《农村产权流转交易服务术语和服务分类》.docx

1、农村产权流转交易服务术语和服务分类农村产权流转交易 服务术语和服务分类国家标准（征求意见稿）编制说明农村产权流转交易 服务术语和服务分类国家标准起草组2019年6月农村产权流转交易 服务术语和服务分类国家标准（草案）编制说明一、任务来源根据国家标准化管理委员会国家标准制修订项目农村产权流转交易 服务术语和服务分类，编号20161930-T-424。本标准由国务院农村综合改革工作小组办公室提出，中国标准化研究院归口，标准第一起草单位福建省标准化研究院。二、目的和意义中共十八届三中全会明确提出“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”的改革方向；2014年中央1号文件要

2、求“深化农村土地制度改革的重点，紧紧围绕确地、确权，坚持赋能、放开，深入推进农村产权制度改革。农村产权交易制度创新，构建归属明晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村产权制度，是深化农村改革的前提和核心。”；2015年中央1号文件再次提出“坚持和完善农村基本经营制度，坚持农民家庭经营主体地位，引导土地经营权规范有序流转，创新土地流转和规模经营方式，积极发展多种形式适度规模经营，提高农民组织化程度”。由此可见，农村土地经营权流转交易工作越来越受到国家的重视。随着农村劳动力持续转移和农村改革不断深化，农户承包土地经营权、林权等各类农村产权流转交易需求明显增长，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易

3、市场和服务平台，为农村产权流转交易提供了有效服务。但是还存在一系列问题，如：各地农村产权流转交易市场发展不平衡，其交易规则、交易流程、交易服务有待规范；与农村产权流转交易相关标准数量偏少、结构较为单一，不足以支持目前农村产权流转交易服务的蓬勃发展趋势；信息标准虽多，也仅仅是体现在农村产权流转交易前期数据保障方面的数据分类等基础标准；各地区农村产权流转交易市场对服务要求存在差异，没有统一的技术规范要求，导致服务质量参差不齐，亟需统一农村产权流转交易标准。根据国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见 （国办发201471号），引导农村产权流转交易市场健康发展，事关农村改革发展稳定大局

4、，有利于保障农民和农村集体经济组织的财产权益，有利于提高农村要素资源配置和利用效率，有利于加快推进农业现代化。因此规范流转交易行为和完善服务功能，充分发挥农村产权流转交易市场的服务功能具有重要的意义。本标准的制定旨在贯彻落实国务院关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见等文件的要求，在深入分析农村产权流转交易现状研究及标准化现状研究的基础上，以系统科学为指导，运用标准化的原理和方法，根据农村产权流转交易服务标准化现状及标准体系的层次关系，结合我国农村产权流转交易服务的特点，启动农村产权流转交易服务的前期标准研究，从制定农村产权流转交易服务术语和分类标准入手，规范该行业的服务行为，提高服务质量

5、，推动农村产权流转交易服务的规范、有序发展。为农村产权流转交易服务标准提供完整框架，为后续开展标准制定提供方法和依据。三、标准制定原则及依据（一）标准编制的原则 本标准的编制遵循如下原则：（1）规范性标准按照GB/T 1.1-2009标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写的要求进行编写，保证标准的内容编排、格式规范和统一。（2）一致性本标准在编制过程中采用与国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见(国办发(2014)71号)农村土地承包经营权流转管理办法等相关法律法规相一致的原则和方法，同时参考GB/T35559-2017技术产权交易服务流程规范的相关要求。（3）全面系统，符

6、合实际标准应层次清晰、科学合理、要素齐全，立足农村产权流转交易现状，把握当前政策要求和文件精神，确保基础标准结构完整、内容全面。（4）层次清晰，避免交叉基于对农村产权机构调研获得的情况，对服务基础、服务提供、服务保障、服务评价等环节中所需的术语进行定义。（5）适度前瞻，贴切适用保持标准的适度前瞻，在服务分类的类别上预留空间，提高农村产权流转交易服务基础标准的适用性。（2）标准编制的主要依据 1、结构和编写标准的结构要素和编写格式按照GB/T 1.1-2009标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写的要求和规定。2、政策法规主要参照的政策法规如下：中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令

7、第28号）中华人民共和国农村土地承包法（中华人民共和国主席令第73号）中华人民共和国拍卖法（中华人民共和国主席令第23号）协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号）中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法（农业部令第33号）中华人民共和国招标投标法（中华人民共和国国务院令第613号）农村土地承包经营权流转管理办法（农业部令200547号）中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号）国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见（国办发201471号）国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见（国发201545号）国务院关于

8、引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见（中办发201461号）3、参考文献1GB/T 33528-2017公共就业服务术语2安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)3成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）4陶学明,戴继勇,霍家佳,等.浅析我国农村产权流转交易服务标准体系的构建J.标准科学，2016(6):14-17.5郑玉艳,陶学明,戴继勇,等.我国农村产权流转交易服务标准化现状及发展建议C.学术研讨，2016(6):78-80.6韩先一.农村产权流转交易服务保障标准化需求分析C.学术研讨.2016(6):81-85.7神州土地研究院.中国农村产权流转交易市场发展报

9、告(2017)M.北京：中国农业大学出版社,2018.8赵金龙.农村土地流转与征收M.北京：金盾出版社,2011.6.四、编制过程2015年9月，农村产权流转交易服务标准前期研究项目任务下达，组织项目组对标准任务进行分析研究，成立农村产权流转交易服务术语和服务分类国家标准起草组，明确了任务要求，对工作进度进行细化、安排；2015年10月，标准起草组分工协作，收集相关文献资料、政策文件、标准和数据，起草标准草案，完成农村产权流转交易服务术语和服务分类工作组讨论稿1稿。2015年12月，在贵阳召开农村产权流转交易服务标准前期研究项目研讨会，各参与课题组对标准的主要内容和整体框架进行了探讨。在此项目

10、研究的基础上，完成农村产权流转交易服务术语和服务分类工作组讨论稿2稿。2015年12月，标准起草组赴成都农村产权交易所开展项目调研，对农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范标准草案中的相关内容进行了详细地研讨。在此基础上，完成了农村产权流转交易服务术语和服务分类工作组讨论稿3稿。2016年1月，标准起草组先后到北京农村产权交易所、中国林业交易所、武汉农村综合产权交易所、江南林业产权交易所等单位开展调研，对农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范标准草案中的相关内容进行了详细地研讨。在此基础上，完成了农村产权流转交易服务术语和服务分类工作组讨论稿4稿。2016年1月25日，在福州召开农

11、村产权流转交易服务标准前期研究项目研讨会，各参与课题组对标准的主要内容和整体框架进行了探讨。在此基础上，完成了农村产权流转交易服务术语和服务分类工作组讨论稿5稿。2016年2月25日，在海南召开农村产权流转交易服务标准前期研究项目研讨会，各参与课题组对标准的全部内容进行了研讨，对农村产权流转交易服务术语和服务分类标准草案进行修改和完善。2016年3月30日，在沈阳召开农村产权流转交易服务标准前期研究项目研讨会，逐条审阅了标准文稿，形成征求意见终稿，该项目的研究为农村产权流转交易服务术语和服务分类标准的制修订奠定了基础。五、主要条款内容及说明作为农村产权流转交易服务领域首项基础标准，本标准定位于

12、通用性国家标准，为使用者提供服务术语的解释和定义，为产权交易机构提供服务分类依据。基于此定位，本标准按照基础术语、服务内容、服务过程、报务保障、服务质量、服务分类等核心要素设置逻辑框架。标准章条及主要内容如表1所示：表1 标准章条及主要内容一览表章条备注1范 围明确本标准的内容及适用对象2服务术语2.1基础术语2.1.1农村产权详见表22.1.2农村产权流转交易2.1.3所有权2.1.4使用权2.1.5土地承包经营权2.1.6交易主体2.1.6.1出让方/转让方 2.2.6.2受让方 2.3.6.3意向受让方2.1.7农村产权流转交易品种2.1.7.1农户承包土地经营权 2.1.7.2林权 2

13、.1.7.3“四荒”使用权2.1.7.4农村集体经营性资产2.1.7.5农业生产设施设备 2.1.7.6小型水利设施设备使用权 2.1.7.7农业类知识产权2.2服务内容2.2.1基本服务2.2.1.1信息发布2.2.1.2交易咨询 2.2.1.3交易鉴证详见表32.2.2配套服务2.2.2.1资产评估2.2.2.2法律服务2.2.2.3经纪活动2.2.2.4推介服务2.2.2.5抵押融资2.2.3专业服务2.2.3.1中介服务2.2.3.2保险服务2.2.3.3担保贷款2.3服务过程2.3.1流转方式2.3.1.1出让2.3.1.2入股2.3.1.3出租2.3.1.4抵押详见表42.3.2交

14、易模式2.3.2.1协议出让2.3.2.2公开竞价2.3.2交易标的2.3.3交易保证金2.4服务保障2.4.1农村产权流转交易市场详见表52.4.2农村产权流转交易信息平台2.4.3资产评估师2.4.4经纪人2.4.5经纪会员2.5服务质量2.5.1满意度详见表62.5.2投诉率3服务分类3.1分类原则/3.2分类类别3.2.1基本服务3.2.2配套服务3.3.3专业服务表2 “基础术语”一览表节编号术语定义来源类型2.1.1农村产权在一定的农村社区边界内，由集体成员组成的经济组织，按照现行的产权制度对集体资产配置中形成的各种权利集合，包括农村集体土地所有权、依法以家庭承包方式承包的集体土地

15、承包权、农户承包土地经营权、集体林地经营权、承包到户的和农村集体统一经营管理的资源性资产、经营性资产等的所有权、经营权、收益权和处置权。2017中国农村产权流转交易市场发展报告直接引用2.1.2农村产权流转交易农村产权权利人或者农村产权受托人通过产权交易市场转让、出租、入股、合作、抵押等方式转移让渡农村产权的经营活动。国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见（国办发201471号）和GB/T19231-2003中5.6.4 土地交易改写2.1.3所有权农村产权所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。民法通则第七十一条财产所有权改写2.1.4使用权农村产权权利人依

16、法对农村产权在限定范围内进行占有、使用、收益并排斥他人干涉的定限物权。GB/T19231-2003 6.5.1土地使用权农改写2.1.5土地承包经营权农村集体经济组织成员或者农村集体经济组织以外的单位或个人依据承包合同取得的对集体所有或国家所有由农民集体使用的农村从事农业经营并取得收益的权利。GB/T19231-2003中6.5.2.5直接引用2.1.6交易主体进入农村产权交易市场参与流转交易法人和自然人，主要有农户、农民合作社、农村集体经济组织、涉农企业和其他投资者。国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见（国办发201471号）改写2.1.6.1出让方/转让方拥有农村产权且具

17、有转让、合作行为的具有民事行为能力的自然人和法人。GB/T35559-2017中2.3改写2.1.6.2受让方需要农村产权且已完成受让、合作行为的具有民事行为能力的自然人和法人。GB/T35559-2017中2.62.1.6.3意向受让方需要农村产权且具有受让、合作意愿的具有民事行为能力的自然人和法人。GB/T35559-2017中2.42.1.7.1农户承包土地经营权以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权。国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见（国办发201471号）改写2.1.7.2林权集体林地经营权和林木所有权、使用权。2.1.7.3“四荒”使用权农村集体所有的

18、荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权。2.1.7.4农村集体经营性资产由农村集体统一经营管理的经营性资产（不含土地）的所有权或使用权。2.1.7.5农业生产设施设备农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备。2.1.7.6小型水利设施设备使用权农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权。2.1.7.7农业类知识产权涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等知识产权。表3 “服务内容”术语一览表节编号术语定义来源类型2.2.1.1信息发布面向社会公开提供经形式审查通过的农村产权流转交易信息的服务。GB/T33528-2017中的3.2改写2.2.1.2交易咨询 为促

19、进农村产权流转交易实现给予交易双方提供信息或建议等帮助的服务。GB/T33528-2017中的3.1和GB/T19000-2016中3.1.22.2.1.6交易鉴证具有专业资质的单位根据交易双方的申请对其交易活动及有关资料进行审查，并出具鉴证书以证明其交易的真实性和合法性的活动。术语在线中的合同鉴证2.2.2.1资产评估指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。中华人民共和国资产评估法第一章第二条直接引用2.2.2.2法律服务律师、非律师法律工作者、法律专业人士（包括法人内部在职人员、退、离休政法

20、人员等）或相关机构以其法律知识和技能为法人或自然人在农村产权流转交易过程中实现其正当权益、提高经济效益、排除不法侵害、防范法律风险、维护自身合法权益而提供的专业活动。中国法律服务网中的法律服务术语改写2.2.2.3经纪活动接受农村产权权利人委托，为促成农村产权交易提供居间、行纪、代理等服务，并收取佣金的经营行为。上海市经纪人条例第二条改写2.2.2.4推介服务通过一定媒介和形式推广介绍农村产权流转交易项目的活动。中华人民共和国广告法第二条改写2.2.2.5抵押融资在不转移农村产权占有的情况下，借款人以其拥有的合法的农村产权作为债权担保向债权人获取资金的行为。中华人民共和国担保法第三十三条和JR

21、/T 0062-2011中的8.41改写2.2.3.1中介服务在农村产权流转交易活动中运用专业知识或者专门技能，为委托人提供咨询、价格评估、经纪等行为的总称。浙江省市场中介机构管理办法第三条 改写2.2.3.2保险服务在农村产权流转交易活动过程中，投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任的服务。中华人民共和国保险法第二条改写2.2.3.3担保贷款在农村产权流转交易活动过程中，债权人以债务人提供相当的农村产权作为担保方式保障债权人实现其债权的借贷行为。JR/T 0062-2011中的8.39改写表4 “服务过程”术语一览

22、表节编号术语定义来源类型2.3.1流转方式权属清晰无争议的农村资产的经营权、承包权、所有权（不含土地）由出让方向受让方转移让渡的方法，包括出转、入股、出租、抵押等方式。农村土地承包经营权流转管理办法第三十五条改写2.3.1.1出让出让方将农村资产所形成的权益转移让渡给受让方的流转方式。中华人民共和国企业国有资产法第五十一条改写2.3.1.2入股农村产权经专业机构评估量化为合作社或股份公司股权的流转方式。农村土地承包经营权流转管理办法第三十五条和中华人民共和国企业国有资产法第四十二条2.3.1.3出租出让人将农村产权以一定期限租赁给受让人从事农业生产经营的流转方式。农村土地承包经营权流转管理办法

23、2.3.1.4抵押债务人或者第三人不转移农村产权的占有，将该产权作为债权的担保的流转方式。中华人民共和国担保法第三十三条改写2.3.2.1协议出让农村产权流转公告发布期满，只产生一个符合条件的意向受让方，农村产权交易双方在农村产权流转交易市场组织通过洽谈、协商，以协议成交的交易方式。GB/T 35559-2017中2.8改写2.3.2.2公开竞价农村产权流转公告发布期满，产生两个及两个以上符合条件的意向受让方，农村产权流转交易市场组织多个意向受让方对农村产权进行公开报价的交易方式，包括拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式。（国资发产权2009120号 关于印发企业国有产权交易操作规则的通知）

24、第三十二、三十三条和GB/T 35559-2017中2.92.3.3交易标的农村产权交易市场中可产权化、资本化的客体。GB/T 34416-2017改写2.3.4交易保证金在农村产权交易过程中，为保证意向受让方能够按照交易规则和交易双方的约定履行交易，而向产权交易市场缴纳并在交易结束后返还给意向受让方的资金。术语在线 保证金改写改写表5 “服务保障”术语一览表节编号术语定义来源类型2.4.1农村产权流转交易市场(机构)为各类农村产权依法流转交易提供服务的平台。国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见（国办发201471号）直接引用2.4.2农村产权流转交易信息平台基于计算机软硬件

25、和网络环境，集成了农村产权流转交易多种数据信息资源，通过数据共享、协同工作，为农村产权流转交易提供管理、服务、监督的一种综合集成化的信息系统。GB/T 36343-2018 中 3.1参考2.4.3资产评估师通过中国资产评估协会组织实施的资产评估师资格全国统一考试的资产评估专业人员。资产评估行业财政监督管理办法直接引用2.4.4经纪人在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。经纪人管理办法国家工商行政管理总局令第 14 号 第二条直接引用2.4.5经纪会员指根据国家有关法律、行政法规和规章制度，经农村产权流转交易市场管理机构审

26、核批准，在农村产权流转交易市场内从事产权交易经纪业务的法人及其他组织。广东省贵金属交易中心经纪类会员管理办法(试行 )改写表6“服务质量”术语一览表节编号术语定义来源类型2.5.1满意度在产权流转交易过程中服务对象对产权交易机构提供的服务与心理期望之间的相符程度。GB/T 33528-2017中5.1改写2.5.2投诉率 在一段时期内，对产权流转交易提供服务不满意而提出书面或口头异议、索赔等要求的服务对象与服务总人数的比率。GB/T 33528-2017中5.2改写服务术语：术语来源首选法律法规，政府文件，主要参照了GB/T 33528-2017公共就业服务术语、中华人民共和国农村土地承包法、

27、中华人民共和国拍卖法、国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见、中华人民共和国农村土地承包法、中华人民共和国招标投标法、农村土地承包经营权流转管理办法（农业部令200547号）、国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见（国办发201471号）、农村土地流转与征收等文件著作的相关内容和规定，在其基础上根据调研情况进行修改整合。服务分类：农村产权流转交易市场既要发挥信息传递、价格发现、交易中介的基本功能，又要注意发挥贴近“三农”，为农户、农民合作社、农村集体经济组织等主体流转交易产权提供便利和制度保障的特殊功能。适应交易主体、目的和方式多样化的需求，不断拓展服务功能，逐

28、步发展成集信息发布、产权交易、法律咨询、资产评估、抵押融资等为一体的农村产权交易服务综合平台。该部分根据国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见国办发201471号中“十、服务内容，对农村产权流转交易市场的服务分基本服务、配套服务和专业服务三类，对每一类的服务内容进行归纳总结。1）基本服务：提供发布交易信息、受理交易咨询和申请、协助产权查询、组织交易、出具产权流转交易鉴证书，协助办理产权变更登记和资金结算手续等。2）配套服务：根据自身条件，开展资产评估、法律服务、产权经纪、项目推介、抵押融资服务等。3）专业化服务：引入财会、法律、资产评估等中介服务组织以及银行、保险等金融机构和担保公司，为农村产权流转交易提供。六、贯彻标准的要求、措施和建议标准只有通过实施才能充分发挥它的作用。贯彻实施标准要加大宣传力度，利用多种渠道为标准的实施营造良好的社会氛围；标准实施后，可开展标准解析会，结合标准培训，使得标准及时投入使用；同时建立反馈平台，对发现的问题及提出的意见进行深入探讨，力求不断推进农村土地产权流转交易的规范发展，推动农村综合配套改革，促进农村资源合理配置和农业产业化经营的发展。七、标准属性的建议本国家标准属于基础性服务标准，建议本标准作为推荐性国家标准发布。农村产权流转交易 服务术语和服务分类国家标准起草组 2019年6月