廉租房基础配套设施项目可行性投资计划书.docx

1、廉租房基础配套设施项目可行性投资计划书内部*绝密项目咨询第一章 总 论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称 鸭塘片区廉租房配套基础设施工程1.1.2项目建设单位凯里市房地产事业发展管理局法定代表人：马翔宇1.2编制依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）（4）建设部关于印发的通知（建住房2007218号文件）；（5）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意（国发200724号）（6）国家发展改革委关于改进和完善中央补助地方投资项目管理的通知（发改投资【2009】1242号）（

2、7）财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综200753号）（8）国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地通知（国土资发【2009】58号）（9）凯里市城市规划（10）国家、省、市有关拆迁工作的政策与法规。（11）国家、省市有关居住区规划的规定及技术标准。1.3项目建设理由住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住

3、房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共租赁住房。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。根据凯里市住房保障规划，本项目建设廉租房912套，是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会的需要。1.4项目概况1.4.1建设地点本项目建设地点位于凯里市鸭塘。1.4.2建设内容及规模本项目主要

4、建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同步实施环境绿化、道路及水、电、气等综合配套设施。 1.4.3建设工期 根据项目的规模和前期工作情况，工程建设初步确定为1年。1.4.4项目建设投资及来源1、项目建设投资本项目建设投资约 1753.92万元，其中：第一部分工程费用1483.80万元，第二部分工程其它费用195.90万元，第三部分基本预备费74.22万元。2、资金来源本项目建设资金来源有中央资金和地方配套，除中央资金外，其余自筹。1.5结论和建议1.5.1结论（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。（3）本项目建设顺应地区快速发展的

5、市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。（5）本项目具有显著的社会利益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。1.5.2建议1、建立健全凯里市住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。3、项目周边规划道路由政府实施。4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融

6、资风险、财务风险。因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。第二章 项目背景和建设的必要性2.1项目背景2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住房。公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租赁住房保障的基本属

7、性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式,向城镇低收入居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群。公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减,强调实际工作应当以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况,一方面要合理地确定收入标准,另一方面是要合理确定补贴支出的标准。此外, 公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制,

8、以维护该社会保障制度的公正性。主要采用以下几项制度:严格的准入制度,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号制度;定期审核制度,包括实行定期审核,建立退出制度等。2.1.2国家及地方保障性住房政策住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看

9、现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会;并且,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”。在所有实行市场经济的发达或发展中国家,以非市场方式解决贫困群体的主要措施,都是政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障所有社会成员的居住权和生存权,维护社会的公平正义和社会稳定。概而言之,住房保障制度的基本内容包括三个方面:一是救助性保障,就是政府对社会低收入群体实行救助,

10、对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由政府“包下来”,廉租房形式的公共住房等是这类保障的典型方式;二是援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群获得住房,贴息、贴租、个税返还、经济适用房等都属于此类;三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型形式。以上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障的社会建设任务。2007年建设部等9部委颁发了廉租住房保障办法(建设部等9部委令第16

11、2号), 2007年12月1日起施行。2007年10月30日财政部颁发财政部关于印发廉租住房保障资金管理办法的通知(财综200764号),2008年1月1日起实施。2008年3月3日财政部、国家税务总局颁发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）。2010年5月27日国务院关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见（国发201015号）明确提出：建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。2010年6月8日中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门联

12、合发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）指出：近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消

13、费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。由此可见，国家及地方各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设高度重视，项目建设符合国家政策要求。2.2项目建设的必要性2.2.1是完善该项目的配套设施当前，住房和房地产业发展存在着三个主要矛盾，即房地产业发展粗放与人口资源矛盾突出，住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差，房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。全国住房工作会议曾明确指出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围

14、，解决好城市低收入家庭的住房困难”。政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当做“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。要实现他们的基本生存权利就必须运用政府的手段。1996年我国在联合国第二次人居大会上就指出：“人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，和发展权的重要内容”。国发（2007）24号文件国务院关于解决城市低收入家庭

15、住房困难的若干意见是我国自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。因此，本项目的建设是解决凯里市低收入家庭的住房问题，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。 2.2.2维护社会稳定，构筑和谐凯里的需要低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。社会保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行为。政府要赢得人民的支持，就必须维护

16、和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。当前我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。但是，低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主要因素之一。党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本，构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前提条件。本项目建设不仅是保护弱势

17、群体，维护社会稳定，构筑和谐凯里的迫切需要，更是解决凯里市低收入家庭“住房困难而实施的一项德政工程、民心工程。2.2.3是启动内需，增加就业，带动相关发展的需要通过本项目的建设，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第二产业的直接拉动。同时，它可以间接地拉动第三产业的发展，比如交通、通讯、商业。此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡、促进区域经济发展的作用。因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物

18、质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社会就业、促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展。因此，通过本项目的实施，对于促进凯里市经济的持续和谐发展，促进凯里市全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意义。2.2.4提升城市形象、提高城市竞争力的需要城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是生产力中具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。城市发展必须始终以提高人

19、的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、生活、休息、工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境己成为决定一个地区经济发展后劲和发展活力的重要因素，它不仅密切关系到广大市民的居住、学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和热情，因而又关系到城市经济的发展。因此，搞好环境建设，对于每城市政府都是一项至关重要的工作。改盖和优化人居环境为中心，合理确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划布局。在促进城市经济发展的同时，最大限度地改善人们的吃、穿、住、用、行的条件，是不断满足居民全面发展的需要。本项目的建设，一方面可以解决

20、凯里市低收入居民住房困难的问题，另一方面可以促进改善凯里市的城市人居环境、提升城市形象、提高城市化质量，增强先进生产力的动力和城市竞争力。第三章 需求分析住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系列政策，通过规定50平方米以下中小户型的建设比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住

21、房保障”这个带着浓厚民生意味的词，在2007成为了一个被提及率几乎最高的词汇。从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前30年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展的新机制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。实际上在70年代、80年代建设的房子，甚至之前有很多房子，包括现在正在进行的老旧房屋改造，都是过去遗留下来的。3.1建设社会主义新农村需求过

22、去,由于缺乏规划指导,一些村庄“脏、乱、差”现象屡见不鲜。实施土地村庄整治规划建设后,不少中心村庄变杂乱无章为井然有序,民居整齐划一,道路四通八达,有的村内还建有村民广场等配套设施,居住环境实现了亮化、绿化、美化,与城镇居民区小区相差无几,与周边自然村落对比鲜明。3.2城镇化住房需求分析。城镇化不断发展，住房压力越来越大，中、底等收入阶层对住房需求量越来越多。在老城区拆迁难度大，改造有较大实际困难的情况下，政府将采取相应的措施，逐步推出安置房及廉住房的建设，引导居民向新区集中。随着新区土地的需求增加，其升值空间很大。近年来，凯里市加快发展迅速，拟建大量廉租房，用以初步缓解居民住房压力。一方面用

23、以安置各项工程的拆迁户，另一方面为社会低收入人群提供居住上的保障，维护社会的安定，推动经济建设快速、健康的发展。第四章 项目建设条件4.1 项目选址4.1.1选址原则及技术要求1、选址原则符合国家、地区和城乡规划的要求。结合凯里市产业新城的实际情况，重点考虑：（1）适应城市组团式发展的要求，符合城市总体规划布局和各产业新城分区规划；（2）凸显产城融合理念，为产业发展配套服务；（3）尽可能依托于现状进行拓展，充分利用既有社会公共设施，缩短建设周期，减少建设成本；（4）对外交通联系便捷；（5）考虑应有一定的发展空间，便于单元发展动态处延；（6）周边自然环境良好，便于新城环境景观的塑造。2、技术要求

24、（1）符合防洪、防震、防地质灾害的安全原则。（2）节约项目用地。（3）实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。（4）注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。（5）交通和运输便捷。（6）公用工程联接方便（如各种管网系统）等。4.1.2建设用地建设用地位置：本项目建设地点位于鸭塘片区。选址理由：该地块周边人口聚集，符合使用公共租赁住房条件的人员较多，选址便于这些人员就近选择，出行方便。4.2项目区概况凯里市是黔东南州首府，是全州政治、经济、文化、教育中心和交通枢纽。全市下辖12个乡（镇）和办事处，东邻台江、南壤雷山和丹寨、西连麻江和福泉、北接黄平，地理位置在东经107465

25、51080715，北纬244238251825之间，2007年总人口46.78万人。全市国土总面积1306平方千米，其中：山地面积占66.8%，丘陵占29.5%，山间坝地占3.7%。全市平均海拔高程868米，最高海拔高程1456米（东南部舟溪镇境界），最低海拔高程530米（东北部三棵树镇清水江出境处），海拔高差为926米。黔东南苗族侗族自治州2008年度生产总值突破200亿大关，达到216.4亿元；凯里市2008年度生产总值58.9亿,占到全州总量的四分之一，比上年增长12，其中第一产业增长8.4，第二产业增长11.5，第三产业增长13，大大高于全州及全省平均水平。凯里市位于中国贵州省东南部，

26、是黔东南州首府，是全州政治、经济、文化、教育中心和交通枢纽。全市下辖12个乡（镇）和办事处，东邻台江、南壤雷山和丹寨、西连麻江和福泉、北接黄平，地理位置在东经10746551080715，北纬244238251825之间，总人口46.78万人。地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓, 清水江畔，距省会贵阳184公里。湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境。作为黔东南苗族侗族自治州首府所在地，凯里是全州政治、经济、文化、人流、物流、信息流的中心，辖2乡8镇，5个街道办事处，国土总面积1306平方公里，城区规划面积248平方公里，总人口52.6万人，少数民族占总人

27、口的74，其中苗族人口占63。是一个以苗族为主，多民族聚居的城市。凯里是贵州工业重镇之一，目前在工业方面已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，门类齐全，与黔东地区资源开发相适应和相配套的工业体制，拥有工业行业30多个，其中规模以上工业企业40多家，随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强,已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。4.3 建设条件4.3.1自然条件拟建项目地址地形平缓，无不良地质现象，地基土强度较高，适宜建筑；总体地下水水位埋深较大，浅部含水量较小，因此，地下水对施工及地面建筑物影响极小。根据建筑抗震设计规范GB50011

28、-2001中附录A我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，凯里抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。4.3.2基础设施条件1、交通建设项目拟选址在市政道路旁，环境优美，交通便利，为建筑砂石、水泥、钢材、废料等运输提供方便，建设前后都没有交通障碍，可保障项目顺利建设和项目建成后的正常运行。2、给排水建设项目位于城区，供水由城区供水管网提供。建设期供水及建成后供水均有保障，生活、工作及消防用水皆由城区供水管网提供。雨污管道安装已竣工。3、供电及通讯建设项目建设地点在城区规划范围内，供电有可靠保障，市政电力线路从该地块边经过。闭路电视、电话、网络可直接安装，移动通讯

29、信号良好。4、水文地质条件拟建项目地址地形平缓，无不良地质现象，地基土强度较高，适宜建筑；总体地下水水位埋深较大，浅部含水量较小，因此，地下水对施工及地面建筑物影响极小。5、建设用地及城市规划凯里市房产局拥有建设项目用地的土地使用权。6、建材供应条件项目建设所需的水泥可就近于凯里的水泥厂采购，砂石可由城郊的砂石场供给，其它建材也可在城区购置。4.3.3施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支

30、持项目的因素。第五章 建设内容及规模 5.1建设内容保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房。按照凯里市的规划，在加大住房保障资金投入的同时，凯里市还将把进城务工农村劳动者、新就业大学毕业生纳入住房保障范围。本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同步实施环境绿化、道路及水、电、气等综合配套设施。第六章 项目工程建设方案6.1 总平面布置6.1.1设计依据1、主要设计规范和标准（1）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（2）建筑设计防火规范；2、民用建筑工程总平面初步设计深度图

31、样05J804；3、住宅设计规范4、城市居住区规划设计规范（2002版）GB50180-935、业主提出的设计要求。6.1.2平面布置根据用地条件，项目区住房单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。小区布置较大面积绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。6.1.3竖向布置项目场地高差较小。室内外高差控制在0.4500.900米左右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。6.1.4交通组织项目小区的交通体现人车分流的概念，依据项目地块实际状况，小区均设主入口和次入口，主要供动车出入。小区主入口设入口花园。小区道路宽度为5和9米。在住宅楼周边形成环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。6.1.5无障碍设计小区道路及室内外公共场所凡有高差的节点，均按城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001设置无障碍坡道，方便残疾人安全通行。6.1.6绿化小区入口设入口广场，设中心绿地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，布置临街集中绿地，小区绿地和