中铁新城业主服务手册.docx

1、中铁新城业主服务手册中铁.新城一期物业管理服务手册编制：四川艾明物业管理有限公司 中铁.新城一期物业服务中心服务热线：（028） 注：本手册适用于中铁.新城一期客户本手册解释权归属四川艾明物业管理有限公司，如有任何查询，敬请与物业服务中心联系。目 录【 壹 】 致辞 p.1-2【 贰 】业主手册 p.3-13【 叁 】紧急事故处理程序 p.14-24致 辞壹致 辞尊敬的客户(业主/使用人):您好！欢迎阁下入住中铁.新城一期，成为我们尊贵的业主！从这一刻起，我们中铁.新城一期物业服务中心的全体员工将向您提供真诚、周到的服务，并对您的入住表示诚挚的欢迎！根据相关规定，以及您签订的中铁.新城一期商品

2、房买卖合同补充协议，四川艾明物业管理有限公司成为了中铁.新城一期的物业管理人，我们将认真履行自身的职责和义务，竭诚为阁下营造优雅、舒适的生活空间。阁下在享受中铁.新城一期得天独厚的地理位置、优良的环境和完善的配套设施的同时，更会得到四川艾明物业管理有限公司服务人员提供的温馨细致的专业服务，希望通过我们周到细致的服务，能为阁下带来高品质的生活享受，让阁下在繁忙的工作之余，静享恬静与舒适，拥有真正属于自己的美丽家园。为把中铁.新城一期建成一个安全、文明、整洁、优雅、高尚的新型现代居住小区，在您的支持下，我们已做好了入住前的各项准备工作。同时为体现中铁.新城一期的现代化物业管理风格、物业服务水平，我

3、们将为您提供科学化、规范化、智能化、专业化、人性化的服务。为了使阁下能充分了解所居住的物业类型，正确使用各类配套设施，确保建筑结构的安全及设施设备的合理使用，全面了解装饰装修的注意事项，维护全体业主的共同利益，特编制本物业服务手册。敬请阁下仔细阅读手册的相关章节，并按照有关规定和要求进行房屋装饰装修、维修保修和设备使用。希望通过我们对中铁.新城一期的服务能让您感受到地位的尊贵与我们的用心，实现您对真正美好家园的梦想，并衷心希望在以后的共同管理和我们对您的服务过程中，能得到您的鼎力支持与通力合作。最后，谨代表四川艾明物业管理有限公司全体员工恭贺阁下:乔迁志喜! 生活幸福，万事如意！中铁.新城一期

4、物业服务中心服务电话：028- 四川艾明物业管理有限公司中铁.新城一期物业服务中心 二零一一年五月客户手册贰客户手册物业概况中铁.新城一期项目简介本项目位于龙泉区新行政中心，龙三环与北泉路交汇处，未来地铁站附近，地理位置非常优越，物业极具升值潜力。项目占地面积57814m2,一期总建筑面积327888m2,住宅总户数：2790户，机动车地下停车位：1683个，机动车地面停车位：331个；非机动车位：4100个。二.主要配套设施小区中庭园林面积：216880m2;一期多功能会所一个；32部三菱电梯；小区门禁系统；车辆道闸系统2套；小区周界红外报警系统。物业管理有限公司简介物业服务企业简介四川艾明

5、物业管理有限公司是一家以服务于高端物业项目为核心业务的四川知名品牌物业管理企业，公司注册资本500万,物业资质为二级。各类专业管理服务人员3000余人，公司在3个省市（四川省、重庆市、云南省），总计有项目151个，物业全委托项目43个,保洁单项项目108个，在管项目面积合计1163.65万平方米。“艾明物业”经过十年不断的探索、发展、完善，建立了制度化、科学化的ISO9001：2000质量国际管理标准体系，凭借雄厚的实力跃居为成都极具规模和盛誉的物业管理机构之一，专业提供高水准、全方位的物业管理服务，为社会树立了健康、完善的物业管理服务形象，创造了具有“艾明企业文化特色”的物业服务模式。公司一

6、直秉承“诚信、品质、惜缘、创新”的企业核心理念和“细节、品质、微笑”的服务方针，推行“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”管理服务思想，致力于提高高端物业项目的物业管理质量，为尊敬的业主提供“安全、舒适、和谐、自然、休闲”的物业环境。公司对物业管理行业的发展充满信心，虚心借鉴同行发展经验，取长补短，追求自身的特色，热忱地寻求与同行、开发商和业主的多元化合作。公司已与多家国际知名专业物业管理公司合作，学习和借鉴国际国内先进的物业管理实操经验和资源优势，更加完美地为客户提供服务。经过数年的发展，公司现服务有群光百货、凯丹广场、天鑫金店、都江堰城外滩、桃园铭、华新锦绣尚郡别墅、阳光欣园、

7、观狄美地、成都航天科技大厦、成都上层建筑、成都中汇广场高端写字楼、成都力宝大厦高端写字楼、成都市公安局交通管理局、成都格林尚城高档住宅小区、宜宾鲁能集团山水庭院高档住宅小区、宜宾外滩壹号高档住宅小区、中国石油泸州分部、泸州金诺御景山居高端住宅小区等40余处不同物业形态物管项目。艾明物业，现为成都物业行业协会理事单位；ISO9001国际质量体系认证企业；中国物业管理最具影响力品牌企业；公司秩序维护管理、清洁服务；成都市再就业工作先进集体单位；集工会、党支部为一体的民营服务企业；重质量、讲诚信、优质服务单位；基层民主建设工作先进单位；消防安全工作先进单位；成都再就业协会理事单位；成都市家政行业协会

8、副会长单位；四川环卫保洁委员会常务理事单位；中国清洁组织会员单位。公司通过规范化程序运作、细节化服务、专业化管理，赢得了客户良好的口碑。公司内刊获得了中国企业传媒二等奖和最佳主编奖，为物业行业内企业文化评定第一家。 四川艾明物业管理公司具有一支强有力的物业秩序维护人员队伍，全体员工均经过严格的训练，具有良好的素质及敬业精神。管理队伍100%为大专以上学历，100%接受过国家物业管理专业上岗培训。我们能够在物业管理所涉及的众多领域为客户提供所需的专业化优质服务。艾明物业公司稳健的市场地位及专业的服务水平，已不断赢得客户的信赖，艾明公司拥有十足的信念：执着、专一、专业。物业管理服务专用术语【物业】

9、-指中铁.新城一期一期电梯公寓。【物业管理人】-指四川艾明物业管理有限公司中铁.新城一期物业服务中心，简称中铁.新城一期物业服务中心。【业主】-指房屋所有权人。【住户】-指房屋的使用人。【访客】-指进入物业访友会客、商务洽谈及其它进入或使用物业设施的人员。【客户】-公司的服务对象，统指业主、住户、访客。【物业管理】-是指开发建设单位通过招投标选聘四川艾明物业管理有限公司，依据业主和开发商签订的中铁.新城一期商品房买卖合同补充协议相关约定，对共享部位的设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。【临时管理规约】-指为保障中铁.新城一期电梯公寓依法合理使用，维护物业全体业主

10、共同、合法权益，根据国务院物业管理条例和相关法律法规、政策规定，以及中铁.新城一期电梯公寓中铁.新城一期商品房买卖合同补充协议，特制订本物业管理区域内的物业管理规约，本管理规约对本物业全体客户及四川艾明物业管理有限公司均有约束力。【本手册】-指中铁.新城一期物业服务手册并包括所有附属及相关文件等。1.0 门户安全1. 1为确保成都中铁.新城一期业主安全，成都中铁.新城一期将实行全天候封闭式管理，任何访客或非业主人士需进入或离开物业，须在入口处登记，并出示身份证明文件。1.2 物业服务中心人员在本物业内工作时，皆佩戴工作证件/牌，对无证人员和陌生人到访，在未弄清身份前请谢绝其进入。1.3 居住范

11、围内有可疑人员，请及时通知监控中心或就近工作人员进行盘查。1.4 本物业每户均设置对讲系统，有客来访时应清楚询问后方可开启门禁。1.5 居住区域内请勿存放贵重物品或过多现金，以防窃贼有机可乘。1.6 离家外出时,请关闭好门窗,并启动室内报警系统。1.7 业主大会按照有关法律法规筹备召开首次业主大会，并选举业主委员会。2.0 客户须知2.1物业用途2.1.1物业仅可作规定用途，住宅物业不可作为商业、办公、货仓、工厂或其它用途。2.1.2业主及住户不得将物业或容许物业用作违法及不道德用途。2.1.3业主及住户不得将物业或容许物业用作储存易燃易爆或危险物品等用途。2.2装修、改装及加建工程2.2.1

12、除开发商提供之建筑外，业主及住户任何加建物均需事先得到政府主管部门和物业服务中心书面批准，且任何加建物均不能于天台或露台进行。2.2.2业主及住户不可做出任何结构及外观(如：窗户、天花、阳台、外墙等)之更改，以维护物业之外观整齐、美观；不可侵占公共空间，擅作他用。2.2.3在未得到物业服务中心、有政府相关部门等批准下，业主及住户均不得在单元内安装锅炉或任何排放废气的设施。2.2.4业主及住户进行装修、维修等工程，以不妨碍物业结构、公共设施设备及他人为原则。进行该等工程前须事先获得物业服务中心批准及缴纳相关费用。2.2.5凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业服务中心除有权要求该业主

13、或住户立刻停止及擅改者自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及要求赔偿之权利。2.2.6业主及住户必须自费对其单元内的自用设备、装修等进行日常的维修、保养等以维持单元的正常用途。 2.3宠物饲养宠物饲养敬请遵守成都市关于加强限养区饲养犬只和犬只交易活动管理的通告及预防控制狂犬病条例及成都市公安局、成都市卫生局、成都市城市管理行政执法局关于养犬管理的通告等相关规定，饲养动物或宠物须经当地公安机关批准并发给准养证书，在未取得准养证书前不得饲养动物或宠物；业主及住户已经办妥饲养的动物或宠物手续者，还须在入住中铁.新城一期同时，前往物业服务中心进行登记，接受本物业管理区域的如下措施和规定：2.3.1

14、 动物或宠物必须栓养或圈养，拴养动物或宠物绳链请勿超过2米。2.3.2 携带动物或宠物户外活动，须佩束链条由成人签领看管并及时清除动物或宠物粪便。2.3.3 请勿将动物或宠物带入餐厅、商店、游泳池、广场等公共场所和文化娱乐场所。2.3.4 确保动物或宠物不影响他人正常生活和休息。2.3.5 确保动物或宠物不伤害他人，由于业主或使用人饲养或管教不善使其动物或宠物骚扰、攻击、咬伤其它业主、使用人、物业服务人员或其它第三人，应承担由此而产生的全部费用及所发生的损坏赔偿责任。 2.4电梯使用2.4.1物业电梯使用时应文明操作，严禁拍打按钮及随意按动警铃；电梯超载时电梯门口的乘客应自觉退出，不得用强制方

15、法开关门。电梯厢内禁止吸烟；电梯运行中发生故障时，乘客可按警铃报告并等候管理人员到来；乘客看到检修停运标志时严禁擅自开启电梯，以免发生意外；装修施工方必须严格遵守物业服务中心有关电梯使用规定，于指定时间使用货运电梯；施工经过的楼层、电梯厅保护工作由施工方事先完成。2.4.1为方便及运输畅顺，业主及住户搬运大件及大量物品进入成都中铁.新城一期时需要事先与物业服务中心联系并得到批准。业主及住户需做好所途经公共区域设施设备的保护工作，禁止强行拖拉硬物以免损坏地面。运出物业的大件物品如：家具、设备、装修材料等，请持有效证件到物业服务中心办理出门证明等手续。 2.5噪音为保持环境宁静，业主请勿在晚上10

16、时至上午8时期间玩弄乐器及音响器材等，甚至搓麻将或其它发出噪音的消遣，以免滋扰邻居，引起纠纷。 2.6其它事项2.6.1为避免引起其它业主的不便，请将衣物尽量扭干才可晾晒。当有强风时，请将衣物收回室内，并请尽量勿在正面窗户、公共地方或阳台晾晒衣物，以保持成都中铁.新城一期之美观。2.6.2为用电安全，业主单元内除按设计提供的电负荷外，业主及住户不得擅自加接电源、使用电炉等高耗电量电器用品或增大电量负荷，以避免发生意外。2.6.3业主单元内水管渗漏，影响毗邻单元的正常生活，业主必须立即修复，并须赔偿对毗邻单元所造成的损失；在未弄清渗漏原因的情况下，业主须允许受影响单元的维修人员或物业服务中心人员

17、进入其单元相关部位进行检查及维修工作。3.0 秩序维护3.1业主资料业主必须填妥及交回另外分发之“业主联络资料表”，以便物业服务中心存档。3.2秩序维护3.2.1成都中铁.新城一期小区内24小时均有秩序维护员当值，负责成都中铁.新城一期巡逻工作及协助处理各业主所提之合理要求。3.2.2物业服务中心办公时间为，周一至周日：上午08:00-12:00，下午13:30-22：00。办公时间以外，如有紧急事件可与值班人员联络。电话 ： 3.2.3物业服务中心员工皆佩戴工作证。如对来人或访客有疑，请联络物业服务中心查询。3.3预防治安事件的措施3.3.1当遇到或听见任何可疑人士或声音，应立即向秩序维护员

18、报告。3.3.2在未清楚访客的身份前，不得随意让来人进入单元内。3.3.3凡遇见自称为公共机构或政府人员，必须查验清楚其证件或联络物业服务中心查证方可允许其进入单元内。3.3.4举家外出时请检查水、电、气源，锁好门窗；避免将贵重财物放在家中。3.3.5封闭好冷气机及抽气扇的通风位，避免匪徒由此入室。3.3.6外出旅游前，取消订阅的报纸及其它派送的物品。 3.4访客物业服务中心尽力为业主提供一处安居之地方，协助公安机关防止罪案发生；成都中铁.新城一期的秩序维护员已受培训，查询所有进入本物业的陌生人士身份，请各业主或住户通知贵亲友配合此种措施。物业服务中心在此对于查询时所引起的不便表示歉意，也请阁

19、下理解并支持，此举乃为保护阁下之安全。 3.5消防管理3.5.1单元内禁止随意加接电源；电器插座或导线绝缘损坏，须委托有执照之电器承包商或物业服务中心进行维修；保持楼梯、走廊畅通，禁止堵塞消防设施、通道；离开单元时必须检查及关闭用电设备，确保室内无火险隐患遗留；熟悉物业内消防设施设备，熟悉消防信道位置，熟悉火灾报警急救措施。3.5.2请勿在成都中铁.新城一期范围内燃放烟花、爆竹，动用明火需申请及通知物业服务中心。3.5.3爱护公物和消防设备，保持公共通道畅通，防火门常关。3.5.4公共地方安装有灭火器及其它防火设备，请各业主督促贵子女勿随意玩弄此等设备。3.5.5发生火警时，立即通知本物业服务

20、中心及拨“119”报警。在安全的情况下关掉总电掣、燃料掣或扑救或迅速前往楼梯逃生。3.5.6如发生下列突发事件，危及整栋大楼或相邻单元生命财产安全时，物业服务中心有权在第三方见证下，采取破门而入等紧急措施，而物业服务中心无需为此等事件承担法律责任：燃气泄露室内火灾室内水管爆裂其它4.0 清洁卫生4.1清洁内容物业服务中心负责物业公共区域的清洁及垃圾清运，业主及住户负责处理其单元所属范围内日常生活垃圾，使用塑料袋包装封口后，在指定时间内堆放在指定位置，以便收集。商业性垃圾请自行运送到物业服务中心指定的垃圾堆放站。 4.2清洁维护4.2.1物业服务中心虽雇有清洁人员负责保持物业的公共地方清洁，但仍

21、有赖于全体业主的通力合作，才可确保物业的清洁，业主不得在物业内乱丢垃圾，不得随地吐痰，不得乱倒污物、污水。4.2.2业主及住户不得随意抛弃废物，或将对象由高处抛下；不得在物业内乱涂乱写或张贴广告。4.2.3业主及住户必须爱护物业绿化范围内的花草树木。4.2.4凡违反规约或卫生管理规定者，物业服务中心将给予制止及要求处理或赔偿。 4.3灭鼠物业每季举行灭虫灭鼠工作，业主及住户应该配合。4.3.1预防及控制鼠患的方法：4.3.1.1基本防治方法：-断绝老鼠的食物来源。-消灭老鼠的藏身地。-防止老鼠进入屋内。4.3.1.2辅助性防治措施：-诱捕-毒杀5.0 公共区域5.1物品放置业主及住户不得放置任

22、何物品、家具、垃圾等于消防楼梯、电梯门外、走道及大堂等公共地方，以免有碍观瞻和不利于日常清洁，妨碍防火工作。任何在公众地方摆放的物品因将其搬走而发生之费用将由有关业主负责。物业服务中心将会定期通知各业主及住户丢弃大件物品之地点及时间。5.2公共区域专享5.2.1经授权业主专享的公共部分，该业主必须负担所有专享部分的一切维修及保养工作。5.2.2经授权业主专享的公共部分，该业主必须提供物业服务中心人员进出专享部分的通路。5.2.3未经业主大会通过及物业服务中心书面同意，不得占用公共区域或更改公共区域用途。5.3禁止行为未经物业服务中心同意，业主或住户不得在公共区域做出任何兜售行为及派发传单、广告

23、、赠品等（上述禁止行为包括且不限于义卖、拍卖等行为）。6.0 日常保养6.1公共设备维护6.1.1请爱护公物勿随意攀摘花草，弃置垃圾或损坏公共设备，如目睹任何人有意破坏公物，请立即阻止或通知物业服务中心。6.1.2请勿把废弃物丢入各渠道(如厕所、下水道等)，否则需对损坏/堵塞之修理负责。6.1.3业主及住户不得在公共区域、小区外墙随意放置或悬挂任何标志、招牌，张贴广告、海报等宣传品。如需安装招牌等必须经物业服务中心书面许可方可在指定的范围内进行安装。未经物业服务中心许可的上述行为，物业服务中心将进行拆除，而有关清拆的费用，将由有关业主承担。6.1.4电梯的使用：6.1.4.1 垃圾袋装后堆放到

24、指定地点，不得在公共区域拖行，不得散落。6.1.4.2 超宽、超重的材料不得强行用电梯搬运。6.1.4.3 搬运物品、垃圾时应按住开门键，不能用物体卡住电梯门。6.1.4.4 发现电梯有异常情况时应及时通知中心，不得擅自摆弄。6.1.4.5 搬运物品、垃圾时应使轿箱受力均匀。6.1.4.6 需利用其它辅助运输工具（如：平板推车等）搬运物品、垃圾时，进入电梯前应先将所搬运之物卸下，与辅助运输工具分别放入电梯内；不得将物品、垃圾等搁置在运输工具上进入电梯内。6.2 设施保护6.2.1物业服务中心已将有关公共设施、设备登记注册，业主或住户在装修及日常使用中必须注意以上设施的保护工作。6.2.2业主单

25、元内的维修工作，由业主自行解决或委托物业服务中心进行维修。如聘用非物业服务中心的维修人员在单元内进行维修工作，事先必须向物业服务中心通报派员监督，以免影响物业整体设备。6.2.3业主单元内维修所雇用的工作人员须得到物业服务中心的认可。因业主单元内的维修所引起的公共地方受损或导致其它单元受损的一切责任由业主负责。6.3电力装置使用指引6.3.1若怀疑电力装置有可能引致危险，例如漏电或经常跳掣，须立即安排电业承办商工程人员检查及维修妥当。6.3.2在任何停电的情况下，都应该将所有电器关掉，避免在电力供应恢复时，全部电器同时启动。6.3.3身体沾水，应避免触碰任何插座或电掣。6.3.4每个插座只可使

26、用一个万能插头或拖板，以防负荷过重。6.3.5空调的使用：6.3.5.1应尽量选购噪音低的空调，这样不但可以避免对别人造成滋扰，更可节省日后昂贵的改善工程费用。6.3.5.2安装时，空调外机需安装在指定预留位置，空调排水管需接入统一排放点。6.3.5.3空调内机滤网应勤加清洗，以免细菌滋生。空调外机周围环境应保持清洁，以免垃圾堆积抽入被污染空气。6.3.5.4如发觉空调运行不正常，应立即找专业维修人员检查和修理。7.0 停车场管理7.1所有车辆未经许可，不得进入本物业范围。7.2凡进入本物业范围之车辆，须遵守停车场管理规定（张贴于车场入口处），服从秩序维 护员指挥管理。7.3本物业地面及地下停

27、车场只限于经物业服务中心发放的凭证使用，访客停车需要得到物管方确认并缴纳相应停车费用。业主或住户必须拥有有效停车证或付出停车费。红线范围内停车场使用必须听从秩序维护员指挥，停放在车位线中，不得影响车道的畅通，遵守停车场管理规定。7.4 业主及住户购买或租用物业停车位的，须另行签订专项合同，业主及住户为其车辆购买充足保险。物业服务中心对停车场内所有车辆及车辆之内的物品不承担保管责任，业主及住户应对车辆及车辆内的贵重物品自行负责保管。8.0 物业公共服务费及有关费用根据成都市相关法规规定以及业主签订的前期物业服务合同与业主临时管理规约的约定，业主应在接收单元前交纳以下费用：8.1 物业公共服务费8

28、.1.1依从约定，从开发商通知交房之日（以同期第一批次交房者为准）起业主应一次性预交6个月物业公共服务费。此后的物业服务费业主应于每季度第一月15日前（节假日顺延）交纳本季度应付物业公共服务费于物业服务中心。8.1.2业主房屋空置的，其物业公共服务费仍然应按照协议约定全额收取。8.2物业公共服务费标准住宅： 1.40 元/平方米*月（建筑面积）商业： 2.40 元/平方米*月（建筑面积）8.3 维修资金本物业共享部位、共享设施设备保修期满后的大、中维修、更新、改造的资金将根据物业管理条例从业主缴交之维修资金中开支。业主必须按物业管理条例以及四川省或成都市有关规定缴纳维修资金。8.4水费及其它费

29、用（根据成都市政府规定之价格收取,并随之变化）8.5物业公共服务费交缴8.5.1付款方式：以划线支票抬头“ ”并邮寄或亲自交付到成都中铁.新城一期物业服务中心。8.5.2以银行转账方式交予物业服务中心管理账户：详情请向物业服务中心查询。8.5.3以现金方式直接付清。8.5.4其它付款方式由物业服务中心通知 。 8.6逾期缴费者处理方法对逾期缴费者，物业服务中心将收取违约金，凡逾期十五日以上者，每过一天加收应付金额0.3%的违约金。逾期情况严重者，物业服务中心可以公布欠费者名单，并考虑采用法律行动予以追收。8.7装修管理费及建渣清运费8.7.1收费标准：8.7.1.1建渣清运费住宅：2.00元/

30、平方米（建筑面积），物业服务中心根据城市管理要求，由业主委托物业服务中心对建筑垃圾进行集中管理、统一清运。8.7.1.2装修管理服务费住宅（电梯公寓）：0.03元/平方米（建筑面积）天，起计时间以装修备案核定的施工时间为准，截止时间以完工备案时间为准。8.7.1.3其它双方约定的费用。8.8公共设施维修物业服务中心工程部原则上提供业主室内所有公共设施的电、空调、管道的维修服务。如通过维修不能达到使用效果或安全要求，维修费用由相关受益业主共同承担。8.9 依据国家相关法律法规，客户与物业公司的维护维修责任界定为：8.9.1设施设备维护维修：是指以计量表为界，表前维修责任人为物业公司，表后维修责任

31、人为使用人。8.9.2共享部位维护维修：是指单户产权及使用权区域为界限，界外维护责任人为物业公司，界内维护责任人为使用人。8.9.3个性特约有偿服务：为了节约阁下宝贵的时间，我们准备了一系列温馨细致的专业服务。如阁下有任何需求，均可随时致电物业服务中心，我们将恭听阁下的请求并在条件许可的前提下尽最大努力予以完成（详细服务项目与收费标准见物业服务中心公示）。 其它 业主或住户须协助物业服务中心监管其聘用的承办商并对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施设备或给公共地方留下废物，该单元之业主为最终负责人，需承担赔偿及清理责任。 业主及住户应对其单元内之装置财产购买保险，并请格外注意勿使以上保险失效，如发生此类情况，所造成的损失由业主或住户自行负责。 业权转让物业的业权一旦有变更，业权转让人必须于一个月内以书面形式通知物业服务中心，并督促有关承受人签署遵守规约的承诺，以确保受让人遵守规约的一切条款。规约载明：在业权转让时该物业一