房地产经营管理地产分析.docx

1、房地产经营管理地产分析 “美林之城”房地产项目策划书 组长： 何白龙： 20100311088 小组成员 吕博凯： 201003141091 姜珊 ： 201003141082 刘香莹： 201003141077 霍晓宇： 201003141071 张海娜： 201003141066 市场营销二班第七组 第一部分 项目所在区域市场分析第二部分 项目综合定位分析第三部分 项目建筑规划设计建议第四部分 项目广告策略第五部分 项目问卷及调研报告 第一部分：项目所在区域市场分析一、 经济技术开发区市场概况石家庄高新技术开发区位于主城区东部，是石家庄高新区与经开区的合称，前者位于京珠高速与东三环之间，后

2、者在东三环外，高新区以电子信息产业为主，教育、医疗、商业等配套设施相对齐全，城市面貌较好。据统计，2012年石家庄高新区共引进亿元以上项目37 个，总投资356亿元，其中总部类项目5个、产业化项目22个，呈现出项目科技含量高、医药项目集聚、总部及总部基地开发类项目增多的特点。2012年是石家庄高新区历史上项目建设数量最多、投资额最大的一年。 近几年来，石家庄经济发展迅速，人民生活水平有很大的改善，都对房地产的发展起到了积极的推动作用。高新区区内辖一乡、九个自然村、10万余人。其发展定位是以建设高新技术企业为主，同时建设以金融、居住及文体等配套设施为支撑的石家庄市新城区。随着开发区的不断发展，开

3、发区未来的市场供需量将持续增加。开发区房地产供需承接有力，开发区是石市房价最低的区域，主要是由于区域配套、生活氛围较差，但未来上升空间较大。随着开发区配套、生活设施的不断完善，市场升值潜力巨大。开发区近年来房地产市场迅猛发展，市场极为活跃，供应量激增，成为楼市热点区域，竞争激烈。区域楼盘分布较为集中，多沿成熟街区珠峰大街、天山大街分布。由于远离市区，住宅价格总体偏低，同时区域内产品类型多样，但品质差别较大。目前在售楼盘13个，潜在楼盘5个，未来供应较大。二、经济技术开发区房地产市场研究1. 环境分析板块范围：东二环以东、机场路以西、石德铁路以南、南三环以北区域。区域环境：因为该区刚建立不久，生

4、活配套相对滞后，零售、医疗、基础教育等都依赖市区，特别是裕华区。大型超市，医院较少，所以也制约了该区发展，但是政策的大力支持，带动了房地产的快速发展，同时生活配套快速跟上。现有配套建设：北国超市，朝仁医院，精英中学，54、55 中，石家庄信工学院等。区域内建成生活区较少，房龄短，多以近年开发的商品房为主。近年该区域商品房市场发展快速，新房源供应增加，目前在售的项目有：星辰花园、珠峰国际等。 交通环境：学苑路（万泉道）、黄河大道、长江大道、闽江大道、珠江大道为东西向主干道，珠峰大街、天山大街、祁连街、昆仑大街、秦岭大街构成南北向干道。2. 市场分析区域楼盘特征：高中低档楼盘混杂；楼盘理念及个性鲜

5、明；建筑形态各具特色；产品设计理念超前。由于该区域处在城市的边缘地带，既具有其特有的优势，如：远离繁闹嘈杂的市区、房价相对低等，同时又具有其不可避免的劣势，如：周边生活配套设施缺乏、交通不便等。正是基于如此之多的优劣势，在该区域内出现了许多档次参差不齐的楼盘。区域楼盘价格水平：由于该区域的楼盘形态不同，档次不同，因而价格水平也不尽相同。这必将直接牵动销售业绩的提升与否。 区域市场未来预期：该区域由于受“三年大变样”和市政府北迁政策的影响开发进程有可能放缓，市场热度可能会趋冷。从整体上来说，该区各楼盘的主要卖点相对市区楼盘来说是较低的房价，但受市区高房价的“回落潮”影响，这一强项也将会在未来一段

6、时间内逐渐趋于弱化。开发投资情况：从 2005年开始，石家庄市的房地产开发投资进入了一个高速增长的过程，2006年和 2007年开发投资的增幅分别为 41.3%和 38.7%。2008年房地产投资结构随着宏观调控政策的显现而进一步趋向合理，房地产开发投资额也从高速增长趋于平稳发展，当年的开发投资增幅为 7.8%。2009年以来，石家庄商品房开发量的过速增长，已经超出了市场本身的需求量，由此累加起来的供应量逐年增大，买方市场并不担心需求得不到保障。 房地产市场结构情况：从2006年度石家庄市商品住房成交单套面积来看，144 平方米以下的普通住房占主流，成交套数占到了85.6，可见石家庄市普通商品

7、住房成交量保持了较高的比例。普通商品住房均为 2772 元/平方米，非普通商品住房为 2882 元/平方米。随着2006 年国家宏观调控政策的出台，特别是“90/70”政策的实施，未来石家庄市的中小户型的开发量将进一步增多，普通商品住宅的竞争市场将进一步趋于激烈。3. 政策分析科研院所、大专院校、大中型企业在高新区内设立的技术创新中心、研究开发中心，中试基地，凡征地建设的，其土地出让金高新区地方财政收入部分减收25%，免缴城市配套费和土地使用费。 投资总额在3000万元以上的高新技术产业化项目，其土地出让金高新区地方财政收入部分减收40%，免缴城市配套费和土地使用费。 对世界500强企业来区投

8、资的、跨国公司总投资在1000万美元以上的、国内企业集团总部进区且总投资在2000万元以上的上述建设性项目，其土地使用金高新区地方收入部分减收35%，免缴城市配套费和土地使用费。 鼓励高新技术企业与外商合资、合作、开拓国际市场。高新技术企业凡利用土地使用权与外商合资、合作的，免收场地费和土地使用费。 对高新技术企业和高新技术产业化项目急需的外省市具有学士学位或具有中级专业技术职务的专业技术人员和管理人员，以及携带科技成果来高新区从事高新技术开发和生产和具有学士及以上学位出国留学人员，由高新区人事部门给予入市指标，办理迁移手续。对来我区投资的国内外重点客户和研究开发机构，在用地、税收和各种配套费

9、等方面，一事一议，特事特办。以上是政府对高新技术开发区在土地使用和设施建设等方面的政策支持，在优惠政策的吸引下，开发区的楼盘建设必然会有较大的发展优势。三、经济技术开发区市场特征总结目前高新区楼盘不断增多，开发区置业人数不断增多，整体规模不断扩大，生活氛围逐步成熟。开发区楼市迅猛发展，大盘产品不断涌现，未来供应较大，竞争较为激烈。区域产品规划差异较大，多以景观、立面、配套打造亮点，区别市场，吸引客群。区域以高层产品为主，缺乏高品质产品类型。区域户型两室为主，客群地缘性较强。开发区用地多为工业用地，土地性质拉低价格，影响销售，但影响较小。开发区内购房人群主要由接受过高等教育的技术人员以及具备各种

10、生产应用技能的技术工人构成。因此该区置业人员以初次置业者和改善型客群为主。该区域整体环境较好，容积率较低，均为2.8，绿化率达到40%，区域舒适性较好，能够吸引部分改善性需求消费者。总的来看，石家庄高新技术开发区房地产市场发展特征如下： 一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大；二、从政策机制来看，市场机制不太健全，但相关优惠政策不断完善；三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业；四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品。目前主要住宅项目集中在高新区偏主城区域，主力售价4000-5000元/平米。多数项目属于尾盘阶段，实际在售量小，新开项目数量有限。四 经济技术开发区发展趋势

11、预测经济技术开发区为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，从城市发展来看，东南方向是石市规划的重点方向，因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使的东南片区成为目前城市建设热点地区。目前高新区大部分项目集中在二环以内，均价集中在4500-5000区间，二环外项目3000-4000，整体加权均价5149，仅次于桥东区。供应项目多，总量达到848万平方米，仅次于长安区。本区交通便利环境优美，又称为石家庄CLD的趋势，相应的土地价格也会水涨船高。同时高新区市场基础较好，价值水平已发掘到一定高度，面对激烈的竞争，这必然对产品和营销能力要求更高。现在高

12、新区珠江大道以南开发程度不高，有较多土地资源，应重点关注。年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体，而未来三年的需求总量最高可达10005万平方米，11.17万套，平均每年335万平方米。城中村改造所产生的供应量，将是未来三年省会住宅供应的主要组成部分，未来三年住宅市场将呈现供求基本平衡态势。第二部分 项目综合定位分析一目标客户群体分析 根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，我们认为主要有以下类型：公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；私营业主：有较为雄厚的

13、经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；中青年人：此部分人因结婚等原因，需要房子，但收入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。老年夫妻：有一定的经济基础，置业多为改善居住环境，对住房面积要求较低，对小区物业要求较高。也有一部分是子女孝敬父母为父母购置房产，经济条件较好，所占比例较少。二项目市场定位 本案的均价在6000元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的低中层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市中档

14、楼盘的聚集之地，这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。三.项目形象定位户数：总共450户楼层：8层，14层绿 化 率： 30%物 业 费： 1.00元/平米月机动停车位：450个非机动停车位：1200个户型面积在80100,100130平方米户型：2室1厅1卫1厨 2室2厅1卫1厨 3室1厅1卫1厨 3室2厅1卫1厨项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。四项目命名建议美林之城理由：楼盘位于经济技术开发区，是全省最大的以轻纺、医药、电子、机械、化工为主的综合性工业基地。而

15、“美林”意寓美丽清新，离开繁忙与快节奏的工作环境，来到美林之家，自有另一番安逸和舒适去享受的意境。第三部分 项目建筑规划设计建议一、总体规划布局建议1. 项目规划布局建议一、规划应贯彻的理念注重环境空间的创造,利用道路、小品、绿地、广场以及贯穿园区的道路系统和水系来塑造园区的特色环境。突出“以人为本”理念，注重节约、实用，提高土地利用率。注重建筑艺术造型、立面的丰富和色彩。“分”采用周边式环状道路，停车位布置入口附近，尽量使人车分流，使环路内部实现纯步行化。“绿”建筑与建筑、组团与组团之间绿色化，停车位绿色化，设计强调绿色对自然生态的促进及对邻里交往的积极影响力。“透”各楼宇、组团之间以紧密路

16、网连接、建筑与建筑、组团与组团之间视觉空间更为流畅，通达性好，有助于邻里间漫游的实现，也改善了小区的微气候。“文”延续卫辉市民居在布局形式、群体组合、空间处理和构造装饰方面的文脉，使小区更具可识别性和地方特色。二、平面规划1）目地块基本呈正方形分布，在规划中要充分利用现在的地理落差多级别的特点，层层规划，主题不同，但要求整体统一,建议采用 “小区组团”二级结构体系，这种体系横向与竖向路网连接紧密，交通便利。设计从充分利用土地及创造环境氛围出发，通过活动场地、会所、以及其周围未来的绿地和孟姜女河流，形成小区远眺和活动中心的丰富景观。2）产品形态定位为高绿化率、多层次景观的多层住宅，建议适当降低容

17、积率、增加绿化，提高居住的舒适性。三、建筑形态建议1）以六层多层为主，五、六层设置复式。2）根据卫辉市目前的居民生活习惯，建议住宅设立地下室，便于业主煤球及生活杂物。3）由于本项目不属于商业区，且卫辉大道路宽较大，不适宜发展商业，虽然有很好的发展前景，所以建议商业不超过两层，以期快速回笼资金，周边规划中道路沿街建议不设置商业。4)建筑物排布：除了沿街商品房外，内部楼宇排布尽量做到小区公共资源的共享性，避免军营式排列，使每栋楼房都能够得到最大的景观空间，最大的日照系数。同时要与地块的层次性相结合，是社区空间干更足，更富有变化。5)会所建设：根据本项目特点，建议将会所规划在大门入口处，为社区业主提

18、供健身娱乐功能的会所，两层面积在1000平方米左右，具体功能作如下建议：主要以运动为主，内部功能根据市调结果划分为，小型健身房、老年人活动中心（棋牌室、阅览室室、茶室）、儿童游乐室、会议室。会所建设，同时也要注重了现代化的设计元素，把缔造时尚生活，崇尚人性社区的品牌建筑理念在每一个建设的项目中进行整合，塑造可延续的品牌地产形象。为二期开发准备办公、销售场所，还能为开发商较长时期的使用。6)根据目前卫辉市场情况建议设置一定量的车位，同时停车位设计为绿化车位，避免在管理、绿化等方面存在的不足，扩大集中绿地面积。同时设置摩托车和非机动车车库。2.公建与配套系统建议 建议设置完整的社区安全防范系统包括

19、:小区周界防范报警系统、小区重要部位监控系统、楼宇访客系统、家庭安全防范报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统。1. 小区周界防范报警系统基本功能：在住宅小区周围设置红外线，微波探测装置，并与管理主机相连，发现非法入侵者后能自动向安保报警，同时还显示具体路段和方位，并在管理中心计算机上自动记录报警信息外，另外此报警系统还应具备有防止小动物跨越而造成误报警的能力。1. 家庭安全防范报警系统基本功能：在住户室内以及户门和阳台外窗配置便于布防与撤防的报警系统，当室内发生煤气泄漏，火灾或可疑人进入时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到管理中心，在室内设置家庭紧急求助和报警按钮。

20、2. 楼宇访客门禁系统基本功能：安装具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。3. 小区重要部位监控系统基本功能：通过在小区主要出入口，楼宇进出口，消防通道，停车场，供水供电重点部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发现情况后能及时将管理信息传输至小区安保值班部门。4. 巡更系统可选功能：在小区相应位置设置巡更信息，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡逻人员的巡逻时间、位置能通过管理机记录和显示，从而进一步强化对巡逻人员的管理。5. 背景音响及紧急广播系统基本功能：在小区内设置有线广播系统。6. 车辆出入管理系统基本功能：在实行人车分流的前提下，通过智能卡等形式自动识别

21、出入车辆，自动开合通道记录和显示车辆停留时间并进行自动收费。2. 道路设计建议1. 小区大门由于要考虑到人车分流的需要。设置了两个大门，一主车，一主人。2. 小区中心形成带状绿化，设置多重步行道，形成步行系统，为居民提供广阔的游憩空间，更有利于实现人车分流。3. 环线道路建议采用沥青路面，能很大程度降低噪音，提高社区品质。4. 行车和停车系统设于外环。内部主要以人行道路为主。5. 小区的车行道为环路，小区的环道中不设急转弯，以大弧度转弯为主，同时不宜太多直行路，在设置减速标志外，还要设置减速设施，减少安全隐患。6. 停车位旁和车辆出入的道路交叉口，切勿设置儿童游戏场所。7. 道路断面：小区主入

22、口道路的断面宽为9米；各组团的环状车道或宅前路（兼作消防车道）的断面宽度为6米。8. 建议设置彩色健康碎石补道，平均宽度1.5米，除满足必要的交通功能外，为居民提供康体、赏景和游憩的需要。二、项目配套设施建议（一）楼梯 楼梯照明设声控，既令业主感受到智能的便利，又节省用电。公共楼梯间进行装修，采用花岗岩地面、铁艺栏杆木扶手。（二）门、窗 门作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防火防盗的功能。建议入户门采用名牌防火防盗门，尽量能够采用子母门，配保险型高级门锁。窗应采用落地窗和外飘窗相结合，厅、部分卧室采用落地窗；南北外窗均采用塑钢窗，双层中空玻璃。（三）阳台 为使阳台具有更好的采光、通风、观

23、景特点，同时又能提升了住户的空间层次和品位，建议本项目设计双阳台，南阳台设计为外飘，建议阳台进深至少保持在1.2米以上，北向主要为功能阳台，两阳台全封闭，考虑卫辉当地多数人的生活习惯，在阳台设水管、下水管，方便人们的洗衣、养花种草。 （四）其他生活配套 集中供天然气、有线电视（卧室、起居室均预留接口）、电话、宽带入户、独立水电表；消费者对暖气的要求较高，但考虑到社区内集中供暖的成本较高、污染、安全等因素，不建议使用。但可以考虑预留暖气入户管道，待市政供暖完成，可直接导入。（五）屋顶 讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。现浇结构的屋顶，

24、要注意细微裂缝的问题，建议在刚性防水的同时加入柔性防水的技术和材料，最大程度确保不漏水。（六）空调机位和空调滴水管 空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。建议在空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。避免空调滴水的胡乱排放，建议设置空调滴水管。（七）单元入口 单元的主入口应与主体风格统一。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。主入口的

25、防盗门建议采用与阳台一致工艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰。在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。（八）小区围墙 小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱。沿街设置围墙灯与小区内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。（九）公共照明系统 公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种，分别按照不同的工程高度要求设计，造型以现代、简洁为主。草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。

26、小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用三、户型规划建议 1、根据市场销售的要求，设计多种不同的住宅户型，以板式平面为主，部分结合景观考虑点式平面，以满足住户的多样化的需求。 2、合理组织内部功能空间，平面紧凑，在有限的面积内，尽可能控制起居，适当放宽厨卫和卧室面积，以利有效组织空间。 3、各行为空间专用性明确，根据不同要求，做到动静分离或公私分离，符合家庭行为特征，但尽量缩短内走廊。 4、考虑到当地冬天不采暖，户型设计建议客厅朝南，作为主要的活动空间，能够享受阳光照射。四、户型设计建议 大量运用卧室外飘窗、客厅落地窗设计； 客、餐厅一线同轴，餐厅、厨房可设计为可开可合的自由空间；餐厅最好可成为

27、可改造成独立房间的区域。如二房二厅变三房一厅、三房二厅变四房一厅格局，不影响房间的使用功能等； 全明设计，保证全明效果，考虑厨、卫管道排布，以能摆放下全部厨房设备为宜，厨房厨柜不要挡住采光面； 统一烟道排风管设计，尽量避免对外立面美观的影响； 卧室面宽控制在3.6-3.9米左右； 三房户型最好设计两个卫生间，其中客卫应是干湿分离； 四房以上户型应配置小面积的储藏间。五、环境规划建议 根据本地块情况，建议不作大型水景、中心广场等绿化景观，一方面开发商投入资本较大，另一方面大型绿化不利于后期的维护，倘若维护不好，产生的负面效应将直接影响到项目形象及开发商以后的开发项目。可以利用现有的沟壑，规划社区

28、水系，不用太长、太深，增加亲水的空间和场所，强化其亲水、玩水、戏水特性。六、建筑风格和外立面设计建议1. 建筑风格 简洁、现代的建筑风格。以体现时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的简洁和品质感。体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。2. 外立面设计 本地块周边建筑外立面多以行政办公楼为主，色彩以蓝、青为主，从视觉效果上讲，易给人造成压抑之感。要使本案成为卫辉亮点，则要求从楼盘外观到形象定位等都要保持整体统一性与协调性，首先建议本案在所处区域营造彩色建筑的视觉景观，外立面设计可通过局部线条的外观布局和色块变化，勾勒出现代

29、、时尚、简单、亲切，构筑强烈的视觉对比。与周边的建筑色调和场景形成鲜明的视觉冲击，先人一步在视觉方面吸引广大客户关注。设计说明： 本项目外立面设计既要体现出现代感和品质感，还要保持地方建筑特色楼盘所具有的稳重感，建筑外观线条流畅、简洁，明亮的色块运用可增强整个楼体的生动感，塑造最具现代感和时尚感的楼盘，以全新的视觉感受融入区域大环境，同时引领当地未来建筑趋势。建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查出，而用面砖则不易查出。棕色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的

30、时代感觉。 第四部分 项目广告策略一、 广告策略 （一）售前阶段 此阶段以市场推广和媒体互动为主，突出住宅优势和服务。 1.利用报刊，以地产秀的形式分期介绍“美林之城”精心挑选的多名置业顾问，让美林之城置业顾问影响购房者的决策。借以彰显美林之城物业人员的服务风采。 2.抓住房产新动向，美林之城项目负责人发表言论，利用新闻舆论形式宣传红树西岸。 （二）开盘阶段 此阶段将考虑媒体悬念铺垫，实施SP策略。 1.在受众易出现的地段，如机场、车站等地树立户外广告牌。 2.在美林之城售楼厅举行公开发售会，正式对外宣布发售，并在当天举办大型文艺演出，制造轰动气氛。 3.内部认购业主签约仪式：此举重在烘托产品

31、的说服力与业内品牌，让买家产生专业信任感。 （三）强销阶段 媒体手段：买断某报刊媒体整版，来展示楼盘的品位及其包含的生活方式，围绕美林之城的特色与生活理念，来组织相应的美文与楼市热点。 （四）持续阶段 此阶段由于接近工程收尾期，工作重点将放在实景样板房上。可组织全装修样板间介绍，根据新样板间客户建议并与知名装潢企业联手组织“诚信装潢”计划。计划将以很多打动客户的细节使客户放心的购买全装修房，省却一些繁复的工作与心事。 二、 广告表现策略 诉求重点：坐拥经济命脉，感悟时尚脉搏 核心价值：顶级石家庄经济发展社区 广告主题：方便生活，感悟经济 广告口号：五星级的家，六星级的生活，七星级的经济广告画面创意： （一） 开盘前期广告创意 （1） 宣传企业品牌：诚信建家，恒心服务 。微微含笑的漂亮的置业顾问手持拖盘，盘上端的不是食品，端的却是美林之城的规划模型。 （2） 宣传楼盘品牌：石家庄市顶级经济发展社区。A、聘请某个预将购买美林之城的白领为红树西岸代言：“我喜欢住在这里！” （二）实景拍摄美林之城，合理安排平面构图，充分展现诉求重点。 （三）房地产系列广告画面： （1） 打高尔夫球的惬意：一中年男子挥棒打出高尔夫球的惬意而自信的一笑。 （2） 阳台品酒远眺：黄昏时分，一美女幽雅地一手端着高脚杯，一手搭