宝丰苑地块旧城区改建房屋征收补偿方案.docx

1、宝丰苑地块旧城区改建房屋征收补偿方案宝丰苑地块旧城区改建房屋征收补偿方案（征 求 意 见 稿）一、房屋征收与补偿的法律依据1、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）2、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（上海市人民政府令第71号2011）（以下简称实施细则）3、上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行若干意见的通知（沪府办发201224号）4、关于贯彻执行若干具体问题的意见（沪房管规范征20129号）5、关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知（沪房管征2014243号）6、上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中

2、企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知（沪府办发201413号）7、住房和城乡建设部关于印发的通知（建房201177号）8、关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知（沪房管规范市20137号）9、上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的的通知（沪府发201273号）10、其他相关法规和规范性文件二、房屋征收的目的由政府依照本市有关城乡规划规定，对基础设施落后地段组织实施的旧城区改建，根据上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则，拟征收该国有土地上的房屋。三、房屋征收的范围东至地铁3号线、西至宝山路、南至虬江路、北至宝山路宝源路。（具体地址、门牌号以公示为准）四、被征收房屋类型和建

3、筑面积的认定办法（一）被征收房屋类型的认定房屋类型根据关于修订的通知（沪房90规字发第518号）、关于调整本市房屋建筑类型分类的通知（沪房地资市2003141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。（二）被征收居住房屋建筑面积的认定1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：房屋类型公寓独立住宅新里住宅新工房(有电梯、成套)新工房(无电梯、成套)新工房(无电梯、不成套)“两万户”新工房旧里住宅简屋换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25在2

4、001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不

5、一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在19

6、81年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定1、非居住房屋的界定标准：（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；（3）房地产权证书和房地产

7、登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。（5）市、区（县）劳动部门核发的非正规就业许可证，以及市、区（县）民政部门或街道核发的社区服务证的持证人所使

8、用的居住房屋，不认定为非居住房屋。2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。）（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业

9、面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在本基地范围内予以公示。（6）经工商部门核定的非居住房屋进行现场测量的，实际经营饭店、旅馆的被征收房屋，可按实际经营部位认定非居范围；其他情况，原则上按照被征收房屋底层部位认定非居范围。五、征收补偿协议主体的确定被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。六、协议生效及履行作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到

10、90%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。本基地设签约期三个月。签约期开始时间另行公告。征收补偿协议生效之后一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。七、房屋征收补偿方式、标准和计算方法（一）房屋征收补偿方式1、征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。2、征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。3、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的

11、差价。（二）征收居住房屋的补偿、补贴计算标准1、征收私有居住房屋：被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。价格补贴=评估均价补贴系数被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿

12、金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。（以下标准相同）被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖励金额为12平方米乘以评估均价。2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独

13、用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。3、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。4、征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋：征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系

14、终止。补偿标准按照上条执行。5、居住房屋的装潢补偿：（1）被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按300元平方米建筑面积给予装潢补偿；被征收房屋属于成套独用工房的，按800元平方米建筑面积给予装潢补偿。（2）被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补偿需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补偿。不再按照以上第（1）项的标准进行装潢补偿。6、不予认定建筑面积的建筑物残值补偿（1）房屋类型为旧里、新里和非成套的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台和天井，不计入被征收房屋的建筑面

15、积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补偿。（2）房屋类型为旧里、新里和非成套的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补偿。注：上述给予残值补偿的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补偿。（3）其他不予认定建筑面积的情形或者无其他不予认定建筑面积的，另行给予3万元/证的残值补偿。（三）居住困难户的优先保障1、居住困难户的申请和审核：居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并

16、提供相关证明材料。区住房保障机构按照实施细则以及本市共有产权保障住房（经济适用住房）的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。2、居住困难户的保障补贴：按照本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额折算单价居住困难户人数；保障补贴=折算单价居住困难户人数22平方米被征收居住房屋补偿金额。

17、经区人民政府认定本基地折算单价为14500元/平方米（建筑面积）。（四）征收非居住房屋（个体工商户）的补偿、补贴计算标准1、非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按以下公式计算补偿金额：公有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收的非居住房屋建筑面积80。私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收的非居住房屋建筑面积。2、停产停业损失补偿：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照实施细则第三十五条规定进行补偿。3、其他补偿：对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非

18、居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补偿，每证低于100000元的，可按100000元计算。4、执照补贴：对持有合法有效的营业执照（必须注册在被征收房屋内）的，按证给予100000元/证补贴。5、征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当按照上述合并后的货币补偿款进行折算。（五）征收非居住房屋（企事业单位）的补偿1

19、、非居住房屋（企事业单位）建筑面积和用途的处理（1）非居住房屋（企事业单位）的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补偿。（2）非居住房屋（企事业单位）的用途，按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的，不得按照改变后的用途进行补偿。2、非居住房屋（企事业单位）补偿一般以货币补偿为主。3、征收非居住房屋（企事业

20、单位）的补偿计算标准（1）征收非居住房屋（企事业单位），按以下公式计算补偿金额私有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收的非居住房屋建筑面积公有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收的非居住房屋建筑面积80%（2）停产停业损失补偿因征收非居住房屋（企事业单位）造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。具体计算公式为：被征收房屋的房地产市场评估单价被征收的非居住房屋建筑面积10%企事业单位认为其停产停业损失超过上述规定标准的，由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合企事业单位所属行业特点进

21、行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后，企事业单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。企事业单位对评估结果有异议的，可以按照实施细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。（3）未经认定为违法建筑的残值补偿对被征收企事业单位未经登记且未经规划土地部门批准建造的建筑物，未经认定为违法建筑的，按该建筑物实际建筑面积给予1000元/平方米的残值补偿。（4）其他补偿对被征收非居住房屋（企事业单位）内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补偿，每证

22、低于100000元的，可按100000元计算。企事业单位认为其装潢补偿、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其进行评估，并按照评估结果予以补偿。八、征收居住房屋各类补贴1、搬家费补贴：搬家费=15元平方米被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元证发放。2、家用设施移装费补贴：（1）电话移装费每台140元（凭账单）；（2）管道煤气移装费用每户200元（凭账单）；（3）热水器拆装每台300元（凭账单）；（4）有线电视移装费每户300元（凭收据）；（5）空调拆装费每台400元（凭发票）；（6）

23、宽带移装费每号140元（凭发票）；（7）由供电部门批准安装并由被征收人、房屋租赁人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。上述家用设施移装费补贴合计低于2500元证的，按2500元证计算；合计高于2500元证的，按实计算。九、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法详见宝丰苑地块旧城区改建房屋征收产权调换房屋选购办法十、签约奖励办法至签约期止，征收签约率达到90%（含90%）的，征收补偿协议生效的，签约居住及非居住房屋每证可获得以下奖励:（一）居住房屋签约奖励标准1、协议签约奖励：（1）签约期内在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期止基地签约率达到90%（含90%）的，按180000元/

24、证给予协议签约奖；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。（2）签约期后签约期之后签订房屋征收补偿协议的，按150000元/证给予协议签约奖；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。2、签约率递增奖励：在签约期之内签约，至签约期止，签约率在90%基础上（不含90%）每增加1%，增加给予10000元/证的协议签约奖。特别说明：签约率=已签约居民证数基地居民总证数100%，签约率若为90.99%，未达到增加1%，奖励不增加，签约率若为91.00%，增加了1%，奖励增加10000元/证，以此类推。签约率递增奖励不

25、包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并完成搬迁，签约期截止之日的签约率经房屋征收部门公示后3个月内另行签订结算单。签约期之后签约的，不享受签约率递增奖励。3、早签多得益奖励：凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签订协议的日期享受早签多得益奖励，基数为每证30000元，自签约期第十天后每天递减300元。计算公式为：早签多得益奖励30000元300元/天签约启动之日第十天至实际签约日的天数。4、全货币方式奖励：对签订货币补偿协议，选择全货币补偿方式，不选择购买本基地提供的产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，可根据被征收房屋建筑面积，按每平方米12000元计算享受自行购房

26、奖励，每证全货币方式奖励低于400000元的，按400000元计算。在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费奖励，奖励标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的，则不给予过渡费奖励。5、部分选购房屋奖励：对签订征收补偿协议，仅选择购买本基地提供的异地房源的被征收人、公有房屋承租人，其所选购异地房源的总价不超过被征收房屋价值补偿金额（居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴）的50%，可根据被征收房屋建筑面积，按每平方米5000元计算享受部分选购房屋奖励，每证部分选购房屋奖励低于200000元的，按200000元计算。如选购本基地提供的就近房源或选购房源的总价超过被征收房屋价值补偿金额（居

27、住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴）的50%，则不享受部分选购房屋奖励。（二）居住房屋搬迁奖励标准1、搬迁奖励：在征收补偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励，每证20000元。另每户免费提供市内搬场车一车次。2、提前搬迁加奖：在“搬迁奖励”项基础上，在签约期第一个月之内签约的，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励120000元。在签约期第二个月到签约期结束前签约，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励100000元。搬迁奖励和提前搬迁加奖不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。（三）非居住房屋（个体工商户）

28、签约奖励标准1、协议签约奖励：（1）签约期内非居住房屋的被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予6000元/平方米的协议签约奖励;每证低于150000元的，可按150000元计算。（2）签约期后非居住房屋的被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予4000元/平方米的协议签约奖励，每证低于100000元的，可按100000元计算。2、全货币方式奖励：非居住房屋的被征收人、房屋承租人对签订货币补偿协议，选择全货币补偿方式，不选择购买本基地产权调换房屋的，按被征收非居住房屋建筑面积，给予15000元/平方米的

29、自行购房奖励，每证低于450000元的，可按450000元计算。如选购本方案第九条公示的本基地提供的产权调换房源，则不享受全货币方式奖励。（四）非居住房屋（个体工商户）搬迁奖励标准非居住房屋的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议生效后十五天内搬出原址交出空房的，可按证给予50000元/证的奖励。非居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。（五）征收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算各项奖励。特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房

30、的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。注：对已依法按照征收方案作出补偿决定后，或司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。十一、签约期内签约搬迁的利息计算在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的，以被征收房屋价值补偿金额（居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格）、居住困难户保障补贴（如有）、各类补贴、奖励的总额为基数（但不包括签约率递增奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、非居住搬迁奖励、过渡费奖励、临时安置费、户籍迁移奖励），按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准，从签约之日起进行计息

31、。（具体计算办法见基地公告）十二、房屋征收评估机构选定本基地经房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则投票决定评估机构。十三、临时安置费及过渡方式、过渡期限1、被征收人、公房承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为：（1）选择产权调换房屋为一套的：被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每月临时安置费=50元/被征收房屋建筑面积；被征收房屋属于成套独用工房的，每月临时安置费=80元/被征收房屋建筑面积；按上述公式计算后，每证临时安置费不足3500元/月的，按3500元/月计算。（2）选择产权调换房屋为多套的：按上款公式计算出每月总临时安置费，之后根据多套房屋中每套房屋的价格占总房屋价格的比例，分别对应计算该套房屋的每月临时安