万通地产财务分析报告 2.docx

1、万通地产财务分析报告 2万通地产财务分析报告班级：造价10-1.2学期：2011-2012-1组别：第 五 组河南建筑职业技术学院工程管理系小组分工组员姓名 学号 主要工作徐明河(组长) 2010110002014 数据分析梅志强 2010110002010 收集资料及处理韩 宁 2010110001021 数据计算郑新华 2010110002042 数据计算赵安琪 2010110002041 数据计算一、公司背景情况（一）公司概况万通地产（北京万通地产股份有限公司）是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司（股票代码：600246，简称“万通地产”），总股本为12.168亿股。截至2010年1

2、2月31日，总资产为119.00亿元；净资产为29.83亿元。万通地产具备一级开发资质，下设11家控股子公司和3家参股子公司，均为房地产开发公司。 万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，也是“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。 作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产倡导房地产的“美国模式”，践行“反周期理论”，提出“低风险，中速度，高回报”的发展策略，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。在多变的市场

3、环境中，万通地产已经成为业界兼具稳健和发展双高能力的“龟兔”型标杆企业。万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以商品住宅为核心产品，提高产品附加值，做中国一流的专业住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。已经开发的项目绝大部分已经成为区域地标和知名物业。开发主导、地域集中是万通地产在住宅业务的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，使得公司拥有在该区域领先的竞争优势。 （二）公司基本信息公司简称 万通地产 股票代码 600246 总股本 121680.00万股流通股 12

4、1680.00万股 发行日期 2000-09-04 上市日期 2000-09-22所属行业 房地产开发与经营业 所属地区 北京 所得税率 25.00%法人代表 冯仑 主承销商 南方证券有限公司证券简称更名历史：G先锋 先锋股份 万通先锋 万通地产 （三）公司股本情况1、注册成立北京万通先锋置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是经北京市人民政府京政办函（1998）182号批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西王实业有限公司(以下简称“西王实业”)、延吉吉辰经济发展有限公司(以下简称“延吉吉辰”)、中国建筑第一工程局第五建筑公司共同发起，于1998年12月30日设立

5、的股份有限公司，设立时本公司注册资本为6,200万元。2、IPO经中国证监会证监发行字（2000）119号文批准，公司于2000年9月4日公开发行人民币普通股3,000万股（发行后，本公司注册资本变更为9,200万元），并于同年9月22日在上海证券交易所上市交易。3、增发记录2006-12-27增发类型：定向配售发行价格：8.99元货币名称：CNY募集资金合计：46,748.00发行费用：0.00元发行数量：5200万股2007-09-20增发类型：网下定价发行发行价格：30.00元货币名称：CNY募集资金合计：150,000.00发行费用：4,580.00元发行数量：5000万股（四）所处行

6、业发展趋势2010年，国家相继出台了“国八条”、“限购令”及稳健的货币政策，使得房地产行业出现了阶段性波动，未来发展具备了较大的不确定性，但中国经济社会发展长期看好，房地产行业健康、和谐发展是大势所趋，公司将面临良好的发展机会。 （五）未来发展机遇及战略公司将继续坚定地执行滨海新区、美国模式、万通企业文化及绿色公司的战略，充分利滨海新区的区位优势有效积聚各方资源，以京津地区为战略区域，形成该区域的竞争优势；坚持美国模式，以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨，开创万通地产特色的商业地产投资模式；进一步完善守正出奇的企业文化，打造专业团队，大力推进绿色公益战略，履行企业

7、公民的职责、回报社会，通过建设绿色公司、绿色产品，为公司的所有利益相关者带来更大的回报，加大创新研发工作力度，全面提升公司市场应变能力及核心竞争能力。(六)分析目的:房地产在当前处于一个整体转型期，国10条、国5条两次调控和十二五征求意见稿的出台说明了调控的势在必行。在这一趋势下，房地产行业将越来越趋于金融化、产业化、品牌化以及绿色低碳化，并相应地出现了旅游度假地产、公益地产、文化地产等与其他产业相结合发展的新型地产，在这种行业的情况下，万通公司的经营状况及各项指标概况。 二、能力分析一、偿债能力分析短期偿债能力分析年份080910流动比255.735%196.395%195.038%速动比2

8、2.916%34.358%45.091%流动比率：流动比率是指流动资产与流动负债的比率。它表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。从表中可以看出，08年至10年，虽然流动比率呈下降趋势。但其高于100%，说明万通公司企业财务状况稳定可靠，有足够的偿债能力，但其流动速比率虽然这三年呈上升趋势，但低于一般公认标准。说明企业流动资产中存货所占比重大，导致企业速动比率未达到一般公认标准。说明万通公司实际短期偿债能力并不理想，需要采取相关措施，提高速动资产的比重，同时，以其现金比率来看万通公司，在实际经营中所产生的净现金流量也低于公认标准。说明其盈利能力不是很强。说明企业如果不改变现状况可能面

9、临一定的短期偿债风险。长期偿债能力分析万通公司080910资产负债率54.962%64.823%69469%产权比率122.035%184.273%227.535%已获利息倍数4719.46819.7439.37从表中，可以看出万通企业08至09年，资产负债率、产权比率、呈上升趋势，同时，其数值高于公认标准，说明其长期负债总额偏大，不利于债权人对公司出借资金的信心。虽然企业很好的利用财务杠杆，但其可能面临一定的财务风险，同时，从其已获利息倍数来看其为下降趋势，结合资产负债比率、产权比率来看，可能由于公司10年比08、09年的负债所有提高，导致期利息支出有所提高。已获利息倍数越高、说明企业的长期

10、偿债能力越强。说明08年与09年的偿债都较强，但10年的偿债能力有所降低。综合分析其偿债能力：相对而言万通公司的偿债能力较好，并为最优化。、，因此，为使企业能更好的利用财务杠杆，企业需对公司的结构稍微的调整，使其达到最优点。二、营运能力分析流动资产周转万通地产年份080910应收账款周转率391.46378.2083.71周转天数0.9190.9524.301存货周转率57.05%26.54%35.70%周转天数631.081356.211008.43龙元公司应收账款周转率2.5269221443.395周转天数142.467162.57106.04存货周转率2.23882.49803.65周

11、转天数160144.11598.63从表中可以看出，08，、09、10年应收账款的周转率虽有所降低，但其周转率已同于公认标准，说明万通公司的营运能力是相对较强，并且与龙元公司相比万通公司的应收账款喂龙元公司的24100倍，也充分的说明万通公司的营运能力较强。存货：09年的存货周转率由57.05%降至26.54%，但10年的存货周转率又回升至35.70%。从这三年整体来看，万通公司的存货周转率在随时间的变化而波动，但与龙元公司相比，万通公司的存货管理效率没有龙元公司的存货管理效率较好，因此，万通公司的存货管理需要有所改善。流动资产公司名称年份080910万通公司周转率66.269%33.063%

12、38.98%周转天数543.24923.528923.53龙元公司周转率96%89%128%周转天数37.5404.5283.46万通公司09年流动资产周转率由66.269%降低至33.063%但10年比09年又有所提高，但与龙元公司相比较，万通公司的流动资产周转率相对较低且周转天数相比较长。说明万通公司流动资产占用的资金，相对于08年和龙元公司的比重较大。因此，万通公司在今后的发展中，主要对流动资产的管理。固定资产固定资产周转率公司名称年份080910万通公司周转率33933.223%7287.822%7117.915%周转天数1.0614.9405.058龙元公司周转率1759%1129.

13、34%1225.27%周转天数20.465531.87729.3813万通公司固定资产周转率较高且周转天数较短。说明固定资产的增加幅度低于主营业务收入增长幅度说明万通公司的营运能力较好，同时与龙元公司相比，09年万通公司的固定资产周转率为龙元公司的6.5倍。10年的为龙元公司的5.8倍，也都同样的说明万通公司的固定资产周转率较高，营运能力相对较好。总资产周转率公司名称年份080910万通公司周转率62.6%29，2%33.39%周转天数575.081232.881078.17龙元公司周转率87.13%79.23%11.71%周转天数423.11454.373322.263总资产周转率：万通公司

14、08年的周转率高于09年与10年，10年的周转率与09年相比有所提高，但与龙元公司相比，万通公司的总资产周转率低于龙元公司，说明万通公司的总资产的利用效率没有龙元公司的好。因此，万通公司在未来的发展过程中需要对总资产管理作相应的改进。综合整体分析气营运能力，万通公司整体营运能力较好，但其流动资产与总资产管理相对而言，稍弱，因此在今后工作中需要对其进行改进。三、盈利能力分析主营业务利润年份080910利率22.9%17.3%18.9%由上表可以看出08年的主营业务利润高于09、10年，而10年与09年相比又小幅的上升。这由于08年的主营业务利润较高、成本较低。09年、10年的利润较低，成本费用虽

15、比08年降低，但其降幅小于利润降幅，因此在未来发展中应加以控制成本费用。成本费用利润率年份080910利率40.338%31.896%29.926%营业利润年份080910利率40.51%30.27%31.86%成本费用利率：代表企业为取得利润而付出的代价的大小，成本费用利润率越高表明成本控制带越好盈利能力越强。万通公司08年至10年成本费用利润率呈下降趋势，同时，也证明了上面主营业务利润率分析的正确性，营业成本利润表也同样证明了万通公司的成本费用较高。因此，万通公司在今后发展中应在成本控制方面采取措施。总资产报酬年份080910收益率15.74%6.68%8.01%总资产报酬率：09年、10

16、年的资产综合利用效率略不如08年，因此万通公司需要对企业的资产使用情况，增产、节约工作等情况进一步的分析考察，以便改进管理，提高效益。净资产收益率年份080910收益率10.75%4.085%8.01%万通公司09年、10年的净资产收益比率比08年下降了6.666%这是由于净利润下降导致其净值产收益率系数将，因此，万通公司应严格控制各项成本的费用的支出提高公司的利润。资本保值增值率年份080910增值率125.7965%100.468%108.505%万通公司08年、09年的资本保值增长率均大于100%，虽然09年、10年比08年有所降低，但其增值率大于100%，表明万通公司资本保值和增值状况

17、良好。综合分析其盈利能力，万通公司08年至10年的盈利能力有所下降，在今后的发展过程中应加强对成本费用及各项支出的管理。四、发展能力分析总资产增长率年份080910增长率-8.545%28.63%25.018%万通公司08年年末比年初的总资产增长率为负值，说明万通公司在08年的发展能力并不是很好，而09年、10年的总资产增长率分别为28.63%、25.018%，说明万通公司在09年、10年资产规模扩张，但其扩张的速度适中。资本积累率年份080910积累率25.796%0.468%8.505%万通公司08年的总资产增长率虽为负值，但资本积累为正值，说明08年的负载减少较多。而09年、10年有所降

18、低，但其值为正值，说明万通公司，虽然在发展速度，并不快。营业增长年份080910增长率100.773%-71.456%33.049%万通公司08年的营业增长率为100.773%说明其在08年发展较好，但09年的增长为负值，说明该公司在09年的企业份额萎缩，10年的营业增长率33.049%。结合万通公司的历年经营水平、市场占有情况来考虑其增长率比较中等。企业发展前景不错。利润增长率年份080910增长率172.842%-55.974%42.720%万通公司08年比07年利润增长172.842%说明万通公司在08年的发展能力强，但09年的增长为负值。由于市场的原因造成09年利润下降，相对于09年而

19、言10年增长率为42.720%，其发展的能力较为适中。综合分析其发展能力，结合市场及国家相关的政策，万通公司在08年、09年、10年三年中虽然09年各项发展指标为负值，但究其原因，主要应为公司对市场的变化及国家相关政策的出台并未做好充分的相对应的政策。总体的而言，其发展能力为中等，企业的前景看好。五、杜邦分析 净利润收益率 16.96% 总资产净利润率 权益乘数 5.179% 1（1-资产负债率） 主营业务净利润 总资产周转率 15.51% 33.39% 净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额553520394.00 3568396779.00 3568396779.00 10687

20、858968.835 主营业务收入净额 主营业务成本 3568396779.00 2118369305.00 成本费用总额 销售费用 2554004996 148361848.00 主营业务税金及附加 管理费用 469604067.00 15915514.00 其他业务利润 财务费用 0 91358329.00 所得税 210800330.00 投资收益 129553642.00 营业外收支净额89498302 资产减值损失 -481064.00杜邦体系各主要指标之间的关系如下 净资产收益率=总资产净利率权益乘数 总资产净利率=主经营业务利率总资产周转率 主营业务净利润=净利润主营业务收入 总

21、资产周转率=主营业务收入平均资产总额 权益乘数=1（1资产负债率）净资产收益率=主营业务净利率总资产周转率权益乘数2009年度指标 13.00%29.19%2.843=10.78% 第一次替代 15.51%29.19%2.843=12.87% 第二次替代 15.51%33.39%2.843%=14.72% 第三次替代 15.51%33.39%3.275=16.96% 主营业务净利率上升对净资产收益的影响-=12.87%-10.78%=2.09%总资产周转率上升对净资产收益率的影响-=14.72%-12.87%=1.85%权益乘数上升对净资产收益率的影响-=16.96%-14.72%=2.24%

22、三、结论及建议结论 万通公司的偿债能力整体不错，但其速动资产比率不是很高，但通过计算可知其应收账款的变现能力较强，因此在现行的状态下其短期偿债能力不错，相对与短期偿债能力而言的长期偿债能力在09年及10年变动较大负债有所提高，并且其相应指标超出供认值。但相对与其他公司而言万通地产在这样一个大的环境下取得这样的偿债能力相当不错。万通公司的营运能力其应收账款的周转速度较快，但其存货，固定资产，总资产总额的周转能力较差影响公司的资产利用率，不利于公司今后的发展。公司的整体获利能力不错，虽然09年获利能力相比于08年下降太多，但纵观整体行情，一方面由于09年受金融危机的影响整体市场都不是很好，并且国家

23、又出台了关于房地产相关的调控政策。在这样的行情下利润有所下将是在所难免的。并且10年万通公司做出相应的调整盈利能力有所提高。公司发展能力，在这样的环境下一般公司都有各自的发展计划。万通公司在09年发展较差，各项发展能力指标为负，严重影响公司的发展。相对于09年而言10年获利能力指标都有所回升，公司发展能力有所改变但改变不是很快。综合起来万通公司整体发展较好，各项指标基本正常。建议建议万通公司应控制自己的负债率保持或稍微降低现行的负债率，以便于降低财务风险更有效地利用财务杠杆。在营运能力方面注重控制各项资产的利用状况，例如存货、固定资产等。通过上面计算分析可知万通公司对各项固定资产及流动资产的利

24、用率不是很高。因此在今后的发展过程中应注重对其管理及其利用。对其营运能力及发展能力万通公司应找好发展的方向，确定好发展的路线。例如现在一线建筑市场已经趋于饱和的状态下，没有较大的发展空间。因此为了更好地发展可以转向二三及市场或者改变自己的发展模式四、附件资产负债表万通地产2010年12月31日 （单位：元）资产2008/12/312009/12/312010/12/31流动资产：货币资金890,762,438.132,042,145,359.483,421,054,264.00交易性金融资产-应收票据-应收账款9,495,683.073,534,263.2281,724,556.00预付款项1

25、,018,123,156.61204,352,517.52400,268,624.00其他应收款23,282,815.5763,988,029.73215,998,333.00应收关联公司款-应收利息-应收股利-存货4,768,067,325.415,868,229,155.715,999,703,341.00其中：消耗性生物资产-一年内到期的非流动资产6,612,183.206,055,880.951,355,429.00其他流动资产-流动资产合计6,716,343,601.998,188,305,206.6110,120,104,547.00非流动资产可供出售金融资产-140,000,00

26、0.00持有至到期投资-长期应收款1,698,986.471,286,985.51150,000,000.00长期股权投资381,257,361.37423,248,520.98591,712,054.00投资性房地产245,122,089.45826,448,122.67790,141,660.00固定资产17,168,261.8250,451,170.2049,814,052.00在建工程-工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-油气资产-无形资产680,592.45784,097.58706,515.00开发支出-商誉-长期待摊费用15,053,497.187,299,421.4230,

27、355,570.00递延所得税资产7,841,223.861,742,833.703,317,181.00其他非流动资产-非流动资产合计668,822,012.601,311,261,152.061,756,047,032.00资产总计7,385,165,614.599,499,566,358.6711,876,151,579.00流动负债：短期借款-16,135,486.00交易性金融负债-应付票据6,310,787.301,983,547.00-应付账款675,178,641.16661,908,121.321,020,694,841.00预收款项1,064,793,345.622,221,990,378.003,262,553,778.00应付职工薪酬54,853,349.6960,219,751.7774,325,022.00应交税费267,707,981.6555,014,533.51128,400,324.00应付利息3,219,132.5018,935,624.5821,720,982.00应付股利-其他应付款105,224,625.32374,465,354.39124,949,330.00应付关联公司款-一年内到期的非流动负债449,000,000.00774,780,000.00540,000,000.00其他流动负债-流动负债合计2,626