全域旅游下的文旅地产创新 以旅游为龙头 旅商文体康养融合发展.docx

1、全域旅游下的文旅地产创新 以旅游为龙头 旅商文体康养融合发展 全域旅游下的文旅地产创新-以旅游为龙头-旅商文体 康养融合发展 全域旅游下的文旅地产创新 以旅游为龙头，旅商文体康养融合发展 北京绿维创景规划设计院2016年7月8-9日，全经联首届全国文旅地产创新模式大会在北京举行。大会主题为“分享创新内容，推动文旅产业发展”，来自全国各地从事文旅地产投资、开发、规划设计、运营服务等领域的企业家及政府、金融机构、媒体的代表共500余人出席了大会。我院院长林峰博士受邀出席本次大会并作了题为 全域旅游下的文旅地产创新的主题演讲。林峰院长认为，全域旅游作为旅游发展的整体战略，为政府推进区域经济发展，提供

2、了有效的抓手。旅商文体康养（即五大幸福产业+商业）融合的地产综合开发，已经成为当前及未来地产发的主流。全域旅游下的文旅地产创新模式即旅文体康养商融合发展的地产开发模式，是以旅游为龙头，五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发。 一、 全域旅游再认识 1、全域旅游内涵 全域旅游是在以旅游为优势产业的行政区域，将该区域作为功能完整的旅游目的地，进行整体规划、建设、管理、运营，通过旅游业整合推进经济、政治、文化、社会、生态文明五位一体建设，整合多产业多业态融合发展，促进城镇化建设，形成政府与市场、居民与游客共建共享的旅游发展模式。 全域旅游的内涵 今年五月召开的全国全域旅游创建工作现场会上，来了2

3、62个县的县委书记，意味着旅游在中国真正成了大风口。国家搞全域旅游的原因，在于经济进入新常态以后，旅游的井喷效应，为政府推进区域经济发展，提供了有效的抓手。旅 使得游给了大家通过投资带动区域发展的理由，政府有可能运用旅游产业这个引擎去带区域经 济发展。特别提出了七全域旅游提出了一些新的理念，七大转变中最核心的是从景点旅大理念的转变，体验式全面融合发展的旅游结游转化为休闲式、产业推动的要在运营上最关键是由旅游局、构。中国特色下政府带素转化成了以党政协调推进、动的产业发展的方式。通过对全域旅游的研究，我们认为全域旅游要打破“全”的概念，应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”，立 “逻辑”，找

4、“抓手”，达“目标”。 全域旅游的七大转变 2、绿维全域旅游观 绿维创景认为，全域旅游有旅游吸引物、旅游区、旅游交通、乡村、城镇五大基础支撑。任何地方搞旅游必须有核心吸引物，观光不会形成目的地，但是没有观光也很难形成目的地。通过吸引力、吸引核的打造，把人聚集起来，促进旅游区、休闲区的形成，引导旅游的消费升级。交通作为基础设施，起着最重要的带动作用。旅游交通从传统的高速路、铁路、城际路等转变，形成了旅游流向过程中的运动系统，包括自行车道、马拉松跑道等，也包括文化体验和以文化为主体的结构都在道路系统中变成了一种混合型的产品。交通条件下的全域旅游提升，与原来的交通理念相比，发生了重大变化。乡村和城镇

5、都在这个旅游发展的结构中。 全域旅游五大基础支撑 全域旅游发展基本遵循全域景区化、全域度假升级、旅游新型城镇化、美丽乡村与精准扶贫，旅游交通五大架构。这五种架构相互融合，共同作用，也可单独支撑，形成全域旅游的良性发展。 全域旅游五大发展架构 绿维创景认为，全域旅游有两大核心理念，一个是“旅游+”，一个是“互联网+”。“旅游+”的核心在于有效整合多产业，通过旅游把人有效 地聚集到了目的地，从而发生让农业、工业、文化、教育、养生、养老等产业转化为消费项目。如果人不去贵州，贵州所有的文化、体育，都是本地人的消费，不能带来区域经济的任何变化。 因此旅游是通道，是核心的渠道结构。 -“泛旅游产业整合”“

6、旅游+”，互联网带来了大量的实+第二是“互联网我体店关门的同时带来了旅游体验方式的转变。我们只会因互联们不会因为互联网而不去旅游，这就是旅游与商业之间最大的网而更好地旅游，互联网助推旅差别。旅游是一种移动生活方式，成为一切产业融游成为智慧化的全新移动生活，物联网的盛行，合的主渠道与通路结构。互联网、 都的出现与发展，线上线下联动发展，移动APP旅游方将促进旅游产业融合、旅游体验智慧化、 式转变、旅游消费升级。 带来如何运用移动的工具形成移动生活方式，旅游大数旅游的变化？这主要体现在七个方面，提升据搜集及挖掘、为游客提供在线旅游服务、为运营者或管理者提供智慧旅游产品的体验化、为游客提供智慧服营销

7、方案、为游客提供LBS 务、为运营者提供智慧管理。 互联网作用于旅游的七个层面 二、房地产再认识 1、房地产是一个“服务整合平台”产业 房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。以“家庭?服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构，由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。 第一个家，是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构。第二个家，是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要 由此构成了第三居所，功能和服务的第二居所、第三个家第二个家的服务产业整合

8、与服务结构。部分度假接待综商业综合体、是指城市综合体、为合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公由此构成第三个家的服务产业整合与服共服务， 务结构。 “三个家”的结构、房地产必然走向是一个“房产融一体化”2 结构产业金融必须与服务产业、房地产作为一种平台，房三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。 仅仅以现地产是不动产，如果没有这种不动产，缺少了不动产就轻资产做轻资产，金流做资本，轻资产公司与房地产是非常难经营的。的要素，有效地都不是资本市场追求最好的东西。企业，整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结是下一个阶段地构，以及与投融资的金融关系，是今天房

9、地产发产发展的核心。房产融一体化，是任何房地产企业发展的一种必展的必然结果，房产融一体化和服务整合平台是因此，然走向。 未来房地产发展的核心结构。 、旅文体康养商多产业融合下的房地产综合3 开发，已成当前及未来地产开发的主流 在这个核心结构下最重要的趋势是产业融合。旅游地产已经不再是围绕着土地开发和旅游而言了。旅游、文化、体育、健康、养生养老这五大幸福产业加商业，构成了一种多产业融合下的综合地产发展趋势。无论是国外的迪拜亚特兰蒂斯、新加坡滨海湾花园，还是国内的西双版纳国际度假区、万达城、成都新世纪环球中心，都说明，旅文体康养商的地产综合开发，已经成为当前及未来地产开发的主流。“五大幸福产业+商

10、业+金融”的产房融一体化模式，也将成为新时期的房地产发展新架构以家庭服务为目标，以旅游为龙头，整合旅文体康养商五大幸福产业，地产是骨架，五大幸福产业是五脏六腑，商业是皮肉，金融是血脉。 三、人的聚集：一切商业活动及开发的基础 一切商业活动及开发是以人为基础的。 人口聚集是城市化的基础，城市化是人口聚集的变迁。从中国整个城市化进程来看，城市化已经历经工业化初期、工业化二期、过度工业化三个阶段。仅仅靠工业化带动的聚集已经很难在中 也因此很难推动地产的升级和国推动城市发展，价值。未来的城市化是以消费为主导的城市化，这样的城市化与过去工业引导下的城市化是一是将消费产业引导下的经这个阶段，个分水岭。住宅

11、产业导入到产业聚集新城市发展、济发展、模式，中国整个经济发展逐渐进入这个新的阶 段。在这中间，人流人气聚集形成商业发展聚集，商业要发展到消费聚集商业聚集形成消费聚集。第一是单一购物商业发展要经历四个阶段。期，第二是批发市场及批零结合阶段的商业稀缺期，第三是业态多样化的综合阶段的商业市场化期，体发展时期，第四便是未来的城市消费聚集化期。现在正是第四阶段发展期，这个阶段中，将原来商业以社区为中心研究商业旅游作为主体。要通过的聚集，而今天尤其是郊区的商业聚集，带动人的聚集。依靠旅游休闲项目，交通的穿越，这种聚集超出了社群，甚至超出城市、目的地，+旅游休闲的带动在这里发挥了重要作用。景区旅游消费区，古

12、街、旅游商街，古城古镇，旅游 城市是旅游带动的人流人气聚集四种模式。 商业发展的四个阶段 旅游带动的人流人气聚集模式 人流人气聚集的首要条件是吸引力。旅游产品的吸引力来自于玩法，即游憩方式设计，它是旅游产品设计的核心技术。如何把玩变成身体的体验、心理的过程，不断高潮起伏的体验过程，这是需要设计的，这样的设计涉及到主题及主题理念策划、观赏方式设计、游憩功能结构设计、独 游乐与娱特性卖点策划、游线与交通工具设计、特色纪念品情境与体验方式设计、乐项目设计、构建出来的情景通过这样精心的设计，设计等。化、游乐化、主题化、本土化的旅游吸引核，是 旅游聚集人气的关键。以覆土建筑为绿维创景原创的“绿梦工坊”，

13、通过儿独特建筑吸引核，形成对儿童的吸引力。童职业体验馆、巧克力乐园、动漫艺术馆、科技游乐馆、奇幻嘉年华、魔幻剧场、哈哈世界等儿寓教于乐，构建不同主题场馆，童休闲游乐聚集，打造一个以室内体验型在游玩中增加亲子感情， 游乐为核心功能的亲子游乐园。 绿维原创：绿梦工坊梦里的亲子体验乐园 四、 全域旅游下的文旅地产创新模式 以文化为魂，旅游为搬运渠道，休闲体验消费为核心，实现多产业融合下的综合效益，可以有效的整合起来。 全域旅游下的文旅地产创新模式 今天的旅游仅仅靠观光已经不能满足打造吸引核的需求，全域旅游下原旅游六要素吃住行游购娱和新旅游六要素商养学闲情奇都可以作为吸引核。利用不同的要素打造不同的吸

14、引核，成为今天旅游开发重要的课题。 如何以旅游为龙头，整合五大幸福产业和商业，形成旅文体康养商多产业融合发展和文旅地产的创新发展？绿维创景认为在全域旅游下，结 合大产业升级、业态升级、产业结构升级、城镇6512大旅游要素，有一套模型，即升级，以及模型。景区产品、文体养休闲项目、文体养533住宅房产、度假酒店与公寓项目、休闲商业项目、需要的是完全不同的管理模一级地产六类产品，未来房地产仅依靠房地产因此，式和运营手段。休闲营销、管理专业远远不够，还需要景区管理、商业地产、酒店运营和房地产相结合的管理结 构，形成五大角色和综合开发的一系列架构。 旅商文体康养综合地产 65533投资模型 五、绿维经典

15、项目月份刚汇报通过的白马山旅游度绿维创景7假区规划就是一个全域旅游下的旅商文体康养综合发展的典型案例。白马山位于重庆武隆县， “十三是中国旅游先进县。政府将这个项目作为不仅是建设国际知名核心战略项目来进行，五”也是开展全域旅游旅游胜地的重要载体和抓手，是建设生态文明示范区县的需探索的创新举措，是推进脱贫攻坚和全面建成小康社会的重大要，要把白马山打由此对我们提出了高要求：举措。级景区和国家级旅游度假区，让其5A造成一个 产生百万人口的吸引力。如何满足政府的要求和任务？项目组充分挖梳理出掘白马山乃至武隆地区的历史文化资源，白马仙女情侣山的爱情文化两个核心世界茶源、依托白马山与仙以高山茶园为资源基础

16、，灵魂，女山的比附营销关系，形成爱情文化、茶文化、文化体集生态观光、四季度假养生养老为特色，验、养生度假于一体的综合性景区，以“天下情“仙眷茶园?为主题形象，以侣山?武隆飞天吻”级景区核5A爱情圣地”为定位，将其打造为集 心部分和高山旅游度假区于一体的综合性项目。打在浪漫爱情天街仙街片区，以爱情为主题，影院、爱情魔方、真爱礼堂、造飞天之吻、8D 爱心鹊桥等爱情项目，海誓山盟广场、爱情天街、其中最重要的通过项目的体验构成核心吸引力。项目是“飞天之吻”，通过灯光、烟雾的效果打将象征白马与仙女的两个飞行岛造浪漫的场景，米的6555做成演义故事，飞行岛从地面上升到让游客欣赏两个雕塑的爱空中旋转一圈后接

17、吻， 情表演。 飞天之吻效果图 真爱礼堂效果图 爱情天街鸟瞰图 爱情天街效果图 景区的构建核心，第一是吸引力吸引核建设，第二是形成消费业态聚集。本项目中，我们通过两个小镇街区的休闲业态聚集，让游客留下来进行消费，特别是夜间消费。在白马天仙街片区， 以醉舞流光、白马文化、仙女广场、巴国神话四个广场以及博物馆、商业街、餐饮街、娱乐街等通过多业态的方式丰业态打造夜间旅游聚集区，第富夜间旅游产品，吸引游客产生过夜的想法。便考虑三是打造旅游度假区，形成人流聚集后，养老相结合，体育、商业与健康、将文化、旅游、我此外，从而使游客产生较长时间停留的念头。们还规划了绿道、跑马道、自行车道等项目，旅文康体养商结合，共同构建了旅游度假区的结 构。 白马仙街鸟瞰图 白马文化广场 醉舞流光广场