激房地产业的市场需求增长。 （二）从房地产投资规模来看，武汉市与国内其他大中城市相比还有相当大的差距。武汉市房地产投资在全社会固定资产中所占比例不高，在全国 19个副省级以上的城市中，武汉排在

18、第 9 位，其在城市经济投资中所占比重还有武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 11 -较大的上升空间。 （三）从地理位置来看，被誉为“九省通衢”的武汉具备得天独厚的优势，水路、铁路、公路、航空网线四通八达，是全国重要的交通枢纽。武汉被列为继北京、上海、天津、广州之后的第五个首批金融开放口岸，包括摩根斯丹利在内的众多国际大财团，大银行、大保险公司将陆续进驻。我国三大轿车基地之一的神龙汽车有限公司总部迁入武汉，世界 500 强接踵而至（IBM、微软、NEC、北电、波导）等众多世界 IT 企业在武汉设立基地。武汉经济显示了前所未有的昂然生机。商业、金融业的发展也会带动房地产业的扩张。

19、 在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。该区域为江汉区区政府所在地，紧邻建设大道金融一条街，武汉体育中心、武汉图书大世界点缀其中， 距离汉口火车站、 天河机场也非常近北至发展大道，南至建设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治、经济、文化和交通四大中心。新华路一线也是汉口城区中心地带和重要的景观轴线，聚集了商业居住、商务金融、水体绿化等多种功能，向来是开发商青睐的风水宝地。 二、投资潜力分析 经济发展往往是以非均衡的方式进行的，一个国家或区域的发展通常是首先形成一些生产要素相对集中的增长区域，也就是我们通常所说的经济中心，然后通过这些增长区域

20、的扩散效应，带动周边地区发展。“万全城”项目正位于江汉区的经济中心西北湖片区的核心商圈范围内，距离武广商圈也仅有 5分钟车程。 从居住的角度来看，西北湖地理位置的重要性，因为湖是水概念的完美表现，也是亲水、近水、在水楼盘的绝对看点和卖点，符合高尚楼盘的重要特征。武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 12 -它以自己独特的区位优势和原生态的景观资源成为汉口楼市的一块碧玉。城市的发展离不开水资源，蜿蜒流动的水平添了城市的灵性，择水而居更是人类永恒的梦想和追求。在汉口城区的湖泊资源中，除了西北湖之外，还有改造的喷泉公园、小南湖、宝岛公园的鲍子湖及菱角湖。这些湖畔都因不可复制的自然资源优

21、势而迅速崛起，成为较为成熟的住宅区，而且在价格上以其不可复制的优势自然景观资源，遥遥领先于汉口地区其他住宅。从 2002 年的“世纪华庭”开始，房价就在不停的刷新武汉市楼价的记录。西北湖片区已形成了强大的聚集效应，众多实力强劲的开发公司纷纷抢摊该区域，共同打造这一豪宅领地。如今，住在西北湖片区，不仅仅是一种生活的享受，更是一种身份与地位的体现。 目前，该片区的房价正随着土地供应的减少而日益走高，再加上菱角湖景观工程改造、高档住宅扎堆效应，以及王家墩 CBD 的建设发展和新华下路大型商业项目的开发，西北湖片区注定会成为武汉的繁华核心。展望未来，该区域升值空间巨大。 武汉万全置业有限公司 万全城项

22、目可行性研究报告 - 13 - 第四章 市场分析 一、市场预测分析 （一）宏观调控下的中国房地产市场继续保持平稳增长 近年来我国先后出台了一系列房地产调控政策，特别是 2007 年将第二套住房的首付比例提高至40%，众多城市都提高了经济适用房建设比例和规模，并增加了廉租房供应。 尽管如此，2007 年房地产价格快速上涨势头非但未缓和，111 月份全国70 个大中城市房屋销售价格、 新建商品房价格以及二手房销售价格反而均以近两年来最高速度加速上涨。仅 2007 年 1-5 月，全国房地产开发投资完成 7214亿元，同比增长27.5%；全国房屋施工面积15.67 亿，增长21.9%。 未来我国房地

23、产价格走高因素还在延续：一是钢材、水泥等建筑成本在不断上升；二是土地开发成本和建筑用地价格也在上涨；三是市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，并把购买商品房作为资产保值增收的一个重要投资渠道。 2008 年 1 月国家发改委公布了最新统计数据，2007 年 12 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5，涨幅与 11 月持平；环比上涨0.2%，涨幅比11 月降低0.6 个百分点。数据显示，12 月70 个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 11 月低 0.8 个百分点；环比上涨 0.3%，涨幅比11 月低0.7 个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住

24、房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，环比分别上涨 0.0%、0.3%和0.2%。 （二）中部崛起武汉房地产投资拥有较好的前景 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 14 -近年，来武汉投资房地产业的外地资本已有余家。他们选择在武汉投资房地产业，主要是看中了武汉的区位优势。作为全国的六大核心城市之一，武汉人口众多，包括流动人口在内逾千万；作为全国的交通枢纽，武汉对周边区域辐射面广；曾是老工业基地的武汉有一定的城市基础建设，而近一两年来基建发展更为迅速。武汉房地产开发继续保持较快的增长势头，房地产市场整体形势较好。第五届中国房地产发展年会、建设部中国房地产及住宅研

25、究会等提供的一份最新排名资料显示，武汉商业地产增值空间在全国排名第六，仅次于北京、上海、深圳、广州和宁波。这说明武汉的商业地产已摆脱了单纯的商铺形式，开发模式包括社区商业街、区域商业中心、都市商业中心、摩尔、专业批发市场等，商业复合型地产步入了多元化高速发展的阶段。 2007 年12 月7 日，武汉“1+8”城市圈获批国家“两型社会” （资源节约型社会和环境友好型社会）建设综合改革配套试验区的消息传来，即成为各方争相热论的核心话题，被点燃激情的人们冀望成为“试验区”后，武汉城市圈也能够成为“下一个新区” 、 “第四经济增长极” 、 “中部崛起的龙头老大” ，随着城市经济迅猛发展，居民收入也将稳

26、步增加。 作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。 武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。 由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上。随着楼市格局的打武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 15 -开，吸引了越来越多的城际置业者的目光，成为

27、普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。 武汉外资重地。近几年，境外资本开始深入到武汉房地产市场。荷兰 ING联姻金地、大摩入股世茂滨江、 希尔顿落址武汉徐东， 碧桂园选择武汉汉南外资这种纵深化的投资表现，说明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际性市场。作为中部崛起的中心城市，武汉已有超过 5000 个的外商投资项目，60 多个世界500 强企业。 在这些优势的条件下， 境外资本看好武汉地产是大势所趋。 二、本项目周边主要楼盘基本情况 目前，西北湖周边在售与在建楼盘主要有：西北湖凤凰城、两湖总都、天润北湖假日、新华豪庭、金利明珠花园、华立新华时代、美林公馆、心家泊。从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个盘子的定位各不相同，但均有显著特点。 （一）西北湖凤凰城 项目地址：江汉区北湖西路 6 号 住宅均价：6800 元/平方米 总套数： 795 套 房屋栋数：4 栋 户型面积：112169 平方米 总建面积：100861.58 平方米 容积率： 4.5 绿化率： 40 开盘日期：200510（一期）、20061（二期） 交房时间：2007 年 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 16 -西北湖凤凰城主打户型为