房地产开发的先后次序.docx

1、房地产开发的先后次序下面基本上是依照报建的先后次序来说。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的条件.但是,这几样东西领取的先后次序，非常的有学问。有经验的同道，一看这几样东西的发出时光，根本上就可以断定出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权利奋斗。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简略的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证实，载明了土地用处及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用处及用地界限的法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是断定土地使用

2、强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置请求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包含现在的那个小户型比例限制请求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才干领取土地应用权证。这绝对应当是必须的程序。由于领土部门必须根据规划部门核定的土地功效及土地使用强度，能力盘算出土地出让金，能力在土地证上载明土地用处及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是幻想状况。因为首先，很多处所的国土部门在出让土地的时候，根本不斟酌规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法懂得的土地出让模式一度非

3、常风行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修正规划也好，还是基本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批驳这种土地出让模式轻易繁殖腐朽。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公然交易的情势搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公然交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺少经验，国际上也没有什么可供鉴戒的模式。因为我国的房地产管理系统那绝对是全世界独占的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，最少我个人感到，把我放到90年代的背景里面去，我也

4、想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深刻人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方法供给国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县国民政府城乡规划主管部门应该根据把持性具体规划，提出出让地块的地位、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未断定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方法取得国有土地使用权的建设项目，在签署国有土地应用权出让合同后，建设单位应该持建设项目标同意、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县国民政府城乡规划主管部门领取

5、建设用地规划许可证。城市、县国民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自转变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。盼望在我日后的职业生活中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必需要搞的东西。非常的社会主义特点。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目

6、子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济适用，因此现在我国稍微有点范围的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯洁是打算经济时期留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考核的是项目标投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清晰的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国度的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

7、这是基于增强环境维护增进可连续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纭的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去规划部门，就让他们给我推举可行性研讨报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推举环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制用度稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，要害是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员

8、资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感叹一个。嘿嘿。下一篇开端讲正式的计划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性具体规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么部署，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常

9、的专业啊专业。在这里我要举例阐明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简略是吧，就是建筑物基底面积占全部小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个盘算应当是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我固然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，

10、所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技巧规范没有限死，有无限的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯洁的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的途径中线去呢？这个东西基本说不明白，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的处所。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必需设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草坚持绿化，就

11、指着图纸说这就是一条消防途径。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门重复修正扯皮，往返磨，磨到双方都没了性格，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺点的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自诩一个

12、：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，由于这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害逝世人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别认为那些什么保利啊合生啊之类的至公司就不会在这个问题上犯重大原则性的过错，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包含三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来斟酌，依据各项设计规范科学兼顾部署，放到同一张图纸上。给排水

13、不用多说明了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生涯污水和雨水排出小区；强电就是生涯用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通信线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再衔接进进千家万户。这些线路啊什么的，必需要合理的部署好，不能到处乱走。作为非专业人士，要断定一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地

14、都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑废弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么成果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年青的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来供给优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标记啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综

15、合既然如此主要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研讨，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告知你们，无论开发商们在事先做多少筹备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不产生变更。最常见的是市政排污管线忽然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是程度抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，

16、等到施工完毕，要正式接的时候，忽然发明那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生涯污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及衔接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就未几说了。 5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严厉的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较轻易通过一点。单体设计是啥呢？就是在

17、总平面规划的基本上，落实单体建筑的设计计划。单体计划主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：要害就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，贸易一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段重要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了

18、。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有方法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我信任很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是赔本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还赔本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，

19、你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么控制。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个进程比较没什么技巧含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过这个建设工程规划许可证，在新的城乡规划法中被提到非常高的位置，重复的强调。我个人还没钻详明确，不知道这个法是什么意思，在搞什么

20、玄虚。6、消防和人防专项审查这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防装备是及格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰巨的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的花费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和

21、楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不便利的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公平话：涉及性命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强迫性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强迫性规范的，即使能绕过去将会获得宏大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办

22、。最少我不敢。在我个人日后的职业生活中，我也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特点的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是部队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自认为看通了物权法的神经们。我现在告知你们，所有的人防用途的东西，产权都是国度所有。国度为了激励大家搞人防工程，就容许你暂时用

23、着。但是这个产权，无论如何，都不可能回属于什么全部业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想措施减少人防面积。另外，人防装备那也是非常猖狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞堡垒了。也不知道能防什么。 7、节能审查、施工图审查在领取建设工程计划允许证之后，设计公司在建筑施工图的基本上再次细化，完成构造施工图、水电施工图等等全体施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能盘算书，就可以开端这两项审查了。节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可连续发展，建筑节能摆上的地位也越来越高。这么说吧

24、：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面确定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到猖狂掉。不过老百姓都爱好这种新颖东西。恩，在这里南北差别非常显明：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接收这个，由于北方有一个取热的问题，节能不能达标的屋子，在冬天那可是要白白的花出取热费的。但是南方人对这种东西就比拟不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制订上，一定带有强烈的北方特点。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取

25、热上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和透风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气象一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯天天洗澡。（我解释，我这不是地区轻视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增添这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的义务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没方法，被迫只能大批

26、的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残暴。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些把戏，比如设计两套房子，再买通它一起卖。在某些不良媒体的宣扬口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，容许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落伍，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落

27、伍，因此这个审查实在是见仁见智，根本没方法审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，外形就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检讨组带人检讨施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检讨组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违背强制性规范吧，它也不违背。但是不违反强制性规范就表现安全及格吗？我看谁也不敢说这个

28、话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也盘算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清晰，到底安不安全反正我个人不知道。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始增强了对这两样东西的管理。余泥排放现在都快成了各至公路管理部门，包含

29、公路、交通、警察，的重要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定途径上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是昼夜得都运泥啊，没措施，只能买通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，成果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估量是交通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在规定时光，用规范的，噪音较轻的方法施工。这个是环境维护部分管着的。现在很多城市已经制止应用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍耐的，想当年我刚刚进进这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎

30、没给锤傻了。当然用锤击桩，那确定是最经济的。只要没人管，开发商尽对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支撑在这方面增强管理。此外，对那些夜间持续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间持续施工的治理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。假如居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想声援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的田地。我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间持续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的讥笑过好几次。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的讥笑我，并且

31、自叫自得的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自叫自得的嘴脸，一样。9、质量监督、安全监视我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐心了。但是没方法。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、猜测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会忽然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特怨言百余字。谢谢各位。质量监视站和安全监视站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说诚实话，我分不清晰。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明确为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不明白。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所差别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的艰苦。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发明弊病的，就属于安监的职责。由于质