福清市火车站专题一城市总体规划局部调整规划研究doc.docx

1、福清市火车站专题一城市总体规划局部调整规划研究doc专题研究报告之一 城市总体规划局部调整规划研究1.1、 城市总体规划局部调整的目的本次城市总体规划局部调整基于为推动火车站地区建设提供整体战略思路，是立足于福清市政府立场和区域竞争优势比较的城市空间发展策略的建议。本次研究的性质为战略性研究，着重于核心的、关键的、控制性及创新性的问题研究，立足于与市政府规划局等部门的交流与互动，提高本次火车站周边地区控制性详细规划的指导性和可操作性。1.2、 规划思路本次规划从认识福清市建设发展历程和现状存在问题入手，结合前期相关规划研究，明确城市定位和城市发展战略的远景规划指导下，以可持续发展的眼光，积极、

2、有序地推进城市的扩张,打造城市综合竞争力和核心竞争力，并在此基础上对城市总体规划局部进行调整,作为火车站周边地区控制性详细规划的规划依据。1.3、 城市概况一、地理位置福清市位于福建省东部沿海，地处北纬2518一2552，东经11903一11942。全境东西宽46.5公里，南北长53.5公里，陆地总面积为1518.24平方公里，海域面积911.5平方公里。2005年末福清市进行中心城区行政区划调整，撤销音西、阳下、宏路、融城等3镇1街，析出海口镇8个村委会，整合设立玉屏、龙山、龙江、音西、宏路、石竹、阳下7个街道办事处。调整后的市区总面积扩大10倍，达244.5平方公里，总人口45.8万人。二

3、、交通网络：福清市空、海、陆立体交通网络已初步形成。空港运输，福清距福州长乐国际机场仅55公里：海上运输，江阴港区已对外国籍船舶开放，5万吨级一号泊位码头已于年初正式通航，二、三号泊位码头前期工作正在紧张进行，四到十号泊位码头已经全部签约；此外，元洪开发区已建成3万吨级码头；铁路运输，福厦铁路(规划建设中)在城东由北向南行进，于原音西镇苍霞村设“福清站”；公路运输：福厦高速公路、324国道在城西南北贯穿，201省道沿市域岸线滨海而过。汽专线(规划)在城北横贯东西，连接福厦高速公路和201省道(规划建设中)。三、经济区位：福清是闽江口城镇群的南翼经济区的主体，充分发挥毗邻闽南、侨胞众多、港口条件

4、等优势，加快建设兴化湾投资区。以港口建设为突破口，发展劳动密集型的轻工业、海洋化工、机械制造和船舶制造等重工业；优化农业结构，发展优质高效创汇农业；并大力发展国际航运、对台贸易、房地产、金融、保险业等第三产业。努力建成外向型经济高速发展地区。预计本市总人口将达到170万人，用地规模170平方公里。四、自然条件地理：福清市地势由西北向东南倾斜，长乐南澳大断裂带大致经融城至渔溪斜贯中部。西北部属戴云山脉东向支脉，多低山丘陵，山间谷地有洪积冲积平原，全市最高峰古崖山尾海拔1000米：东南部以台地、低丘为主，融城海口，及江镜、渔溪为冲积海积平原；南部龙高半岛楔入福清湾、兴化湾中。海岸为具有沙泥滩的回升

5、侵蚀漏斗型低丘、台地岩岸，岛屿100多个，港湾众多。福清城市市区所辖范围，主要为低山丘陵，适宜建设用地集中于谷内洪积一冲积平原。气象：年平均气温19。6C；1月平均气温108，7月子均气温28 2C：极端最高气温387，极端最低气温一12C：IOC积温6532C。年降水量1326毫米，无霜期346天。水文：福清境内河流主要有龙江：干流62千米，流域538平方千米，支流太城溪(石溪)、虎溪(芦溪)、大北溪、交溪和获芦溪支流风迹溪(三叉河)，大樟溪流域的一都溪(龙屿溪)。还有渔溪、迳江、大坝溪、沾泽河。主要湖泊有沁塘湖、占泽湖：人工湖有东张水库(水面15平方千米)、建新、东皋、占坝水库。五、自然资

6、源福清境内耕地309万公顷，有林地61万公顷，林木蓄积量1668万立方米，毛竹1165万根，森林覆盖率47。可利用草场5300公顷。水力资源理论蕴藏量2.4l万千瓦，可开发1.42万千瓦。矿藏有花岗岩、叶蜡石、高岭土、石英砂、铁砂、泥炭、铁。海岸线348千米，岛岸线8424千米，海域9115平方千米。六、社会概况（1）、历史沿革福清设县已有1300余年历史。唐圣历二年(699)析长乐县南乡置万安县，天宝元年(742)二改福唐县，五代梁开平二年(908)至后唐同光元年(923)曾名永昌县。五代闽龙启元年(933)一更名福清县。元元贞二年(1296)升为福清州，明洪武元年(1369)更为县。历属泉

7、州、福州、长乐郡、长乐府、福州、福安府、福州路、福州府、闽海道。1949年8月16日解放，历二属闽侯专区、晋江专区、闽侯专区、莆田地区、福州市。1990年撤县设省辖县级福清市，由福州市代管。福州市为福建省省会，辖鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区、浪岐区，闽侯县、永泰县、闽清县、罗源县、连江县、平潭县，福清市、长乐市六区六县二市，福清市隶属福州市管辖。2005年底，福建省、福州市正式批准了福清市中心城区行政区划调整方案，撤销音西、阳下、宏路、融城等3镇l街，析出海口镇8个村委会，整合设立玉屏、龙山、龙江、音西、宏路、石竹、阳下7个街道办事处。涉及5个镇街100个村(社区)，调整后的市区总面

8、积将扩大10倍，达2445平方公里，总人口458万人，是福清市中心城区行政区划的一次重大调整。调整后，福清市辖7个街道办事处、17个镇。人口122.33万(2006年末数据)。 (2)、人口发展2006年末，全市总人口122.33万人，其中，男性人口63.01万人，女性人口59.32万人，在总计中，市镇人口19.56万人。2005年末，福清市中心城区行政区划调整，撤销音西、阳下、宏路、融城等3镇1街，析出海口镇8个村委会，整合设立玉屏、龙山、龙江、音西、宏路、石竹、阳下7个街道办事处。（3）、 地方文化传统和社会风尚“侨乡文化”：福清华侨长期以来辗转漂泊于他国，开榛拓莽于异域，凭着坚韧不拔的意

9、志经受着岁月的千锤百炼，用超乎寻常的勤俭和才智，一步一个脚印地构筑了称羡四方的伟业。福清是全国著名侨乡。据最新侨情普查资料显示，福清市现有旅外华侨、华人总数78.14万人，另外，国内还有归侨侨眷60多万人,福清海外乡亲广泛分布于东南亚、欧美、澳洲、非洲等112个国家和地区。福清从沿海到山区，每个镇乡都有侨胞、归侨和侨眷。如今，他们心系家邦，踊跃投资建设家乡，大办三资企业，发展创汇农业，兴办公益事业，为福清的繁荣倾注了大量心血。1.4、 经济概况及开发区现状一、 经济概况2006年，福清国民经济持续快速增长。全市国内生产总值296.21亿元，比上年增长13.0；工业总产值691.61亿元，比上年

10、增长23.3；农业总产值70.29亿元，比上年增长4.4；财政总收入26.42亿元，比上年增长13.8；全市社会消费品零售总额83.31亿元，比上年增长8.9；农民人均纯收入6847元，比上年增长7.5；城镇居民人均可支配收入13244元，比上年增长10.11。二、开发区现状 1、城区范围内城区范围内有融侨经济技术开发区，规划控制面积28平方公里，主要含宏路中心区、洪宽工业村、康辉工业村(即原为新厝出口加工区)三个组成部分（根据1997年5月19日福建省第八届人大常委会第32次会议通过的福清融侨经济技术开发区条例第二条）。融侨经济技术开发区是由福清籍华侨率先倡导创办的全国唯一以“侨”命名的经济

11、技术开发区，建于1987年，1992年经国务院批准成为国家级开发区。规划控制面积28平方公里，现已开发10平方公里。截至目前，累计批准三资企业341家，总投资20.74亿美元，累计完成工业总产值1267亿元，出口85.6亿美元，其中部分经济指标跃居全国国家级开发区前列。全区已形成电子、塑胶、玻璃、食品等支柱产业群，拥有一大批高新技术企业。冠捷电子公司电脑显示器产量位居全国第一，世界第二。福耀玻璃集团产品占中国全部出口汽车玻璃的75%，占国内高档轿车玻璃60%以上市场份额，是所有大型汽车厂的定点玻璃配套商。经过十几年来的高速平稳发展，融侨开发区已成为“技术的窗口、管理的窗口、对外开放的窗口”。

12、洪宽工业村是印尼著名企业家，爱国爱乡侨领林文镜先生，独资开发的综合性轻工业出口加工区，是国家级融侨经济技术开发区的重要组成部分。自1989年3月建村以来，以溪头村为中心，开发面积已达4平方公里，已有塑胶、鞋类、电子、制衣、建材、食品、包装、纺织、印染、五金等60余家企业已经落地投产，其中台资企业占90以上，被誉为“福州的小台湾”。新厝出口加工区是作为融侨国家级经济技术开发区的组成部分，依托江阴港优势而设立的，又称康辉工业村。规划范围：东至西港，西至324国道，南至新江公路，北至天生林艺北侧排水沟。该区将重点发展外向型出口加工业、现代物流仓储业及高技术高附加值的技术密集型产业，建设以出口加工区为

13、主，集生产、物流、商贸于一体的现代化生态工业区。在产业发展过程中，将承担闽江口出口加工区部分功能，并与江阴工业区形成错位竞争，互补发展，兼及与融侨开发区其他园区的合作，与新厝镇区的协调发展，且顺应市场经济要求，留有发展弹性。 2、城区范围外城区范围外有元洪投资区（国家级）、福州江阴工业技术开发区（市级）、龙田经济技术开发区（省级）、福州市镜洋工业集中区（市级）。（1）元洪投资区1992年5月国务院批准建立的福州市元洪投资区，是福州市、福清市两级政府联合共同开发的综合性投资区，位于福建省福清市东部福清湾，规划分东西两个片区，东区为食品园区，规划面积9平方公里，西区为轻工园区，规划面积6平方公里。

14、元洪投资区主要有精制面粉、大米、食用油、各种饲料、味精、烤鳗、纺织、服装、机械、玻璃制品、医药、纸品和工艺品等13个不同行业。投资区背山面海，东临松下湾海岸线，西临福清市城区，南临福清湾海岸线。对外交通主干道由高等级公路组成，新规划的福泉沿海公路紧靠投资区南边通过，区内交通干道海城路贯穿东西部，中心点距福州长乐国际机场29公里，距福清市区12公里，距福厦高速公路19公里，距离香港、台湾新竹港分别为395海里和80海里，距离江阴港、马尾港、厦门港、上海港分别为50海里、54海里、150海里和447海里。投资区内元洪国际港口经国务院批准对外国籍船舶开放，可向世界各地直航，港口优势十分明显。现该港已

15、建设3万吨级泊位一个(元洪码头)，年吞吐量达100多万吨。（2）江阴工业集中区江阴工业集中区总体规划面积158.6平方公里，一期规划建设67.51平方公里，建设用地51.65平方公里（包括工业片区37.96平方公里，综合生活配套区13.69平方公里），由江阴港区、江阴工业片区、江阴综合生活配套区和钢铁、电力等重工业项目用地、仓储及物流区等组成。江阴工业集中区规划定位是发展成为福州市重要外海深水港口和以临海基础型工业为主的现代化滨海城市。江阴工业集中区紧邻福厦交通走廊，对接324国道的新江公路（40米）直接进入工业集中区，区内两纵两横主干道路网构架已基本形成；福厦铁路江阴支线直通工业集中区，已通

16、过论证准备动建；连接工业集中区与福厦高速公路的福厦高速公路支线已规划。江阴工业集中区具有临海近台的独特区位优势。距马尾港113海里、上海532海里、香港360海里，距基隆150海里、台中100海里。江阴工业集中区通过铁路、高速公路，半径可辐射到福州、莆田、泉州、厦门等沿海经济带，也可以通过福州市实现对宁德、南平、三明等闽东地区及江西和浙江等地的辐射，通过海运可辐射到全国沿海城市及台湾台中和海外，是我省建设海峡西岸经济区的重要发展区域。到目前为止，江阴工业集中区已签约项目61项，入区企业计35家，总投资167亿元（不计钢铁项目）。目前已有福抗药业、美斯特凯尔医疗器械等投产企业11家，国电、丽珠集

17、团原料药生产、濠锦化纤等15家企业正加紧动工建设中，预计年内还将有数家企业建成投产。预计江阴工业集中区将在12年左右时间共投入1000亿1500亿元人民币，建立医药原料药、基础化工原料、石化仓储、机械制造、钢材和金属加工、纸浆生产等六大重工业基地。（3） 龙田工业区龙田工业区创办于1992年10月，1999年5月经省政府批准升格为省级工业区。工业区规划面积3平方公里，首期已全部开发，二期3平方公里的开发已进入筹建阶段。目前区内已落地水产、食品、化工、饲料、制鞋、彩印、建材等企业70多家。水产、食品加工、化工、皮革等为工业区主导产业。（4）福清市镜洋工业园区镜洋工业园区创办于1993年，面积6平

18、方公里，目前已开发3平方公里，整个工业园区呈南北走向，沿324线国道两侧分布，曾被评为“全国乡镇企业示范区”。目前区内已有各类项目132个，已形成塑胶、机械、油脂、食品、建材加工等五大支柱产业。1.5城市建设回顾一、 历次总体规划简况（1）84版总体规划：至2000年县城用地规模4平方公里，人口规模5万人；性质为以轻工业和加工业为主的侨乡城镇；本轮规划至1987年已大大突破远期人口和用地规模。（2）90版总体规划：至2020年，福清市规划人口35万人；用地规模35Km2；性质为以发展外向型轻型工业为主的重点侨乡城市。本轮规划至1995年，用地规模被突破。（3）99版总体规划：本轮总体规划将元洪

19、、洪宽纳入福清远景规划，1996年通过专家评审，1999年根据建设部核定城市规模：远期（至2020年）规划人口45万人，用地规模46.3Km2；中期（至2010年）规划人口28万人，用地规模27Km2。（4）2002版总体规划：本轮规划据建设部核定的城市规模，进行福清城市总体规划修编，2004年根据福建省政府审批，城市性质为：著名侨乡，工业港口城市。因行政区划调整，高压走廊搬迁，火车站选置的变化，融侨元洪投资区扩区等原因。至2006年，当初作为规划前提的一些因素发生巨大变化，又需要进行重大调整，现正在编制福清城市市区发展规划。二、 影响城市总体规划的重大变因（1）、110KV220KV高压走廊

20、的改线将原贯彻城市中部分割融侨组团和城关组团的南北向110KV220KV高压走廊，改线为跨过汽专线沿北部山体向西走线，再跨过福厦高速公路后沿城市西部山体向南走线，直至连接至上迳110KV变电站。该变化消除了高压走廊对城市建设用地的分割的同时，也增加了城市中部城市建设用地。（2）、福厦铁路的建设福厦铁路全长273公里，自省会福州市引出，途经福清、莆田、泉州至厦门是一条以客运为主，客货兼顾的快速路网性干线铁路。铁路等级为国家级，设计一次修建双线电气化铁路，设计区段列客时速200公里，全线规划新建8个火车站，计划于2009年建成。福厦铁路福清段全长约40公里，调整后的线路为：自福州南站经324国道乌

21、龙江大桥上游进入闽侯县境内，后经福厦高速公路后，穿越福清市市界，经作坊、大北溪特大桥、松峰特大桥到达原音西镇苍霞村设“福清站”，站点设置与总体规划（2002版）预留的车站不符。(3)、福清城市中心区的选址(近中期)2004年经广泛征求意见和多方面论证，北京阿莱恩斯规划设计咨询公司编制的福清新区开发案“龙江新城”浮出水面。其规划面积约为6.92平方公里，南到龙江南岸，北到清繁大道，东到高压走廊以东，西到太城溪。定位为：城市的中央区、形象区、公共服务区（集行政、办公、科研、信息为一体）及具有城市战略意义的综合发展区域。（4）、中心城区行政区划调整2005年末，福建省、福州市正式批准了福清市中心城区

22、行政区划调整方案，福清市将撤销音西、阳下、融城等3镇1街，析出海口镇8个村委会，整合设立玉屏、龙山、龙江、音西、宠路、石竹、阳下7个街道办事处。福清市中心城区行政区划作出重大调整涉及5个镇街100个村（社区），调整后的市区总面积将扩大10倍，达2445平方公里，总人口458万人，扩大10倍，“镇改街、村改居”的调整将有助于理顺城市行政体制，对加强城市管理，推进城市化进程，促进经济社会和谐发展将起到积极的作用。三、城市规划与建设发展存在问题（1）因重大因素发生变化，影响现行城市总体规划的指导性和可操作性；（2）市区人口增长速度低于建设用地扩张速度；（3）城市建设水平与经济发展水平极不相称；（4）

23、市区内闲置土地数量多，土地利用率不高；（5）现状建设用地构成比例不合理，新区公共设施配套不足；（6）个人建房失控，城中村问题突出，阻碍城市建设；（7）东西向道路交通相对畅通，南北向交通联系明显不足，导致建设用地东西向指状蔓延；（8）城市山水构局尚未凸显，人居环境欠佳。1.6、 前期相关规划研究福清县级市，隶属福州，考虑福清发展战略，必须从整个福州市域范围入手，从中寻找福清未来发展方向，确定未来福清城市的发展目标，作为对福清城市总体规划局部调整的基础。1、闽江口城镇群发展规划（福州市规划设计研究院）该规划提出实施“强化中心城市、协调发展两翼，完善基础设施构建城镇集群”的城镇发展战略。落实到空间上

24、就是“一主一辅两翼”的区域空间布局，基本的发展思路是“围绕核心、沿江向海、新老结合、两翼携手、优势互补、资源共享，通过两翼齐飞，核心强化，实现全区域的发展”。对于以福清市域为主的南翼经济区，该规划提出了“以福清市区为中心，充分发挥毗邻闽南，侨胞众多，港口条件等优势，以港口建设为突破口，努力建成外向型经济高速发展地区”的发展思路。福清的发展将有两个重点，一是福清市区的扩展，一是以港口为依托的临港工业的发展。未来，福清元洪将形成组合城市，围绕龙江口生态核心，以特大城市为目标进行建设，在设施配套上要进行预先规划协调，做到设施共建，资源共享。2、福清城市新区发展策略研究（北京阿莱恩斯规划设计咨询公司）

25、该方案的发展构筑于福州“一主一副”的双城模式之上，福清被设想为福州的“滨海产业新城”，成为福州的副中心。1.7 未来福清城市的发展目标由于影响整个闽江口城镇群的不确定因素太多，任何一种基于未来发展远景的预测都是不尽准确的，但是通过对上述前期相关规划的研究，以上各家设计单位对福清的远景预测都是基本一致的。我们认为：福清应在一个相对明确的远景预测的前提下，以一种弹性发展的思路应对未来的各种可能机遇。（一）、福清市发展定位和格局1、发展定位海峡西岸经济区东北翼中心城市福州的次中心，闽江口城镇南翼的中心城市，福建重要的临港工业和制造业基地，资源节约和环境友好型的山水城市。2、空间格局依据闽江口城镇群发

26、展规划和福清城市新区发展策略研究等研究成果（即福清市170万城镇人口，170平方公里建设用地的远景规模），遵循福清的自然山水格局，依照“沿江、向海、环湾”的发展思路，形成“北承南接，南越东拓”的城市空间发展战略。形成“一主一副、三通道”的总体空间格局。总体空间格局为：“一主”即福清主城，是未来整合城市市区元洪，围绕福清湾形成的大城市，是福州的第二大城市，也是福州重要的传统制造业中心之一。“一副”即江阴新城，是依托江阴港区，依靠临港工业带动，围绕兴化湾形成临港产业新城，是未来福州的重化工业基地。“三通道”即沿海经济通道、福厦产业通道、海峡经济通道。沿海经济通道，是指沿中心城北侧的汽专线，从福耀经

27、阳下、松下至长乐机场形成的沿海综合发展走廊；福厦产业通道，是指沿福厦交通大动脉两侧，从镜洋到新厝沿线形成的临港产业走廊；海峡经济通道，是指沿大真线，从龙田经港头、三山、高山到平潭的新兴产业走廊。福清市空间发展战略决策图福清市空间格局图福清市产业空间格局 福清市产业空间分布图（二）、福清主城区发展定位和格局1、发展定位著名侨乡，福建重要的工业港口城市，海峡西岸经济区重要的轻型制造业基地，山、海、田自然交融的山水生态城市。2、空间格局福清作为未来福州市南翼的大中心，福清市主城区未来发展应沿龙江向福清港生长，并与元洪相接共同组构福清未来主城区。遵循福清的自然山水构局，福清主城区应采取组团布局方式，从

28、而形成由老城组团、新城组团、元洪组团构成的组团型城市格局。老城组团，是指福厦铁路以西的城区，由洪宽、城关、融侨三部分组成。老城的发展将以现代化制造业及相关的配套服务及居住为主。新城组团，是指福厦铁路以东至龙江口地区，新城的发展将以建设大福清公共活动中心及居住为主，新城的发展目标是高标准建设未来福清主城区的中心。元洪组团，是指龙江口以东福清湾地区。现状是福州、福清市联合开发的综合性投资区，由港区、轻工园区、食品园区及配套生活区组成。依据大福清发展战略，随着城市中心东移至龙江口地区，沿福清湾未来将作为生活岸线开发建设，那么，未来发展将以临港无污染工业和居住为主。1.8、 城市总体规划的局部调整综上

29、所述，福清市主城区的未来发展，将落实沿龙江向福清湾生长的“沿江向海”的东拓战略。如此以来，福厦铁路以东的龙江口地区，将是未来福清主城区的真正核心。本次规划的基地火车站周边地区地处其西南部。因此，新城组团的发展定位和格局的确定是本次规划的重中之重。新城组团地处福清主城区远景规划的几何中心，区位优势明显。该地区用地具有发展空间大，建设成本小，交通便利，临江靠海，山水资源丰富、优美等特征，符合“沿江、向海、环湾”构建大福清发展战略，是打造福清主城中心的最佳地。目前福清城市公共活动中心仍在旧市区，城市商业中心，、行政办公中心、文化体育中心用地比较局促，越来越不能满足日益发展壮大的福清城市中心的功能需要

30、。而在城市总体规划预留的城市核心区，商务中心基本形成，但预留的行政中心、体育中心用地上村庄密布，难以实施，前景不容乐观。而城市中心区最佳地新城组团地处却在城市总体规划建设用地范围之外，现实迫切建设的需要和远景规划的蓝图之间的矛盾比较突出，如何解决这个难题？我们认为，在城市发展的近中期，城市公共活动中心的建设应根据福清市组团型城市格局特点，结合各城市组团的功能定位，按多中心的方式布局，即将行政中心、商业中心、商务中心、文体中心等，按中等城市市级公建标准分散布置在各城市组团之中，满足城市近中期发展需要。远期一旦时机成熟，开始在新城组团高起点建设福清都市级的城市公共活动中心，已建的市级公共活动中心则

31、转变为区级公共服务设施，有利于打造具有鲜明特色的城市功能组团。这样，解决了在城市发展近中期难以选择任何一个功能组团集中建设城市公共活动中心的问题，解决了近中期建设市公共活动中心而出现的选址难、确定等级标准难、建设成本大等一系列问题，有利于城市可持续发展。（一）、新城组团的规划理念以政治、经济、文化、生态为目标，塑造城市中心形象，完善城市脉络；营造商业活力，聚集地区人气；弘扬城市魅力，展现人文气质；利用景观资源，塑造生态城区。（二）、新城组团的功能定位以市级行政办公、文化娱乐、金融商贸、科研信息、旅游服务、休闲度假及生活居住为主要功能，具有高度活力与恒久魅力的生态型滨海城市中心区，使福清成为“新

32、产业明星城市”这一战略的产业发展支撑中心。（三）、新城组团的空间结构新城组团未来发展以可概括为 “一心、一带、两区”的空间结构。 “一心”龙江口地区将成为城市未来的核心，是集行政办公、文化娱乐、金融商贸、科技信息、旅游服务、休闲度假功能于一体的城市公共活动中心。“两区”分别为北部生活区和南部综合区。北部生活区，指福厦铁路以东龙江以北的地带，利用毗邻城市公共活动中心的优势带动大型人居项目建设，打造城市新型居住社区。南部综合区，指福厦铁路以东龙江以南和城市公共活动中心以西的地带，该区将利用紧邻城市中心的区位优势，充分发挥火车站点的交通枢纽作用，打造以运输业、仓储物流业、商贸流通业、房地产业为主要功能的，公共配套服务设施齐全的现代化综合城市