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1、购物广场计划书给琪琪最新范本模板项目编号： 申报日期： 2010年12月30日黑龙江比优特商贸有限责任公司/ 比优特休闲购物广场商业计划书项目单位 （盖章）：黑龙江比优特商贸有限责任公司地 址 ：黑龙江省鹤岗市工农区西解放路振鹤8号楼联 系 人 ： 电 话 ：传 真 ：电子邮件 :网 址 ：2010 年 12 月制 保 密 承 诺 本商业计划书内容涉及本公司商业秘密,仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺： 妥善保管本商业计划书,未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。 项目经理签字： 接 收 日 期: _年_月_日 第

2、一章 公司概况3第二章 管理团队6第三章 行业及市场7第四章 营销策略12第五章 融资计划与说明16第六章 风险分析及控制17第一章 公司概况一、黑龙江比优特商贸有限责任公司企业基本情况介绍: （一）企业基本情况黑龙江比优特商贸有限责任公司成立于2003年,公司注册地黑龙江省鹤岗市，注册资金1575万元，企业性质属有限责任公司.是以经营食品、百货、服装、化妆品、通讯和食品加工等为主的多业态商贸有限责任公司，商圈辐射至鹤岗市绥滨、萝北两县,商场总营业面积6万平方米。现有员工3100余人,其中大学学历、中专学历共计200人、各类专业技术人员300人.拥有资产2亿元，2010年销售近7亿元，向国家纳

3、税近千万元.公司自成立以来，取得了良好的经济效益和社会效益，为繁荣地方经济做出了应有的贡献，为解决下岗就业问题,维护居民生活稳定，为国家创造税收做出了一定的贡献。黑龙江比优特商贸有限责任公司自成立以来，多次被评为黑龙江省“消费者信得过企业”、鹤岗市 “重合同、守信用企业、“十强私营企业”、“私营企业纳税大户”、“先进私营企业”和“商贸工作先进集体”；是鹤岗市重点保护私营企业之一，占据本市零售行业龙头企业的地位。 黑龙江比优特商贸有限责任公司有着强大的发展后劲和品牌优势，公司旗下拥有比优特、百媚生、申格体育、瑞达四个品牌，一直以“诚信、高效、务实、奉献”的企业精神奉献社会，回报大众.以“诚信为本

4、、铸就品牌,优质服务、赢得市场”的经营理念，为发展和繁荣鹤岗市的地方经济做出了贡献。 （二）公司信用情况 黑龙江比优特商贸有限责任公司一向讲信誉，守合同，目前与黑龙江省农村信用社有信贷关系，在与信用社交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100，被黑龙江省农村信用社评为守合同,重信誉的单位A+级企业。公司经营状况良好,管理能力、营运能力和盈利能力较强,信誉度高，发展前景可观，公司完全有实力偿还贷款，保证贷款的安全性。(三）未来几年的发展规划及战略、实施的方式和进程黑龙江比优特商贸有限责任公司的经营管理一直处于良好态势，经营利润逐年递增。为了响应市委、市政府

5、“上项目、大发展、推进城市建设新高潮”的号召，基于企业自身雄厚的资金实力，为了令资金灵活运作,创造更多的收益，同时为繁荣地方经济做出贡献，经严格立项后，拟定投资3亿元建设比优特休闲购物广场。比优特休闲购物广场位于鹤岗市工农区老交通局位置.黑龙江比优特商贸有限责任公司拥有比优特休闲购物广场的房屋产权。比优特休闲购物广场是集购物、娱乐、休闲、社会服务于一体的综合性现代化购物中心，主要经营项目有高端百货、服装、超市、家电、图书、餐饮、影院、休闲娱乐、高档化妆品及珠宝等。2010年5月项目进入土建工程阶段，项目计划 2010年 11月完成工程建设阶段,于2011年10月正式投入运营.比优特休闲购物广场

6、将根据比优特企业文化理念及经营战略，自行设计、施工、装修、经营的大型项目。该项目将体现比优特向国际化商业靠齐的战略思想.商场定位为独具比优特特色的现代化大型名品商厦.项目建成后当年可创利润3000万元，商业利润每年将以20%的比例递增,并且是本地区唯一的大型综合购物中心。据鹤岗市统计局调查显示，2009年黑龙江省鹤岗市城镇人口110万，全市每人每年消费品支出为4000元110万人=44亿元，由此说明本地区具备建设大型购物商场的消费能力。综上所述，比优特休闲购物广场是投入大，收益大,资金周转快、风险小、回报率较高的可行性项目。第二章公司管理团队、黑龙江比优特商贸有限责任公司董事长孟繁中：男，周岁

7、，山东省淄博人,大学学历,党员，鹤岗市人大代表，鹤岗市连锁经营协会主席，从事销售经营管理20年。、黑龙江比优特商贸有限责任公司总经理孟繁文：男,2周岁，山东省淄博人，大学学历，党员，鹤岗市政协委员。从事经营管理10年。、黑龙江比优特商贸有限责任公司人事总监许鹤,女,周岁,吉林省扶余人，大学学历，党员，从事人事管理年，4、比优特休闲购物广场项目总负责人王宁：男，50周岁,天津人，大学学历，党员。从事经营管理20年。5、黑龙江比优特商贸有限责任公司财务总监柴国伟,女，周岁，山东省平阴人，大学学历，注册会计师，党员。从事会计专业15年.6、黑龙江比优特商贸有限责任公司超市分公司总经理燕立军,男，5周

8、岁，黑龙江人,大学学历,从事超市经营管理工作10年。7、黑龙江比优特商贸有限责任公司超市分公司采购总监刘晓艳,女，1周岁,吉林省人，大专学历，党员，从事超市经营管理工作8年。8、黑龙江比优特商贸有限责任公司超市分公司营运总监寇桂梅,女，2周岁，山东省人,中专学历,党员，从事超市经营管理工作8年.9、黑龙江比优特商贸有限责任公司生鲜分公司总经理于冬梅,女，0周岁，黑龙江省海伦人，大专学历,党员.从事经营管理工作6年.10、黑龙江比优特商贸有限责任公司服装分公司总经理王洪岩,女，2周岁,山东省人，大专学历,党员。从事服装经营管理工作8年.11、黑龙江比优特商贸有限责任公司化妆品运动服饰分公司总经理

9、朱晓晶，女，1周岁，黑龙江省人,大专学历，党员。从事化妆品经营管理工作10年。第三章行业及市场情况 （一）城市概况鹤岗市位于黑龙江省东北部,地处小兴安岭向三江平原过渡地带，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻.面积1.5万平方公里，下辖萝北、绥滨两个边境县和6个行政区,人口110万，其中城市人口70万。 鹤岗是以煤炭为主的矿产资源型城市，是东北重要的老工业基地.2003年至2009年，鹤岗市经济总量由79。8亿元增加到206.3亿元；财政收入由7亿元增加到28亿元，翻了两番;累计完成固定资产投资360亿元，是过去七年总和的2.6倍；社会消费品零售总额由27亿

10、元增加到60。6亿元，增长1。2倍；规模以上工业增加值由16.8亿元增加到72 亿元，翻了两番还多；城镇居民人均可支配收入由5714元增加到10847元，接近翻一番；农民人均纯收入由2076元增加到5100元，增长一倍半。自2005年开始，鹤岗市累计投入100亿元,完成了300余件事关城乡基础设施建设、社会事业发展。2010年又倾力打造成宜居、宜业、宜游的滨水森林城市.随着市场经济的繁荣，商业文化的普及，一方面带来广大人民群众日常生活水平的稳步上升，物质收入上的提高带来了精神文化上的享受需求,另一方面扩大了中高档消费的需求.（二)行业概况1、东北亚商城 规模：占地1万平方米,建筑面积4万平方米

11、。商城设有2万平方米的营业大厅。经营业态：市场型经营档次：低端人均消费：50200RMB面向客群：城市普通中低档消费人群分 析:业态及经营方式老旧，客群单一，投资发展潜力空间过小。2、兴汇大世界商场规模:主体建筑共六层,地下一层、地上五层,建筑面积4.26万平方米.经营业态：市商混合型经营档次：中端人均消费：100500RMB面向客群：城市及郊区、旅游消费人群分 析：有效地将市场与百货商业相结合。经营品类较为全面，特有的精品商业层业态特色将自身档次大大提高，扩大了消费目标群范围。投资发展有一定的空间。3、千盛百货商场规 模：总投资3800万元,为综合百货业态，营业面积1.3万平方米，80多品牌

12、家商户进驻，经营知名商品品牌100多个。经营业态：百货经营档次：中高端人均消费:2002000RMB面向客群：中高档以上消费人群分 析：品牌百货业态，统一经营模式,档次远高于其他商城，升值空间虽比较大，但属于自持业态，投资机会小。其经营品类:国际二线名品钟表珠宝、国内一线、二线服装服饰。4、步行街规模：商业步行街经营业态：运动青春品牌独立店经营档次：中端人均消费：100-500RMB面向客群：特有消费人群分 析：独立店品牌商街、其经营概念为打造青春时尚运动商业，但由于招商和商业营销策划问题，远未达到预期效果,存在业态与分类不清晰，商装混乱以及贴牌、假牌商品的存在.投资投资回报期较长,风险性过大

13、。（三)投资休闲购物广场的机遇 商场就是战场，只有第一没有第二,因此只能当第一，不能做第二。老商业街形象：拥挤,环境差，交通堵塞，商家系自然形成，无序,品质低，高端品牌、大品牌少,消费感差;相对于消费者不断上升的生活水平而导致的精神文化上的享受需求，使以上商场的缺点日趋显著：商圈内大部分商业设施在业态规划上只侧重购物，对休闲、娱乐等附加值较强的业态严重缺乏， 无法满足市场多元化之消费需求，无法实现为城市的大配套服务，同时亦存在街道陈旧、经营混杂的突出问题，商业辐射性范围较小,商业综合性较差，过于相对独立与分散，缺乏资源共享。新商业街:比优特休闲购物广场，8万平方米，形象好,开发企业实力强.形成

14、商业“五最”：最美味的美食 最新款的流行 最大的珠宝行 最新奇的游戏 最新上映的新片。商业“五高”：是吸引和直接拉动商业周边及其他区域居民到商圈向心性消费的重要驱动力。即：商业设施高度密集（集中消费的便利性)经营业态高度复合（满足多层次消费的广泛性）经营业种高度细分(引发特定族群据点消费特性）高端消费能力突出（高端消费引发的时尚性）商业经营高水准 （消费环境的舒适性）因此建立起规范化、专业化的市场运行机制和集购物、休闲、文化、展览、娱乐、美食、商贸、金融为一体的一站式购物中心，才能真正满足广大消费者巨大的需求，真正为投资人带来巨大回报，真正实现社会效益和经济效益的统一，带动相关产业的健康运营，

15、从而促进社会和经济的全面协调发展。 （四）比优特休闲购物广场-鹤岗商业的航空母舰比优特休闲购物广场服务鹤岗，是鹤岗第一大购物中心城，销售产品丰富多彩，树立真正的一站式购物中心。购物广场的定位既超前又结合传统的消费的模式。项目集购物、休闲、文化、展览、娱乐、美食、商贸、金融为一体的购物中心，是理财式投资者天堂，更是消费者的天堂。（一）项目建设面积及构造。黑龙江比优特商贸有限责任公司负责比优特休闲购物广场的建设、装修和运营，并拥有房屋所有权。比优特休闲购物广场总建筑面积7.76万平方米，建筑结构为地下负两层，地上四层。地下负一层面积：1.79万平方米，负二层面积：1.73万平方米。地上一层面积:1

16、。37万平方米、二层面积:1.1万平方米、三层面积:0。97万平方米、四层面积:0。8万平方米。 第四章 营销策略及计划一、外销商铺了解市场，让市场认知本项目，建立鹤岗市最大综合性购物、休闲、娱乐的第三生活空间的品牌形象,突出本项目优势，让“鹤岗的新中央、新财富-比优特休闲购物广场”深入人心。购物广场步行街的商铺面积为6000平方米,预计销售60铺面，并从中挑2至3户一类商铺进行试水性拍卖，为以后公开热销宣传造势。（备注:鹤岗一线主力商圈,以新世纪广场周边临街商铺为主,售价约30000万元/)，可回笼资金1亿元。根据投资经营要求，其项目外销大部分商业需要回购自持经营，针对此部分商业将选取5年短

17、期或15年长期“回购方式，即指投资者在购买铺位时,出于对商场及个人的风险担心，可以和发展商签署回购协议，根据协议,投资者在规定年限后可将铺位按规定条件卖回发展商。利：投资者的信心达至最高水平，投资者无任何风险，利于销售。二、自主经营效益预测：1、比优特休闲购物广场一层经营面积1.37万平方米。经营品项及方式：自主经营项目主要有高档品牌化妆品、部分珠宝、高档鞋类；名表和部分珠宝以联营的形式进行经营.项目说明： 比优特已经有了十四年的化妆品经营经验，并且已经形成具有很高知名度的百媚生品牌.2010年比优特开始经营黄金珠宝，因此在化妆品和珠宝自营方面，具备一定的实力。比优特已经具备鞋类经营的经验，2

18、009年比优特与瑞达鞋业合并重组后,鞋类商品的经营方面，在本地区已经占据主导地位，预计当年净收入300万元.部分珠宝、名表经营对外出租，预计租金收入200万元.地上一层预计年净利润 为500万元.2、比优特休闲购物广场二层经营面积1。1万平方米。经营品项及方式：自主经营中高档品牌服装，大众服装，童装和高档内衣。项目说明:预计年净利润为300万元。3、比优特休闲购物广场三层经营面积0。97万平方米。经营品项及方式：自主经营平价服饰广场、运动休闲服饰和高档影院。项目说明：对于运动休闲服饰，比优特的申格体育已经具有阿迪、卡帕、李宁等休闲运动服饰在本地区独家经营权.运动休闲服饰和平价服饰广场两项经营预

19、计净利润800万元。高档影院项目填补本地区空白，是新型的休闲娱乐项目，不仅会带动购物广场的客流，也是丰富百姓的业余文化生活的娱乐项目，目前正与大连万达、华谊兄弟国际知名电影公司洽谈合作意向。预计年净利润为150万元.预计年净利润为950万元。4、比优特休闲购物广场四层经营面积0。8万平方米.经营品项及方式:自主经营餐饮、电玩和高档家居百货。项目说明:餐饮经营以中、高档为主，将引进两个或两个以上品牌餐饮专业店。此项目预计当年净利润200万元。娱乐城经营项目包括电玩、健身、美容院,预计当年净利润200万元。高档家居用品预计当年净利润100万元。预计年净利润为500万元。5、比优特休闲购物广场负一层

20、面积为1.79万平方米，经营项目有：超市、家电、图书影像城。项目说明：7000平方米的超市,拟租赁给大润发超市，目前合作意向正在洽谈中,如果合作不能达成，比优特接手进行超市经营。预计净利润500万元。3000平方米的家电经营，出租给国美、苏宁电器,合作事宜正在洽谈中。预计净利润150万元。2000平方米的图书影像城,预计净100万元.负一层预计年净利润为750万元.6、比优特休闲购物广场负二层面积1.73万平方米。用途为地下停车场，共计480个车位.7、核算上述经营数据，比优特休闲购物广场经营当年整体预计净收入共计3000万元.商业净利润每年以30%的额度递增。二、对外出租场地经营效益预算1、

21、比优特休闲购物广场总营业面积7。76万平方米,出售门市房共计6000平方米，出售负二层地下停车场1.7万平方米,公共设施占地1万平方米.可供出租场地面积共计为4。46万平方米，按目前本市商场每平米租金1000元/米计算：4.46万平方米1000元/米=4460万元 。即对外出租场地当年经营效益预计为4460万元.三、比优特休闲购物广场投入运营后，黑龙江比优特商贸有限责任公司净利润预估情况基于商业利润每年以30%的额度递增，因此比优特休闲购物广场实施自营.经核算自比优特休闲购物广场开业后，其当年经营净利润为3000万元。黑龙江比优特商贸有限责任公司原有商业经营每年净利润为1000万元，黑龙江比优

22、特商贸有限责任公司在休闲购物广场开业当年公司总体净利润为4000万元；第二年净利润为5200万元；第三年净利润为6760万元。三、广告策略1、广告宣传定位：全市最大的比优特休闲购物广场内集合众多国际、国内一流的品牌店铺及运用国际化的管理模式是中国内集购物、娱乐、悠闲一体的大型生活购物中心。2、广告目标：以鹤岗、佳木斯为根据地,推出铺天盖地的系列广告，以达到众所周知的效果，充分突出本商场的品牌形象，以经营世界一流品牌为中心，吸引国内各地知名品牌客户和零售商进驻。3、广告媒体：选择广告媒体时,要考虑各媒体的优缺点.除使用传统的广告媒体外，还可考虑一些富创意的广告。例如大型电子屏幕；售楼部外设置极具

23、创意的电脑喷画，带出项目的优势；运用形象广告，使项目的各项优势在众多广告中突显出来，从而增加广告效果，达到本项目的形象塑造目标。第五章 融资计划及说明（一)用款时间及金额黑龙江比优特商贸有限责任公司拟申请的项目用款金额:壹亿元，期限2年；用款时间:2011年9月-2012年1月，每月2000万元；主要用于比优特休闲购物广场的装修、进货需要。(二）还款时间及方式还款时间：2013年9月2014年1月,每月2000万元。(三）用款成本所有费用（含利息）不超过用款额的8/年(可议）。(四）偿债能力 根据上述经营净利润的核算以及目前企业经营状况良好，管理能力较强，营运能力和盈利能力较强，信誉度高，发展

24、前景可观的企业现状，黑龙江比优特商贸有限责任公司具备偿债能力。(五）现有置押物1、比优特休闲购物广场用地2。3万平方米的土地手续.2、黑龙江比优特商贸有限责任公司现金流：50007000万元/月。（六）到期还款资金来源1、黑龙江比优特商贸有限责任公司现有现金流。2、比优特休闲购物广场经营的现金流.3、比优特休闲购物广场整体房产抵押贷款。第六章 风险分析与控制一、项目风险分析（一）项目优势(S）地理位置优越：项目所处位置为新街基主商圈外延。项目毗邻多个商场、商贸批发场所设施，周边人流和商流密集度高。商业价值高：项目交通便利,周边建有一定数量的中高档居住小区和机关、企事业单位易形成相对固定的消费人

25、群。项目落成后，可吸引大量消费人流来此消费。定位层次较高：本项目作可成为鹤岗重要标志性建筑，其质素优越明显，加之商业经营定位更是瞄准本市缺乏有规模、有档次、有品牌、有格调的消费场所的空白点，故较容易引起市场的强力关注和认同。规模全市最大:本项目规模恢弘，其不仅具有较大的业态完美组合的空间，更能从体量上轻松引起市场的强力关注.品牌强大,商业资源丰富：本项目拥有百货、超市、餐饮、休闲娱乐等业态的丰富商业资源，加之当地商业领头羊之一“贵族商行进驻本项目，无疑为项目顺利招商、成功推售与后期经营旺场奠定了坚实的基础，同时亦为形成以本项目为鹤岗第一商圈提供了必备条件.与此同时，比优特集团作为当地零售业排头

26、兵和领头羊的品牌形象和较强的商业经营管理能力，能增强投资者购买本项目商铺的信心,有利项目销售。（二）项目劣势(W）市场预热尚需时日:由于本项目商业部分在市场的知名度尚未完全形成，且其经营布局、业态分布、商铺销售面积分割还需要一定的时间，才能得到广大投资者和消费者的认同。未来经营的不确定性较大:由于鹤岗城市消费市场承接力低，加上项目周边商业设施数量较大，本项目在后期经营阶段除与南岗商业设施形成业态互补外，同时仍不可避免与之竞争，未来经营的不确定性较大。项目自持整体性：项目内部10000返租回购商业，受返租期与资金链影响,在项目整体性上存在一定的风险性.（三）项目机会（O）1、本项目是目前鹤岗规模

27、最大、功能最全、集购物、休闲、餐饮、娱乐等业态业于一体的综合购物中心，符合当代社会前进潮流、鹤岗商业发展的方面，能充分满足本市居民全方位消费需求。加上比优特集团的创新经营理念，这些都是有别于竞争对手的一大特色，也是本项目的一大卖点。2、鹤岗商业投资类市场还处于市场初期，投资者还相对感性，易受广告和卖场热销气氛感染,产生“羊群式冲动型购买行为，这对本项目入市销售是一种机遇.（四）项目威胁(T）1、从项目投资群体看，包括“城市派对”等项目推售货量较大已在一定程度上分流一部分本项目的潜在买家，这势必为本项目销售带来压力.2、消费者层面，新世纪广场商圈商业场所已形成强大的经营气候,消费者已形成根深蒂固

28、的定向消费习惯和较高的市场偏好度，其商场经营已形成规模和品牌效应,想以本项目想从其口中夺取“食物”，并不十分容易，需要在宣传推广、商家组合、经营管理方面花费更多的心思，在项目卖点组织上有更新的创新突破。二、比优特休闲购物广场带来的社会收益。1、每年为国家上缴利税1000万元。2、响应市委、市政府上项目、推进城市建设新高潮的号召，对鹤岗市由资源消耗型城市逐步向商业经营城市转变将起到一定的推动作用，同时使本地区的零售业提档升级，跻身全省零售业前茅行列。高端百货业、新型娱乐业等项目的引进，填补本地区的商业空白。3、安置就业人员3000余人。4、项目建设过程中带动建筑、建材、装修材料业的同步增长，项目

29、营业后将拉动商业批发、加工、零售效益增长，同时使周边商业地产、住宅同步增值。5、黑龙江省第一个地方民营集购物、休闲、娱乐、健身、美容为一体的大型综合购物广场，将成为鹤岗地区商业中心的标志性建筑，为城市的提档升级奠定基础。6、响应国家加快文化产业建设的号召，商厦通过高档影院，音像、图书的运营，满足广大的百姓业余文化生活的需求，同时将前沿性的文化产业及时引进本地区。7、下沉广场和空中花园的别具风格的设计，将成为该项目的又一亮点。8、项目建成后将成为环境一流、商品一流、功能一流，管理细节一流、文化理念一流的商业楷模,成为鹤岗的一张靓丽名片，为繁荣市场，方便百姓，提升顾客的生活品质做出贡献。独具特色的项目建设，高回报的经营状况，吸引国内、国际众多知名商业企业的诚意合作,目前有的合作项目已经进入具体事宜的洽谈中。