中国购物中心的生存与发展之路.docx

1、中国购物中心的生存与发展之路一、背景 随着社会、经济的发展，人们的精神文明和物质文明都发展到了前所未有的高度。一百年来，与人们生活息息相关的商业也发生着翻天覆地的变化。作为一种目前最先进的、最受欢迎的、同时也是最有发展潜力的商业形态，购物中心在国外已经得到了长足的发展和普遍的运用。 在国内，随着改革开发的不断深入，中国的经济已经取得了举世瞩目的成就，赢得了世界各国的认可。同时，中国的零售业用这二十几年的时间取得了国外花了几十年，甚至上百年的时间才取得的成就。国际化让中国在很多方面都在逐步融入世界这个大家庭，中国悠久的文化在世界各地得到传播，同时又有很多世界的精华在影响着这个千年古国。加入WTO

2、更加刺激了这个过程。在商业方面，国外一系列的先进商业形态、商业概念也随之陆续进入大陆，如“超市”、“购物中心”、“Shopping Mall”等，在国内掀起了一场轰轰烈烈商业革命。 购物中心作为一种崭新的商业形态来到中国，诺大的购物空间、舒适的购买环境、包罗万象的商品组合、顾客至上的服务理念，无不使国民感到耳目一新。 二、购物中心在中国的发展状况 在十大城市新兴商业项目当中，规模超过20万的商业项目在40个左右，总规模达到1300万，平均面积超过30万（没有包括金源和华南MALL），而其中又有接近80%的商业项目为购物中心等综合商业项目！由此可见，国内的开发商都喜欢把购物中心做大！ 三、购物中

3、心在中国面临的问题 从上面可以看出，中国购物中心的开发正在如火如荼的进行着，而事实上也出现了非常多的问题。作为国内倍受瞩目的商业房地产开发商万达集团，虽然在国内十几个城市安营扎寨，但却为此付出了沉重的代价。商业地产作为房地产投资的一类，由于总额巨大，影响深远，又牵涉了太多的利益，如果不对这些问题进行及时有效的解决，将对中国的经济产生重大的负面影响。 商业地产，从字面上理解，至少包括地产和商业，比较两者，其实可以发现，地产仅仅充当了载体的角色，而其核心的问题在于商业。简言之，商业地产最根本是商业。 商业地产是一门跨专业的行业，涉及到建筑、产品策划、商业设计、招商营销以及经营管理等诸多环节。目前，

4、中国商业地产的开发主体大部分是住宅房地产开发商，他们多年从事住宅房地产开发，已经形成了比较固定的开发思维和赢利模式，而对商业地产这个新兴事物还知之甚少，在开发当中不可避免的会出现这样那样的失误。另外还有一些国内金融机制、经济体制等深层次问题，使得中国的商业地产还有很长的路要走。 总结来看，中国购物中心的发展大致有如下几大问题： 1、“一窝蜂”现象不管是黑猫还是白猫都一拥而上，其中不乏病猫、假猫、死猫等滥竽充数者。 在入市门槛相对较低的情况下，由于相应的政策不完善，造成社会资源大量的流向商业地产行业。这样的后果是，大家都争先恐后的上项目，最后供大于求，这种供大于求可能表现在总量上，也可能表现在结

5、构上。供大于求又将引起价格战等低效率竞争，造成大量的资源浪费，甚至导致国家经济的过热，留下一大堆经济、社会问题！ 以北京、上海为首的十大城市在未来2-3年，总的新增商业供应量超过3000万，在北京和上海，甚至达到了6-700万，其中购物中心等综合性商业项目接近2000万，占总新增商业面积的60%多。 国内购物中心的开发已经呈“一窝蜂”之势！ 2、“嫌贫爱富”现象结构的失调是过热的根源所在！ 一提到商业地产，大多数人想到的，或者首先想到的是购物中心。好象商业地产就是购物中心，购物中心就是商业地产。这是不正确的。但这恰恰反映了一个很重要的现象“嫌贫爱富”！ 房地产开发商非常喜欢一相情愿的把自己的项

6、目做成中、高档，不管是住宅项目还是商业项目。图2说明购物中心作为一种中高档商业物业，非常受开发商的青睐，达总开发面积的59、5%。图3则证明了开发商对巨型购物中心的热衷。 另外调查显示，中国东北某中心城市的中、高档住宅占了城市住宅供应的较大部分，达到了43%！而中档以及中档偏低的物业仅占有20%左右的市场供应，这应该说是一个不合理的市场供应结构。结果是这个城市长期领先着国内的物业空置率。 这种“嫌贫爱富”的心理和行为，使得产品的供应结构变得畸形和不合理。造成局部上供大于求。 3、行业水平人才的瓶颈。不管是开发、策划、设计，还是招商、销售、管理，所有处在这个链条上的主体都存在理论和经验上的不足。

7、 可以毫无客气的说，不管是住宅房地产还是商业房地产的从业人员的整体知识文化水平是非常低的。这表现在两个方面，一是本身学历水平有限，另一方面则是对人才的重视程度以及需求方向出现偏差，从而没有找到适合的人才。 作为商业地产最重要的参与主体开发商。相比起其他大多数行业来说，整体学历偏低，高学历更是罕见。国内很多中小开发商几乎都存在部门搭建不完善或是形同虚设的情况。开发商没有认识到或不够重视相关人才的作用。在招聘方面，开发商在很多时候更愿意招聘建筑学方面的学生，让学建筑的人来做市调、研究、策划、招商和销售则是房地产行业的从业水平长期以来没有得到实质性发展的重要因素。 商业地产行业的另一个重要参与主体咨

8、询公司。商业地产在中国的发展时间很短，咨询公司虽然在知识水平和人才结构上上有较大的优势，但实际操作经验是阻碍他们成为一个好的“行业老师”的关键因素。另外，咨询行业也存在一定程度的“一窝蜂”现象。整体水平参差不齐，一些咨询公司在理论上没有真才识学，在实操上更是不学无术。影响了咨询行业甚至商业地产的发展。 作为行业最主要的“甲方乙方”，行业的发展完全取决于二者。 4、开发理念问题市场的问题只有在市场里才能找到答案。国内开发商盲目照搬国外开发模式，忽略中国市场的特殊性。 在国内还缺少甚至没有成功案例的情况下，购物中心的开发只能是以国外的成功经验作为参考，而美国作为购物中心的发源地，其发展特征当然具有

9、很强的代表性和借鉴意义。 但在中国购物中心兴起之初，却存在严重的盲目照搬现象。在国外，由于特殊的国情，造就了西艾得蒙顿MALL、美利坚MALL、以及在东南亚等非常成功的模板，他们成了国内开发商争相模仿的典范。在国内，郊区、巨型，似乎成了购物中心代名词。 具有讽刺意味的是，在北京，居然政府也掺和进了这场造MALL运动，要在东西南北四个角分别建造一个巨型郊区购物中心。当然，随着对购物中心的认识逐渐清晰，后来取消这个宏伟的计划。但金源MALL还是非常不识实物的诞生了，目前的经营情况便是对这种盲目招搬的严厉惩罚。 5、开发动机问题投机、炒做，惟利是图！把自己的“快乐”建立在广大投资者的“痛苦”之上！

10、在商业地产里，销售一直是一个敏感的话题。国外的成功经验是只租不售，以便取得更加独立的商铺自主权。但在中国，至少目前大多数所谓的购物中心项目都不能回避销售这个话题。暂且不考虑这样做的可行性，这里只讨论一下在这种利益驱动下产生的一些道德问题。 很多商业地产开发商在操作的过程中，一味的追求利润最大化，过分夸大商铺的价值，不顾后期的招商、经营以及管理等问题。在商铺售价和租金制定上，定价基数高，涨幅快。而这样做的后果则是间接透支了后期的经营开支，导致商铺一旦进入招商和经营，就出现支不缚出的现象，造成巨大的经营风险、金融风险以及社会风险，引发出一系列危机。这种行为是把自己的“快乐”建立在广大投资者的“痛苦

11、”之上的，这类开发商在开发动机上是有严重的道德缺失。 这里面存在的投资、炒做等行为应严厉禁止，否则将对整个行业、社会带来严重后果。 6、资金问题想正而八经的做商业，但无法从银行取得长期贷款。 在国内，由于金融体制、风险控制以及信用评估等问题，融资渠道不畅通，是困绕大量企业发展壮大的关键因素。开发商在得不到地产开发必须的资金的情况下，迫不得已只好分散产权进行出售，以资金滚动的方式来维持项目的开发和运营。众所周知，商铺一旦销售，将不利于商场的统一经营和管理，加大后期经营的风险系数，延长市场的培育期和调整期，甚至最终导致项目坏死。 其实，就这个问题，一个很重要的问题还是出于项目自身。坦白的说，在如图

12、2所示的接近2000万、占新增商业面积59、5%的购物中心当中，又有多少是真正具有开发价值和成长空间的呢？不得而知！因此，我们不能总是期望着象国外一样，有各种各样的基金来进行长期投资。笔者认为，根本的办法还是在于控制项目的风险，把商业项目做到真正有利可图。如果一个项目真的能够赚钱，何愁找不到投资者，何愁找不到资金呢？银行也是食人间烟火的经济动物啊！ 因此，按照步骤，对选址、规模预测、经营形态、商业策划、规划设计、商品组合、招商实施、经营管理等各个环节进行科学、客观的操作，保证项目的可行性、赢利性，把风险降到最低，才是解决问题的关键之一。 7、国内经济体制问题 这应该说是造成商业地产不良发展的的

13、一个外因。由于长期以来，国家经济的增长模式太过注重GDP，而中国近十年的经济增长又是以固定资产投资作为发动机。因此，房地产投资、商业地产投资不仅能让开发商得利，政府也寄希望于此来提高城市的经济增长，政府成了既得利益者。在开发商和政府“双赢”的情况下，让二者对地产的开发乐此不彼，多多益善。 全国各地都在热情高涨的进行着这场MALL革命。然而，政府和开发商都不懂商业，在开发商和政府都自认为为国家建设做出巨大贡献的同时，却不知道自己其实已经为国家带来了巨大的资源浪费和资源流失，蕴藏着巨大的金融风险和社会风险。 综上所述，我们可以知道，目前正是国内购物中心高速开发的阶段，但是其中存在着严重的理论认识、

14、实际操作和供应结构等问题。引起这些问题的原因大致有上诉7点。而作为参与其中的两个重要主体开发商和咨询公司，他们的水平是行业发展的决定性因素。 在此，希望中国所有涉及商业和商业地产的从业人员，不管是从事开发、咨询、研究，还是设计、招商、管理，尽快提高自己的职业素质，使商业地产尽快踏上良性的循环轨道。 四、国内购物中心的开发趋势 关系到国计民生的购物中心行业是一个朝阳行业，它肯定有着非常美好的前景，但是在国内的发展还非常初级，由于从业人员相关专业水平、行业环境、政府环境等各方面的因素都还不成熟，造成购物中心当前的发展形势不容乐观。尽管这仅仅是一个发展的过程，但我们应该谨慎小心的看待这个新兴事物，以

15、便更好的驾驭之上，为我们服务！ 1、中国商业地产的转折点正在来临！随着整个行业对中国购物中心、商业地产的理解逐步清晰，同时在国家宏观调空的大棒下，实现部分优胜劣汰，净化行业的环境，中国的商业地产将逐步转入正轨，离健康的发展已经不远。 2、中国商业地产发展到现在已经有4-5年的时间，目前也是问题集中显现的时期。由于资金的匮乏，国外的一些机构将逐步填补这个市场空白，采取收购、合作等方式，进入中国市场。当然，他们的目标肯定是那些有发展潜力的商业项目。 3、商业永远具有相似性。即：在发达国家或城市出现过的商业规律，一定在欠发展国家和城市能够得到延续。需要变化的是：根据具体的市场状况，调整相应的市场策略

16、而已。虽然这样讲难免有失客观，但需要指出的是，国外的操作模式以及在国内一线大城市所出现的商业现象都是国内商业地产、购物中心应吸取的经验和教训。 4、在地域上，将会发生自上而下的变化。一线城市由于城市商业中心逐渐成熟甚至饱和，而区域商业中心和集中型社区商业中心正在逐步的形成过程当中，购物中心将成为这些次级中心的主力军。在二、三线城市，由于城市商业的发展现状还不够成熟和完善，几乎没有次级商业中心，大规模集中型社区还没有形成。因此，购物中心更多的还是集中在城市商业中心区域。 5、就目前的资金背景来看，中国的购物中心主要还是民营企业和外资企业的舞台，大多数国有企业被改制、改造等问题已经弄得疲惫不堪，没

17、有多余的精力投资这一行业。与此同时，国内还有更多的知名企业以及国外的企业在不断开发和拓展在中国的市场。民营企业和外资将在比较长的时间内组成中国购物中心的重要力量。外资企业的雄厚实力加上民营企业的灵活多变，使得中国购物中心充满了生机和希望。也担任了使中国商业升级换代的重任。 6、购物中心应该是“大而全”的代名词，消费者在里面能够享受吃、喝、玩、乐等多位于一体。特别是随着消费者收入的提高，消费结构也随之变化，娱乐和体验等元素、以及高科技、现代化产品将得到一定程度的普及。因此，购物中心将逐步调整其商业结构和产品组合。随着市场的变化，需要及时的融入相关的商业元素，才能永保活力。 7、百货和超市将是购物

18、中心的“镇山”之宝。百货能为消费者带来从头到脚、质量上乘的的商品。为购物中心起到提升形象的作用，完善购物的功能。而超市则为消费者提供日常生活的必备用品，为购物中心带来充足的人流量。 8、目前国内购物中心普遍比较欠缺的地方，就是太过强调购物的功能，而忽视了购物中心休闲娱乐的作用。从国外的发展经验来看，购物中心的购物功能和休闲娱乐功能并举。特别是在次级购物中心、社区购物中心甚至郊区购物中心，由于比较低廉的地价，有更多的成本和条件让开发商这样做。 9、随着人们的收入不断增加、商业竞争的不断加剧，购物中心作为一种消费场所，其经营特色将逐步成为从业人员的核心问题。如何吸引更多的消费者、如何创新、如何避免与竞争对手正面冲突而达到差异化将成为行业的重要话题。而非今天大家讨论的过热、售后返租。 10、会出现部分从事零售业往商业地产跳槽的现象。商业地产的核心是商业，从事过零售业的人员对商业的了解相对其他行业的人员较为深刻，一些在商业不能得志的涉足商业地产将很容易实现其个人价值。