与开发商购房合同不一致.docx

1、与开发商购房合同不一致与开发商购房合同不一致篇一：浅议合同中开发商与购房人的不平等条款浅议合同中开发商与购房人的不平等条款【摘要】近年来，随着国民经济的持续快速发展，房地产市场的增长速度也让人瞠目结舌，伴随着的开发商与购房人不平等合同交易条款问题引起了社会的普遍关注。通过明确购房人在购房合同中的权力，分析房地产交易合同中一出现的不平等霸王条款，就可以避免在购房时给消费者带来的重大损失。【关键词】购房合同；不平等条款长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，

2、使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。全国各地的房地产开发商如雨后春笋一般发展起来，当中有万科，恒大，绿地，soho中国，招商地产等一批实力强大的开发商，当然也有很大一部分地产开发商都是中小型企业，也能在到处建设的城市中分到一杯羹。如此之多的房地产开发企业，质量诚信必定参差不齐。消费者在面对参差不齐的房地产开发商的购房合同时，难免不能分析出期中的条约陷阱，给自己在购房过程中造成不可挽回的损失。一、房地产交易合同中易出现的不平等霸王条

3、款（1）开发商延期交房。条款内容：因不可抗力影响，工程施工做出技术调整，市政规定等原因导致未按合同规定期限将该商品交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。（2）订金不予退还。条款内容：认购书签订后7日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。（3）侵占消费者权益。条款内容：小区的外墙及楼面等公共设施不属于买受人，买卖双方同意楼顶及屋面的广告权，和其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益都属出卖方。（4）实际与广告资料宣传不符。条款内容：出卖人在售房宣传过程中向买受人提供的宣传广告，资料以及说明等，仅供消费者参考，不视为合同条款的内容。（5）物业的权限范围太大。条款内容：某物

4、业公司规定，对小区内拒绝缴纳物业管理费的业主，物业有权对该业主停水，停电。同时，物业管理费、水电费捆绑收取。二、关于房地产交易合同常见不平等条款的分析（1）对于开发商延期交房的条款。第一，该条款主要存在出卖人扩大延期交房的免责范围的问题。由于出卖人自身原因或第三方原因导致交房延误的，如在施工过程中设计技术做出调整、停水停电等不可抗力因素，出卖人应当承担违约责任；市政配套安装及市政重要活动，高考期间停工，中、大雨等原因则是出卖人可以事先预见的，不能作为延期交房的免责事由。第二，该条款免除了及时通知买受人的义务。根据合同法第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻

5、可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此出卖人应在不可抗力消除后，及时通知买受人，并提供相应的证明，180天的告知期限明显违反”及时”的要求。违背法规：该条款违反了中华人民共和国消费者权益保护法第二十七条第一款第二项的规定“免除或者部分免除因经营者故意或者重大过失造成消费者财产损失而应当承担的赔偿责任”。（2）对于何时退还定金的条款。根据此条合同规定的内容，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理

6、；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”买卖双方不能就购房合同达成一致意见的原因有多种多样。有的是因为出卖人的原因，有的是买受人的原因，有的是不可归责于当事人双方的原因。对属于出卖人的原因导致合同不能达成一致的，出卖人应双倍返还定金；属于买受人的原因，买受人就不能要求返还定金；而对不能合意的条款又未在预约中事先约定，不能归责于哪一方的情况，双方均不构成违约，出卖人应当将定金返还买受人。该认购书不分原因把合同不能成立的责任全部由买受人承担，免除了因出卖人的原因造成合同不能达成一致所应承担的责任，或不可归责于双方当事人的原因，返还定金的责任。违背

7、法规：该条款违反福建省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法第二十七条第一款第七项的规定“限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”。（3）对于侵犯消费者权益的条款。根据中华人民共和国民法通则、物业管理条例等明文规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后，按规定办理手续，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用；已纳入分摊面积的公用部位产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。由此可见，小区内的一切公用设施、构造物等费用实际上已经转嫁到买受人身上，实

8、际上都是消费者花钱购买的，其所有权、使用权理应属全体买受人所有，出卖人不享有这部分财产的所有权。违背法规：该条款违反物业管理条例第二十七条的规定，侵犯业主的财产权。（4）对于开发商不以广告为实的条款。对于开发商不以广告卫视的条款，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发()规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，并非所有

9、的资料、宣传广告都不能视为合同条款。然而该条款排除了出卖人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，免除出卖人履行其在广告、宣传资料中所作出的应当被视为合同内容的承诺的义务。违背法规：该条款违反了中华人民共和国消费者权益保护法第二十七条第一款第三项、第二款的规定“免除或者部分免除经营者应当承担的合同基本义务”。三、签订购房合同的注意事项购买房产最重要的一个环节就是签订购房合同，购房合同的内容就是表达了购房人售房人双方的权利及义务。购房者一定要逐条审查购房合同条款，需要对照该楼盘广告等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在购房合同上体现的条款要以补充条款的形式确定下来。（1）明确合同中双方当事人

10、。在新房买卖过程中，合同签署的双方为，购房者与开发商。购房者，就是房屋买卖合同的“买受人”，“买受人”是需要在房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要签约购房合同的对方就是开发商，签订合同前要审查开发商的各项证书及资质。在订认购书的时候，需要最重要的事情就是核实购房合同中的内容和相关文件是否一致。（2）审查证书是否齐全。国家法律明文规定，作为销售方必须提供建筑工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书。统称“五证”“

11、两书”。篇二：购房合同注意事项1基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。2使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改文本，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊！否则到时吃大亏就惨了。3相关证明文件有效。如果是买

12、期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和新建住宅交付使用许可证。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。4另外，买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得新建住宅交付使用许可证的房屋使用交付。5明确具体时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。

13、如果不是规范的文本，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。6检查房屋质量。在签约时，应查看并检查住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的内容，并将商品住宅质量保证书作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。7明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。8重点约定违约责

14、任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。篇三：购房合同的签订应注意的问题购房合同的签订应注意的问题首先，格式合同没有区别，都是统一的，其次主要看附件合同要注意这些问题：合同附件与合同内容一样，都十分重要，因此应充分重视附件内容。专家表示，主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心，便可做到安全购房。购房合

15、同中附件内容的同样相当重要，部分条款的重要性甚至超过格式条款。纠纷多半来自附件内容合同附件是合同的补充，一般来说内容不会超过合同范围，但有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制，往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，因此购房者不可忽视。“有些附件内容甚至可能架空格式合同。”那么附件中哪些问题不能忽视呢？一般情况下对于那些限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权利，免除开发商责任的内容，一定要当心；因此购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争

16、。重点关注四大要点律师表示，附件的本质也是合同，任何合同都是双方协商一致的结果，即使是开发商提供的统一适用的格式附件，也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法律效力，购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。据了解，目前购房合同附件内容主要包括付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等内容，因此购房者只需要在这四个方面多加小心，便可做到安全购房。下面结合具体案例来说明。付款方式要灵活一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。对于上述情形，律师认为，附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附

17、件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件。补充协议上签字要谨慎对于开发商事先拟定好的补充协议内容，必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。案例：广州的钟先生到交房时间之后他却并未拿到钥匙，于是找到开发商理论，但开发商告诉他，此次造成延期交房的原因属于免赔范围，只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。律师点评：很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款，等于忘

18、记保护自己的权益。因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。此外，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。处理办法需明确开发商违约如何处理，合同约定应该越明确越好。案例：上海的于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题，开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。律师点评：龚胜利表示，

19、很多合同中常可以看到这样的条款，“如果，应于日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其责任。对于购房者的责任，在开发商提供的合同中，如何承担违约责任早已十分明确。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，也要做到越详细越好1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职

20、工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。第一种情况的认购书，由于我国城市房地产管理法和商品房销售管理办法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国合同法第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于20XX年4月28日公布，于20XX年6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

21、(以下简称最高法院解释)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院解释第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六

22、条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高法院解释并未作明确规定，笔者认为不能从最高法院解释第5条的规定，反推出不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据示范文本所订立的商品房买卖合同外，还要求购

23、房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将

24、补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据

25、合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据广告法第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。同时，国家工商行政管理总局发布的商品房广告发布暂行规定也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议

26、中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。商品房销售管理办法第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据

27、合同法关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至

28、于住宅质量保证书和住宅使用说明书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。根据最高法院解释第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。最高法院解释第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。总之，你

29、在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如市区街号花园号楼层房。房屋的户型、面积一定要标示清楚

30、，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：（1）签订认购书后，

31、购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；（2）购房者不按期付款；（3）开发商不按期交房；（4）面积变动超过约定幅度；（5）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；（6）产权过户手续不全或不能按期办理。签订购房合同后应注意哪些问题？答：1.必须及时到房地产交易中心办理登记手续。按规定，商品房预售合同生效后应办理登记备案，商品房出售合同生效后应办理房地产权变更登记（俗称“小产证”），为防止开发商拖延不办甚至“一女多嫁”，购房者最好不要委托开发商申请登记，应该自己直接向房地产登记机构申请办理登记手续。2.交房验收。期房购买者接到开发商的“入住通知书”后，在办理入住手续时，首先要查验入住之房是否已取得了新建住宅支付使用许可证。在房屋交付时双方当事人应签订房屋交接书，对房屋的坐落、面积、价格作最终的确认。预售合同和房屋交接书是期房交付后，办理产权过户手续时必须递交的文件。3.购房者应交税费（内销商品住宅）：（1）在交易过户过程中：契税、交易手续费、合同印花税；（2）在登记发证过程中：地籍图及土地勘丈费、个人产权登记费、权证印花税；（3）入住时还应交物业维修基金、日常物业管理费和法律、法规等规定的其它费用。1、一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：（一）交房时间