项目经理实用工作手册.docx

1、项目经理实用工作手册项目经理实用工作手册制度名称编制（修改） 时间首次编制换版编制修订编制编制人编制单位废止编号项目经理实用工作手册2016-8工程成本管理中心Q/POLY GC6014-2016说明：前 言为方便项目经理上岗开展相关工作，提高工程管理效能，提升工程品质，工程成本管理中心特编制第一版保利地产项目经理实用工作手册（以下简称“手册”）。手册共四章 29 节，其中包含： 部门和岗位职责及工作内容、节点管理、系统管理以及关键工程管理等四章内容。手册在明确工程部、项目部以及项目经理的基本岗位职责和工作内容的基础上，系统阐述了项目经理在工程开发建设管理过程中应关注的主要工作、工作要点等，汇

2、编了项目开发工程风险清单一览表和工程停止检查点一览表以方便项目经理日常使用。手册的编写得到了相关单位的大力支持，特别鸣谢广东保利房地产开发有限公司、保利华南实业有限公司、保利（成都）实业有限公司和保利(武汉)房地产开发有限公司等子公司为本手册编制工作提供的帮助和支持。工程成本管理中心二零一六年八月第一章 职责和工作内容1.1工程部职责和工作内容1.2项目部职责和工作内容1.3项目经理职责和工作内容第二章 节点管理第一部分 施工准备阶段的管理2.1土地接收环节的管理2.2场地围蔽环节的管理2.3临水临电开通环节的管理第二部分 工程施工阶段的管理2.4基坑支护和基础施工环节的管理2.5地下室主体结

3、构施工环节的管理2.6正负零以上主体结构施工环节的管理2.7售楼部、样板房开放展示准备环节的管理2.8砌筑和抹灰施工环节的管理2.9楼内水电配套安装环节的管理2.10外墙装饰和屋面工程施工环节的管理2.11公共部位装修施工环节的管理2.12市政园林施工环节的管理第三部分 交付收尾阶段的管理2.13交付及维修环节的管理第三章 系统管理3.1计划管理3.2技术管理3.3合同管理3.4质量管理3.5现场沟通协调管理3.6成本管理第四章 关键工程管理4.1消防工程4.2电梯工程4.3人防工程4.4永久用水工程4.5永久用电工程4.6燃气工程4.7节能工程附件附件一 项目开发工程节点流程图附件二 三表一

4、书（示例）附件三 项目开发工程风险清单一览表附件四 工程停止检查点一览表（示例）附件五 常用基坑支护形式一览表附件六 地基基础工程检测内容一览表附件七 不应办理签证内容一览表（示例）附件八 样板房电梯、水电保障维护内容一览表第一章 职责和工作内容1.1 工程部职责和工作内容1.1.1.负责公司所有工程项目生产的管理工作，对公司所有工程项目实施质量控制、进度控制、成本控制，以及实施安全、合同、信息管理和组织协调工作。1.1.2.执行公司标准化文件，完善施工工艺标准化做法，规范工程管理动作。1.1.3.负责根据项目规模组建项目部，指派项目管理人员。1.1.4.编制和完善项目前期调度会中与工程相关的

5、资料内容。1.1.5.参加工程招标中技术标评标工作。1.1.6.参加工程项目装修、水电、空调等材料的选型定板工作。1.1.7.组织或配合办理项目开发所需的证照。1.1.8.指导、监督项目部对项目进度、成本、质量和安全的管理，并对管理成效进行考核。1.1.9.配合公司开展第三方评估工作。1.1.10.监督、指导项目部完成项目的专业验收、综合验收和竣工备案。1.1.11.配合客服部完成项目交付工作，对项目部维修管理的工作成效进行考核。1.1.12.配合集团工程管理中心各项工作，执行集团工程管理中心下发的各项文件内容。1.1.13.指导督促前期项目策划,包括项目样板房展示区策划、进度策划、质量策划、

6、安全文明施工策划、项目重难点策划等1.1.14.与技术部、预算部、营销部、客服部等多部门多线融合，推动项目进展，制定并完善公司制度以及相应工艺标准。1.1.15.规范各项目部的日常工作，帮助发现、分析项目部存在问题，指出问题、解决问题，为各个项目建立一个平台，通过这个平台对上与工程管理中心平台对接，对下各项目部输出管理标准动作。1.2项目部职责和工作内容1.2.1.负责工程项目生产的全面管理工作，对工程项目实施质量控制、进度控制、成本控制，以及实施安全、合同、信息管理和组织协调工作。1.2.2.负责工程监理、施工等合同的签订和合同管理工作。1.2.3.负责审批项目监理实施细则，审批施工组织设计

7、及专项施工方案。1.2.4.负责日常的工程质量检查，按月编写项目工程简报，定期向公司汇报工程质量状况和存在的问题。1.2.5.负责重要分项工程和分部工程等样板验收工作。1.2.6.按公司下发的节点计划完成项目工程建设管理工作。1.2.7.按公司的质量管理制度和程序开展现场质量管理工作。1.2.8.负责对工程项目的安全生产、文明施工进行监督和管理。1.2.9.负责对施工单位每月报送的施工形象进度、工程量清单进行审核， 负责核实工程现场签证。1.2.10.协助营销部完善现场销售形象。1.2.11.参与或组织项目建设中涉及的各类政府职能性验收工作。1.2.12.按公司的要求，完成工程建设资料的收集、

8、整理和归档等管理工作。1.2.13.负责与质监站等项目开发业务相关的政府相关部门之间的沟通协调工作。1.3项目经理职责和工作内容1.3.1负责安排现场工程师的各项管理工作。1.3.2负责编制工程管理策划方案、项目建设计划等内容。1.3.3配合预算部完成安装施工、材料设备等招标工作。1.3.4负责安排相应的现场工程师完成施工招标、质监站报监等施工前期的各项建设手续办理工作。负责安排相应的现场工程师完成施工许可证办理等施工前期的各项证照办理工作。1.3.5组织设计及图纸会审。1.3.6负责组织召集各专业工程师审查施工组织设计、重大专项技术方案、专项施工技术措施等现场技术管理类文件，并提出合理建议，

9、经部 门经理和主管副总审批后实施。1.3.7负责协调各专业工序配合、科学合理进行施工分区和组织交叉作业施工。1.3.8负责项目部工作计划，定期总结每周工作完成情况并安排好下周工作计划。1.3.9审核项目工程简报，报部门领导审定后报送公司相关领导及部门。1.3.10审核由施工单位编制的工程造价资料的合理性和完善性。如工程签证、进度申请、结算申请及竣工资料等。1.3.11负责协调组织永久水电气等专业工程的施工管理、竣工验收等事宜。1.3.12负责项目的专业验收、综合验收和竣工备案等工作。1.3.13负责组织专业工程师对监理工程师的工作按照监理合同和监理实施细则进行检查督促。1.3.14负责协调监理

10、、设计、施工、质监、安监等单位解决工程问题。1.3.15负责在工程建设的各个环节中，以预见、预测、预控的方法，进行质量、节点工期、安全文明施工、投资的管理，避免较大的工程技术管理失误和成本超限，杜绝安全和质量事故发生。及时就工程推进中，现场出现的各种问题向公司汇报，按公司规定的程序开展实施工作。1.3.16完成公司安排的其他任务。第二章 节点管理第一部分 施工准备阶段的管理2.1 土地接收环节的管理2.1.1土地接收的前提条件（1）公司具备以下法律手续文件：1）土地出让合同；2）土地交接书；3）建设用地批准书或固有土地使用权证。2.1.2土地接收环节的主要工作2.1.2.1查勘放线（1） 项目

11、经理应与开发部以及城市规划测量队共同复核坐标点、界桩点等控制性点位。2.1.2.2交接界桩（1） 对于测放好的界桩点，项目经理应安排人员加以保护（如已确定土建总包单位，可安排施工队现场共同参与，或安排砌筑围墙的队伍或拆迁队进行界桩加固保护），避免界桩遭到损坏造成界线不明。2.1.2.3周边环境及地下管线调查（1） 项目经理应参与红线周边供水、供电、电讯、燃气、排水排污等市政配套分布情况以及红线内地下暗埋管线分布情况等工程环境的调查。2.1.3土地接收环节需组织或参加的会议及内容环节会议主题会议组织会议时间与会部门和人员会议内容备注土地接收定位调度会计划部项目获取后 三周内召开 定位调度会。营销

12、部作为主要责任部门， 工程部、技术部、预算部、开发部、财务部参加项目定位调度会要确定项目经济效益目标、营销定位、初步明确总平方案、制定开发前期工作的节点计划“”数量代表会议的重要程度。为项目经理务必参加；为项目经理尽量参加；为项目经理需关注结果。本章后续表格中按同一标准备注。2.1.4土地接收环节的工作目标（1） 土地原始状况应形成电子影像记录，项目经理应重点关注涉及拆改、迁移、调整等易引起投资增加的事项内容是否记录清晰完整（如：暗管沟渠、部队电讯电缆、鱼塘、暗坟等）。2.1.5土地接收环节工作要点指引（1）定位调度会在项目获取后三周内召开。会前工程部应组织计划部、开发部、技术部、营销部、客服

13、部等相关部门对项目交通、周边配套和场地条件（包括但不限于地貌、标高、资源条件）进行现场考察，分析项目场地条件和不利因素。（2）土地接收期间，项目经理应注意防止将公司相关信息、土地开发信息等对外泄密和透露。（3）供水：项目经理应了解项目周边市政供水管道网络的现状及近期规划， 给项目永久供水设计提供依据。（4）供电：项目经理应了解周边可用的临电电源接驳点，以及初步调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最终找出最经济、可靠的供电方案。（5）燃气：项目经理应了解项目所在片区燃气配套建设的总体规划，给项目永久供气设计提供依据。2.2 场地围蔽环节的管理2.2.1.场地围蔽的前提条件（1） 公司已

14、取得建筑用地规划许可证。2.2.2.场地围蔽环节的主要工作2.2.2.1.场地围墙施工（1）项目经理应安排和督促相关人员按照股份公司下发的项目施工现场统一形象标准施工红线围墙。（2）项目经理应与营销部沟通确认广告围墙围闭方案和范围。2.2.2.2.项目周边临时水电接驳口调查（1）项目经理应组织开发部、总包单位迅速了解项目周边施工临电、临水（给排水）的接驳点，确定临时水电接驳和排污方案，并尽快实施。（2）对于山地建筑，项目经理应协调技术部门在方案阶段先进行土方平衡测算，优化施工方案。2.2.2.3.管线迁移（若有）（1） 项目经理通知开发部与管线权属单位对接，并明确管线迁移路径、方式和时间节点。

15、2.2.2.4.土壤检测（1） 落实土壤氡浓度检测等相关工作（检测单位及检测报告）。2.2.2.5.场地平整（1）项目经理应组织相关单位尽快完成地块内的地表清表工作，为地块的地质勘查创造条件。（2）项目经理应了解地块内暗埋管线等地下不明物体的调查和物探结果， 为合理进行施工组织提供相关信息。2.2.2.6.土方、基坑先期施工证照办理（1） 项目经理应根据项目特点，办理临时施工复函或者协调相关政府监管部门许可先期施工。2.2.2.7.地质勘查（1）项目经理应注意：初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成； 规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进行详细勘察。（2）对于钻

16、孔工程量应拍照记录，形成台账并及时存档。现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后尽快出柱状图（一般为 15 天内） 并按合同要求提供勘察报告。2.2.2.8.土建总包单位进场（1） 项目经理应在土建总包单位进场后对其项目经理和技术负责人的管理能力、管理责任心等进行初步评估。2.2.2.9.工程管理初步策划（1） 项目经理应组织项目部全体人员对项目标段划分、关键节点计划、基坑基础方案、分阶段的平面布置、退场方案、工程重难点分析等内容进行初判、策划和设想预控方案，并整理成书面文件。2.2.2.10.场地看守（1） 项目经理应重点关注场地看守人员到位事宜。2.2.3.场地围蔽环节需组织或参加的

17、会议及内容环节会议主题会议组织会议时间与会部门和人员会议内容备注场地围蔽方案调度会计划部定位调度会 召开之后，四周内召开方 案调度会。技术部作为主要责任部门， 工程部、营销部、预算部、开发部、财务部参加要深化经济效益分析，根据目标成本，制定项目经济效益和现金流的内控目标，形成项目稳定的技术方案，制定明确的项目整体推货计划和生产组织方案，为进场施工提供明确的方案指导和条件保障。2.2.4.场地围蔽环节的工作目标（1）落实场地看守的组织和人员。（2）基本了解清楚暗埋管线和构筑物的分布、规模、权属及影响。（3）获取土方方格网原始记录图。（4）编制完成定位提报资料中工程管理部分的相关内容。（5）获取地

18、质勘查中间报告。（6）总包单位主要管理人员到岗到位。（7）取得土壤氡浓度检测报告。2.2.5.场地围蔽环节工作要点指引（1）关于场地围墙施工：项目经理应注意，围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑， 避免在后期施工中拆除后又重新砌筑，这些因素主要有：1）围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；2）围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况；3）围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高。（2）关于地质勘查：1） 项目经理应注意审核岩芯照片、钻孔工程量、勘察报告柱状图的一致性。（3）对红线内过路管线应提前了解相关情况，尤其当地块内有军用过路管线时务必摸查清楚；在军用过路电缆

19、附近，严禁采用挖掘机进行相关作业。（4）项目经理应要求现场各作业人员遵守现场封闭管理规定。（5）项目经理应根据方案调度会的内容进行工程初步策划，并将工程初步策划的内容融入定位报告的工程管理板块。工程部应对标段划分、开发既定关键节点的计划拆分（开工、销售、验收）、工程质量控制目标、重要分部工程（基坑、土石方、基础）方案比选、分阶段平面布置、工程重难点分析及建议、“四新”应用等方面形成意见及工作计划。（6）方案调度会时，对于场地原始地形高差较大的山地建筑项目，项目经理应关注室外挡土墙设计、室外管线设计等内容，根据挡土墙、管线、主体建筑之间的平面及标高关系，提出优化设计意见，从而确定各部位室外结构、

20、管线、主体建筑的先后施工顺序；具备施工条件的情况下，将需提前施工的室外大型结构、主要管线等在前期工程阶段组织施工完成。2.3临水临电申报环节的管理2.3.2.临水临电申报环节相关工作的前提条件（1）公司已取得建筑工程规划许可证或报建审核书。（2）开盘销售展示方案、推货计划已形成。2.3.3.临水临电申报环节的主要工作2.3.2.1.场内施工道路设置（1） 根据地块内分区施工、分阶段施工的情况，进行临时施工道路的规划和设置。2.3.2.2.临水临电申报（1） 安排水电配套工程师与供水分包、机电分包等相关单位共同进行施工临时用水用电的申报，并密切关注申报进展情况。2.3.2.3.土方开挖（1）估算

21、土方工程量并报公司确定土方作业单位。（2）项目经理应要求土方开挖、基坑支护及基坑监测按事先审批的方案进行作业，并应加强作业过程的管理。2.3.2.4.临设布置（1）土建总包单位编制的施工组织设计应满足保利房地产（集团） 股份有限公司项目工程总体策划管理办法中的相关规定，项目经理负责审核。（2）项目经理应重点审核施工组织设计中临时设施布置规划方案（包含但不限于材料堆放区、材料加工区、项目办公区、集中生活区、塔吊、人货梯位置及塔吊吊臂覆盖半径等内容），项目经理在签字确认后应报工程部审批。（3）项目办公区等临时设施的布置应严格按工程部审批后的方案执行。2.3.2.5.外联事宜沟通（1） 项目经理应积

22、极拓展和维持良好的外围关系，保障证照缺少时项目可以顺畅施工。2.3.2.6.监理单位进场（1）督促总监编制监理实施细则。（2）督促监理单位监理人员尽快进场，并对进场监理进行现场执业能力面试审核。2.3.2.7.计划编制（1） 根据展示区开放时间节点，开盘节点、交楼节点等倒排各专业工程出图计划以及招标计划，编制项目开发总计划，并将上述计划报工程部审批。2.3.4.临水临电申报环节需组织或参加的会议及内容环节会议主题会议组织会议时间与会部门和人员会议内容备注临水临电开通施工调度会计划部总平方案批 复后四周内召开。技术部作为主要责任部门， 工程部、技术部、营销部、预算部、开发部参加施工调度会要确定项

23、目最终的内控经济效益指标，完善项目技术方案和施工方案，完成项目后续开发各个环节的风险评估分析，形成统一明确的开发计划和生产组织方案。2.3.5.临水临电申报环节的工作目标（1）完成工程管理整体策划书；（2）场地开始出土作业；（3）在施工调度会中明确各专业出图、招标采购、推货及展示等项目开发计划，并形成会议纪要报总经理签批执行。2.3.6.临水临电申报环节工作要点指引（1）项目部办公室一般宜选在项目地块附近，且应相对固定，不宜在项目开发周期内反复搬迁。（2）项目经理宜在施工准备阶段即落实必需的办公设备（如：实测实量检测工具、照相机、投影仪等），为日后的管理、交底和例会通报等工作做准备。（3）设置

24、场内施工道路时，如室外管线设计已出图，可考虑将化粪池提前分判、提前施工。如化粪池离道路较近且开挖时会影响道路，应尽可能在道路施工前完成化粪池施工。（4）设置场内临时施工道路时，应充分考虑小区永久道路提前施工作为施工临路的可能性，将施工临时道路与规划市政路合二为一，并注意提前预埋过路套管，同时需注意，作为临时施工道路使用时，永久道路只施工到结构基层，待后期再进行饰面层施工（摊铺沥青或进行面层铺装）。（5）在土方开挖时，对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且 在室外场地标高设计中无需保留的，可组织提前施工这部分土方工程。（6）在编写工程管理策划书时，应重点考虑当项目售楼区域开放或分期开发的

25、项目前期交付后进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，确保施工道路通畅且不影响交付区生活出行。（7）对于洋房、别墅等占地区域和开发体量较大的项目，在临电申报时， 临时变压器宜遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，尽量采用500KVA 变压器，保障启、停方便。（8）对于高层集中开发，且体量较大的项目，在临电申报时，尽量采用 630 KVA 变压器，且应安装配套容量的电容器进行功率因数补偿，降低电费。（9）在临电现场规划时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设的需求，避免“二次迁移”。（10）在临电现场敷设时，施工用电线路应采用电缆穿套管埋地敷设的方式， 穿越主要交通干道时应预埋钢

26、套管以保护电缆免遭破坏，同时做好地 面标识。（11）在售楼期间,应采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。（12）施工调度会前，工程部应根据标段划分、涉及的专业分包种类提交招采计划及合约规划与预算部门共同确认。应根据已确定的关键节点对现有的各专业报建及设计提出建议；根据已确定的交付标准从质量、进度的角度提出建议；对已确定的销售推货计划及展示区范围提出建议。第二部分 工程施工阶段的管理2.4基坑支护和基础施工环节的管理2.4.1.基坑支护和基础施工的前提条件（1）超前钻（若有）已完成。（2）具备以下图纸和方案：总平坐标

27、图、桩基施工图（含试桩）、基坑支护方案等。（3）具备以下合同：基坑支护合同、基坑监测合同（若有）、桩基施工合同、桩基检测合同等。2.4.2.基坑支护和基础施工环节的主要工作2.4.2.1.基坑支护施工（1）项目经理应参加基坑支护方案审查会，重点关注基坑侧壁阳角处支护方案、流塑性较强透水层的防护措施、基础相邻建筑物结构特点及防护要求等内容。（2）项目经理应根据工程经验参照常见基坑支护形式一览表（手册附件五）对基坑支护方案的经济性、施工适宜性和安全性给出相应的建议。（3）项目经理应关注当地建设主管部门关于深基坑支护设计方案的要求。一般情况下，深基坑支护设计方案在组织专家评审并取得评审意见后再组织施

28、工。2.4.2.2.基坑监测（1）重点关注位移、水位等数据，在汛期期间以及汛期后的一周内还应密切关注倾斜、沉降等数据。（2）异常情况须及时通报，并立即采取应急预案中的控制措施。2.4.2.3.基坑支护质量控制（1）对运用较多的喷锚工程，应重点关注锚杆的间距、锚杆的打入深度、钢筋网间距、喷锚砼的厚度等施工情况。（2）对于挡土灌注桩，应重点关注隐蔽记录，并要求现场工程师和监理做好相应的影像记录。2.4.2.4.临水临电接驳（1）组织水电工程师检查施工用水、生活用水、消防用水接驳位置是否按审批的方案进行施工。（2）组织水电工程师检查高压环网线路的敷设情况，并对线路的危险和敏感部位提出相应的管理要求（

29、如：设立警示桩等）。2.4.2.5.场地排水体系建立（1）项目经理对土建总包单位提交的施工现场排水方案应按以下原则进行审查：1）遵循雨污分流原则；2）污水集中处理原则；3）保证防涝原则。（2）重点关注排水分区、隔油池位置、边坡护坡方式、排水死角位置、场外泄水能力等事项。2.4.2.6.废浆淤泥渣土排放许可证办理（1）关注淤泥排放许可证的办理进度。（2）鉴于在中考、高考、城市马拉松活动等城市大型活动或节假日期间， 政府对渣土运输有禁运限制要求，项目经理应考虑上述情况对渣土外运的影响，提前进行工期的统筹策划。2.4.2.7.桩基报建（1） 项目经理应根据当地报建流程对桩基工程进行报建，邀请建管站安

30、全和质量监督员进行桩基施工的日常监督，以及参加桩基验收会。2.4.2.8.地基处理（桩基施工）（1）软弱地基处理的范围应经充分论证后确定，除采用天然地基形式的建筑物范围外，消防道路、游泳池等对地基承载力要求较高的部位也应进行地基处理。（2）项目经理应关注进场钢材的验收和复试工作，严禁假冒伪劣钢筋进场。（3）项目经理应采取措施防止基坑长时间泡水。2.4.2.9.桩基检测（1）项目经理应提前考虑基础检测方式，检测方式应综合考虑现场实际情况，如静载试验应考虑桩的位置是否符合静载试块的堆载面要求，以及对后期施工进度、对成本变化等方面的影响因素。（2）督促检测单位及时编制基础检测方案，并及时报建管站审批备案。（3）督促相关单位提前准备好检测所需的现场条件，如：预制桩桩头及时截桩完毕，灌注桩的混凝土桩帽制作完成且达到了一周以上的龄期。2.4.2.10.白蚁防治进场施工（1） 在土方开挖期中期即开始安排白蚁防治工作的申报、合同办理、施工方案的确定等工作；对防治施工、验收以及取得白蚁预防验收合格证明的相关节点计划应掌控清楚。