鄂尔多斯市年度房地产市场分析报告.docx

1、鄂尔多斯市年度房地产市场分析报告华典时代地产顾问机构鄂尔多斯市房地产市场分析报告2010版获取资源方法：1、网络（搜索引擎、QQ聊天、群）2、电话访问3、走访项目4、利用关系与相关人员访谈5、媒体及广告资料6、相关书籍1、鄂尔多斯城市地理位置.4-6 2、鄂尔多斯市发展规划. .6-8 3、鄂尔多斯区域经济简述.8-19 4、鄂尔多斯人口现状.19-23 5、鄂尔多斯市房地产市场浅析.23-32 6、回顾2009房地产市场.32-37 7、2010年房地产项目统述.37-47 8、市场分析结论.47-49 9、鄂尔多斯市房地产市场评估.50-51 10、东胜市场趋势预测.51-52 一、鄂尔多

2、斯城市地理位置 鄂尔多斯鄂尔多斯市位于内蒙古的西南部，东、西、北三面被黄河环绕，南邻万里长城，与山西省、陕西省接壤，西临宁夏自治区。鄂尔多斯市与黄河北岸的首府呼和浩特市、钢城包头市形成内蒙古自治区经济最为活跃的“三大火车头”。鄂尔多斯市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗8个旗区。全市总面积8.7万平方公里，2006年末全市户籍人口141.0万人，其中蒙古族17万，是以蒙古族为主体，汉族占多数的地级市。1、地块所在区域概况 东胜区处于鄂尔多斯高原中东部，是鄂尔多斯市的行政、经济、科技、文化、交通和信息中心。 区域总面积2350平方公里，人口46万，辖9

3、个街道办事处、3个镇、2个在建新区。 区内有109国道、210国道、包头东胜高速公路、包头神木铁路、准东铁路贯穿境内。距首府呼和浩特257公里、距首部北京800公里、距鄂尔多斯机场15公里、距包头机场80公里。2、产业状况目前鄂尔多斯市基本形成了绒纺、食品加工、煤炭、建材等几大支柱产业。 绒纺 鄂尔多斯是全国最大的绒纺生产基地，以将其打造成为“世界级绒纺产业科研生产基地”。鄂尔多斯的绒纺已经是驰骋世界的品牌产品。世界最大的羊绒加工企业鄂尔多斯羊绒集团总部就座落于东胜区内。 食品加工目前鄂尔多斯市重点发展羊肉、积极发展林沙产品加工等特色产业。鄂尔多斯市的农业人口占总人口的42.3， 食品工业的发

4、展，能带动整个农业的发展。东胜的鄂尔多斯酒，准旗开发杏仁露，天骄资源公司的沙棘醋也各有特色。 煤炭全市已探明煤炭储量1496亿多吨，约占全国总储量的1/6。全市有东西南北四大煤田。东部即准格尔煤田，西部即桌子山煤田，南部即东胜煤田，北部即乌兰格尔煤田。目前东胜煤田已探明储量727亿吨，与神府煤田一并被为世界八大煤田之一。 建材建材资源是鄂尔多斯境内的一大优势资源。资源遍布全市8个旗（市）。主要有石膏、石 灰岩、石英砂岩、石英岩、白云岩、黄土、大理石、花岗岩、石墨等。 小结：鄂尔多斯拥有得天独厚的天然能源，将成为“中国的中东”、“富豪的摇篮”。二、鄂尔多斯市发展规划 新行政中心东胜区 鄂尔多斯市

5、旧城区（东胜区）与新行政中心（康巴什）相距约为30公里。三、鄂尔多斯区域经济简述 1、经济总量大跨越 综合实力大提升一小时与一年的连线。建国60年来，鄂尔多斯市的经济社会水平已是今非昔比，综合实力明显增强。从地区生产总值来看，1949年仅为1526万元；到1978年达到3.46亿元，年均增长11.4%（现价增速，下同）。改革开放三十年，鄂尔多斯经济结构逐步优化，令人瞩目，到2008年经济总量已跃升至1603.0亿元，年均增长22.7%。尤其是进入新世纪，鄂尔多斯经济每年跨越一个新台阶，以年均34.5%的速度快速发展，比改革开放前三十年的平均速度快23.1个百分点，比改革开放三十年的平均速度快1

6、1.8个百分点。目前鄂尔多斯每1小时实现的GDP比1949年一年的GDP还多。人均GDP突破十万元。人均地区生产总值是目前最能反映一个地区综合经济实力的指标之一。1949年，鄂尔多斯市人均GDP仅为38元；1978年达到344元，2008年达到102128元。人均GDP增长越来越快，从百元到千元用了38年，千元到万元用了12年，而万元到十万元仅用了8年，鄂尔多斯的跨越式发展，掀起了新一轮“鄂尔多斯风暴”。财政收入连年翻番。建国初期，鄂尔多斯可以说是一穷二白，改革开放后，特别是进入新世纪，随着鄂尔多斯经济的快速迅猛发展，鄂尔多斯财政收入连年翻番。1950年，鄂尔多斯财政收入仅有92万元，到197

7、8年达到1886万元；之后经过30年，到2008年鄂尔多斯地方财政总收入达到265.03亿元，60年翻了近15番，年均增长19%。其中进入新世纪，鄂尔多斯财政收入增长15.8倍，年均增长42%。从财政发展轨迹来看，改革开放30年，特别是近几年是鄂尔多斯经济发展活力最强，财政收入增长最快的时期。综合实力进入全国前列。解放初期，鄂尔多斯贫穷落后，属于内蒙古的“西部”。经过多年的努力，鄂尔多斯不仅成为自治区的领头羊，更成为改革开放的一匹快马。1985年，鄂尔多斯地区生产总值在全区排在第十位，仅高于乌海市和阿盟；2000年提升至第五位；2004年鄂尔多斯全面赶超，排名进入全区第三，仅次于包头、呼市；2

8、007年鄂尔多斯超过呼市50亿元稳居全区第二。2008年，鄂尔多斯地区生产总值在全区排名第二，地方财政总收入排名第一，城乡居民收入排名第三。在全区排位提升的同时，鄂尔多斯在全国的地位也突飞猛进的向前发展。2000年，鄂尔多斯在全国333个地级地区中（包含15个副省级城市）地区生产总值仅排名第183位，到2008年已提升至51位，而人均国内生产总值在全国的排名已从2000年的63位提升到第3位。2、产业结构大优化 发展方式大转变经济结构由“农工商”型向“工商农”型转变。历史上，鄂尔多斯地区一直以农牧业为主。1949年，鄂尔多斯市三次产业结构中，一产比重高达86%，二产和三产仅为10%和4%。经过

9、30年的发展，到1978年，一产比重仍高达45%；二三产业比重有所上升，达到28%和27%。改革开放30年，鄂尔多斯国民经济内部产业结构关系趋于合理，由以农牧业为主的“一、二、三”格局调整为以工商业为主的“二、三、一”格局。特别是进入新世纪，鄂尔多斯经济跨越式发展，工业勇挑重担成为经济增长的强力引擎，服务业迅猛发展成为经济发展的重要补充，农牧业经济比例逐年下降，对地区经济贡献逐年减弱。2008年鄂多斯三次产业比例调整为4：58：38，产业结构实现了质的变化，与1949年相比，第一产业比重降低82个百分点，第二产业比重提高48个百分点，第三产业比重提高34个百分点，呈现“稳固、提升、活跃”的良好

10、局面。1949年三次产业比例 第三产业第二产业第一产业 2008年三次产业比例第一产业第二产业 第三产业在经济结构不断优化的同时，各产业发展方式也发生巨大转变。农牧业经济实现了由传统、粗放经营向现代集中、集约发展的转变。解放初期，鄂尔多斯农牧业分散、粗放、产品单一、产能低下。经过60年的努力，鄂尔多斯农村牧区生产力得到极大释放，农牧业生产呈现较快发展，农牧业结构大为改善，由单纯追求数量的增加逐步向优质高效农业方向发展。1978年以来，多个中央一号文件的下发，都是紧紧围绕“粮食增产、农民增收”这个首要任务，农业的基础地位不断加强。尤其近几年，针对全市“两个48%”的自然条件和“十年九旱”的自然规

11、律，鄂尔多斯提出了“建设绿色大市、畜牧业强市”的工作思路，实施了“收缩转移集中发展”战略，大力推进农牧业和农村牧区经济结构调整。1949年，鄂尔多斯一产增加值仅为1312万元，到1978年增加为1.56亿元，2008年增长为57.65亿元，年均增长10.9%。1949年农林牧渔业总产值中的农业、林业、牧业、渔业比例是66.6:0.04:30.75:0，到2008年调整为44.83:5.12:47.22:0.76。 60年间，农业产值所占比重下降了21.82个百分点，林业、牧业比重分别上升了5.08和16.47个百分点。进入新世纪，鄂尔多斯在农牧业结构优化调整的同时努力构建和谐农牧区，率先免除农

12、牧业税，率先全面推行农村牧区新型合作医疗制度，率先开展农村牧区最低生活保障工作，使鄂尔多斯农牧业经济和农村牧区建设快速、健康发展。工业经济实现了发展布局由乱到治、产业层次由低到高、增长方式由粗放到集约的转变。建国初期，鄂尔多斯工业总量微乎其微，工业产品仅有原煤、天然碱、硫磺、地毯等少数几种产品，工业产值只有197万元。经过近三十年的发展，工业经济略有成长，但多数行业生产能力低下，一些行业门类甚至为空白。1978年鄂尔多斯工业产值增加到1.25亿元，年均增长15.4%。改革开放后，鄂尔多斯工业虽有一定发展，但仍显滞后，多数工业仍以“原”字打头，产业链条短，能源消耗大。进入新世纪，鄂尔多斯工业经济

13、遇到了前所未有的发展机遇。审时度势，鄂尔多斯确立了“坚持工业立市，高起点、高科技、高效益、高产业链、高附加值、高度节能环保”的“六高”新兴工业化发展思路，通过体制创新、技术引进、自主创新、淘汰落后，不断进行产业结构的优化升级，工业经济逐步从技术含量低、劳动密集、结构单一向产业集群、技术密集、门类齐全的发展格局转变，在国民经济发展中处于主导地位。尤其是近几年，鄂尔多斯积极推进产业多元化，制造业等新兴产业全面启动，产业层次逐步向高端演进。到2008年，鄂尔多斯工业已发展成26大类60多种产品的工业经济规模，且形成了以煤炭、电力、天然气、纺织、化工、建材、炼焦和黑色金属冶炼八个支柱产业为主，林沙产业

14、、汽车制造、生物制药、农畜产品加工等新兴产业和谐发展的特点鲜明的工业格局，煤化工、PVC等一系列全国领先，世界先进的产业已落户鄂尔多斯。改革开放三十年，鄂尔多斯工业总产值年均增长27.0%。进入新世纪，鄂尔多斯工业更以35.9%的速度飞速前进，成就鄂尔多斯经济跨越式发展。第三产业实现了由传统服务业为主向现代服务业为引领的转变。60年来，随着对服务业认识的不断深化和投入的不断增加，鄂尔多斯服务业不断发展壮大，特别是改革开放30年间，鄂尔多斯服务业有了长足发展，规模不断扩大，结构不断优化，水平逐步提高，在国民经济中的地位和作用日益显著，已成为支撑经济持续健康发展的重要支柱。建国初期，鄂尔多斯服务业

15、基本没有，1949年第三产业全年增加值仅为61万元，远低于一、二产业。直到改革开放，鄂尔多斯服务业仍是经济发展薄弱环节。1978年，鄂尔多斯第三产业增加值仅为9240万元，年均增长18.9%。改革开放后，鄂尔多斯服务业实现快速增长，基本形成了多层次、多门类的商品市场体系和多种经济成份、多种市场流通渠道、多种经营方式并存的商品市场格局。进入新世纪，随着经济的跨越式发展，以“大旅游、大文化、大运输”的发展思路为指导，鄂尔多斯服务业由传统的批零贸易、交通邮电业向新兴服务业转化，房地产、物流、旅游、金融等已成为第三产业构成不可缺少的重要组成。2008年，鄂尔多斯第三产业增加值达到613.92亿元，是1

16、978年的664倍，30年间年均增长24.2%。而进入新世纪，鄂尔多斯服务业的增长速度高达40%，比改革开放前30年快21.1个百分点，比改革开放30年快15.8个百分点。城市建设实现了由小城镇向区域性中心城市的转变。提高城镇化水平，是优化城乡经济结构、推进产业结构调整的重要途径。改革开放前，受户口迁移、粮油供应、劳动用工等制度限制，城乡人口流动受阻，城市化发展受到制约，鄂尔多斯城镇化率从1949年的0.13%上升到1978年的10.5%，30年间提高10.37个百分点，年均提高0.36个百分点。改革开放后，随着农牧业政策的调整和工业化进程的快速推进，大量的农牧民向城镇转移，城镇化步伐明显加快

17、。鄂尔多斯城镇人口由1978年的101.4万人增加到159.13万人，城镇化率提高到65%，30年间提升了54.5个百分点，年均提高1.8个百分点。特别是进入新世纪，鄂尔多斯按照“拉大、补欠、崛起”的城市化思路，城镇化水平突飞猛进，年均增长4个百分点。城镇化建设加速进行，使城镇规模不断扩大，城镇的集聚和辐射功能大大增强，城镇体系构建逐步完善。3、“三驾马车”齐奋进 策马扬鞭再奋蹄 三大需求的协调拉动，促使鄂尔多斯经济增长质量明显提高。 投资成就新世界。新中国成立之初，鄂尔多斯百业待兴。经过改革开放前近30年的投资建设，国民经济各行各业的物质技术基础得到加强，但基础设施、基础产业仍很薄弱，一定程

18、度制约了经济的发展。改革开放以来，随着投融资体制改革不断深化，我市投资驶上快车道，特别是进入新世纪，我市抓住西部大开发机遇，加强薄弱环节建设，投资规模不断扩大。1949年鄂尔多斯全社会固定资产投资只有11万元，到1978年达到4325万元， 年均增长22.9%；2008年达1088.39亿元，是1978年的2516倍，年均增长29.8%。19492008年累计完成投资3911亿元，其中进入新世纪以来累计完成投资3520亿元，占新中国成立以来投资总量的90%。投资已成为拉动经济快速增长的重要力量。 消费开辟新空间。新中国成立初期，全国物资匮乏，受计划经济影响，“吃饭要粮票，穿衣要布票”，国营百货

19、商场和供销社一枝独秀，商品营销方式单一，从而制约了消费品市场的发展。改革开放后，随着计划经济向市场经济转型，市场体系逐步健全，市场经济活力增强，多种经济成分和运行方式并存的现代商品流通体系初步形成，商品销售方式逐步走向多元化。国民经济持续快速发展与改革开放为鄂尔多斯消费市场的发展开辟了前所未有的广阔空间，特别是在一系列扩大内需、促进消费的宏观调控措施的积极作用下，消费市场繁荣活跃。1949年鄂尔多斯社会消费品零售总额仅为286万元，到1978年已突破亿元大关达到1.31亿元，年均增长14.1%；到2008年社会消费品零售总额达到269.78亿元，30年间年均增长19.4%。进入新世纪，鄂尔多斯

20、社会消费品零售总额以每年21.8%的速度迅速壮大。 外贸实现新突破。建国初期，鄂尔多斯对外贸易几乎为零。改革开放以来，鄂尔多斯对外贸易逐渐增长，主要以商品出口为主，进口甚微。随着改革开放的不断深入，鄂尔多斯对外贸易的广度和深度不断拓展，进出口额实现双突破。1989年，鄂尔多斯进出口总额为3051万美元，全部为出口；到1992年实现进口零的突破；到2008年进出口总额达到8.3亿美元，其中出口6.7亿美元，进口1.6亿美元。4、居民生活迈小康 共同分享富裕果 居民收入节节攀高。建国以后到改革开放以前，鄂尔多斯由于经济发展缓慢，城乡居民生活一直在低水平上徘徊。改革开放给鄂尔多斯经济发展带来了生机和

21、活力，加快了人民脱贫致富的步伐，城乡居民收入大幅增长。特别是近些年，伴随着国民经济的迅猛发展，收入分配体制改革的不断深化，作为“民生之本”的就业、再就业机会越来越多，农村税费改革、减免农业税、粮食直补等一系列措施成为增加居民收入的有效渠道，城乡居民收入水平显著提高。建国以来，鄂尔多斯在岗职工年平均工资、城镇居民人均可支配收入、农牧民人均纯收入年均增长速度均实现两位数增长。2008年，鄂尔多斯在岗职工年平均工资36255元，比1949年的141元增长256倍，年均增长10%；城镇居民人均可支配收入19435元，比1978年的279元增长69倍，年均增长15%；农牧民人均纯收入7052元，比197

22、8年的194元增长35倍，年均增长13%。 生活质量日新月异。随着收入的增加，居民生活水平连续跨越几个台阶，从基本消除贫困，到解决温饱，再到实现总体小康，目前正在向全面建设小康社会迈进。尤其是改革开放30年来，城乡居民总体生活水平和生活质量迅速、全方位的得到提高。这一时期，城乡居民物质消费突出的特点已由“量”的满足开始转向“质”的提高，部分物质消费已呈现明显的“超前”趋势，许多普通百姓的旅游梦、楼房梦、手机梦、电脑梦、汽车梦、求学梦，都正在变成美好的现实。2008年，鄂尔多斯城镇居民人均消费支出达到15541元，农牧民人均生活消费支出达到5769元，30年间年均增长14.3和12.0%。居民家

23、庭耐用品消费已从“老三样”自行车、缝纫机、手表时期经过“新三样”洗衣机、冰箱、电视机时期过渡到现在的“便捷三样”电脑、汽车、移动电话时期，且更新换代频率明显加快；住房、交通、通讯、教育、旅游等方面的开支已成为百姓新的消费重点、热点和亮点。到2008年末，鄂尔多斯城镇居民人均住房面积达28.6平方米，农牧民人均住房面积达30.4平方米；城镇居民每百户家庭拥有家用汽车28辆，农牧民每百户家庭拥有11辆。5、基础建设大变样 社会事业谱新篇交通网络由平面到立体。经过60年对铁路、公路、机场的建设和投入，鄂尔多斯由只有公路没有铁路和机场，拓展为陆空立体发展，铁路、公路、机场等交通基础设施在进入新世纪实现

24、快速扩张，交通基础设施取得明显改善，有力的支持了经济发展。1949年，鄂尔多斯公路通车里程仅为138公里，公路货运周转量仅为4.6万吨公里。到2008年底，鄂尔多斯已形成了京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西，包西、包神铁路纵贯南北的铁路网；109、210国道贯穿市域，并与周边110、107国道相连的公路网；鄂尔多斯机场也于2007年正式通航，到北京、上海、深圳等主要城市的航线已开通。截止2008年，鄂尔多斯公路通车总里程达到14574公里，增长105倍；铁路通车里程达到708公里，公路货物周转量达到3136378万吨公里，交通网络日益完善。邮电通讯由纸质传递变为数字通讯。鄂尔

25、多斯在60年间彻底改变了过去通信缓慢，信息不畅的局面。建国初，鄂尔多斯邮电业务品种单一，以函件、电报、长途电话为主，固定电话拥有量少之又少。改革开放以来，邮电业务发展迅猛，尤其是电信业的发展更是突飞猛进。进入新世纪，鄂尔多斯邮电通讯业已被网络、无线通讯所主导，进入全新的发展斯时。1952年，鄂尔多斯邮电业务总量仅为1万元，市内电话仅有59户，农村无电话；1978年邮电业务总量增至155万元，固定电话用户3441户；到2008年，邮政业务总量增至6179.9万元，电信业务总收入85022.1万元，固定电话用户18.0万户，移动电话、小灵通、互联网用户从无到有，小灵通用户8.9万户，移动电话用户2

26、40.8万户，互联网宽带用户达到6.8万户，通讯手段彻底改变。教育事业由资源稀缺向免费教育进军。百年大计，教育为本。建国60年来，鄂尔多斯坚持深化教育改革，推进素质教育，完善教育体系，在创新中求发展，人口素质得到全面提高。1949年鄂尔多斯仅有1所中学，16所小学，在校学生仅有2407人，教职工仅有137人。到2008年鄂尔多斯拥有普通高校2所，中等专业学校8所，普通高中21所，普通初中54所，职业高中7所，普通小学139所，幼儿园90所，特殊教育学校2所。各类学校在校学生总数达到25万人，教职工2万人，比1949年增长103倍和145倍。不仅如此，鄂尔多斯还率先实行“两免一补”等惠民政策，大

27、大减轻了居民负担，提高了九年制义务教育质量，提升了居民整体素质。而且到2010年，鄂尔多斯将全面实行十二年免费教育，使发展成果更多惠及广大群众。医疗卫生由缺医少药向完善的保障体系转变。建国初期，鄂尔多斯仅有5所卫生机构，拥有卫生技术人员30名，人民群众饱尝缺医少药之苦，各种传染病、流行病常年不断，民众苦不堪言。建国后,党和政府对人民的健康事业给予了极大的关注,各项卫生事业建设有了较快发展。2008年鄂尔多斯拥有卫生机构872个，卫生技术人员数8591人，床位数5293张，医疗设施条件大幅度改善，人民健康水平显著提高。鄂尔多斯在经济发展的基础上，率先实施了农村牧区新型合作医疗制度、城镇无业人员医

28、疗保险制度等，多层次医疗保障体系已初步形成。目前，鄂尔多斯城镇居民医疗保险进入国家试点，农村牧区新型合作医疗参合率达到90%以上。幸福工程由点到面延伸。建国60年以来，鄂尔多斯由民不聊生变为幸福乐土，由一部分人的富裕向全体小康迈进，特别是低收入人群，也登上幸福列车，幸福工程由点到面。目前鄂尔多斯社会保障基本形成以养老保险、失业保险、基本医疗保险和社会救助为主要内容，全覆盖、多层次的框架体系。经济腾飞的鄂尔多斯在全区率先全面推行城乡居民基本养老保险制度，老有所养变为现实。2008年，鄂尔多斯慈善总会挂牌成立，社会救助体系进一步完善。鄂尔多斯在低收入群体就业工作中力度非凡，一方面与用工单位协商，努力增加就业岗位，另一方面财政拿出资金，出台优惠政策对城镇无业人员