商业住宅小区房地产开发项目可行性研究报告.docx

1、商业住宅小区房地产开发项目可行性研究报告第一章 申报单位及项目概况一、项目简述项目名称：*建设单位：*法定代表人：*建设性质：新建建设地点：*省*市*建 设 期：4年二、报告编制的依据1、国家发改委产业结构调整指导目录（发改办产业20073074号）（征求意见稿）（2007年版）；2、关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）；3、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)；4、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）；5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。6、*市*科技新城总体规划（2

2、0062020年）7、*集团*有限公司提供的其他基础资料；8、*集团*有限公司委托编制报告的合同。三、项目申报单位概况*集团系中国500强企业之一，始创于1996年。*集团以工业电器为核心产业，横跨船舶制造、基础能源、城市建设、现代物流、国际贸易、金融投资、电子信息、水电开发等多元领域，拥有浙江、上海、江西、*四大制造基地、12家全资子公司、85家控股成员企业、800多家加工协作企业和3000多家销售公司。产品畅销全球50多个国家和地区，广泛应用于浦东机场、京沪高铁、三峡水电、北京地铁、奥运场馆、南水北调、青藏铁路、嫦娥探月工程、越南太安水电枢纽等国内外重大工程项目，是中国电器行业产销量最大的

3、企业之一，位居世界机械企业500强前列。*已成为中国最具价值品牌之一，经世界品牌实验室测评，品牌价值达70.61亿元，是中国工业电器领域价值第一品牌。四、项目概况1.项目提出的背景近年来，我国房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。2010年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。据我国住房和城乡建设部统计，改革开放30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支

4、柱产业。2008年12月8号召开的中央经济工作会议，再一次明确了房地产业是重要支柱产业的地位，要求要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来。2008年12月17号，国务院常务会议专门研究和部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，进一步明确了要坚持住宅市场化的基本方向，同时要加快保障性住房的建设，进一步鼓励支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展，并确定了加大保障性用房建设力度，鼓励普通商品房的消费，和支持房地产合理融资等三方面的政策措施，这些都是近期中央对房地产调控的大政方针。2010年以来，各地区、各有关部门

5、认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。 2011年1月7日，下发的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知进一步明确，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。*省*开发区是*省委、省政府批准成立的*省第一家省级经济技术开发区和高新技术产业开发区，亦是国家人事部批准设立的“中国博士后产业基地”和国家科技部批准设立的“生物技术与新医药产业基地”，并经国家工商总局

6、批准注册“中国药谷”商标。全区规划面积30平方公里，其凸显的战略地位，便捷的交通条件，完善的基础设施，强势的产业支撑，丰富的人才资源，低廉的投资成本，优惠的投资政策，高效的服务体系，被国家相关部门评为中国二十佳投资区之一。*开发区紧紧抓住省委、省政府实施*城市圈和*科技新城的战略的历史性机遇，加快与*市的对接融合，加大环境建设和招商引资力度，也希望像人民控股集团*总部经济投资有限公司这样有责任、有实力、有信誉的企业参与其开发建设。基于上述原因，*集团*有限公司为进一步促进*住房供应结构调整，适应新的城市功能布局，公司适时提出在*开发战略，规划总用地240.3亩，建造愈30万方的住宅小区，服务*

7、人民，推进*建设发展。项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造*商品房中的精品工程，营造区域亮点。2.项目建设宗旨以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，秉承“新城主义”模式，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，融入*城市圈建设，通过精心策划、精心设计、精心施工，把*住宅小区

8、项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。3.项目建设地点及规划范围项目建设地点位于*技术开发区，项目建设地点东临东湖路，西临创业大道，北临人民路。规划总用地面积160201（240.3亩）。4.建设规模及内容建设规模项目总用地面积160201（240.3亩），其中，规划建设用地面积面积：137019（205.5亩），规划代征用地面积： 23182（34.8亩），地下车库（含人防）33184，规划总建筑面积336369，形成入住总户数2557户，停车位1476辆，超市、商业网点、幼儿园等配套设施齐全的居住小区。建设内容新建超市3009；新建商业网点21499；新建多层

9、住宅13栋，建筑面积33910；新建小高层住宅12，建筑面积69765；新建高层住宅14栋，建筑面积149817；新建物业管理用房1栋，1050；新建幼儿园1栋，建筑面积960，新建商住楼1栋，建筑面积23184，地下车库（含人防）33184。建道路及广场，区域内给排水管网、供配电及照明设施和消防、绿化工程等。5.项目建设期限本项目建设期为4年，即2011年6月至2014年6月。6.总投资及资金筹措方式总投资本项目总投资估算为67177.33 万元，其中：土建工程费41550.66万元，安装工程7332.47万元，室外工程5400万元，其他费用11115.36万元（含土地购置费5633万元），

10、基本预备费1778.84万元，由于不向银行贷款其建设期利息0万元。其项目静态总投资构成详见表1-1。资金筹措本项目总投资67177.33万元，资金来源全部为项目企业自筹，不向银行申请贷款，由项目企业用自有资金和部分销售收入投入。7.经济评价本项目的总销售收入为109870.85万元，总成本费用为82009.9万元（含销售税金及附加为14832.57万元），利润总额为27860.95万元。在经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务上是可行的。8.主要经济技术指标主要技术经济指标汇编见表1-1。表1-1 主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数据备

11、注1规划用地面积160201约240亩2总建筑面积3031852.1其中：超市30092.2 商业网点面积214992.3 多层住宅面积339012.4 小高层住宅面积697652.5 高层住宅面积1498172.6 物业管理用房10502.7 幼儿园9602.8 商住楼231843建筑密度%22.14建筑容积率2.215绿化率%38.66入住总户数户25577停车位辆14768项目建设投资万元67177.339资金来源万元67177.3310 企业自有资金万元67177.3310.1 申请银行长期贷款万元010.2建设期年411项目总销售收入万元109870.8512项目总经营税金及附加万元

12、14832.5713项目利润总额万元27860.9514评价指标所得税前所得税后15 投资利润率%30.8923.17按项目总收益数据计算15.1 投资利税率%39.7231.99按项目总收益数据计算15.2 静态投资回收期年2.22.415.3 财务内部收益率（静态）%10.8410.8415.4 累计财务净现值万元15396.7111218.54i=8%第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、项目建设符合发展规划要求中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房”是我国“十一五”期间房地产发展的基

13、本方向。而目前*作为中部崛起的龙头城市，其“8+1”构架包括了*市，*省城镇体系规划（2003-2020年）将*市作为地区性中心城市纳入“*城市圈”，并入沪蓉高速公路暨长江*段城镇聚合发展轴。因此*市提出了依靠*大力发展的规划，大力发展房地产等主导产业，并将优化住房供应结构为主导，注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房等。*市总体规划调整（20042015年）明确提出“依托*经济技术开发区，带动*、华容等城镇发展，成为*市的西部科技城”。*科技新城是*市西接*的主要策略之一，它是以*高新技术产业开发区为基础，以整个*镇域为发展平台，综合相关城市功能的特定

14、地区。按照此发展规划，科学确定城市住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。同时规划期内，根据当地经济社会发展水平，资源和环境承载能力，大力招商引资，重点发展面向中低价位、中小套型普通商品住房。*集团*住宅小区建设项目是以面向*当地和*东湖新技术开发区开发建设的中低价位普通商品住房，加快实施该项目建设符合符合国家、*省尤其是*市发展规划要求。二、项目建设符合产业政策要求房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的

15、基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必需的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。本项目属于*房地产业重要的一环，能在促进国民经济稳定发展和提高国民收入上贡献一份力量。中国*集团*住宅小区项目以改善居民的居住条件、优化住宅的产品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率”的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，为*及*城区市民提供物美价廉的商品房。项目属于产业结构调整指导目录（2007年本）中一般允许类，项目的建设符

16、合国家产业政策要求。三、项目建设符合行业准入的规定*集团*集团*有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设本项目的实力，符合行业准入的规定。第三章 项目地点及建设条件一、项目建设地点本项目位于*市*经济技术开发区。项目建设地点位于*技术开发区，项目建设地点东临东湖路，西临创业大道，北临城人民路。建设地点地理位置优越，交通便利，自然环境优美，配套设施完善，为本项目的建设提供了保障。二、建设条件1.气候条件（初设中数据）气温：全年平均气温17 年极端最高气温40.7 年极端最低气温-12多年平均降雨量：1230.6mm日照：全年日照数2085.3小时 日照百分率为47%

17、湿度：平均相对湿度70%无霜期：243天平均风速：春季 3.0米/秒夏季 2.8米/秒秋季 2.4米/秒冬季 2.7米/秒2.地形、地貌、地震情况规划地块较为规整，整体朝向为正南北方向，地势较为平整；地块内现较多为农田和鱼塘；根据国家颁布的中国地震动参数区划图及*有关文件之规定，项目建筑抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。3.工程地质与水文地质工程地质项目建设场地地形平坦，参考本工程岩土工程勘察报告，属长江三级阶地，波状起伏，覆盖土层厚度平均25米左右，主要为第四纪晚更新的冲积粘性土层。本项目场地地质属中软场地土，土层分布均匀。在自然条件下，无滑坡、断层活动，无岩洞、土洞影响

18、，不存在出现崩塌、地震液化等现象。水文地质地下水类型主要为上层滞水，主要受大气降水及地表水的影响。根据邻区地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性。4.社会经济条件因为该小区主要按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心思想设计，充分挖掘潜在资源，融入*城市圈的发展，力求将本案该地区核心竞争力的楼盘。因此，此案的主要客户面向*城区，尤其是东湖高新技术开发区的购房者。据网上搜索资料显示，近三年*开发区居民家庭总收入人均增幅较快，增长率均超过12%，2011年的人均可支配收入11032元。因此，该地区的购买力较强，住房需求旺盛，社会经济条件较好。5.交通条件本项目四周紧临城市规划道路，尤其是紧邻

19、*市东郊，在老武黄公路西侧，距*中心22公里。规划中的老武黄公路延长线将直达本案，规划有公交途经此处，交通条件较好。6.公用设施条件给排水水源由市政管网供给，供水压力0.3MPa，供水量充足，可满足本项目建设和建成后的用水需要。建设场地内排水系统采取雨、污水分流制，并与城区相应市政排水管网相连，项目建设中的排水沟管可方便与之连接。供电电源由*市供电局主供电网供给，临近区域的变电站供电容量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。供气气源由*天然气公司主供气管供给，气量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。通信项目区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖面广，宽带信息网络

20、完善，实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为便利。第四章 建设方案一、总体规划1.项目建设目标及规划指导思想项目建设目标本案采用“新城主义”模式，以“创造新城居住中心”为主题，通过本项目的实施，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，努力打造符合地域特性的、创新超前的、具有高性价比的低密度、低容积率、高绿化率的综合性高档居住小区。规划的指导思想以人为本。规划设计赋予人本思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息。因地

21、制宜、注重环境。通过改造现有水体，“依山”面水、藏风聚气，对地块空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。强调特色。根据项目地域特点，挖掘住宅区建设的风格和地域的特色，打造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高性价比居住环境。多种业态，各业态中心明确，重视资源利用效益。通过合理的布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，落实社会、经济、环境三大效益的统一。2.规划的原则在规划设计中，严格执行国家现行法规及设计规范，并符合当地总体规划的要求和遵循以下原则：总体协调

22、原则要求设计美观、布局合理、功能完备、使用舒适、与周边环境保持协调一致。技术领先原则规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平。绿色环保原则执行*市城市绿化管理规定，保证绿化面积。本案将采用“多轴线、多层次”景观,“一纵一横”：两条主轴线，两条景观次轴线，“多层次”：入口景观、中心景观中心、外部水景。绿化体系布局采用“点、线、面”相结合方式。整个项目注重对自然环境的保护和景观布局，各建构筑物应使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息，使项目具有良好的生态环境。节约能源原则贯彻执行*省公共住宅建筑节能设计导则，结合此项目地域特点，规划方案从多角度考虑

23、，主要体现在建筑朝向、通风、绿化、建筑节能设计和新型节能。建筑在规划设计时最大化争取最好朝向、通风、采光，同时在规划设计时以乔灌结合多层次，以绿化来调节局部气候，同时减少因太阳直射而产生的热量。同时将采用太阳能、中央水处理系统等提高能效，达到节能效果。并将采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，达到冬暖夏凉的效果，减少采暖、制冷、照明的能耗。3.总体规划场地及工程概况本项目建设用地位于*经济技术开发区。项目总用地面积160201（240.3亩），其中，规划建设用地面积面积：137019（205.5亩），规划代征用地面积： 23182（34.8亩），规划总建筑面积3363

24、69，形成入住总户数2557户，规划总人数8182人，停车位1476辆，超市、商业网点、幼儿园等配套设施齐全的居住小区。场内地势平坦，根据地块的特点，拟在场地北部布置高层住宅建筑，在场地南部布置低层和多层住宅建筑、公共建筑及配套设施，并在场地地下建人防地下车库。场地内交通以线路清晰、人车分流为指导思想，使社区内景观中心、建筑周围和道路两侧的绿化带，相互渗透，融为一体。总平面规划布局本案按照其地形、景观、及交通布局进行了规划。其中：北部和中轴设置15-26层高层建筑，共计16栋，在西北入口设置18层商住楼一栋。在正西部和东部临近中心景观处共设置多层建筑13栋，包括在中心景观西北侧设置的3层幼儿园

25、一栋。并在整个中心景观下部设置人防地下车库。交通组织 本项目道路系统布置力求线路清晰，人车适度分流、简洁便利。整个地块将主要人行入口设置在西、北、东侧中轴，人流进入后由入口广场向北或向西进行分流至各住宅，向北可由景观道路引入该地块的中心景观；将车行入口设置在北面东段，车流进入后向南可直接进入地下车库，向西通过车行道，可将车辆停于室外停车场。另外，该地块小学在南面单独设置出入口。南部地块将主要人行入口设置在北面西段及东面中段，将车行入口设置在西北角及南部，车辆进入后可直接进入地下车库不影响行人，小区营造了一个方便、畅通、安全的交通环境。绿化景观系统小区在道路的围合区域，适当设置景观节点，各节点通

26、过绿化步行道相接，连成一片，形成较大的景观区域。部分建筑底部采用架空的手法与绿化融为一体，使社区内优质的景观能毫无遮挡的向外部辐射，营造一个舒适的居住环境。植被配备上选择吸附二氧化碳能力较强的乔木、灌木和自然生态绿化，呼应“低碳生活”主题。4.总体规划指标规划主要技术指标如下：总用地面积：160201（240.3亩）其中 净用地面积：137019（205.5亩）代征地面积： 23182（34.8亩）总建筑面积：336369其中 住宅建筑：253483(高层149817，低层和多层103666商住楼23184)商业建筑：24508管理用房：1050幼 儿 园：960 人防地下车库面积：33184

27、容积率：2.21绿地率：38.16%建筑密度：22.1%总户数：2557户总人数：8182人停车位：1476辆 二、建筑工程方案1.建筑设计建筑设计依据*市城市建设规划民用建筑设计通则 GB 50352-2005住宅设计规范 GB500961966城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-1995(2005年版)建筑设计防火规范 GB 50016-2006建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002建筑结构荷载规范 GB 50009-2001(2006年版)混凝土结构设计规范 GB 50010-2002建筑抗震设计规范 GB 50011-

28、2008汽车库建筑设计规范 JGJ 100-1998汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-1997现行的国家及省、市相关规范、规程和规定甲方提供的规划设计条件和设计要求。平面设计住宅建筑该社区住宅户型基本为一梯三户、两梯四户和两梯六户的形式，主要出发点是为了减小公摊面积，给住户以实惠。多样的户型可以满足住户不同的需求，每个户型都有二个小时以上的日照时间，保证了每个住户均可享受到温暖的阳光。住宅基本做到正南北朝向，具体户型设计，需要满足布局的舒适性，合理性和现代生活方式的要求，做到动静分离、洁污分离，同时尽量争取每户有最多的南向房间和良好的景观面，在端头单元设置部分视野开阔多功能

29、房间，给住户提供更多的选择。每单元设主入口一个，在入口两侧设有坡道，以满足残疾人进出的需要。每单元高层建筑主要设楼梯2座，电梯2部，以满足消防和疏散需要。本项目单套套型建筑面积，满足国家及省市的要求。商业裙楼项目拟严东、西、北三个临街建筑的底层设置商业裙楼，商业建筑面积共24508，特别在其西南角设置建面为3009的三层楼大型超市，群楼内内部空间开敞，可满足设置商场、百货超市、银行等空间需要。教育设施为完善小区内配套公共服务设施，项目拟在北边主出入口以东，贴近物业管理用房处建设幼儿园，以方便业主的生活。幼儿园建筑面积959.79，主体层数为三层，严格按照规范、标准设计，功能齐全。建筑平面布置应功能分区明确，避免相