16物业管理系统.docx

1、16物业管理系统目录1. 概述 22. 系统组成及作用 23. 系统功能 34. 功能描述 44.1 小区概况 54.2 租户管理 54.2.1租户档案登记、查询 54.2.2 车位使用情况 64.2.3 装修管理 64.2.4 迁出管理 64.3 客户管理 64.4 收费管理 74.5 设备管理 74.6 设备管理 84.7 保安管理 84.8 保洁管理 94.9 人事管理 94.10 文档管理 94.11 资产管理 95. 系统环境 105.1 网络 105.2 服务器 105.3 工作站 105.4 系统软件 101. 概述本物业管理系统主要是利用现有的硬件综合平台设施，采用先进的信息集

2、成技术，嵌入物业公司使用的各种管理信息系统，使得分散的各个管理信息系统成为一个有机的整体，从而充分利用了各个管理信息系统的有效资源，真正实现了小区的管理人、用户、租户、客人等人员及本小区的智能化物业管理。对本小区的物业管理系统进行良好规划，充分考虑到物业各方面的实际需求，以提高本小区的物业管理效率。创新促使物业管理的产生人类的发展史就是一部创新史。人类社会的进步、科学技术的发展都离不开人们不断地创新活动。在当今的知识经济社会，社会竞争日益激烈，为了提高自身的综合竞争能力，公司和各种经济体都要有所创新。也就是说，竞争中真正的胜者，都是那些敢为人先，最先将新思想、新观念付诸实践的创新者。然而，真正

3、意义上的现代物业管理的产生，应追溯到19世纪末期，美国的高楼日益增多，附属设施增加，结构复杂，日常维护、管理工作量大，这样就需要有良好的全方位管理服务来保证大厦内设备的正常运行，并确保物业区内的治安良好、环境整洁优美，因此，越来越多的大厦管理者，已把物业管理的好坏作为其经营理念的一部分。2. 系统组成及作用针对本小区的实际特点，我们规划其综合的物业管理系统：就是在一个统一的物业管理软件平台上做其物业上的具体应用。因为以信息技术为标志的新技术革命正在突飞猛进地深入到每一个领域。计算机、互联网、电子器件与智能楼宇行业内的日常业务需求一道构成了本小区智能物业管理系统。该系统传递着本小区内所需要的各种

4、数字信息，从而使每一个工作人员都能够最及时有效地使用信息资源，极大地缩短了正确决策所需要的时间，加强部门之间、工作人员之间的业务合作，深化各级管理，提高工作效率。广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为本小区整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。(1)物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即

5、将投入使用的物业。(2)物业管理服务的对象是人，即本小区的管理人、租户、客人等。(3)物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。(5)物业管理同本小区建设密切关联。物业管理可以创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。3. 系统功能随着本小区内各个系统的不断完善，一旦在使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题；而在原有产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，要推行社会化、专业化的管理模式，就必须由一个统一的物业管理软件平台进行辅助

6、专业的物业管理公司进行专业化管理。其具体的作用有： (一) 延长本小区使用年限及确保其功能的正常发挥 本小区建成后，一在受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用功能不

7、能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响大厦的正常进行。 推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长。(二) 物业管理能为本小区创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与教学的环境物业管理，基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作；掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分

8、保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；及时检修煤气管道，保证安全供气；及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。(三) 物业管理有利于提高本小区管理的社会化和专业化程度物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、环境绿化、水电等，物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫；向专业保安公司雇聘保安人员；将小区环境绿化承包给专业绿化队，住户只需根据物价部门批准的收费

9、标准，按管理企业的收费通知单连同租金按时一次性交付。既方便使用者，也便于统一管理。完善的物业管理，对物业整个使用周期内的综合管理与服务按合同承包经营。其管理与服务项目可谓丰富、充实、多样、周到，一般包括下列内容：(1)房屋及基础设施、公共设施的管理。含房屋维护与修理、电梯设备维护与开启；园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。(2)地产管理。主要禁止在所属范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地。(3)综合服务。含治安防盗、防火与消防、值勤、照看停车；环卫维护区容、区貌，所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打扫与保护及蓄水池定期清洗等；

10、生活服务，含家务劳动、代送病人去医院、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传呼电话，宣传合理使用房屋与设备的知识，不准污染环境(发出噪音、垃圾乱倒)、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入本小区通道等。(4)组织有益的社区康乐活动等。这种管理方式大大提高了本小区管理的社会化和专业化。4. 功能描述通过以上我们对物业管理系统功能的介绍，下面针对本小区内对物业管理的要求，做出如下规划：本小区物业管理的功能模块主要包括： 小区概况 租户管理 收费管理 客户管理 设备管理 保洁管理 安保管理 人事管理 办公管理 设备管理

11、 系统维护4.1 小区概况小区概况：管理制度登记保存查询整个物业的管理制度、管理岗位、管理人员等方面的情况。4.2 租户管理4.2.1租户档案登记、查询租户可以详细登记、查询相关档案资料。除此之外的特别功能包括： 可以登记、查询、打印同一住户拥有多套单元的情况，方便住户管理、统一收费等事项； 用任意方式查询住户档案；4.2.2 车位使用情况按租户记录车辆的情况，包括车牌号、车型、期限证号、变更、登记时间等。以便于收取车位费和了解车位使用情况。4.2.3 装修管理登记装修申请表，记录装修的细节情况。系统自动将装修情况按单元归档保存。4.2.4 迁出管理管理迁出的情况，软件提供以下的功能： 检查迁

12、出住户的交费状况，列出拖欠费用情况； 可以单独计算、收取某入住单位至迁出时为止应交的水费、电费、管理费、其它各项费用、欠款等； 若因故在迁出时未交齐费用，软件将保留该住户的费用详细情况和其它档案资料，以备收缴； 记录各单元入住单位变动的历史； 将原单元设置为空置状况，迎接新入住单位入住。4.3 客户管理来访管理所有本小区来访的用户都将进行电子注册，包含的项目有：来访日期、来访人姓名、携带物品、单位、电话、接待单位、接待人、离开日期；系统可以按照任意项目进行查询统计，根据本小区的情况，系统还可以自动设定管理的项目，比如非典期间，添加体温项目。投诉管理对入住单位投诉的起因、详细情况、处理过程和处理

13、结果进行登记，按任意条件查询。 系统自动对投诉及其处理结果按类别、用户满意程度等项目进行统计。4.4 收费管理收费前，要根据实际情况对收费的各项前提条件进行设定，内容包括： 收费项目设定软件本身自动支持物业管理人员收取水费、电费、煤气费、管理费、车位费等多项费用。除此之外，用户可以任意设置其它的收费项目，以满足实际需要。 收费相关事项设定包括设定费用计算结果的小数点位数、滞纳金的收取比例和收取方式等内容 收费项目录入包括设定完成的各项事项，需要按照实际的发生情况进行填写。 单据打印按照用户，系统自动计算交费的金额，并且将结果提交到打印机。 收费统计对各项收费进行统计、汇总，包括收费完成情况统计

14、、每日收费状况报告、未交费明细表等。管理费收支平衡本小区内部的管理人员可以自定义日常管理费的支出项目，记录每项支出的发生情况，软件自动进行大厦内部收支的比例。4.5 设备管理设备档案管理可以对每一套设备的规格型号、生产厂家、具体技术指标、保修期、安装地点、维护说明等情况进行登记，建立设备档案设备保养管理可以记录设备本次保养的结果，记录设备在正常保养之外的维修情况。登记时系统自动提示给用户查看相应设备的档案和保养维修历史。可以按任意条件查看不同设备保养维修的历史情况。设备综合查询可以按任意条件查看设备档案及相应的保养维修的历史。4.6 设备管理绿化植被登记可以录入绿化所使用的各种植被的信息，包括

15、名称、种类、习性等内容，软件自动保存，供用户查看调用。绿化带登记可以将绿化带逐一进行登记，包括绿化带位置、面积等信息并可按任意条件查询绿化带。绿化详细情况登记登记每块绿化带中栽种的植被名称、数量、对应的绿化工程情况等内容。用户可以按任意条件查询绿化的详情。绿化工程录入查询物业管理部门可以录入每次绿化工程的详细情况，包括栽种植被的名称、数量、地点、相应的绿化带、费用情况、施工情况等。物业管理公司可以按任意条件查询工程情况。系统可以自动将本次工程完成的绿化情况登记到绿化详情之中去，供用户查询。4.7 保安管理结合本小区内的综合保安系统进行统一的管理，具体有以下几大模块：保安值班安排可以按月输入保安

16、值班安排，系统自动保存供用户查询。治安情况登记查询可以登记管辖范围内发生的治安事件及其处理情况，系统自动保存。有关管理人员可以任意条件查询。4.8 保洁管理日常保洁安排可以录入每天的保洁安排，系统自动保存供用户查询。定期保洁计划登记查询可以登记需定期保洁建筑物的保洁计划，并可按任意条件查询。保洁人员管理可以输入每位保洁人员的档案资料供调用查看。4.9 人事管理可以登记管理公司内的工作岗位，录入每个岗位的岗位责任。可以登记每个职员的个人情况，并可以按任意条件灵活查询。系统还可以将职员分类，供用户查看。4.10 文档管理可以对物业管理公司的收文、发文、会议纪要、合同等文件进行登记，并按任意条件进行查询统计。4.11 资产管理可以对物业管理公司管辖的财产进行登记，并可以按任意条件进行查询统计，做到对财产状况心中有数。5. 系统环境5.1 网络利用在本地以太网环境。5.2 服务器选用一台部门级服务器。5.3 工作站网络工作站上运行Windows 98 SE、Office 2000和浏览器，由物业公司根据自身的实际需要配置。5.4 系统软件 网络操作系统采用微软公司Windows 2000 Server，应用软件采用II5.0、SQL 2000。工作站上软件选择Windows 98/2000/XP（中文版）、Office （中文版）和浏览器，软件同时具有C/S和B/S结构。