荆州两湖农产品批发市场.docx

1、荆州两湖农产品批发市场荆州两湖农产品市场调研报告1、市场的整体概况表1、1市场整体概况市场名荆州两湖农产品批发市场*区域位置国道及高速公路入口处。*建筑形式水果、蔬菜交易区为大棚；干货区为商业骑楼；姜蒜交易区为大棚。铺位形式大棚大场地摊、单层街区铺市场规模占地面积668亩，建筑面积19万商户数总的商户数827户铺位数铺位约1293间，另外有7间大型雨棚式交易区（水果5间，蔬菜2间，姜蒜1间），每间面积约55007500平方米。楼层及单层面积大型雨棚铺位约40/间，街区商铺为两层，单层面积约35主次通道主通道2025米，次通道1012米。层高大型雨棚层高在8米左右，街区铺位一楼在4.2米左右，二

2、楼在3米左右。中央空调无出租率95%使用率80%楼层及经营分区蔬菜区（囤货区、青货区、郊菜区）水果区（苹果、梨、柑桔、时令水果区）干货区（调味品区、干杂区、榨菜区、海带粉丝区、干辣椒区、姜蒜区）中庭与垂直交通无铺位装修情况墙面、天花板、门、广告位等铺位配置水电（注：大棚内无电话，街铺有电话）出入口4个人行入口，4个车辆出入口均位于荆沙大道旁。交易模式现货批发市场性质批发占99%商圈半径及客户构成荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。开业时间2009年元月8日营业时间蔬菜区、水果区（凌晨2点凌晨6点是高峰

3、期）。其余区一般都是早68点至晚6点。市场整体经营状况分析该市场是一个集所有农产品于一体的大型批发市场，先后建立了荆州李埠、沙市岑河3万亩无公害蔬菜和郊菜基地，公安埠河、荆州弥市2万亩葡萄基地，荆州八岭山万亩西甜瓜基地，沙市关沮、石首桃花山土鸡蛋基地等市内对接基地。还在省内长阳、巴东、恩施、枝江、当阳、钟祥等县市建立了8万多亩高山反季节蔬菜和无公害蔬菜基地、10万亩柑橘蜜柚基地。现在，两湖市场基地农产品交易量已占到整个市场的50%，并分销到全国各地的农产品市场。两湖积极推进武商、中商、中百、大润发、沃尔玛、富迪等知名超市与市场对接，建立专供湖北和周边地区超市的配货分中心。目前，已有20家超市在

4、两湖市场配货，日配货量近300吨。产需对接，促进了农产品大集散大流通。蔬菜、水果、香蕉、干货等4个市场开业近一年来，日均交易量达到5000吨，车流量4000辆次，人流量2.5万多人次。该市场通过大手笔的规划再过几年的培育将会是华中地区的农产品集散地。市场规模说明：市场规模1）规划面积：总占地面积909亩、总建筑面积32万（包括还未开发的林产品市场、种子批发市场、农机类等）。2）实际占地面积：实际开发面积760米*240米=182400（包含停车场、仓库、各类配套、通道）3）实际商铺建筑面积：1200004)实际经营面积96220（注：包括仓库和冷库面积在内，街铺区不包括二层面积）2、绘图1)

5、市场区位图:荆州两湖农产品市场位于荆州市荆沙大道，从新太湖桥至318国道与荆沙大道交汇处，荆囊高速路口，离荆州城区有4公里。图2、1市场区位图图2、2市场整体布局图3、商铺建筑特性、经营特点说明：表3、1商铺建筑特性、经营特点经营品类经营商铺照片开间进深层高使用面积经营产品说明经营特点（综合化、专项化）蔬菜类（囤货区）711877土豆专项化（青货区）711877包菜专项化（郊菜区）21118231岑河基地的蔬菜（各类叶菜、茎类菜、莲藕等综合化水果类水菜类484.232湿木耳、青笋、青豆专项化干货类（调味品区）484.232桂皮、八角专项化（干杂区）884.264青丝、豆皮、花生米、海带综合化（

6、海带粉丝区）484.232海带专项化（干辣椒区）484.232各类辣椒专项化（榨菜类）884.264重庆涪陵榨菜专项化姜蒜类711877蒜子专项化粮油类4*384.296食用油总经销商专项化4、各经营品类面积及业态比例（按使用面积计算）表4、1业态比例经营品类商户数（个）商铺数（个）总的使用面积（）业态占比蔬菜类（囤货区）264422552.34%（青货区）508876457.95%（郊菜区）17023849505.14%水果类（苹果、梨、时令水果）7513270407.32%（柑桔类、时令水果类）488844004.57%（散货区）516964356.69%干货类（调味品区）73122430

7、54.47%（干杂区）537844104.58%（干辣椒区）407123102.40%（榨菜类）234011551.20%姜蒜类163640004.16%粮油类9314446204.80%冷冻食品街213611551.20%本地水果交易区264036003.74%香蕉交易区404545004.68%高温冷库48004.99%低温冷库64006.65%仓库1532084021.66%餐饮181812401.29%水菜区441600.17%合计827144696220100.00%图4、1业态饼状5、上下游关系调研商户结构：囤货区、青货区、郊菜区：70%的商户来自本省，20%来自重庆奉节、四川，1

8、0%来自全国各地。水果交易区：40%来自本省，30%四川、重庆，10%陕西、山西、河北，20%来自全国各地。干杂区、调味品区、干辣椒区、榨菜区：25%来自本省，60%的商户来自重庆奉节、四川，15%来自全国各地姜蒜区：50%来自河南、山东，20%来自四川、重庆。15%本省，15%全国各地。香蕉交易区：50%来自本省，15%来自四川、重庆，20%来自广东海南，15%来自全国各地。餐饮区：80%来自本省，20%来自重庆、四川。1） 上游货源分析：两湖农产品市场先后建立了荆州李埠、沙市岑河3万亩无公害蔬菜和郊菜基地，公安埠河、荆州弥市2万亩葡萄基地，荆州八岭山万亩西甜瓜基地，沙市关沮、石首桃花山土鸡

9、蛋基地等市内对接基地。还在省内长阳、巴东、恩施、枝江、当阳、钟祥等县市建立了8万多亩高山反季节蔬菜和无公害蔬菜基地、10万亩柑橘蜜柚基地。a) 货源地：蒜子、生姜90%来自山东、河南，香蕉90%来自海南，鸭梨90%来自河北保定。b) 上游批发商性质：60%为原产地，40%为经过原产地省一级批发市场一些原产地离供需地较远的地方则经过属属国家区域性的省级市场中转（如：内蒙古的羊内需从原产地锡林郭勒发至河南水产大世界在分至各地）2） 下游市场分析（采购客户分析）：两湖农产品市场积极推进武商、中商、中百、大润发、沃尔玛、富迪等知名超市与市场对接，建立专供湖北和周边地区超市的配货分中心。目前，已有20家

10、超市在两湖市场配货，日配货量近300吨。a) 下游市场的地区：沙市区、荆州区、公安县、监利县、江陵县、石首市、松滋市、洪湖市、湖南华容、益阳、常德、石门、李县，宜昌枝江、金东山、安乡、油田、潜江、b) 客户群的类别：批发商70%、倒卖商（菜贩子等）10%、周边的工厂、单位食堂、综超等20%。c) 采购方式：上门采购占90%、电话订货5%、送货上门5%。采购交通方式：自己开货车80%、长途转公交20%表5、1上下游关系经营品类具体经营品种商品档次主力铺位面积主力铺位上游货源商户结构批零比例零售客户批发客户（开间*进深）货源地上游批发商性质商户地区商户性质批发零售客户地区采购交通方式客户地区客户群

11、采购方式说明采购交通方式水果类西瓜、哈密瓜、麒麟瓜中低端（在大棚交易，按60元/吨计价）荆州各地、浙江舟山、新疆哈密、海南原产地总经销商、瓜农、倒货者本地批发商100%0(一件起卖共四个)荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。水果类鸭梨中低端（在大棚交易，按65元/吨计价）河北衡水原产地总经销商、瓜农、倒货者本地批发商100%荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等。批发商下游批发商自己开车过来提货

12、或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。蔬菜类白萝卜中低端（在大棚交易，按60元/吨计价）湖南桃江、宜昌长阳、荆州本地总经销商、菜农、倒货者本地批发商100%荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。姜蒜类蒜子中低端（在大棚交易，按20元/吨计价）/山东金山、河南总批发商、倒卖者河南批发商100%/荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜

13、佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。姜蒜类生姜中低端（在大棚交易，按20元/吨计价）/山东莱州总批发商、倒卖者河南批发商100%/荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。干货调料类桂皮中低端15元/大棚内地摊（8米*20米）广西桂林、重庆总批发商、倒卖者本地批发商100%/荆州所辖地区、湖南华容、常德、

14、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清。冻品内蒙古羊肉及羊腿、羊腱子等中低端租用冷库按40元/月计价。800内蒙古锡林郭勒转运至河南水产大世界总批发商、倒卖者河南批发商100%/荆州周边（因为冷冻品在运输中有很高的要求没有专门的设备是不能长途运输的）批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清

15、。榨菜即食榨菜、生榨菜中低端324*8米重庆涪陵原产地厂家、总经销商重庆批发商100%/荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清。3） 常见农产品品类原产地目录表5、1农产品品类原产地经营品类品牌名产地蔬菜根茎类（白萝卜）湖南桃江、邵阳、宜昌长阳、江苏宿迁根茎类（土豆）甘肃定西市、陇西县、白银市、临夏州东乡县、山东泰安（莲藕）本地洪湖、监利（胡萝卜）河南洛阳、河北承德姜蒜类（蒜

16、头）山东金乡县（生姜）山东平度市古岘镇叶类（芹菜）河北张家口阳原县叶类（包菜）重庆、湖北恩施水果西瓜浙江温岭、本地哈密瓜新疆、四川大汉口、蒙古阿太旗麒麟瓜海南、赤壁、本地、宜昌鸭梨河北衡水市柑橘湖北公安提子陕西咸阳乾县、礼泉葡萄甘肃武威干货木耳吉林江源、桦甸、蛟河、湖北随州干辣椒河北沧州、福建龙岩调料酱油榨菜类榨菜重庆涪陵冻品羊肉内蒙古锡林郭勒6、租金售价明细调研（见附表），市场从09年9月份开业，免租半年，有些签一年的商户在10年10份再续签合同。1）商铺租金收费情况囤货区、青货区、郊菜区、水果交易区：租金是按位置好差来收取租金，一个摊位约是40平米，每摊位每年租金0.82.2万元，无押金（

17、注：一般商户都是租两个摊位），合同一年一签。干杂区、调味品区、干辣椒区、榨菜区、姜蒜区、冷冻食品区：每个铺位约35平米（注：二楼面积约35平米，不包括楼上面积），每铺位租金约0.71.5万元/年。押金每铺位是1万，转让费1万5万左右（注：包括二楼一起在内），合同两年一签。香蕉交易区：在冷冻库的负一楼，每铺位约90，租金约15元/，一年预交租金约1.62万元/年，商户自己的家用空调，温度一般控制在17度左右，电费1.3元/度。押金1万，合同一年一签，转让费12.5万元/间。冷冻区：每个冷冻库约800平米，租金是每平米40元。商户预交租金是3.2万/月，商户收市场租金是每月80元/吨。合同一年一签

18、，无押金。8个低温冷库可存货物约9600吨，1200吨/间，约1.5吨/;6个高温冷库可存约7200吨货物，1200吨/间。副食品区、百货区：共ABC三个区,A区百货，共112个门面，B、C区副食，共224个门面，一间门面约42，经营面积约14122，2010年十月中旬开业。市场免租一年，交两万元定金，第二年在定金里扣，第二年租金费用约1.8万/间。只要是荆州老市场搬过来的（江边市场的百货，车来市场的副食）。目前租出去250间左右，约还剩7080间在等待租。仓库区：每间仓库约110平米，一楼10元/米，二楼8元/米，每年预交租金约1.32万/年。无押金餐饮区：每间铺位约75（注：二楼约80/间

19、），一楼20元/,二楼10元/，每年预交租金约2.76万元/年，电费1.3元/度，水费3.2元/吨。押金1万，合同两年一签，转让费25万元间。2）市场收费标准表6、1市场收费标准买方（采购）车辆收费标准：人力车1元/次：人力三轮车、摩托三轮车2元/次；方向盘式三轮车、载货面包车（7座以下）3元/次；小型货车（标准装载量在13吨以内），载货小客车（11座以下）5元/次；中型货车（标准装载量在38吨以内）、载货大可耻（11座以下）10元/次；大型货车（标准装载量在8吨以上）20元/次蔬菜售货车辆（郊菜、农户菜除外）按每年收取20元30元综合管理费。（装载量在8吨以下，20元/车、装载量在8吨以上，

20、30元/车）；姜蒜、干枣：净重35吨以下（含35吨）代收综合管理费50元/车，净重35吨以上代收综合管理费80元/车蔬菜销售收费标准：（郊菜、农户菜除外）反季节菜20元./吨（白菜、萝卜、包菜），囤货27元/吨鲜货35元/吨，汉货60元/吨，大葱80元/吨郊菜收费标准：郊菜：指摩托车或小三轮车装载，荆州城郊的蔬菜（毛重5吨以下）标准：20元/吨农户菜收费标准：农户菜：指摩托车或小三轮车装载量以下装载工具装载的蔬菜标准：2元/车次水果市场收费标准：按交易每吨50元收取，按每车5元/吨收取综合管理费。姜蒜干枣收费标准：生姜25元/吨，大蒜25元/吨，种蒜或独蒜45元/吨，干枣100元/吨表6、2租

21、金售价明细调研商户名称洋葱商户备注经营业态囤货区经营状况良好铺位/墙铺本身技术参数开间7米进深11米面积80平方米实用面积实用率按实际面积算层高8米铺位形状方正其他本铺位在市场的位置图囤货区D1920号租金、租期及租约年限、押金两个铺位一年租金是1.7万元；合同一年一签，租金一次性交一年；无押金；市场过磅收费27元/吨租金按使用面积计算售价及销售模式没有销售管理费加在租金里面按使用面积计算空调费无其他费用卫生费：1千元/铺/年按使用面积计算7、市场配套调研1）仓库：有两个共两层仓库（A库11600（63个铺位），B库9240（83个铺位）主要用于存干货类，一楼10元/月。二楼8元/月。表7、1

22、仓库品类经营品类对仓库的需求说明干货110租金1100元/月。一年一交，自己配备抽风设备、地下铺上防潮膜。干辣椒100租金1000元/月。一年一交，自己配备抽风设备、地下铺上防潮膜。2）其他配套图片及说明：表7、2配套说明配套照片详细说明是如何运作的宾馆没有配套的宾馆好些商户在里面设有一些廉价的旅店一般一晚1020元，或是市场外面自发形成的一些廉价旅店一般在3060元不等的而价格。单店冷藏设备一般只有卖冻品的才会配有一般都是冰柜不同车道的宽度主通车到（入门口25米）市场内个主通车道20米（在十字交叉口均设有减速带）。集中冷库低温冷库占地6400（共八间主要储藏冷鲜猪、牛、鸡、羊、鸭肉以及一些肉

23、丸、火锅料、冰棒、水饺、汤圆等温度在零下18度用于出租给长期租用户与零时用户高温冷库5600(共6间主要用于储藏蔬菜)停车场、卸货区整车卸货区占地5200，主要是长途的大型货车进市场后的停靠处再由里面商户经过小三轮车、小货车、物流车分装。电子结算位于车辆出市场的卡口处，一楼办公面积200左右。车辆经过地磅后将车开到出口处停下到电子结算中心具结手续后方能放行。（具体操作流程如下：1）销售车辆：车辆（含蔬菜、水果、姜蒜）经水果蔬菜市场入口进场验货员验货毛重过地磅登录相关数据发卡客户领取电子结算卡进场交易车辆在停车场磅房皮重过磅交回电子结算卡补充资料结算大厅交卡、计算缴费额，收费并打印市场收费单、留

24、底1联、缴款人1联、市场财务1联出口验票离场。2）采购车辆流程：车辆经干货市场入口、蔬菜市场入口或水果市场入口登录相关数据发卡车辆采购货物结算大厅交卡、计算缴费额收费并打印市场收费单、留底1联、缴款人1联、市场财务1联出口验票离场。地磅房50磅地磅占地30货车开上去核定重量后凭单到电子结算中心结算。公交车 9路线图，途经站点：上行：雷家档塔桥北路洪苑宾馆碧波路口长途汽车站绿化村便河江汉一医红门路红星路肉联路豉湖路文星学校武商荣鑫都市佳园荆州开发区三板桥铁三局中南处沙岑路跃进村环宇 下行：锣场小天鹅宿架转盘三湾路口三板桥开发区管委会玉桥宾馆铁路局玉桥小区红星路太师渊公园六中中医院红门路荆隆大厦江

25、汉便河三中集中仓库有两个共两层仓库（A库1600（63个铺位），B库9240（83个铺位）主要用于存干货类，一楼10元/月。二楼8元/月。蔬菜装卸队四人一组，下货10元/吨，由市场商户出钱；上货15/吨，是由客户出钱。垃圾收集点大约100由市场清洁工将垃圾拉至垃圾点然后由市政车辆统一拉走（市场对于水果及蔬菜区有收1000元/摊位/年的卫生费）3）市场物流配套物流公司数量：两湖市场外的物流约20家，主要承担两湖市场货物的运输功能约占50%70%。两湖市场内的物流约17家，主要承担两湖市场货物的运输功能占100%。物流价格：物流公司出货到荆州市管辖内的物流费用约5090元/吨，58角/袋（一袋约20斤左右）。物流公司出货到荆州市管辖外的物流费用是100160元/吨，小件约5元/件，大件约10元/件，约1.6元/斤。图7、1物流图片4）市场配套图示区图7、2市场配套图示区5）市场图示区图7、3市场图示区